قانون أرمينيا لتقنين البناء غير المرخص: مسار HO-331-N وتكلفته

أصبح تقنين بناء أي مبنى مُقام على أرض خاصة في أرمينيا دون ترخيص بناء يستلزم الآن رسومًا محلية تعادل ثلاثة أضعاف رسوم ترخيص التصميم، وثلاثة أضعاف رسوم ترخيص البناء، بالإضافة إلى مبلغ ثابت قدره 100,000,000 مليون درام أرميني (حوالي 275,000 ألف دولار أمريكي وفقًا لسعر الصرف الرسمي للبنك المركزي الأرميني البالغ 364.19 درامًا أرمينيًا في 3 سبتمبر 2026) في يريفان وأربع مقاطعات مجاورة، أو 50,000,000 مليون درام أرميني (حوالي 137,000 ألف دولار أمريكي) في أي مكان آخر. وقد أُضيف هذا الإجراء، المنصوص عليه في المادة 2 (3.2) من القانون HO-397-N، بموجب المادة 1 (7) من القانون HO-331-N الصادر في 3 يوليو 2026، وبدأ تطبيقه منذ 18 يوليو 2026. ويُمنح الملاك مهلة حتى 30 ديسمبر 2027 لإدراج المبنى ضمن هذا الإجراء، ويتعلق هذا الموعد النهائي بتقديم الطلب إلى الوزارة المختصة، وليس بدفع الرسوم إلى البلدية.

مساران، موعدان نهائيان، حزمتان من الأدلة

يتضمن القانون الأرميني آليتين انتقاليتين منفصلتين منذ 18 يوليو/تموز 2026، وكثيراً ما يُشار إليهما كآلية واحدة. تُعدّ المادة 2(3.1) من القانون HO-397-N امتداداً لنظام المحاسبة العقارية القديم، وهي تُطبّق في حال عدم تقديم المعلومات والوثائق المطلوبة بموجب المواعيد النهائية السابقة المنصوص عليها في المادة 2(3)(1) إلى (4). بالنسبة للعقارات المملوكة ملكية خاصة، يجب أن يكون المبنى ظاهراً في صور الأورثوفوت لعام 2021؛ أما المباني الواقعة على أراضي الدولة والمجتمعات المحلية فتُستثنى من ذلك.

تتألف حزمة المادة 2(3.1) من صور فوتوغرافية، وبيانات من مصادر متاحة للعموم، وتقرير من شخص مؤهل، وإقرار خطي من المالك بسنة الإنشاء، وأي مستندات محاسبية أخرى تحددها الحكومة. تُحال هذه الحزمة إلى لجنة السجل العقاري بحلول 31 ديسمبر 2026 ، وتقوم اللجنة إما بتأكيد أو رفض المحاسبة.

المادة 2(3.2) هي الحكم الجديد. وهي تنطبق على المباني غير المرخصة تمامًا على أراضٍ مملوكة لأشخاص طبيعيين أو اعتباريين، وتشمل تحديدًا المباني التي شُيّدت بعد الموعد النهائي القانوني السابق. ويشمل موعدها النهائي في 30 ديسمبر 2027 أمرين: المحاسبة المساحية من قبل لجنة المساحة، وتقديم ملف إدراج القائمة إلى وزارة الإدارة الإقليمية والبنية التحتية.

غطت وسائل الإعلام الأرمينية حزمة يوليو 2026، مشيرةً إلى مهلة نهائية واحدة هي 31 ديسمبر 2026، مع وجوب هدم أي مبنى غير مسجل بعد ذلك التاريخ. هذا التاريخ صحيح ويندرج ضمن المادة 2 (3.1). أما مالك المبنى الذي لا يحمل أي ترخيص، فينظر إلى مسار عام 2027، وقائمة الأدلة المصورة والمرفقة بالإقرارات التي نُشرت في الصحافة هي قائمة المادة 2 (3.1)، وليست قائمة المادة 2 (3.2).

ما الذي يجب تقديمه، ولمن؟

الخطوة الأولى: المحاسبة العقارية

تُجرى المحاسبة من خلال لجنة السجل العقاري، وتُصدر رمز قياس يُعدّ الوثيقة الأساسية التي تعتمد عليها جميع الخطوات اللاحقة. وبموجب القرار الحكومي رقم 14-ن الصادر في 5 يناير 2022، يجب أن يحمل المساح شهادة تأهيل لممارسة أنشطة المسح الجيوديسي ومسح المناجم، أو لأنشطة رسم الخرائط وإدارة الأراضي والقياس والمحاسبة، وفقًا لقانون النشاط الجيوديسي ورسم الخرائط. وهذا يُعدّ متخصصًا في السجل العقاري والجيوديسي، أما خبير الحالة الفنية الموصوف أدناه فهو مهني مرخص منفصل.

