在亚美尼亚购买待修房屋

这是一本实用的分步指南，面向希望在埃里温购买旧公寓或期房、进行翻新，然后自住或出租的海外亚美尼亚人和外国买家。

为什么要在埃里温购买待修缮房屋？

2024年，亚美尼亚房地产市场共录得247,926笔交易，其中约6.7%的交易涉及外国投资者。海外亚美尼亚人和外国公民对亚美尼亚房地产市场的兴趣持续攀升，预计2025年上半年外国投资者的参与度将达到约6.8%。

两类待修缮房屋最吸引买家。第一类是苏联时期建造的公寓——通常建于20世纪60年代至80年代——价格远低于翻新后的房屋。第二类是期房，买家直接从开发商处以预售价格购买，然后根据自己的喜好进行装修和定制。

埃里温各区的平均房价差异很大，从努巴拉申等周边地区的每平方米约590美元到肯特龙中心区的每平方米约2,342美元不等。阿拉布基尔（每平方米1,619-1,643美元）和卡纳克-泽伊顿（每平方米1,130美元）等中档街区则兼顾了价格和居住舒适度。保存完好的苏联时期“斯大林卡”（stalinkas，指苏联时期的“斯大林卡”）或市中心新建的高档住宅，价格可达每平方米3,000-5,000美元。2023年4月至2024年3月期间，埃里温市中心的房价上涨了9.2%，而周边地区的房价涨幅甚至更高。

埃里温的年租金收益率在5%到8%之间，其中肯特龙区和阿拉布基尔区最受IT专业人士、学生和回国人士的青睐。在合适的地段，一套经过精心翻新的待修房屋可以立即产生租金收入，或者以可观的溢价转售。

外国人可以（和不可以）拥有什么

外国公民可以在亚美尼亚自由购买和拥有公寓、住宅和商业地产——无需特殊许可，没有居住要求，并享有与亚美尼亚公民相同的产权。您可以按照相同的条件获得、拥有、租赁、出售和遗赠房产。

外国人也可以直接拥有大多数常见类型的土地。唯一的限制是农业用地，外国人不能以自己的名义持有农业用地。如果项目涉及农业用地，通常的变通方法是注册一家亚美尼亚法人实体（可以是100%外资所有）来持有土地，或者签订长期租赁协议。

对于包含建筑物及其下方土地的房产（这是埃里温房屋和公寓楼的典型情况），外国买家可以不受限制地拥有建筑物及其下方的城市或居民区土地。

寻找合适的房产

在亚美尼亚，典型的房产搜索是通过持牌房地产经纪人、在线房源平台或直接推荐进行的。对于身在海外、不在亚美尼亚的购房者来说，与当地律师或经纪人合作几乎是必不可少的，他们可以实地考察房产、拍摄照片和视频，并撰写房产状况报告。

在评估待修缮房屋时，最重要的因素是位置和区域、结构状况（考虑到亚美尼亚的地震活动，尤其是抗震安全性）、建筑物的年代和公共区域（屋顶、楼梯间、电梯）的状况，以及该房产是否拥有清晰的产权且无任何产权负担。

对于期房购买，需要进行额外的尽职调查：调查开发商已完成的项目历史，核实其在城市发展部的许可证，尽可能参观已竣工的建筑，并查阅公共记录中是否存在诉讼记录。亚美尼亚市场上的开发商信誉度差异很大。

如果您计划远程购买，可以通过公证的授权委托书指定当地代理人。在国外签发的授权委托书需要经过海牙认证（或合法化）以及经认证的亚美尼亚语翻译才能在当地使用。

购买前的法律尽职调查

尽职调查必不可少。亚美尼亚国家不动产地籍委员会负责维护该国所有不动产的权威记录，而官方地籍摘录是您在签署任何文件之前必须获取的最重要的文件。

地籍摘录确认卖方的产权，并列明所有共同所有人，提供准确的房产描述和地籍编号，并显示所有已登记的产权负担——抵押、留置权、法院扣押和地役权。地籍摘录通常有效期为15个工作日，因此如果交易延迟，您需要一份新的地籍摘录。

除了地籍摘录之外，您的尽职调查清单还应包括核实土地用途分类和分区，以确认该房产可以按预期用途使用；检查配偶是否同意（根据亚美尼亚法律，婚姻期间获得的财产是夫妻共同财产，即使只有一位配偶拥有所有权——未拥有所有权的配偶必须同意出售）；以及确认共同所有人的优先购买权（如果一位所有人出售其份额，则其他所有人享有 30 天的优先购买权）。

对于公寓，卖方依法必须披露建筑物的管理形式、未履行的维修义务、强制性付款金额以及卖方的所有权份额百分比。

具体来说，对于需要修缮的房屋，要特别注意是否存在因继承纠纷或未决诉讼而导致的法院禁令——不良资产往往有复杂的产权历史，涉及继承人、离婚或破产。

购买流程详解

从初步协议到所有权登记，整个购买过程通常需要2 到 4 周，前提是文件齐全。

第一步：准备文件。您需要护照以及经过公证的亚美尼亚语翻译件。

第二步：签署定金协议。如果您支付了定金，定金协议必须经过公证才能具有法律效力。未经公证的定金收据只能证明已付款，但不能强制执行违约赔偿条款，例如买方违约时没收定金或卖方违约时退还双倍款项。

