في لمحة
- من ١٣ أغسطس ٢٠٢٣لن تُكمل لجنة السجل العقاري معظم عمليات تسجيل العقارات إلا بعد سداد ضريبة الأملاك على العقار المعني. ويسري تغيير ثانٍ منفصل اعتبارًا من 1 يناير 2027.
- الأفراد يجب أن يكون قد سدد ضريبة العقار على العقار المراد تسجيله خلال الشهر الذي يتم فيه التسجيل. ويتم تسجيل الملكية لأول مرة.
- منظمات يجب أن يكون الأمر واضحًا بشأن الكل من ممتلكاتهم الخاضعة للضريبة في تلك المنطقة - وليس فقط تلك التي يتم نقلها - ولا يوجد استثناء للتسجيل الأول لهم.
- تعتمد عملية المسح العقاري على شهادة عدم المسؤولية، بما في ذلك الشهادة الإلكترونية. ويتم بالفعل أتمتة جزء كبير من هذا الفحص.
- يُعدّ الموعد النهائي المحدد بـ 30 يوم عمل بموجب قانون تسجيل الدولة موعدًا نهائيًا لـ ملف لا تُقدّم الطلب لإتمام التسجيل. قدّم الطلب في الوقت المحدد ودع عملية التحقق الضريبي تتم - لا تُؤجّل تقديم الطلب أثناء سعيك للحصول على الشهادة.
أضافت أرمينيا شرطًا لتسوية الضرائب إلى سجل الملكية العقارية. وبموجب التعديل رقم HO-407-N، وهو حزمة تعديلات على قانون الضرائب تم اعتمادها في 3 يوليو 2026 ونُشرت في 29 يوليو 2026، ستُكمل لجنة السجل العقاري، اعتبارًا من 30 أغسطس 2026، معظم عمليات تسجيل العقارات فقط في حال تسوية ضريبة الأملاك المستحقة. شهادة الالتزام الضريبي ليست وثيقة جديدة في معاملات نقل الملكية العقارية في أرمينيا، إذ اعتاد البائعون على تقديمها. الجديد هو أن هذه الشهادة تُعدّ الآن شرطًا أساسيًا لإتمام عملية التسجيل، وبالنسبة للشركات، تُحتسب على جميع العقارات التي تمتلكها في المجتمع، كما تم تطبيق المنطق نفسه على المركبات.
بالنسبة لأي شخص يقوم بإغلاق صفقة عقارية أرمينية في أو بعد 30 أغسطس 2026، فإن النتيجة العملية هي بند جديد من بنود العناية الواجبة التي تنتمي إلى بداية الصفقة، وليس إلى طاولة الإغلاق.
ما يتطلبه HO-407-N فعلياً
تُطبَّق التعديلات من خلال المادة 236 من قانون الضرائب، التي كانت تُنظِّم بالفعل كيفية التحقق من التزامات ضريبة الأملاك قبل تسجيل عملية النقل. ويُحسِّن مشروع القانون HO-407-N هذه الآلية ويُوسِّع نطاقها بأربع طرق.
الأفراد: الدفع خلال شهر التسجيل
قبل معظم عمليات تسجيل العقارات، أو قبل إصدار شهادة ملكية جديدة، يجب على الفرد سداد ضريبة الأملاك على العقار المعني حتى نهاية الشهر الذي يتضمن تاريخ التسجيل. ويُستثنى من هذا الشرط أول تسجيل ملكية في الولاية.
المنظمات: عملية تطهير على مستوى المجتمع
يجب على المنظمة أن تكون قد سددت التزاماتها الضريبية على جميع ممتلكاتها الخاضعة للضريبة في المنطقة المعنية، وليس فقط العقار الذي يتم تسجيله. وعلى عكس القاعدة المطبقة على الأفراد، لا يوجد استثناء للتسجيل الأول في حالة المنظمات - وهي نقطة جديرة بالتنويه لأي عميل من الشركات افترض أن القاعدتين متماثلتان.
