إتمام بناء منزل خاص جديد في أرمينيا: قانون الإتمام، والإشغال، والتسجيل الأولي في السجل العقاري.

يصبح المنزل الخاص المبني حديثًا في أرمينيا صالحًا للاستخدام والتسجيل قانونيًا بمجرد حصوله على وثيقة إتمام البناء وتصريح التشغيل، وتبلغ رسوم تسجيل سند الملكية في السجل العقاري 26,000 درام أرميني وفقًا للرسوم القياسية. وتختلف طريقة الحصول على وثيقة إتمام البناء باختلاف حجم ونوع المنزل: فمنذ 1 يونيو 2026، يمكن للمنازل الصغيرة التي يبنيها أصحابها استخدام إجراءات إلكترونية مبسطة، بينما تخضع جميع المنازل الأخرى لموافقة لجنة مختصة.

ما هو مسار الإنجاز الذي ينطبق على منزلك؟

تم تحديد المسار المبسط في الملحق 4.1 من القرار الحكومي رقم 596-ن، والذي أضيف بموجب القرار الحكومي رقم 1969-ن الصادر في 25 ديسمبر 2025، والذي دخل حيز التنفيذ منذ 1 يونيو 2026. ولا يُعتبر المنزل مؤهلاً إلا إذا استوفى جميع هذه الشروط:

• المبنى عبارة عن مبنى متوسط ​​الخطورة، من الفئة الثانية؛
• المطور هو شخص طبيعي: مواطن أرمني، أو مواطن أجنبي، أو شخص عديم الجنسية (الشركات خارج المسار)؛
• يمتلك المطور الأرض أو يمتلك حق التطوير عليها؛
• قطعة الأرض عبارة عن أرض سكنية مصنفة للتطوير السكني، بمساحة لا تقل عن 400 متر مربع (لم يتم تحديد حد أقصى)؛
• تبلغ المساحة الإجمالية للمنزل 300 متر مربع كحد أقصى، ويتم قياسها كمساحة أرضية إجمالية، مع ما يصل إلى طابقين فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض (قبو أو قبو جزئي)؛
• لا تتجاوز مساحة المباني الملحقة مجتمعة 50 مترًا مربعًا؛
• هذا البناء ليس لأغراض تجارية.

يُستثنى نوعان من المشاريع حتى وإن استوفت حدود الحجم: المنازل المبنية ضمن برامج حكومية أو بلدية أو خيرية، والإنشاءات داخل منطقة حماية المعالم التاريخية أو الثقافية أو منطقة تطوير حضري ذات تنظيم خاص مُحددة قانونًا. كما أن استيفاء الحدود لا يُلغي قواعد التخطيط: إذ يسمح الملحق بالرفض في حال تعارض المعايير المقترحة مع وثائق التخطيط المكاني أو مع معايير التطوير الحضري أو البيئية أو الصحية أو معايير السلامة من الحرائق.

إذا كان تصريحك قد صدر من قبل البلدية قبل إطلاق المنصة الإلكترونية، فلا يزال بإمكانك استخدام خطوة الإكمال المبسطة: يشمل القرار رقم 1969-N هذه الخطوة صراحةً التصاريح القديمة، بالإضافة إلى التصاريح الصادرة عبر المنصة. ولا يُلغي التصريح القديم شروط الأهلية المذكورة أعلاه.

استبدل القرار الحكومي رقم 1057-ن الصادر في 16 يوليو 2026 (والذي دخل حيز التنفيذ في 23 يوليو 2026 وفقًا لـ ARLIS) ثلاثة نماذج من مراحل التصميم للمسار المبسط: مهمة التخطيط المعماري المبسطة، والمهمة الصادرة، ورخصة البناء المبسطة. تسمح شروط التصميم بارتفاع 10 أمتار مع سقف مائل أو 8 أمتار مع سقف مسطح، وتحدد مساحة البناء غير المنفذة بنسبة 40% من مساحة الأرض، وتشترط تخصيص 60% على الأقل من مساحة الأرض لتنسيق الحدائق، وتمنح رخصة البناء فترة تنفيذ مدتها ثلاث سنوات. وقد أبقى القرار على معايير الأهلية والاستثناءات ونموذج الإنجاز دون تغيير. ولم يُعثر على الإعلان الرسمي عن التغييرات التي طرأت على المنصة بموجب القرار رقم 1057-ن.