بموجب القرار الحكومي رقم 14-ن بصيغته الحالية، يقوم المساح بإجراء مسح الأرض وقياس المبنى، ويوثق النتائج وفقًا للقرار الحكومي رقم 1028-ن، ويرفق من أربع إلى ست صور ملونة تُظهر جميع جوانب المبنى وعدد طوابقه، ويتفق مع العميل على الملف النهائي، ثم يرفعه عبر مكتب القياس الإلكتروني. كما يسجل نموذج الاتفاق السنة التي يؤكد فيها المالك بناء المبنى. ومن المقرر تعديل القرار الحكومي رقم 14-ن في أكتوبر 2026، لذا فإن متطلبات المحاسبة الخاصة بالمادة 2(3.2) لم تُعتمد بعد بشكل نهائي.

الخطوة الثانية: حزمة إدراج القائمة

تنص المادة 2 (3.2) على إلزام الأشخاص الذين قاموا بالبناء غير المصرح به بتقديم أربعة بنود إلى وزارة الإدارة الإقليمية والبنية التحتية:

• رمز القياس الذي يؤكد محاسبة السجل العقاري.
• تقرير حالة فنية إيجابي صادر عن شخص أو جهة مرخصة لممارسة أنشطة التخطيط العمراني، مرفقًا بملحق فحص الحالة الفنية وإصدار جوازات سفر للمباني والمنشآت. يجب أن يتناول التقرير الحالة الفنية للمنشأة، وموثوقية وقوة عناصرها الحاملة، وسلامتها الزلزالية، وإمكانية تشغيلها بأمان.
• استنتاج إيجابي بشأن السلامة من الحرائق من هيئة التفتيش على التنمية الحضرية والفنية والسلامة من الحرائق يؤكد الامتثال لمتطلبات الوقاية من الحرائق.
• تقييم أولي مكتوب من سلطة التصديق المختصة يؤكد عدم وجود انتهاكات جوهرية للتخطيط العمراني، أو انتهاكات أو خطر على حقوق ومصالح الغير المحمية قانونًا، أو الدولة أو المجتمع، وأسباب الرفض المنصوص عليها في إجراءات التصديق والتصرف الحكومية.

يُعدّ التقييم الإنشائي والزلزالي شرطًا قانونيًا أساسيًا لإدراج المبنى في قائمة المباني التاريخية، وكذلك تقرير السلامة من الحرائق. يجب أن يتوفر كلا التقييمين قبل أن تنظر الوزارة في الملف، مما يعني تكليف جهة معتمدة بإعداد تقريرين قبل الموعد النهائي المحدد في عام ٢٠٢٧.

بعد استلام الوزارة للحزم، تُقرّ الحكومة قائمة المباني المؤهلة في موعد أقصاه 20 فبراير 2028. ولا يُمكن تقنين أي مبنى إلا إذا كان مدرجًا في القائمة، وذلك وفقًا للإجراءات الحكومية، بعد دفع الرسوم المحلية. وينص القرار الحكومي الحالي رقم 912-ن الصادر بتاريخ 18 مايو 2006 على توجيه مالك الأرض لتقديم طلب إلى رئيس المجتمع المحلي المختص، الذي يتخذ القرار النهائي بشأن التقنين أو الرفض.

ما هي تكاليف الرسوم الجمركية

أضاف القانون HO-332-N البند 24 إلى المادة 12(1) من قانون الرسوم والضرائب المحلية، وأضاف المادة 9(1)(2.1)، التي تنص على أن الرسوم مستحقة فقط على المنشآت التي تم تسجيلها وفقًا للإجراءات الحكومية وأُدرجت في القائمة المعتمدة من الحكومة. تتكون الصيغة من ثلاثة عناصر: الرسوم المحلية السارية وقت الدفع لإعداد رخصة التصميم أو مهمة التخطيط المعماري، ورسوم رخصة البناء المحلية المحسوبة وفقًا لقرار المجلس المحلي ذي الصلة، ومبلغ ثابت. تستخدم الأرقام بالدولار الأمريكي أدناه سعر الصرف الرسمي للبنك المركزي الأرميني البالغ 364.19 في 3 سبتمبر 2026.

توجد استثناءات وتخفيضات

تنص المادة 2(3.2) صراحةً على استثناء للمنشآت غير المرخصة المدرجة والمُشيدة بتمويل من ميزانية الدولة أو بتمويل مشترك. ولا تخضع هذه المنشآت لأي التزامات بموجب هذه الفقرة.