شهادة عدم المسؤولية
تُستكمل إجراءات التسجيل بناءً على شهادة تُؤكد عدم وجود التزامات ضريبية على العقار، وينص القانون صراحةً على إصدار شهادة إلكترونية. تُعتبر ضريبة العقار في أرمينيا ضريبة محلية، لذا تُصدر الشهادة من قبل المجلس المحلي - وهو الهيئة المحاسبية للحكم الذاتي المحلي - وليس من قبل لجنة الإيرادات الحكومية. يستغرق إصدار الشهادة ثلاثة أيام عمل وفقًا للقانون. عمليًا، يتم جزء كبير من هذا التحقق إلكترونيًا بين الجهات المختصة، ويمكن للمالكين عمومًا التحقق من أرصدة ضريبة العقار وتسويتها عبر قنوات الدفع الإلكتروني البلدية في أرمينيا.
ما هو المعفى؟
يوجد نوعان خارج نطاق الإعفاء: التسجيلات التي تتم بناءً على قوانين محددة على مستوى الولاية أو البلدية، وتسجيل الملكية بعد قبول الميراث. لاحظ ما يفعله هذا الإعفاء وما لا يفعله. فهو يلغي شرط التسجيل المسبق، ولكنه لا يُسقط الالتزام الضريبي الأساسي، الذي يبقى مستحق الدفع.
لماذا يمثل هذا خطراً أكبر على الشركات
بالنسبة للبائع الفردي، يكون التدقيق محدودًا ومقتصرًا على عقار واحد ورصيد واحد. أما بالنسبة للشركة، فإن المخاطر تشمل محفظة عقاراتها بالكامل في المجتمع. يكفي وجود رصيد غير مدفوع على مستودع نسيته الشركة، أو تقييم متنازع عليه لقطعة أرض لم تعد تستخدمها، أو متأخرات موروثة مع أصول شركة تابعة، لتأخير تسجيل عقار لا علاقة له بالموضوع.
هذا الأمر بالغ الأهمية في ثلاث حالات:
- هياكل الشركات القابضة. عندما تقع عدة عقارات في مجتمع واحد تحت كيان واحد، فإن أضعف رصيد في المحفظة هو الذي يحدد ما إذا كان يمكن تسجيل أي منها.
- عمليات الاستحواذ على الشركات القابضة للأصول. إذا تم تنظيم الصفقة على أنها شراء أسهم بدلاً من شراء عقار، فإن المشتري يرث المتأخرات - ومعها حظر التسجيل على كل عملية نقل مستقبلية تحاول تلك الجهة القيام بها في ذلك المجتمع.
- عمليات إعادة هيكلة الشركات. تعتمد عمليات النقل والاندماج والانفصال داخل المجموعة التي تتضمن إعادة تسجيل الملكية الآن على أن يكون الوضع الضريبي على مستوى المجتمع بأكمله سليمًا، وهو ما قد يستغرق وقتًا أطول لإعادة بنائه مما يسمح به الجدول الزمني للمعاملة.
الحل العملي هو مراجعة الوضع الضريبي على مستوى المجتمع كجزء من إجراءات التدقيق اللازمة، على أن تُجرى هذه المراجعة في وقت مبكر بما يكفي لحل أي خلافات حول التقييم الضريبي قبل التزام الأطراف بالعقود. أما إذا كنتم مهتمين بالجانب المؤسسي من هذا الأمر، فستجدون في صفحاتنا الخاصة بتسجيل الشركات والضرائب في أرمينيا الإطار العام ذي الصلة.
كيف يتفاعل هذا مع الموعد النهائي للتسجيل الذي يبلغ 30 يوم عمل
يفرض قانون تسجيل الدولة في أرمينيا مهلة صارمة: يجب تقديم طلب التسجيل في غضون 30 يوم عمل من تاريخ التوثيق، وتُعتبر المعاملة التي يُقدّم طلبها متأخرًا باطلة. هذه هي القاعدة الزمنية الأكثر أهمية في معاملات نقل الملكية العقارية في أرمينيا، ومن السهل إساءة فهمها عند إضافة إجراءات التخليص الضريبي.