المسار المبسط خطوة بخطوة: الشكل Պ-ԱՇ

النموذج Պ-ԱՇ (يُكتب أحيانًا P-ASh) هو وثيقة مُبسطة تتضمن إتمام المسار وإذن التشغيل. تُنشئ المنصة هذه الوثيقة بمجرد أن يُدخل المالك ثلاثة عناصر:

1. نتيجة إيجابية للتحقيق الفني تؤكد اكتمال البناء وأن المنزل صالح للاستخدام؛
2. استنتاج مهني من مهندس معماري مرخص، بناءً على قياسات أجراها مساح مؤهل، ويغطي الانحرافات غير الأساسية التي يسمح بها الإجراء؛
3. إثبات دفع الرسوم المحلية التي تحددها البلدية، أو أمر الدفع من نظام المدفوعات الإلكترونية الحكومي، أو رمزه المكون من 20 رقمًا.

يتضمن الملحق استنتاج المهندس المعماري دون أي قيد يقتصر على المنازل التي بها اختلافات، لذا يُنصح بالاستعانة به حتى لو كنت تعتقد أن المنزل مطابق للتصميم تمامًا. بمجرد إدخال البيانات الثلاثة، يتم إعداد وثيقة الإنجاز تلقائيًا، مع ملاحظة تفيد بأنها صادرة عن الجهة المختصة. هذه الوثيقة هي وثيقة الإنجاز ورخصة التشغيل للمنزل.

يُحدد القرار رقم 1969-N موقع urban.e-gov.am كمنصة. يُحيل هذا الموقع حاليًا المستخدمين الباحثين عن خدمات تراخيص البناء إلى موقع urban-permits.e-gov.am، الذي يستخدم بيانات تسجيل الدخول الخاصة بالهوية الإلكترونية الوطنية الأرمينية (Ես եմ). لم يتم التحقق من تسلسل تقديم الطلبات الحالي، خطوة بخطوة، في أي طلب فعلي.

للاطلاع على مراحل التصميم والتصاريح السابقة لنفس المسار، راجع دليلنا لعملية الحصول على تصاريح البناء في أرمينيا.

إجراءات القبول العامة عندما لا يستوفي المنزل الشروط

يُعتبر المنزل الذي لا يستوفي أيًا من شروط المسار المبسط (كأن يكون منزلًا كبيرًا، أو أن تكون شركة هي المطور، أو أن تكون مساحة الأرض أقل من 400 متر مربع، أو أن يكون هناك طابق ثالث فوق سطح الأرض) مُنجزًا بموجب الملحق 1 من القرار 596-ن، بصيغته المعدلة بموجب القرار الحكومي 535-ن الصادر في 18 أبريل 2026 (والذي دخل حيز التنفيذ في 22 أبريل 2026). وتُعدّ الوثيقة النهائية وثيقة إدارية واحدة: ففي حالة المنزل المستقل، يُصدر رئيس الحي وثيقة الإنجاز ورخصة التشغيل معًا. وتُعتبر وثيقة لجنة القبول دليلًا داعمًا لهذا القرار، ولا تُجيز استخدام المنزل بشكل منفرد.

