TL博士
- 目前，这两个城市的典型投资公寓的总租金收益率在 6% 至 9% 之间，交易成本低，且对外国所有权没有严格的限制。
- 第比利斯更适合轻松赚取收益：小户型房产收益率略高，租金税为 5%，交易成本非常低，而且市场更深、流动性更强。
- 埃里温更有利于资本保值：市场规模较小，市场更紧俏；自 2021 年以来，AMD 对美元升值了约 25%；而且大多数个人交易的资本利得税为 0%。
- 风险各不相同：格鲁吉亚在“外国代理人”法案和欧盟进程受阻后面临更大的政治不确定性；亚美尼亚则面临着与其和阿塞拜疆的边界局势相关的地缘政治风险。
- 对于许多投资者而言，最具韧性的做法是：第比利斯用于收益和流动性，埃里温用于长期“避险”资本存放。
1. 大局：自 2020 年以来发生了哪些变化？
从 2020 年到 2025 年，这两个首都的住宅市场经历了同样的“过程”，但结局却截然不同：
2020 年——新冠疫情 + 区域性冲击：
交易放缓，建设停滞，但两个市场都没有崩溃。
2021年——经济复苏和低息抵押贷款：
随着本地买家回归，这两个城市的房价均出现了两位数的增长。
2022年——改变游戏规则的事件：俄乌战争：
- 数万名新居民涌入埃里温和第比利斯。
- 许多地区的租金在一年内上涨了 50% 至 100%。
- 销售价格飙升；收益率一度达到两位数。
2023–2025 年 – 正常化：
- 新物资已运抵，一些移民离开或购买了其他物资。
- 租金降温，物价稳定在一个更高的水平。
- 收益率虽有所下降，但按欧洲标准来看仍然具有吸引力。
到 2025 年底，这两个市场看起来都不像投机性的“高峰”，而更像是成熟的投资目的地。
2. 2025年概览：埃里温与第比利斯一览
2.1 主要市场指标（2025 年末）
| 公制（2025 年末） | 叶里温（亚美尼亚） | 第比利斯（格鲁吉亚） |
|---|---|---|
| 中心价格/平方米 | 2,200–2,500 美元（Kentron） | $2,000–2,900（Mtatsminda / Vake） |
| 非中心价格/平方米 | 600-1,200美元（外围地区） | $1,000–1,400（Gldani、Didi Dighomi、Samgori） |
| 2020-2025年价格变化 | 中心区域约+70%，外围区域约+50%。 | 全市价格上涨约100%（价格大约翻了一番） |
| 两室一厅出租，市中心 | 每月 520-730 美元 | 每月 500-600 美元 |
| 两室一厅出租，市中心 | 每月 655-915 美元 | 每月 650-850 美元 |
| 中心总收益率 | 5-7％ | 5-7％ |
| 外层总产量 | 6-10％ | 7-10％ |
| 交易成本（总计） | ~3–5％ | ~0.5–4％ |
| 租金所得税 | 持平10％ | 5%固定费率（如已注册） |
| 资产增值税 | 个人对个人销售佣金为0%。 | 持有两年以上，利率为0%。 |
| 房产税（年度） | 通常情况下，100万美元的公寓需要花费50-200美元。 | 通常为 0 美元（基于收入的免税额） |
| 外国买家份额 | 约占交易总数的3-4% | 超过 17% 的交易 |
| 年度交易 | 约25,000（所有房产类型） | 仅第比利斯就有约40,000万户居民。 |
| 货币兑美元（5年趋势） | AMD 对美元上涨约 25%。 | 格鲁吉亚拉里兑美元汇率上涨约10-15%。 |
极简版：
- 价格： 市中心价格大致相当，埃里温郊区价格更便宜。
- 产量： 第比利斯略占优势，尤其是在较小、较便宜的机型方面。
- 税费及其他费用： 格鲁吉亚胜出（5% 的租赁税，几乎为零的房产税；亚美尼亚 10% 的租赁税）。
- 流动性： 第比利斯更繁华、更快捷。
- 货币与资本利得税： 埃里温的货币形势更好，个人资本利得税率为0%。
3. 埃里温：紧凑、稀缺且AMD处理器助力
3.1 价格和地区
埃里温是一座碗状城市，中心区域非常狭窄：