تنص المادة 16 من قانون الرسوم والضرائب المحلية على أنه يجوز لمجلس الحي، بناءً على طلب رئيس الحي والوثائق التي يحددها المجلس، منح تخفيض بنسبة مئوية من الرسوم، أو إلغائها تمامًا، أو إعفاءً كاملاً منها. ولا تستثني المادة 16 البند 24 الجديد. ويخضع هذا الإعفاء لتقدير المجلس، إذ يجب أن يكون المجلس قد اعتمد الآلية وأن يقرر تطبيقها.

لماذا لا يستطيع أحد أن يذكر لك رقماً نهائياً حتى الآن؟

تسمح المادة 12(2) للمجالس المحلية بتطبيق معاملات تخفيض على الرسوم المنصوص عليها في المادة 12 للمستوطنات الريفية والحضرية، بينما تسمح المادة 12(3) برسوم أعلى في المستوطنات الحضرية ويريفان. ولا تُعدّ النقطة 24 من بين النقاط المستثناة صراحةً من أيٍّ من النصين. ولم يُحسم بعدُ ما إذا كانت هذه المعاملات تشمل المبلغ الإجمالي بالكامل، بما في ذلك المبلغ الثابت البالغ 100,000,000 درام أرميني أو 50,000,000 درام أرميني، أو تشمل فقط مكونات التصريح المتغيرة، أو لا تشمل أيًّا منها على الإطلاق، وذلك بموجب أي توضيح تنفيذي مُعتمد. وبالنظر إلى هذه المبالغ، يجب حساب المبلغ المستحق لكل هيكل على حدة وفقًا لقرار المجلس المحلي ذي الصلة وأي توجيهات رسمية لاحقة.

فيما يتعلق بتوقيت الدفع، تنص المادة 15 على تحصيل الرسوم المحلية قبل تنفيذ الإجراء ذي الصلة أو المصادقة عليه، وقبل إصدار التصريح. ولم يُحدد أي حق قانوني في الدفع بالتقسيط في القرار HO-332-N أو في المادتين 15 و16. ولا يزال من غير الواضح ما إذا كان بإمكان البلدية الموافقة على ترتيبات الدفع بموجب أي صلاحية أخرى من صلاحياتها المالية.

ما الذي يمنع هيكلاً ما من أن يكون ضمن القائمة؟

يستثني القرار الحكومي رقم 912-N حاليًا من التقنين أي هيكل ينتهك الحفاظ عليه حقوق الآخرين أو المصالح المحمية قانونًا أو يهدد الحياة أو الصحة؛ وأي هيكل على أرض موصوفة في المادة 60 من قانون الأراضي؛ وأي هيكل داخل مناطق الاستبعاد أو السلامة الهندسية أو النقلية؛ وأي هيكل تم تشييده بمخالفات جوهرية للتخطيط العمراني تؤدي إلى الحق في المطالبة بالارتفاق الإجباري؛ وأي هيكل لم يتم تقديمه ضمن المهل المحاسبية القانونية.

إن المادة 60 من قانون الأراضي أضيق نطاقاً من مجرد الإشارة العامة إلى انتهاكات استخدام الأراضي. فهي تحدد أراضي الدولة أو المجتمعات المحلية التي لا يجوز نقلها إلى الملكية الخاصة، وتشمل فئاتها المواقع التاريخية والثقافية، والمناطق الطبيعية المحمية بشكل خاص، وغابات الدولة، وأراضي صناديق المياه المحددة، والشوارع والحدائق العامة، وممرات النقل أو المرافق.

بالنسبة للمنشآت التي تسلك مسار المادة 2(3.2)، تتمثل العوائق العملية في فشل التقييم الفني أو تقييم قدرة تحمل الأحمال أو التقييم الزلزالي، وفشل تقييم السلامة من الحرائق، ووجود تهديد للحياة أو الصحة، ومخالفات جوهرية لتخطيط المدن تختلف عن المخالفات الفنية البسيطة، والتدخل في حقوق الغير أو الدولة أو المجتمع. ومن المقرر تعديل القرار الحكومي رقم 912-N في ديسمبر 2026، لذا قد تختلف أسباب الرفض النهائي لهذا المسار عن القائمة المذكورة أعلاه.