1. الترشيحات. بعد أن يُبلغ المقاول عن إتمام العمل، يطلب المطور من كل جهة من الجهات التي يجب أن تشارك في لجنة القبول أن تُعيّن ممثلاً لها. ويجب على كل جهة القيام بذلك في غضون خمسة أيام من استلام الطلب.
2. اللجنة. يقوم المطور بتشكيل اللجنة ورئاستها، كما يتكفل بدفع أجورها. بالنسبة للمنازل المصنفة ضمن الفئتين الثانية والثالثة، تضم اللجنة المصمم، والمشرف الفني، والمقاول، وممثلًا عن المجتمع المحلي، وممثلين عن شركات المرافق العامة عند اشتراط ذلك في وثائق المرافق. ولا تشارك هيئة التفتيش في حال قام شخص طبيعي ببناء المنزل لأغراض غير تجارية.
3. القياسات كما تم تنفيذها. يُعد إجراء مسح قياس يسجل الأبعاد الفعلية للمنزل، والطوابق، والارتفاعات، والمساحات، والموقع على قطعة الأرض أمرًا إلزاميًا، ويجب أن يحدد قانون اللجنة رمز حزمة القياس الذي تم إنشاؤه على موقع e-cadastre.am.
4. منصب المصمم. يُحدد مشرف التصميم موقفه بشأن أي انحرافات، ومدى هذه الانحرافات، وما إذا كانت ضرورية، في موعد لا يتجاوز اليوم الرابع من أيام العمل بعد تشكيل اللجنة.
5. تقييم اللجنة. يقوم الأعضاء بتقييم المطابقة في غضون 5 أيام عمل للفئة الثانية، و10 أيام عمل للفئة الثالثة، و20 يومًا عمل للفئتين الرابعة والخامسة. إن العضو الذي يفشل في تقديم التقييم في الوقت المحدد لا يوقف العملية من تلقاء نفسه.
6. الموافقات. تقوم هيئة التفتيش والهيئات الأخرى المعنية، عند الاقتضاء، بتقديم استنتاجاتها في غضون ثلاثة أيام للفئتين الثانية والثالثة وخمسة أيام للفئتين الرابعة والخامسة.
7. تطبيق. في غضون 10 أيام من توقيع قانون اللجنة، يقوم المطور بتقديم طلب إلكتروني على النموذج 3-3-1، مع إرفاق قانون اللجنة، وقائمة المستندات المبنية (أو نتيجة إيجابية للتحقيق الفني حيث تسمح القواعد بذلك) وإيصالات رسوم إكمال وتشغيل المجتمع.
8. القرار. يصدر رئيس المجتمع قانون الإنجاز والتشغيل المشترك في غضون ثلاثة أيام من تقديم الطلب للفئتين الثانية والثالثة وخمسة أيام للفئتين الرابعة والخامسة.

تُحدد بعض هذه الفترات بأيام العمل، وبعضها الآخر بأيام التقويم؛ ويستخدم القرار مصطلح "أيام العمل" فقط فيما يتعلق بمنصب المصمم وتقييمات اللجنة. ومنذ دخول القانون HO-402-N حيز التنفيذ في 30 أغسطس 2026، تُعتبر البلدية التي تتخلف عن موعد اتخاذ قرارها بشأن مسألة عقارية رافضةً، وبالتالي فإن البلدية التي لم تُصدر قرارًا لا تُعتبر مُصرِّحةً بأي شيء.

يغطي دليلنا لمشاريع البناء العقاري في أرمينيا المراحل التي تسبق الإنجاز.

التسجيل الأولي في السجل العقاري: المستندات والرسوم والتوقيت

يُعدّ عقد إتمام البناء أساسًا لتسجيل ملكية المنزل. وينص قانون تسجيل حقوق الملكية على أربع وثائق لتسجيل المبنى المكتمل، بالإضافة إلى الطلب العام ووثيقة التعريف.

• مشروع البناء المعتمد حسب الأصول؛
• قانون إتمام البناء؛
• قرار البلدية بشأن تخصيص العناوين؛
• وثائق القياس.