肯特隆（中心）：
- 2020 年：约 1,300 美元/平方米。
- 2022年：跃升至约2,100美元/平方米。
- 2025 年：平均每平方米 2,300-2,500 美元；优质项目价格可能远高于此。
- 新建的整体式建筑比旧的石材/板材建筑价格高出很多。
Arabkir：“聪明钱”半中心区。
- 大约每平方米 1,600-1,800 美元。
- 售价在 80 万至 150 万美元之间的单元比 Kentron 的顶级单元更容易转售。
达夫塔申/阿贾普尼亚克/诺诺克：
- 通常为每平方米 1,100–1,300 美元。
- 曾受益于政府的抵押贷款税收返还计划，该计划目前正在逐步取消。
预算区（例如努巴拉申）：
大约 580-600 美元/平方米——大约是中心地段价格的四分之一。
故事情节： 2021-2022年，埃里温的房价飙升，尤其是在肯特龙地区；随后，随着市场达到承受能力的极限，2024-2025年房价转为个位数年增长率和小幅回调。
3.2 租金和收益率
2022年埃里温的租金翻了一番甚至更多，之后有所回落：
- 2022年之前： 市中心一居室公寓通常售价 150-180k（约 300-370 美元）。
- 2022年峰值： 许多 1BR 的 AMD 300-450k（约 700-1,100 美元）。
- 2025年末： 市中心一居室公寓通常售价为 520-730 美元，两居室公寓售价为 655-915 美元。
典型毛收益率：
- Kentron： 4.5%–7%（保本型债券；强劲的价格限制了收益率）。
- Arabkir / Davtashen： 5-8%（对许多投资者来说，这是理想的收益率范围）。
- 外围地区： 6-10%（账面上），但租户质量和空置风险上升。
在埃里温市中心，如果管理得当，短期租赁（Airbnb 等）可以将毛收益率推高至 8-12%，但季节性影响显著，且需要投入更多运营精力。
3.3 税收、成本和“摩擦”
从成本方面来看，亚美尼亚仍然对投资者非常友好：
交易成本：
- 州注册费约115美元。
- 公证+法律服务通常合计收费700-2,500美元。
- 买方代理费 0-2%（通常可协商）。
- 全押： 大约占购买价格的3%至5%。
持续性成本（以一套价值 100 万美元的公寓为例）：
- 房产税：目前通常为每年 80 至 150 美元，随着基于市场价值的改革而逐步上涨（2026 年达到全额税率，按全球标准来看仍然适中）。
- HOA/建筑管理费：现代建筑每年可能为 500-1,200 美元。
- 租赁管理（如使用）：通常为租金的 8% 至 20%，具体取决于服务水平。
所得税和收益税：
- 租金收入： 毛利率 10%（高于较高门槛则为 20%）。
- 资本收益： 出售给另一个人时为 0%（典型的退出场景）。
- 如果出售给公司/企业家，需预扣 10% 的税款。
外国人可以直接拥有公寓；土地有一些限制，但公寓的购买很简单。
3.4 流动性、需求和风险
流动性：
- 全国每年约有 25,000 笔交易，其中埃里温占很大份额。
- 位于优质地段的中等价位房产（50万至150万美元）流动性较好；而豪华房产则可能在市场上滞销更长时间。
需求驱动因素：
- 庞大且富裕的海外侨民群体；许多人预购新项目。
- 首都拥有强大的IT和服务业。
- 俄罗斯人的迁徙，以及后来来自纳戈尔诺-卡拉巴赫的人口涌入。
- 旅游人数创历史新高，带动了短期租赁业务的发展。
主要风险：
- 安全风险主要来自地缘政治层面（阿塞拜疆边境），而非城市层面。埃里温市本身一直保持安全。
- 监管风险不大：最大的变化是逐步转向按市场价值征收房产税，以及更严格地执行租金收入税。
- 货币：AMD 股价大幅上涨，这对现有用户来说是好事，但对于以美元计价的新买家来说，这意味着要支付更多费用。
关于埃里温的结论：
- 兼顾保本和适中收益的良好理由。
- 对于那些更看重 AMD 实力、海外市场需求和 0% 资本收益率而非超高收益率的人来说，这非常有吸引力。