第三步：签订买卖合同。合同必须经过公证员公证。公证前，请律师审核合同，确保包含必要的保障措施：详细的房产规格说明、明确的质量标准和材料清单（适用于期房或翻新交易）、与项目里程碑而非任意日期挂钩的付款计划、延期付款的处罚条款、终止和退款条件以及争议解决机制。

第四步：在地籍处登记。公证后，您有30 个工作日的时间在地籍处登记合同，以完善您的产权。登记需要 2-5 个工作日。

付款规则：所有房地产交易必须以亚美尼亚德拉姆（AMD）进行。以外币计价或结算属于违法行为，可能被处以相当于交易金额的罚款（最低2万AMD）。由于所有房地产交易均需登记，因此必须通过银行转账完成。您的银行转账备注应包含房产地址和公证契约编号，以便建立清晰的审计记录。

装修许可证：何时需要，何时不需要

并非所有翻修都需要建筑许可证。根据亚美尼亚法律，日常维修和室内装修工程——例如粉刷、铺贴瓷砖、更换固定装置和外观翻新——无需建筑许可证。这涵盖了大多数标准的公寓翻修工程。

重建、修复、结构加固、现代化改造和扩建都需要施工许可证。实际上，如果您要拆除或移动承重墙、改变建筑物的占地面积、增加楼层或进行结构改造，则需要许可证。许可证由社区负责人（在埃里温，则为区社区负责人）在建筑设计文件获得批准后签发。

如果您的装修工程涉及连接或改造公用设施（水、电、煤气、污水），您必须在开工前从相关的工程服务提供商处获得技术条件。

工程竣工后，凡需取得施工许可证的工程，均须取得竣工验收证明（avartakan akt ）。该证明由社区负责人、地区长官或埃里温市长签发。

未经许可施工可能导致罚款、停工令或拆除令。州城市发展监察局积极监督合规情况，并可处以行政处罚。

对于公寓楼，只要符合强制性建筑规范，业主可以自由改造自己单元内的内墙，无需征得其他业主的同意。拆除或移动相邻单元之间的隔墙则需要获得相邻业主的同意。

聘用和管理承包商

在亚美尼亚从事建筑工程的承包商必须持有相关许可证。在雇用任何人之前，请务必核实其许可证状态。持证承包商依法有义务在施工过程中遵守已批准的设计文件和技术标准。

承包商也拥有一些可能影响项目进度的权利。如果承包商提供的建筑材料不符合现行标准，他们可以拒绝使用。如果他们发现您的设计文件中存在规范性违规行为，他们也可以中止施工，并要求进行其他专家审查。

在亚美尼亚，建筑施工的实际情况是延误很常见。材料短缺、劳动力问题和行政障碍常常导致工期超出最初的预期。一般建议在任何承诺的竣工日期基础上预留6 至 12 个月的缓冲期。建筑材料的质量可能参差不齐，即使符合法律规定的建筑也可能无法达到西方的标准。对于老旧房屋，在决定进行抗震加固之前，应请结构工程师进行评估。

为了保护自己，请在合同中加入详细的质量标准，将付款与已核实的里程碑挂钩，并考虑聘请独立检验员在整个项目过程中核实工作质量。

税费和交易成本

与大多数欧洲市场相比，亚美尼亚的交易成本相对较低。

购买房产时：主要费用包括45,000亚美尼亚德拉姆（约合115美元）的地籍登记费，以及约20,000至25,000亚美尼亚德拉姆的公证费。亚美尼亚不对个人之间的房产交易征收转让税或印花税。如果您通过房产经纪人购买房产，佣金通常为2%至5%，一般由买卖双方平分。

年度房产税：按累进税率计算，税率基于房产的地籍价值（通常低于市场价值）。税率从价值低于300万亚美尼亚德拉姆的房产的0%到价值超过4000万亚美尼亚德拉姆的房产的0.6%不等。一项房产税改革正在逐步引入更新后的地籍价值，预计将于2026年全面实施新税率——但总体而言，税率仍然较低，约为地籍价值的0.1%至1%。无论您的居住身份如何，均需缴纳此税。

租赁收入税：如果您出租翻新后的房产，且租户是公司（公司会为您代扣代缴税款），则税率为10%的统一税率。许多投资者注册为个体经营者，以锁定10%的优惠税率。

资本利得税：个人对个人的住宅销售可享受免税，因此大多数待修缮房屋的退出交易都能有效避税。

个人之间的二手房交易无需缴纳增值税。开发商新建房屋的报价通常包含20%的增值税。

财产所有权和居住权

在亚美尼亚购买房产并不会自动获得居留许可。但是，根据现行规定，如果您将房产作为租赁业务经营，并以个体经营者的身份注册，则该业务活动可以作为申请居留许可的依据。

预计将出现重大变化：自2026年8月1日起，在亚美尼亚投资房产有望成为申请居留权的独立依据。相关立法已获通过，但实施细则（将设定最低投资门槛和程序细节）尚未公布。