تعمل قوى الهدم بشكل متوازٍ

عدّل القانون HO-405-N المادة 188(3) من القانون المدني اعتبارًا من 30 أغسطس 2026. بالنسبة للمنشآت غير المرخصة وغير القانونية على الأراضي المملوكة ملكية خاصة، وبالنسبة للأجزاء غير المرخصة وغير القانونية الملحقة بالمنشآت القانونية، يجوز لرئيس المجتمع أو مسؤول مخول إصدار طلب كتابي يلزم المالك بهدم المنشأة وإعادة الوضع السابق على نفقة المالك في غضون شهر واحد من تاريخ استلام الطلب، ما لم يسمح الطلب بفترة أطول.

أضاف القانون HO-406-N المادة 154.6 إلى قانون المخالفات الإدارية في التاريخ نفسه. ويُعاقب على عدم الامتثال لهذا الطلب بغرامة تتراوح بين 2,000 و2,500 ضعف الحد الأدنى للأجور المنصوص عليه قانونًا. أما استمرار المخالفة بعد العقوبة الأولى فيُعاقب عليه بغرامة تتراوح بين 2,500 و3,000 ضعف.

غيّر القانون HO-398-N الوضع القانوني مرتين. فالطعون في رفض رئيس البلدية تقنين بناء على أرض مملوكة ملكية خاصة، والطعون في المطالبات الخطية القانونية، تندرج الآن ضمن الاستثناءات الواردة في المادة 83(1) من قانون الإجراءات الإدارية، وبالتالي فإن تقديم دعوى إدارية لا يترتب عليه الأثر الإيقافي التلقائي المعتاد. وتحظر المادة 91(6) الجديدة على المحاكم منح أي تدبير مؤقت يمنع الهدم، ويقتصر هذا الحظر، بحسب نصه، على المباني المقامة على أراضي الدولة أو البلديات. ولا يشمل هذا الحظر المباني المذكورة في المادة 2(3.2)، والتي تُعتبر بحكم تعريفها مقامةً على أراضٍ خاصة. وقد أدخل القانون HO-397-N الصادر في 3 يوليو/تموز 2026 تعديلاً مماثلاً على المادة 129(4) من قانون الإجراءات المدنية، والذي دخل حيز التنفيذ أيضاً في 30 أغسطس/آب 2026.

لا يُعدّ تجاوز الموعد النهائي هدمًا بحد ذاته. قد يؤدي انقضاء الموعد النهائي إلى بقاء مبنى خارج المسار المتاح أو إلى وجود سبب للرفض، وهو ليس الطلب الخطي الذي تنص عليه المادة 188(3) من القانون المدني. ولا يزال الهدم على الأراضي الخاصة يتطلب إجراء الطلب الخطي المنفصل الذي أقره القرار HO-405-N.

يبقى السؤال مطروحًا حول ما إذا كان تقديم طلب قيد الانتظار يحمي مبنىً ما. لا يوجد في HO-331-N، أو HO-405-N، أو HO-398-N، أو HO-406-N أي نص ينص على أن المحاسبة العقارية، أو تقديم ملف الوزارة، أو النظر في القائمة قيد الانتظار، أو طلب تقنين قيد الانتظار، يوقف أو يعلق أو يوقف تنفيذ أمر الهدم الصادر بالفعل. وبالنظر إلى النص الحرفي، يظل المبنى الذي لا يزال ملفه قيد الإجراء غير مرخص وغير قانوني لأغراض HO-405-N. قد تُحسم المتطلبات في هذا الشأن من خلال التعديلات القادمة على القرارين الحكوميين N 14-N وN 912-N، أو من خلال الممارسات الإدارية والقضائية، وينبغي التأكد من الوضع القانوني لمبنى معين قبل الاعتماد على تقديم طلب كحماية.

لم يكتمل الإجراء

ينص قرار رئيس الوزراء رقم 852-أ الصادر في 2 سبتمبر 2026، والذي يسري مفعوله اعتباراً من 3 سبتمبر 2026، على تعديل قرار الحكومة رقم 14-ن بشأن المحاسبة لشهر أكتوبر 2026، وتعديل قرار الحكومة رقم 912-ن بشأن التقنين لشهر ديسمبر 2026. ويُفترض تقديم قائمة الحكومة بحلول 20 فبراير 2028.

تترتب على ذلك ثلاثة أمور. لم يتم بعد تحديد الأدلة المحاسبية الخاصة بالمادة 2(3.2). كما لم يتم تحديد تسلسل الإجراءات اللاحقة، بما في ذلك نموذج التقديم، وفترة اتخاذ القرار، وآليات الدفع. ولا يحدد القرار HO-331-N أي موعد نهائي منفصل للمالك لتقديم الطلب البلدي أو لدفع الرسوم، لذا فإن التاريخ الوحيد الذي يتحكم فيه المالك هو 30 ديسمبر 2027.