4. 第比利斯：高流通速度、高流动性、税收优惠
4.1 价格和地区
第比利斯规模更大，城市结构更加分散，并且深受旅游业和移民的影响：
- 姆塔茨明达/老城区： 每平方米 2,400–2,900 美元，历史建筑和旅游中心地带。
- 瓦克： 每平方米 2,000-2,500 美元；大使馆/精英区；“尊贵”区。
- 萨布尔塔洛： 每平方米 1,500-1,750 美元；地铁便利，新建房屋众多；第比利斯市场的“测试版”。
- 格拉达尼 / 迪迪·迪格米 / 萨姆戈里： 单价约为 1,000-1,400 美元/平方米；大众市场区域，成交量大。
全市平均房价从 2020 年的每平方米 600-650 美元左右翻了一番，到 2025 年初将达到每平方米 1,200-1,250 美元左右。
新建房屋的溢价很明显：主要开发商的售价约为每平方米 1,320 美元，而老旧房屋的售价为每平方米 1,060 至 1,250 美元。
4.2 租金和收益率
2022年租金大幅上涨（部分领域同比涨幅超过100%），随后有所回落：
- 2022 年前市中心一居室： 通常为 300-450 美元。
- 2022年峰值： 600-900美元并不罕见。
2025年末：
- 中心地段两居室：$500–600。
- 中心地段两居室：$650–850。
- 非市中心两居室：350-450美元。
- 非市中心两居室：400-550美元。
按面积计算的产量：
- 迪迪·迪格米 / 格尔达尼 / 伊萨尼： 毛利率 7-10%（准入门槛低，本地需求强劲）。
- 萨布尔塔洛： 毛利率6-7%。
- Vake / Mtatsminda： 毛利率 5-6%（高端价格，注重生活方式）。
老城区/旅游区的短期租赁可以获得 12-18% 的总收益率，入住率也很高，但这更像是一项生意，而不是一项被动投资。
4.3 税收、成本和“摩擦”
对于房地产投资者而言，佐治亚州几乎是教科书式的“零摩擦”投资之地：
交易成本：
- 注册费：根据速度不同，大约为 20-75 美元。
- 公证费（如需使用）：40-75 美元。
- 法律费用：通常为 200 至 1,000 美元。
- 买方代理费：0-3%，通常由开发商/卖方实际支付。
- 无过户税，无印花税。
- 全押： 大多数情况下为价格的0.5%至4%。
持续费用：
- 房产税：非居民和低收入业主通常无需缴纳房产税。
- 公寓管理费：普通公寓每年约 130 至 450 美元。
- 管理费：租金的 10-25%（Airbnb 全套服务费用更高）。
个人所得税制度：
- 租金收入： 如果您选择简易税制，则按总额的 5% 固定税率征收。
- 资本收益： 持有超过 2 年则为 0%；如果提前 2 年出售，则为 5%。
- 领土制度： 只有在格鲁吉亚境内获得的收入才需要缴税。
外国人可以直接购买公寓；农业用地受到限制，但住宅用地开放。
4.4 流动性、需求和风险
流动性：
- 仅第比利斯一地，每年就有约 40,000 万笔住宅交易。
- 这相当于每月约 3,000 多笔交易，使其成为该地区流动性最强的中型市场之一。
需求驱动因素：
- 每年游客超过7万人次（新冠疫情前后趋势）。
- 强大的数字游民、外籍人士和学生群体。
- 俄罗斯、乌克兰、白俄罗斯持续存在。
- 当地中产阶级不断壮大，并有能力获得抵押贷款。
- 外国买家参与度高（交易量占比超过 17%）。
主要风险：
- 政治： “外国代理人”法、欧盟入盟暂停以及备受瞩目的抗议活动，给长期的政治方向带来了真正的不确定性。
- 货币： 近年来，格鲁吉亚拉里兑美元汇率在 2.5 至 3.4 之间波动；波动性仍然是一个影响因素。
- 供应过剩风险： 目前在建项目众多；如果需求放缓，一些地区可能会面临压力。
关于第比利斯的结论：
- 非常适合追求收益的投资者以及重视速度、流动性和简单税收规则的投资者。
- 权衡之下，随之而来的是更高的政治噪音和潜在的监管变化。
5. 哪些城市适合哪些类型的投资者？
5.1 投资者画像
| 投资者资料 | 更适合 | |
|---|---|---|
