أرمينيا تنهي الصمت الإداري الإيجابي بشأن قانون الملكية اعتبارًا من 30 أغسطس 2026

اعتبارًا من 30 أغسطس/آب 2026، تُرفض طلبات ترخيص العقارات التي لا تُبتّ فيها السلطات الأرمينية خلال المدة القانونية المحددة. ويعيد القانون رقم HO-402-N، الذي أُقرّ في 3 يوليو/تموز 2026 ونُشر في 29 يوليو/تموز 2026، صياغة المادة 48 من قانون أساسيات العمل والإجراءات الإدارية، بحيث يتوقف العمل بقاعدة الموافقة الضمنية فيما يتعلق بتقنين البناء غير المرخص، والتصرف في ممتلكات الدولة والمجتمع واستخدامها، ووثائق التخطيط العمراني. كما يسمح قانون ثانٍ نُشر في اليوم نفسه، وهو HO-409-N، لأصحاب الأراضي العامة بإلغاء عقود الإيجار المنتهية الصلاحية حتى مستوى الأرض التي بُني عليها المبنى.

إذا كان لديك ملف تقنين، أو طلب أرض لدى الولاية أو المجتمع، أو وثيقة تخطيط لدى البلدية اليوم، فإن تاريخ انتهاء فترة البت في طلبك هو التاريخ الذي يتحول فيه طلبك إلى رفض، ويتعين عليك استئنافه. النصوص المنشورة موجودة على موقع ARLIS: HO-402-N و HO-409-N.

أربعة إجراءات، يوم واحد

اعتمدت أرمينيا أربع حزم إصلاحية متعلقة بالملكية في 3 يوليو 2026، وبدأت بتنفيذها جميعاً في 30 أغسطس 2026. تتناول هذه المقالة اثنتين منها، أما الاثنتان الأخريان فلهما مقالات منفصلة.

• HO-402-N. يؤدي الصمت الإداري إلى منع الموافقة الضمنية على ثلاثة أنواع من طلبات العقارات. سيتم تناولها أدناه.
• HO-409-N. الإنهاء الجزئي لعقود الإيجار المنتهية وحقوق الاستخدام المجاني على أراضي الدولة والمجتمعات المحلية. سيتم تناول ذلك أدناه.
• HO-407-N. يُصبح الحصول على براءة ذمة ضريبية على الممتلكات والمركبات شرطًا أساسيًا للتسجيل في السجل العقاري، ويتم قياس ذلك على مستوى المجتمع ككل بالنسبة للمنظمات. انظر ضريبة الأملاك في أرمينيا تعيق الآن تسجيل العقارات في السجل العقاري.
• HO-405-N و HO-398-N و HO-406-N. مطالبات بهدم المباني غير المرخصة خلال شهر واحد، مع حظر تدابير حماية المطالبات على أراضي المجتمع المحلي وأراضي الدولة. انظر القواعد الجديدة لهدم الشرفات والإضافات غير المصرح بها.

HO-402-N: عندما يصبح الصمت الرسمي رفضاً

لطالما ربطت المادة 48 من قانون الإجراءات الإدارية افتراضًا قانونيًا بالتقاعس الرسمي: فبمجرد انقضاء المدة القانونية دون صدور قرار، يُعامل مقدم الطلب على أنه قد مُنح ما طلبه. وقد طبقت الدائرة الإدارية لمحكمة النقض هذا الافتراض مرارًا وتكرارًا في منازعات البناء البلدي وتفضيل الأراضي، معتبرةً أن الفعل المفترض الناتج لا يخضع للمراجعة إلا على أساس ضيق هو "عدم شرعيته الواضحة" المنصوص عليه في المادة 62(1)(د). وتندرج القرارات VD/6474/05/22 (20 يناير 2026)، وVD/6031/05/23 (23 ديسمبر 2025)، وVD/11705/05/21 (15 ديسمبر 2025) جميعها ضمن هذا الإطار القانوني. أما تخصيص الأراضي بموجب قانون الأراضي فقد تم تحديده على أساس معاكس، حيث كان الصمت بمثابة رفض.

