- 外国个人不能直接拥有亚美尼亚的大部分土地；该禁令在《土地法》中有所规定，适用于非公民和无国籍人士。
- 某些土地类别可获豁免，允许外国人直接拥有所有权（例如，私人住宅用地、花园用地和某些公寓开发用地）。
- 外国人可以完全拥有亚美尼亚有限责任公司；该公司可以收购受限土地（包括农业用地）。
- 购买房产并不代表获得居留权；根据《外国人法》，居留许可需要单独的法律依据。
亚美尼亚房地产市场开放、稳定，对全球投资者的吸引力日益增强——但外国买家的土地所有权规则却十分特殊。了解外国人可以购买和不能购买哪些房产、何时需要成立亚美尼亚有限责任公司以及退出税的运作方式，对于安全高效地构建交易结构至关重要。
本指南阐明了法律框架，消除了居住迷思，并概述了在需要时通过当地公司获取土地的分步指南。
目录
亚美尼亚的法律框架：宪法禁止外国人拥有土地及其法律依据
亚美尼亚法律限制外国个人和无国籍人士拥有土地。该禁令及其例外情况载于《亚美尼亚共和国土地法典》，该法典规定了非公民可以直接持有和不可以直接持有的土地类别。实际上，这意味着外国买家在尝试直接购买之前必须确认土地类别。
与此同时，亚美尼亚允许外国人全资拥有当地公司。一家完全由外资拥有的亚美尼亚有限责任公司（LLC）或类似的亚美尼亚法人实体可以购置土地——包括个人无法购买的土地类型——从而为在受限类别中进行投资提供了一条合规途径。
外国人不能购买哪些类型的土地（农田、建筑用地）
农田
外国个人不能直接购买农业用地（农田）。根据《土地法》，农业用地通常属于非公民不得作为私人所有者拥有的类别。如果投资者的策略需要控制农田（例如，果园、葡萄园或大型农业企业），则通常会通过外国投资者拥有的亚美尼亚公司进行收购。
建筑用地及其限制对投资者的重要性
除了农田之外，“建筑用地”（指定用于建设的土地）通常受到限制，除非符合《土地法》规定的特定例外情况。外国个人一般不能直接拥有此类地块的所有权；他们必须依赖符合条件的例外情况，或者通过亚美尼亚法人实体获得土地。
为什么它的事项： 该限制会影响收购、融资和退出计划。提前了解土地类别有助于避免地籍登记失败，并有助于判断是否需要成立本地特殊目的公司（SPV）。
快速概览：外国个人所有权与通过亚美尼亚有限责任公司
| 土地类型 | 外国个人可以直接购买吗？ | 通过亚美尼亚有限责任公司？ | 笔记 |
|---|---|---|---|
| 农业用地（农田） | 没有 | 是 | 利用一家完全由外资拥有的亚美尼亚有限责任公司进行收购。 |
| 一般建筑用地 | 否（除非有例外情况） | 是 | 直接购买前请先查阅土地法典的例外规定。 |
| 私人住宅用地（例外） | 是 | 是 | 外国人可享受豁免的类别之一。 |
| 园艺用地（例外） | 是 | 是 | 根据《土地法》属于豁免类别。 |
| 公寓开发用地（例外） | 是 | 是 | 允许直接收购用于符合例外情况的开发项目。 |
例外情况：外国人可直接购买土地
私人住宅用地
《土地法》作出了一些例外规定，允许外国个人直接持有某些类型的土地，包括划拨用于建造私人住宅的地块。这使得外国买家可以购买房屋及其符合条件的地块，但前提是地籍分类必须与该例外规定相符。
园艺用地
园艺用地（通常用于小规模园艺或私人花园）也被视为例外，允许外国个人在符合地籍指定条件的情况下直接拥有所有权。
公寓开发用地
用于公寓开发的土地也可能符合土地法典的例外规定，允许外国个人直接购买符合条件的土地用于多单元住宅项目。在签订购买合同前，务必确认土地的具体类别和分区，以确保符合例外规定。
注意： 外国人通常可以轻松购置已竣工的公寓或商业地产。关键的合规性审核在于土地的性质，以及它是否符合例外情况，或者是否需要由亚美尼亚实体持有产权。
利用亚美尼亚有限责任公司和其他公司形式收购受限土地——法律途径和常用结构
如果无法直接购买，通常的做法是通过亚美尼亚公司收购资产。亚美尼亚法律允许外资100%控股当地有限责任公司；该公司可以以自身名义收购农地和其他受限类型的土地。
常见投资结构
- 单一资产特殊目的公司： 成立一家新的亚美尼亚有限责任公司，持有一块土地或一个项目，以隔离债务并通过出售股份简化退出流程。
- 运营公司： 使用一家亚美尼亚有限责任公司，该公司也进行实地运营（例如，农业、开发），并拥有企业所需的土地。
- 集团控股： 母公司持有亚美尼亚特殊目的公司；支付给非居民股东的股息通常需缴纳 5% 的预扣税（可能适用税收协定豁免）。
居住神话澄清： 拥有房产（或拥有土地的有限责任公司）并不自动授予亚美尼亚居留权或签证。根据《外国人法》，居留许可需要其他合法依据（例如，工作、学习、婚姻、投资或亚美尼亚血统）。请参阅我们的概述。 亚美尼亚居留许可.
税务筹划也至关重要。出售亚美尼亚房产的卖家可能需要缴纳10%的资本利得税。此外，根据房产的地籍价值和市政规定，可能还需要缴纳持续的房产税。如需了解更多税务方面的考虑，请参阅我们的指南。 亚美尼亚的税收.
逐步指南：如何成立亚美尼亚有限责任公司并以公司名义注册土地（文件要求）
以下步骤概述了通过外商独资有限责任公司收购亚美尼亚限制性土地的典型途径。
- 制定车辆和交易结构策略： 确定单一项目特殊目的公司 (SPV) 还是更广泛的运营公司更符合您的目标（隔离、融资、通过股份出售退出）。
- 准备股东和管理层详细信息： 收集创始人和董事的护照和所需个人资料；根据需要安排亚美尼亚语翻译和公证以进行归档。
- 注册亚美尼亚有限责任公司： 向州注册处提交公司注册文件，获取公司详细信息，并申请纳税人识别号 (TIN)。外国人可以拥有 100% 的股份。另请参阅我们的实用指南。 亚美尼亚商业注册.
- 开设公司银行账户： 设立本地银行账户，用于采购资金和日常运营。
- 对土地进行法律和技术尽职调查： 核实地籍分类、分区、产权负担、边界和卖方所有权；确认是否可以直接购买，或者根据土地法是否需要通过有限责任公司途径购买。
- 签署经公证的买卖文件： 最终确定销售协议，并以公司名义向地籍/不动产登记处提交登记。
- 截止日期后的注册： 更新税务和市政记录，并确保公司账目反映此次收购。如有需要，请注明房产税义务。
- 提前规划退出机制和现金流： 对未来出售的资本利得税进行模型计算，并确认向外国股东分配的股息预扣税（一般为 5%，但须遵守税收协定减免）。
相关资源
结语
对于在亚美尼亚的外国买家来说，土地要么在特定例外情况下可直接拥有，要么需要通过亚美尼亚公司形式获得。使用本地注册的有限责任公司，投资者可以合规地收购农田和一般建筑用地，同时保留融资和退出的灵活性。对于定制化的结构设计、尽职调查和备案， 联系我们的团队.