| 被动收入，持有期5-10年 | 第比利斯 | 较高的典型收益率，5%的税率，庞大的租赁市场 |
| 短期租赁/Airbnb驱动型策略 | 第比利斯 | 更强大的旅游业，更成熟的短租生态系统 |
| 长期资本增值与外汇对冲 | 埃里温 | AMD强度，0% CGT，中心稀缺 |
| 极度保守，政治容忍度低 | 倾斜的埃里温 | 目前格鲁吉亚的政治道路更加不明朗 |
| 最大流动性/快速退出选项 | 第比利斯 | 更大、更国际化的买家群体 |
| 侨民/与亚美尼亚的情感联系 | 埃里温 | 生活方式和身份认同因素可能比纯粹的财务指标更重要。 |
| 同一区域内的多元化 | 以上皆是 | 分拆：埃里温负责“俱乐部式”核心业务，第比利斯负责可扩展的产量。 |
5.2 收入与增值：一个简单的例子
想象一下，如果把这100,000万美元投资到每个城市的一套普通出租公寓里：
第比利斯
- 总收益率：假设为 7.5% → 每年租金 7,500 美元。
- 扣除 5% 的税款后 → 净额 7,125 美元（不含费用）。
埃里温
- 总收益率：假设为 7% → 每年租金 7,000 美元。
- 扣除 10% 的税款后 → 净额 6,300 美元（不含费用）。
每年的差额（在这个简化的例子中约为 825 美元）随着时间的推移，第比利斯将获得更大的优势。
另一方面，如果 5-10 年后 AMD 的表现优于格鲁吉亚拉里和美元，并且埃里温核心区域继续重新估值，即使净收益率略低，您在埃里温的总资本收益（价格 + 汇率）也可能更高。
6. 非居民业主的实际操作情况
这两个城市都适合远程投资者，但感觉却截然不同。
银行与付款
第比利斯:
- 非常流畅的数字化银行服务；开设多币种账户通常很简单。
- 没有资本管制；资金流入和流出都很方便。
埃里温：
- 同样是开放式的，但流程可能会感觉更偏向“人工操作”。
- 网上银行设置好之后运行良好；外汇交易方便快捷，AMD账户也是标准配置。
物业管理
第比利斯:
- 多家英语公司提供全方位管理服务（长期和Airbnb）。
- “一站式投资者方案”很常见。
埃里温：
- 管理生态系统正从一个较小的基数发展而来。
- 优秀的管理者确实存在，但你通常需要更多地依赖人际关系和推荐。
合法合规
两座城市： 房产登记快速且数字化；产权系统集中可靠。
格鲁吉亚的租金收入征税和申报非常简单；亚美尼亚的也比较简单，但涉及的方面更多（房产税改革、租金执法等）。
7. 实际应用要点及如何运用此比较
如果您是第一次考虑这个地区，这里有一个简单的决策树：
你的首要任务是现金流和简化流程。
→ 从第比利斯开始，选择中档或经济型区域（萨布尔塔洛、迪迪迪戈米、格尔达尼、伊萨尼），并聘请专业经理人。
在资源稀缺、类似“俱乐部”的市场中，你更关心的是保住资本并使其增值。
→ 重点关注埃里温，特别是肯特隆和阿拉布基尔，并以 10 年以上的时间跨度来思考，而不是 2-3 年。
您希望在同一地区内分散政治和货币风险。
→ 分散投资：在埃里温投资一份，在第比利斯投资一到两份。这样您将面临不同的需求驱动因素和风险因素。
您与亚美尼亚有个人或商业联系。
→ “软性”因素（语言、社区、归属感）的重要性可能超过 0.5%–1% 的收益率差异；在这种情况下，埃里温是天然的锚点。
8. 关于专业建议的说明
本概述旨在为外国投资者提供一个可靠的、基于数据的起点。它可以帮助您缩小范围：
- 哪个城市符合您的风险/回报偏好？
- 哪些地区和策略（长期租金与短期租金）是合理的？
- 价格、租金和税收的大致预期数字是多少？
然而，财产、税收和居住规则仍然是地方法律问题，只有当你的房地产决策与你更广泛的法律和移民规划相协调时，才能取得最佳结果。
如果您希望获得有关在亚美尼亚（以及可能更广泛的地区）进行投资或将房产购买与居住或商业设立相结合的定制建议，Vardanyan & Partners 团队可以为您提供帮助。
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