يقوم HO-402-N بتوسيع منطق الرفض ليشمل ثلاث فئات إضافية ويعكس الوضع الافتراضي الذي كان بإمكان المتقدم الاعتماد عليه لسنوات.

ما تشمله القاعدة الجديدة

يُعدّ الصمت الآن بمثابة رفض في الإجراءات المتعلقة بتقنين البناء غير المرخص، والتصرف في ممتلكات الدولة أو المجتمع أو استخدامها، وفي وثائق التخطيط العمراني والبناء. ولا يشمل هذا الاستثناء جميع الحالات، إذ تبقى إجراءات الإتمام والتشغيل خارج نطاقه، وكذلك الوثائق الصادرة بموجب الإجراءات المبسطة، حيث يستمر العمل بمفهوم الموافقة الضمنية كما كان سابقًا. هذان الاستثناءان منصوص عليهما صراحةً في النص القانوني، لذا فإن مقدم الطلب الذي يندرج ملفه ضمن أي منهما يختلف جوهريًا عن جاره الذي لا يندرج ملفه ضمنهما.

ما هو الموعد النهائي الذي يحكم ملفك؟

مدة اتخاذ القرار الإداري العامة 30 يومًا، ولا يحدد القرار HO-402-N المدد القطاعية المطبقة على أنواع التصاريح المحددة. وتستغرق العديد من تصاريح التخطيط العمراني مدة أقصر بكثير. ويحدد القرار الحكومي رقم 596-N الصادر في 19 مارس 2015 هذه المدد حسب فئة المشروع: تصريح التصميم خلال 5 أو 10 أو 15 يومًا، أو 10 أو 15 أو 20 يومًا في حال اشتراط شروط فنية من مزودي الخدمات؛ تصريح البناء خلال 3 أو 5 أو 10 أو 15 يومًا؛ وشهادة الإنجاز خلال 3 أو 5 أيام.

هذه هي التواريخ التي تُحوّل الطلب إلى رفض، وفترة الثلاثة أيام لا تترك أي مجال للطعن. ابحث عن البند الذي يُنظّم وثيقتك قبل 30 أغسطس، وسجّل التاريخ. الموعد النهائي الذي لم تُحدّده لا يُمكنك الطعن فيه.

ملاحظة فنية لمن قد يحتاج إلى مناقشة هذه النقطة لاحقًا: تنص المادة 46 المعدلة على أنه يجوز تحديد فترات خاصة "بموجب القانون"، بينما القرار رقم 596-ن هو قرار حكومي صادر بموجب الصلاحيات المفوضة في قانون التنمية الحضرية. ولا يُلغي القرار HO-402-ن هذا القرار ولا يُعدّله، لذا ينبغي أن تستمر الفترات الأقصر في التطبيق، ولكن لم يتم اختبار هذا التفاعل.

الطلبات المعلقة بالفعل في 30 أغسطس

تنص المادة 7 من القرار HO-402-N على تطبيق المادة 48 المعدلة على الإجراءات التي بدأت قبل نفاذ القانون. ولا يوجد استثناء للملفات المقدمة بموجب النظام القديم، لذا فإن الطلب المقدم في يونيو 2026 والذي تنتهي فترة البت فيه في سبتمبر 2026 يخضع تمامًا للقاعدة الجديدة.

أما الحالة الأكثر تعقيداً فهي الملف الذي انتهت فترة البت فيه قبل 30 أغسطس 2026، حيث كان قد صدر بالفعل موافقة ضمنية بموجب القاعدة القديمة. ولا تتناول المادة 7 هذه الحالة، إذ تتحدث عن الإجراءات "التي بدأت" قبل دخول القانون حيز التنفيذ، ولا تتطرق إلى إلغاء موافقة صدرت بالفعل.

التفسير الأنسب هو أن الموافقة تبقى سارية. تنتهي الإجراءات الإدارية عند اعتماد القرار، وكان النظام القديم يعتبر القرار معتمدًا عند انتهاء مدته، لذا بحلول 30 أغسطس لم يعد هناك إجراء قائم لتطبيق المادة 7. كما أن سحب الموافقة يعني تطبيق قاعدة جديدة بأثر رجعي لتفاقم وضع شخص ما، وهو ما يحظره كل من الدستور وقانون الأحكام القانونية، وقد قضت محكمة النقض بأنه يشمل القواعد الإجرائية والموضوعية على حد سواء. يمتلك قانون الإجراءات الإدارية آلياته الخاصة لسحب أي قرار إيجابي، حتى في حال تغيير القانون لاحقًا. لم تُصاغ المادة 7 كبديل عنه.