لم يعد مشروع التخطيط المعماري مدرجًا في تلك القائمة، كما أن رخصة البناء غير مدرجة بشكل منفصل للمبنى المكتمل. يجب أن يكون حقك في الأرض التي بُني عليها المنزل قد تم إثباته مسبقًا. عندما تُرسل البلدية المشروع ووثيقة الإنجاز والوثائق ذات الصلة إلى السجل العقاري إلكترونيًا، يعتبرها القانون مُقدمة، لذا لا يلزمك تحميل نسخ ورقية جديدة بنفسك. تسجيل العنوان بناءً على قرار البلدية مجاني.

يسمح القانون أيضاً بتسجيل الملكية بموجب وثيقة إتمام البناء فقط، مع تسجيل قيد الاستخدام في الوقت نفسه ورفعه عند تقديم رخصة التشغيل. وهذا نادراً ما يكون مهماً بالنسبة للمنازل المستقلة، لأن الوثيقتين تصدران عادةً معاً في وثيقة واحدة.

تُحسب رسوم تسجيل المنازل بالدولار الأمريكي وفقًا لسعر صرف الدرهم الأرميني البالغ 361.36 درام أرميني للدولار الواحد، وهو سعر صرف البنك المركزي الأندلسي بتاريخ 19 أكتوبر 2026. وتُعتبر رسوم الدولة الأساسية 1,000 درام أرميني، لأن تسجيل منزل جديد بناه مالكه بنفسه يُعد تسجيلًا للملكية لا يستند إلى بيع أو إجراء قضائي. بعد الشراء، ترتفع رسوم تسجيل المنزل إلى 20,000 درام أرميني، ومن هنا جاء إجمالي الرسوم البالغ 45,000 درام أرميني (حوالي 125 دولارًا أمريكيًا) المُدرجة لتسجيلات المنازل العادية. وتُخصص خدمة الساعتين للحقوق الناشئة عن معاملات عقارية مسجلة مسبقًا كوحدة سكنية مستقلة، لذا لا يمكن استخدامها في التسجيل الأول لمنزل جديد، حتى لو كانت الأرض التي بُني عليها مسجلة بالفعل. وتغطي الرسوم رسوم التسجيل فقط؛ أما رسوم المسح والاستنتاجات المهنية ورسوم الخدمات المجتمعية فهي منفصلة.

يذكر موقع السجل العقاري أن التسجيل الأولي للحقوق مجاني. ولا يشمل هذا البيان إعفاءً عامًا للمباني الجديدة. ويشمل الإعفاء القانوني العقارات السكنية والأراضي الزراعية المملوكة للمواطنين قبل 1 مارس 1998 والتي لم تُسجل منذ ذلك الحين، ويستثني التسجيل المُعجّل. أما العقارات في المستوطنات المدرجة على قوائم الحكومة للحدود والمناطق الجبلية العالية، فتُمنح خصمًا بنسبة 50% على رسوم الخدمة. ويتناول دليلنا الخاص بتسجيل العقارات لأول مرة والسجل العقاري الإلكتروني هذا الإعفاء الخاص بالعقارات التي تم شراؤها قبل عام 1998.

لا ينطبق إعفاء ضريبة الأملاك على التسجيل الأول للفرد

ينص القانون HO-407-N، الساري منذ 30 أغسطس/آب 2026، على إلزام الأفراد بتسديد ضريبة الأملاك قبل معظم عمليات التسجيل، باستثناء تسجيل الملكية الأول لدى الدولة. وبالتالي، لا يحتاج مالك المنزل الذي يقوم ببنائه بنفسه إلى شهادة براءة ذمة. أما الشركات التي تسجل منزلاً، فلا ينطبق عليها هذا الاستثناء، إذ يجب عليها تسديد ضريبة جميع ممتلكاتها الخاضعة للضريبة في المنطقة. ويُشرح هذا الحكم الأوسع نطاقاً في كيفية تأثير ضريبة الأملاك حالياً على عملية التسجيل في أرمينيا.