كيف يختلف هذا عن قانون تصحيح السجل العقاري

يُضيف القانون HO-319-N المادتين 34.1 و34.2 إلى قانون تسجيل حقوق الملكية العقارية، ويدخل حيز النفاذ في 18 أكتوبر 2026. ويتناول هذا القانون حالات عدم وجود وحدة عقارية في الخريطة المساحية، أو وجود موقع غير صحيح، أو أبعاد أو مساحة أو هندسة غير صحيحة، أو استخدام مُحدد أو وظيفي غير صحيح، أو معلومات غير صحيحة عن المالك أو صاحب الحق. كما يُنشئ القانون مراجعةً للربع المساحي في حال عدم تطابق الحدود الفعلية مع وثائق التسجيل. ويُصحح القانون السجل، ولا يُمكنه إصدار رخصة بناء بأثر رجعي.

يتناول القانونان HO-331-N وHO-332-N مسألة عدم وجود ترخيص بناء بحد ذاتها. أما القوانين HO-405-N وHO-398-N وHO-406-N فتنظم طلبات الهدم، وأثرها الإيقافي، والعقوبات، ولا تُنشئ مسارًا بديلًا لتقنين الوضع. ويُغيّر إصلاحٌ ذو صلة، ضمن حزمة القوانين نفسها الصادرة في يوليو 2026، بشأن الصمت الإداري في قانون الملكية الأرميني ، طريقة التعامل مع عدم استجابة البلدية.

ما الذي ينبغي على المشترين والمقرضين التحقق منه

يُشكّل وجود مبنى غير مُسجّل على قطعة أرض نظيفة مخاطرة مالية قابلة للقياس: مطالبة بالهدم خلال شهر مُتاح لرئيس الحي، وغرامة تتراوح بين 2,000 و2,500 وحدة من الحد الأدنى للأجور في حال تجاهله، وتكاليف إصلاح تبدأ من 50,000,000 مليون درام أرميني قبل إضافة رسوم الترخيص المُضاعفة ثلاث مرات. يجب أن تُؤخذ هذه التكاليف في الحسبان عند تحديد سعر العقار، ويجب أن تُؤخذ في الاعتبار عند تقييم الضمانات من قِبل المُقرض.

• قارن بين المباني القائمة فعلياً على قطعة الأرض وتلك الموضحة في المستخرج المساحي. التحقق من الملكية والقيود في السجل العقاري وهنا تظهر تلك الفجوة.
• اطلب من البائع رمز القياس لكل هيكل. عدم وجود رمز يعني عدم وجود حساب، مما يعني تطبيق أحكام المادة 2 (3.2).
• حدد المسار الذي يناسب الهيكل. قد يظل الهيكل الذي فاته الموعد النهائي السابق للمحاسبة متوافقًا مع المادة 2(3.1) وتاريخ تقديمه في 31 ديسمبر 2026، وهو ما يمثل نتيجة أقل تكلفة بشكل ملحوظ.
• تحقق من قرار المجلس المحلي الذي يحدد رسوم تصريح البناء في المجتمع المعني، حيث يتم حساب اثنين من المكونات الثلاثة لرسوم التقنين من المعدلات المحلية.
• بالنسبة لهيكل ليس له تاريخ تسجيل على الإطلاق، إجراءات تسجيل العقارات لأول مرة يوضح كيفية فتح السجل العقاري.

الأسئلة المتكررة

تسلسل الموعد النهائي لعام 2027

1. استخرج المستخرج المساحي وحدد أي المباني الموجودة على قطعة الأرض ليس لها مدخلات.
2. قم بالاستعانة بمساح جيوديسي معتمد لقياس وحساب الهيكل بموجب القرار الحكومي رقم 14-N، واحصل على رمز القياس.
3. تكليف جهة حاصلة على رخصة التخطيط العمراني بإعداد تقرير الحالة الفنية مع ملحق الفحص والجواز.
4. الحصول على استنتاج السلامة من الحرائق من هيئة التفتيش على التنمية الحضرية والفنية والسلامة من الحرائق.
5. اطلب التقييم الأولي المكتوب من رئيس المجتمع بصفته جهة التصديق.
6. قم بتقديم جميع الوثائق الأربع إلى وزارة الإدارة الإقليمية والبنية التحتية قبل 30 ديسمبر 2027.
7. الحصول على قرار المجلس المحلي بشأن تحديد رسوم رخصة البناء حتى يمكن وضع نموذج للمبلغ المستحق قبل الموافقة على قائمة الحكومة في فبراير 2028.

آخر تحديث: 4 سبتمبر 2026