يكمن الفرق الجوهري بين تقديم الطلب وإتمامه . تمتد فترة الثلاثين يوم عمل حتى تاريخ تقديم الطلب. أما شرط التخليص الضريبي في النموذج HO-407-N فيُطبق لاحقًا، في مرحلة معالجة السجل العقاري، وهو شرط لإتمام التسجيل، وليس شرطًا مسبقًا لقبول الطلب. ولا يُلغى الطلب المُقدم في الوقت المحدد لمجرد انتهاء فحص الضريبة والتسجيل لاحقًا.
إذن، لا يكمن الخطر في أن الشهادة تستنزف الوقت، بل في السلوك: فالطرف الذي يفترض ضرورة الحصول على الشهادة قبل تقديم الطلب، وبالتالي ينتظر، قد يُهدر 30 يوم عمل في ملاحقة وثيقة لم تكن مطلوبة أصلًا. والممارسة الآمنة هي عكس ما يُفترض - تقديم الطلب في الموعد المحدد وترك إدارة السجل العقاري تتولى التدقيق الضريبي.
لا مجال للتسامح في حال تجاوز الموعد النهائي. يُعتبر الطلب المُقدّم متأخرًا لاغيًا إلا في حالات محدودة ومحددة قانونًا، كالقوة القاهرة، أو المرض المُعيق، أو ظروف الخدمة العسكرية المُحددة، أو العجز الناجم عن المعاملة، أو وفاة أحد الأطراف أو اختفائه. ويجب تقديم طلب إعادة الوضع القانوني خلال 15 يوم عمل من زوال العائق. ولا يُعدّ التأخير المُعتاد في الحصول على الشهادة الضريبية من ضمن هذه الحالات. ولذلك تحديدًا، يُعدّ التقديم في الوقت المُحدد، بدلًا من انتظار الشهادة، هو الخيار الأمثل.
لفهم سياق كيفية وصول القاعدة إلى شكلها الحالي: أُدخلت نتيجة البطلان الصارم بموجب تعديل لقانون التسجيل عام 2011، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2012. وفي مارس 2019، قضت المحكمة الدستورية بأن البطلان التلقائي، المطبق دون النظر إلى سبب التأخير، غير دستوري. وردًا على ذلك، أضاف تعديل يوليو 2020 قائمة محدودة ومغلقة لأسباب إعادة التسجيل المذكورة أعلاه. أما قرارات محكمة النقض الصادرة بين عامي 2009 و2011، والتي اعتبرت الموعد النهائي إجراءً شكليًا فقط، فقد فسرت النص السابق الأكثر تساهلاً، ولا ينبغي الاعتماد عليها اليوم.
إذا كنت ترغب في معرفة آليات عملية التقديم نفسها، فراجع أدلتنا لتسجيل شراء عقار من خلال السجل العقاري الإلكتروني ورسوم السجل العقاري والمواعيد النهائية والتسجيل المعجل.
قاعدة التوازي للمركبات
يطبق القرار HO-407-N نفس منطق عدم المسؤولية على المركبات. ويشترط تسجيل المركبة، وإعادة تسجيلها، وإلغاء تسجيلها، وإصدار شهادة تسجيل جديدة، أن تكون ضريبة ملكية المركبة مسددة بالكامل. وتتولى الجهة المختصة في الشؤون الداخلية، التي تحتفظ بسجل المركبات، مسؤولية التنفيذ، بدلاً من لجنة السجل العقاري.
هناك نقطتان جديرتان بالذكر. أولاً، ضريبة ملكية المركبات تختلف قانونياً عن ضريبة ملكية العقارات، لذا فإن سداد إحداهما لا يعني بالضرورة سداد الأخرى، ويتطلب الأمر شهادة منفصلة. ثانياً، على عكس ضريبة العقارات، لا يتضمن قانون المركبات أي استثناء صريح للتسجيل الأول - وهو أمر نظري إلى حد كبير بالنسبة لمركبة مستوردة حديثاً ليس لها سجل ضريبي، ولكنه ذو صلة عند إعادة تسجيل مركبة بعد فترة انقطاع عن التسجيل.