تنفصل ثلاث حالات. إذا انقضى الموعد النهائي قبل 30 أغسطس/آب، واستُوفيت الشروط القديمة، يبقى القرار ساريًا. أما إذا قُدِّم الطلب قبل 30 أغسطس/آب، ولكن الموعد النهائي ينتهي بعده، فيسري القرار الجديد، ويُعدّ السكوت رفضًا. وإذا كان الفعل المفترض باطلًا بشكل واضح، فلا يُمنح أي قرار من الأساس.

لم يتم اختبار أي من هذا في المحكمة. ينبغي على أي شخص يعتمد على موافقة نابعة من الصمت أن يحصل على تأكيد كتابي لها من الجهة المختصة الآن، في حين أن الأمر لا يزال غير مُختبر وليس محل نزاع فعلي.

الطعن في الرفض المفترض

يتوفر مساران ويمكن اتباعهما معًا. المسار الإداري هو تقديم شكوى إلى السلطة المختصة بالبت في الأمر، أو إلى هيئتها العليا، بموجب المادة 71 من قانون الإجراءات الإدارية. أما المسار القضائي فهو دعوى التزام أمام المحكمة الإدارية، تُطالب فيها المحكمة بإصدار أمر للسلطة المختصة بإصدار القرار الذي امتنعت عن إصداره. وتستند هذه الدعوى إلى المادتين 67 و72 من قانون الإجراءات الإدارية.

لا يبدو أيٌّ من النظامين واضحًا تمامًا. فالمعيار HO-402-N لا يُحدد متى تبدأ مدة المادة 71 في حالة الرفض الناجم عن الصمت، كما أنه لا يُعدّل المادة 71 لمعالجة هذه المشكلة. تبدأ مدة المادة 71 من تاريخ نفاذ القانون، وتبدأ من تاريخ امتناع السلطة عن اتخاذ إجراء. لا يوجد في حالة الرفض المفترض وثيقة موقعة، ولا يلزم إخطار السلطة بها، وبالتالي لا يوجد ما يدخل حيز النفاذ - وهذا يُشير إلى شرط الامتناع عن اتخاذ إجراء، وإلى انقضاء مدة القرار كشرط لبدء سريان المادة، بدءًا من اليوم التالي.

ليس اللجوء إلى القضاء بالضرورة أكثر أمانًا. يبدأ سريان المادة 72 بعد شهرين من لحظة إبلاغ المدعي بالرفض أو علمه به. أما إذا كان الرفض مجرد إجراء شكلي وليس وثيقة رسمية، فإن تاريخ العلم به يبقى غير محسوم.

إلى حين صدور قرار من المحكمة بشأن أيٍّ من المسألتين، يُرجى تدوين كلا الفترتين بدءًا من اليوم التالي لانتهاء مهلة القرار، وتقديم الطلب خلالهما بوقت كافٍ. إن انتظار إشعار لا يُلزم القانون أحدًا بإرساله هو الخيار السيئ الوحيد.

تحديد مواعيد جديدة في الإجراءات البلدية

يُعيد القرار HO-402-N هيكلة الإجراءات الضريبية وغير الضريبية التي تُجريها هيئات الحكم المحلي. يُمنح الشخص المعني أسبوعين للرد على السلطة المختصة، قابلة للتمديد لأسبوعين إضافيين بناءً على طلبه. يجب أن تنتهي الإجراءات في غضون 60 يومًا. في حال عدم كفاية المستندات المكتوبة، يجوز للسلطة المختصة عقد جلسة استماع شفهية، وهذا حق تقديري، لذا يُرجى طلب عقد الجلسة كتابيًا مع ذكر الأسباب إذا كانت قضيتك تعتمد على وقائع غير مُدرجة في الملف.