مخالفات التصاريح والبناء غير المصرح به: ما تفعله الغرامة وما لا تفعله

يُصنّف المنزل الذي يختلف عن تصميمه المعتمد ضمن فئتين. تُقيّم الانحرافات غير الجوهرية، ضمن الشروط المنصوص عليها في القرار 596-N، من قِبل مشرف التصميم أو المهندس المعماري المرخص، ويتم التعامل معها ضمن إجراءات الإنجاز. أما أي انحراف خارج هذه الشروط فيُعتبر جوهريًا. ويمنع الانحراف الجوهري إصدار قرار قبول إيجابي حتى يتم تصحيحه؛ ويُمنح المطور حينها فترة زمنية لإصلاح المشكلة وإعادة تقديم الطلب. إذا انقضت هذه الفترة دون إصدار قرار قبول إيجابي، يطلب رئيس الحي من دائرة السجل العقاري تسجيل المبنى على أنه غير مرخص.

وبالتالي فإن الحصول على رخصة بناء لا يحمي المنزل من تصنيفه على أنه بناء غير مصرح به: فالبناء الذي ينطوي على انتهاكات جوهرية لشروط الرخصة أو لمعايير التنمية الحضرية يعتبر بناءً غير مصرح به بموجب القانون المدني وقانون المخالفات الإدارية.

إن دفع الغرامة لا يُضفي الشرعية على المنزل. ينص قانون المخالفات الإدارية على أن العقوبة الإدارية لا تُعفي المخالف من الالتزام الذي أدى انتهاكه إلى فرضها. وقد طبقت محكمة النقض المنطق نفسه في قضية فيليكس ميخاكيان ضد بلدية يريفان (القضية رقم ՎԴ/1961/05/15، بتاريخ 7 أبريل 2018)، حيث قضت بأن المسؤولية عن استمرار البناء غير المرخص لا تتوقف على دفع الغرامة السابقة من عدمه.

تم تشديد الإجراءات في 30 أغسطس 2026:

• يسمح القانون HO-405-N بتقديم طلبات خطية لهدم أو إعادة بناء الهياكل غير المصرح بها وغير القانونية والإضافات غير المصرح بها على الأراضي الخاصة، وعادةً ما يكون ذلك خلال شهر واحد للامتثال؛
• ألغى القانون HO-398-N التعليق التلقائي الذي كان الاستئناف يمنحه لقرارات محددة بشأن وقف العمل ورفض التصديق على القوانين والمطالبة الكتابية؛
• أضاف القانون HO-406-N جرائم لتجاهل طلب هدم أو ترميم أرض خاصة ولمواصلة العمل بعد تعليق البلدية.

بشكل منفصل، أنشأ القانون HO-331-N (الساري المفعول في 18 يوليو 2026) آلية حكومية استثنائية لقائمة خاصة ببعض المباني غير المرخصة على الأراضي الخاصة، على أن تُقدّم الطلبات بحلول 30 ديسمبر 2027، وأن تتخذ الحكومة الإجراءات بحلول 20 فبراير 2028. وهي قناة قانونية لمرة واحدة بشروطها الخاصة، ولا تحل محلّ الإجراءات القانونية المعتادة؛ ولم يُحدّد بعد الوضع التشغيلي لتدابيرها التنفيذية. تُغطّى قواعد الهدم بالتفصيل في مقالنا حول البناء غير القانوني وقاعدة الهدم خلال شهر واحد.

إذا كنت غير متأكد مما إذا كان منزلك يفي بمعايير المسار المبسط أو ما إذا كان الانحراف ضروريًا، فتأكد من فحص التصريح والتصميم المعتمد وقياسات المساح قبل تقديم الطلب؛ يتولى فريقنا العقاري إتمام عملية البناء والتسجيل الأولي للمالكين في أرمينيا وخارجها.

الأسئلة المتكررة

آخر تحديث: 28 أكتوبر 2026