تغييرات المناطق المشتركة لعام 2027 - وما لا يغيره
يدخل البند الثاني من القرار HO-407-N حيز التنفيذ في 1 يناير 2027، وهو منفصل عن تاريخ بدء التسجيل. اعتبارًا من ذلك التاريخ، يُستثنى مالكو الشقق والوحدات غير السكنية ومواقف السيارات من نطاق ضريبة الأملاك لحصتهم النسبية من أرض المبنى والمناطق المشتركة. وتبقى وحداتهم السكنية خاضعة للضريبة كما هي، بينما تُلغى الضريبة المفروضة على الأجزاء المشتركة.
هذا تغيير يقتصر على تحديد الجهة الخاضعة للضريبة، لا أكثر. ولا يمسّ هذا التغيير التزامات إدارة الوحدات السكنية أو المباني: فرسوم الصيانة ورسوم الإدارة بموجب قانون إدارة المباني متعددة الشقق في أرمينيا تبقى واجبة الدفع بالكامل. والأثر الجانبي المحتمل الوحيد هو إداري، إذ سيتعين على ميزانية الوحدات السكنية التي كانت تتضمن بندًا لضريبة الأملاك الخاصة بالمناطق المشتركة إعادة حسابها.
نظراً لأن تاريخ البدء يعتمد على الأحكام، يجب توخي الحذر بشأن التواريخ في أي جدول زمني موجه للعملاء: تبدأ بوابات التخليص في 30 أغسطس 2026، بينما يبدأ استبعاد المناطق المشتركة فقط في 1 يناير 2027.
الأسئلة المتكررة
هل يمنعني عدم سداد ضريبة الأملاك الآن من بيع عقار في أرمينيا؟
من الذي يجب أن يكون خالياً من الضرائب - المشتري أم البائع؟
أين يمكنني الحصول على شهادة عدم المسؤولية، وكم يستغرق ذلك من الوقت؟
هل يجب عليّ انتظار شهادة الضريبة قبل تقديم طلب التسجيل؟
هل ينطبق هذا الحكم على الممتلكات الموروثة؟
هل يمكن أن تؤدي متأخرات شركة ما على عقار غير ذي صلة إلى منع عملية البيع؟
هل يعني التغيير الذي طرأ عام 2027 أنني سأتوقف عن دفع رسوم الصيانة للمناطق المشتركة في المبنى السكني؟
هل ينطبق الشرط نفسه عند تسجيل السيارة؟
ما يجب فعله قبل إغلاق متجرك الأرميني التالي
لا يُصعّب الإجراء HO-407-N معاملات العقارات في أرمينيا بقدر ما يُعقّد إجراءً روتينياً. ثلاث خطوات عملية تُغطي معظم المخاطر. أولًا، تحقق من وضع ضريبة العقار كإجراء تدقيق قبل التوقيع، وليس كشرط لإتمام الصفقة. بالنسبة للشركات، تحقق من جميع ممتلكات الشركة في المجتمع. ثانيًا، أدرج التزام البائع بالتخليص الضريبي في العقد بدلًا من افتراضه. وأخيرًا، قدّم طلب التسجيل خلال 30 يوم عمل؛ يُمكن إصدار الشهادة لاحقًا، لكن لا يُمكن تدارك الأمر في حال فوات الموعد النهائي.
إذا كانت لديك صفقة عقارية أو تجارية في أرمينيا ستُغلق بعد 30 أغسطس 2026، يُمكننا إجراء فحص لتسوية الضرائب ومواعيد التسجيل قبل إتمام الصفقة. اطلع على خدماتنا العقارية أو تواصل معنا لمناقشة تفاصيل معاملتك.
آخر تحديث: 8 أغسطس 2026