HO-409-N: الإنهاء الجزئي لعقود الإيجار المنتهية الصلاحية على الأراضي العامة

يُضيف مشروع القانون HO-409-N المادة 35(8) إلى قانون تسجيل حقوق الملكية في الدولة. ويتناول هذا المشروع حالةً أرمينيةً شائعةً ومحددةً: انتهاء عقد إيجار أو حق انتفاع مجاني على أرض تابعة للدولة أو المجتمع، مع بقاء مبنى أو منشأة مملوكة لشخص آخر غير مالك الأرض قائمةً على جزء من تلك الأرض. وحتى الآن، ظلّ الحق المنتهي والمبنى في وضعٍ غير مستقر. تُتيح المادة 35(8) لمالك الأرض التقدم بطلب لتسجيل إنهاء الحق على الجزء من الأرض الذي لا يشغله المبنى، بينما يبقى الحق على الأرض التي بُني عليها المبنى مسجلاً.

كيف تعمل الآلية

يبدأ مالك الأرض الإجراءات. ويتم التسجيل لدى لجنة السجل العقاري بناءً على قرار إداري صادر عن الجهة العامة المختصة، بالإضافة إلى مخطط محدّث لتقسيم وتحديد حدود قطعة الأرض، ويُسجّل ذلك كتغيير في المساحة التي يغطيها الحق القائم. وتُطبّق المادة 35(8) ضمانات الإخطار والتجديد الواردة في المادة 35(3) والمواد من 35(5) إلى 35(7)، بحيث لا يُشطب اسم صاحب الحق المنتهي الصلاحية من السجل دون اتباع الإجراءات القانونية.

ما الذي يحمي مالك المبنى؟

لا يؤثر هذا الإجراء على ملكية المبنى. ويستند إليه ثلاثة ضمانات أخرى سابقة لقانون HO-409-N. تنص المادة 204 من القانون المدني، بالاقتران مع قانون الأراضي، على ربط حقوق الأرض على مساحة المبنى بملكية المبنى ارتباطًا وثيقًا. وتنص المواد من 210 إلى 215 من القانون المدني على حقوق الارتفاق والوصول القانونية في حال كان فصل جزء من الأرض سيؤدي إلى عزل المبنى عن الطريق أو عن المرافق. كما أن القرار الإداري الذي استند إليه التسجيل قابل للطعن أمام المحكمة الإدارية، وبالتالي يمكن الطعن في أي ترسيم للحدود أكثر دقة مما يحتاجه المبنى فعليًا، استنادًا إلى الوقائع.

إطار خطة التنفيذ

تعتمد الآلية على خطة تقسيم تحددها الحكومة، ويوجد إطار عام لها في القرار الحكومي رقم 1028-ن الصادر بتاريخ 24 يوليو 2025. ويبدو هذا الإطار كافيًا ظاهريًا، إذ يشترط إظهار كل مبنى على قطعة الأرض، وتحديد المباني المملوكة لغير مالك الأرض بشكل منفصل، وتحديد المناطق التي يملكها غير المالك بموجب حق ملكية آخر مع ذكر مساحتها وأساسها القانوني، وتصوير قطعة الأرض المقسمة كأجزاء مرقمة ومقاسة بشكل منفصل. وهذا قريب جدًا مما يجب أن يوضحه طلب المادة 35(8)، ولا يوجه القرار HO-409-ن الحكومة إلى اعتماد أي شيء إضافي.

يبقى ما إذا كانت لجنة السجل العقاري تعتبر ذلك كافيًا عمليًا مسألة أخرى، وهي مسألة متغيرة. يُعدّل القرار الحكومي رقم 461-ن الصادر في 9 أبريل 2026 آلية تقديم الطلبات الإلكترونية بموجب القرار رقم 1028-ن، على أن يسري مفعوله بمجرد تفعيل الأدوات على منصة السجل الحكومي، وفي موعد أقصاه 9 أكتوبر 2026. وقد تصل الطلبات الأولى بعد 30 أغسطس إلى منتصف فترة تطبيق هذا التغيير.