要避免的常见陷阱

忽略地籍核查。这是最常见也是最危险的错误。如果没有最新的地籍记录，你就无法可靠地知道卖方是否真正拥有该房产，房产上是否存在抵押或留置权，以及共同所有人是否拥有优先购买权，从而导致你的购买无效。

必须以外币支付。所有房地产交易均须以亚美尼亚德拉姆结算。违反此规定的处罚非常严厉——罚款金额相当于交易总额，最低罚款为2万亚美尼亚德拉姆。

非正式的定金协议。在亚美尼亚，未经公证的定金协议就支付定金的情况非常普遍——如果交易失败，您将没有任何法律途径追索。务必进行公证。

忽略配偶同意。如果卖方在婚姻关系存续期间取得房产，则另一方配偶必须同意出售——即使其姓名不在产权证上。未能获得配偶同意可能导致整个交易无效。

低估装修工期。由于许可证申请、承包商延误、材料采购和检查等原因，亚美尼亚的装修工程通常会比计划时间更长。因此，请在工期计划中预留 6 至 12 个月的缓冲时间，并据此制定预算。

跳过地震评估。亚美尼亚位于地震活跃带。苏联时期建造的老旧建筑可能不符合现行的安全标准。购买房产前务必进行结构评估，尤其是在计划进行大规模翻修的情况下。

继承前业主的债务。除非前业主在买卖合同中明确承担，否则新业主将继承之前的强制性维护义务和未付费用。请在交易完成前确认所有维护费用均已结清。

Vardanyan & Partners 如何提供帮助

我们与海外亚美尼亚人和外国买家合作，参与房屋修缮过程的每个阶段。

在您购买之前，我们会进行全面的法律尽职调查，包括地籍产权调查、产权负担核查、分区核实以及共同所有人和配偶同意确认。我们会审核卖方的文件，并在您做出决定前指出任何问题。

在购买过程中，我们会起草并审核包含保障您权益条款的买卖合同，管理公证流程，并办理地籍登记。对于远程买家，我们可以以授权委托书的形式行事，这样您无需亲自前往亚美尼亚完成交易。

在装修过程中，我们会就许可证要求提供建议，审查承包商协议，并确保您的装修符合亚美尼亚建筑法规。

完成后，我们将协助进行租赁结构设计（包括个体经营者注册以获得节税的租赁收入）、房产税合规，以及——当相关规定生效时——基于投资的居留申请。

我们拥有超过 11 年的经验，处理过 97 个国家/地区的 1,500 多个案例，并在 Google 上获得了 4.9 星的评分，我们兼具深厚的本地专业知识和国际视野，能够满足海外买家和外国买家的需求。

常見問題解答

外国公民可以在亚美尼亚购买房产吗？

是的。外国公民可以与亚美尼亚公民享有同等权利，自由购买和拥有公寓、住宅和商业地产。无需任何特殊许可或居留身份。唯一的限制是农业用地，必须通过亚美尼亚法人实体持有。

外国人可以在亚美尼亚拥有土地吗？

外国人可以直接拥有大多数常见类型的土地，包括用于住宅或商业用途的城市和居民区用地。农业用地是个例外——外国人不能以自己的名义持有农业用地，但可以通过在亚美尼亚注册的公司（可以是外资全资拥有的公司）或租赁协议获得土地使用权。

购买过程需要多长时间？

从初步达成协议到完成所有权登记，预计需要 2 至 4 周。主要步骤包括准备经公证的文件、签订经公证的买卖合同以及向地籍委员会登记（2-5 个工作日）。

我必须身在亚美尼亚才能购买房产吗？

不。您可以授权当地代表通过经公证的授权委托书代表您处理交易。在国外签发的授权委托书需要经过海牙认证和经认证的亚美尼亚语翻译。

翻修公寓需要建筑许可证吗？

这取决于工程范围。外观修缮——例如粉刷、铺贴瓷砖、更换固定装置和室内装修——无需许可证。结构性变更——例如拆除承重墙、扩大建筑面积或重建工程——则需要在设计文件获得批准后，由当地社区负责人签发施工许可证。

我在亚美尼亚的房产需要缴纳哪些税？

年度房产税按地籍价值的0%至0.6%实行累进税率。个人之间的房产买卖无需缴纳转让税或印花税。租金收入按10%的统一税率征税。个人之间转售住宅物业的资本收益免税。

购买房产能帮助我获得亚美尼亚居留权吗？

目前，仅拥有房产本身并不能获得居留权，但以出租业务（注册为个体经营者）的方式经营房产则可获得居留权。预计自2026年8月1日起，房产投资将成为申请居留权的独立依据，但包含最低投资门槛的实施细则尚未公布。

我可以用美元或欧元支付房产费用吗？

不。所有房地产交易必须以亚美尼亚德拉姆（AMD）通过银行转账结算。以外币支付属于违法行为，将被处以相当于交易总额的罚款（最低2万亚美尼亚德拉姆）。您可以在交易完成前在亚美尼亚银行兑换外币。