عقود الإيجار التي انتهت صلاحيتها قبل 30 أغسطس

لا تتضمن المادة 35(8) أي بند انتقالي من النوع الذي تنص عليه المادة 7 في القرار HO-402-N. وتصف المذكرة التفسيرية المرفقة بالقرار HO-409-N الحقوق المنتهية الصلاحية بأنها هدف الإصلاح، وللمذكرة وزن في التفسير القانوني الأرميني دون أن تكون ملزمة للمسجل. وهناك تفسير آخر يتجنب الاعتراض على الأثر الرجعي تمامًا: فالانتهاء مجرد واقعة ماضية، ويقدم مالك الأرض طلبًا جديدًا بعد 30 أغسطس، ويقرر المسجل ذلك بموجب القانون الساري آنذاك، منهيًا الحق بأثر مستقبلي بتغيير المساحة المسجلة. وبناءً على هذا الرأي، لا يُطبق أي شيء بأثر رجعي. وبالتالي، يبقى السؤال مطروحًا حول ما إذا كان بإمكان مالك الأرض الاستناد إلى المادة 35(8) ضد حق سقط، على سبيل المثال، في عام 2019، إلى حين بدء لجنة السجل العقاري في البت في مثل هذه الطلبات. وينبغي على أصحاب الحقوق المنتهية الصلاحية منذ فترة طويلة على الأراضي الواقعة تحت مبانيهم الخاصة افتراض أن التعرض قائم بالفعل والتصرف على أساس أنه ينطبق عليهم.

ماذا تفعل إذا كان لديك طلب معلق أو عقد إيجار تاريخي؟

إذا كان الطلب موجودًا لدى البلدية الآن

1. حدد فترة القرار القانوني لنوع المستند الخاص بك واحسب تاريخ انتهاء الصلاحية الدقيق من تاريخ الإيداع المعتمد.
2. إذا كان هذا التاريخ قريبًا من 30 أغسطس 2026، فاطلب قرارًا كتابيًا قبل ذلك. فالموافقة الصريحة أفضل من أي اتفاق قد يُلغى.
3. دوّن متابعتك كتابياً واحتفظ بإيصال الاستلام. فعندما يكون للصمت عواقب، يصبح سجلٌ مؤرخٌ لما طلبته ومتى، الدليل الذي يُبنى عليه استئنافك.
4. جهّز ملف دعوى الالتزام مسبقاً: الطلب، تاريخ انتهاء الصلاحية، الاستحقاق، والإجراء المحدد الذي ترغب في أن تأمر به المحكمة. شهران مدة قصيرة لتجميع كل ذلك من الصفر.
5. تحقق مما إذا كانت وثيقتك تُعدّ وثيقة إتمام أو تكليف أو تندرج ضمن الإجراءات المبسطة. إذا كانت كذلك، فإن الموافقة الضمنية لا تزال سارية ولن يؤثر عليك أي من هذا.

إذا كنت تمتلك مبنى على أرض تابعة للدولة أو أرض تابعة للمجتمع المحلي

1. اسحب مرجعًا موحدًا حاليًا من لجنة السجل العقاري وتأكد من تاريخ انتهاء الصلاحية المسجل مقابل عقد الإيجار الخاص بك أو حق الاستخدام المجاني.
2. قارن المساحة المسجلة بمساحة المبنى. الفجوة بينهما هي الأرض التي صُممت المادة 35(8) لإعفائها، وهي مقياس لمدى تعرضك للخطر.
3. تحقق من إمكانية الوصول. إذا كانت الأرض المحيطة هي طريقك الوحيد إلى الطريق أو إلى موقف السيارات أو إلى توصيلات المرافق، فيجب تقديم مطالبة بحق الارتفاق بموجب المواد من 210 إلى 215 من القانون المدني قبل رسم مخطط التحديد.
4. جدد أو أعد إبرام العقد إن أمكن. فالعقد الساري يزيل المخاطر تمامًا، والتجديد قبل 30 أغسطس 2026 أرخص من الطعن فيه بعد ذلك.

تعتمد كلتا العمليتين على الوثائق المحفوظة في السجل العقاري والبلدية، وتنتهي كلتاهما في نفس التاريخ. تشمل خدماتنا العقارية أعمال الملكية والإيجار والتسجيل التي تترتب على هذه الفحوصات.

الأسئلة المتكررة

آخر تحديث: 12 أغسطس 2026