في لمحة
الحد الأدنى للخطة الأولية: 400,000 يورو كحد أدنى عبر أربع فئات من الأصول (العقارات، السندات الحكومية، الصناديق المصرح بها، الأسهم المدرجة في بورصة بومباي) مع فترة احتفاظ مدتها 5 سنوات - وفقًا للمسودة المسحوبة فقط.
سوق العقارات: يبلغ المتوسط الوطني حوالي 1,965 يورو/م² (بزيادة قدرها 13.8% على أساس سنوي). وتتصدر كلوج نابوكا القائمة بحوالي 3,230 يورو/م²، تليها بوخارست بحوالي 2,200 يورو/م². ويمثل قطاع البناء حوالي 8% من الناتج المحلي الإجمالي، وهي النسبة الأعلى في الاتحاد الأوروبي.
ضريبة غير المقيمين: ضريبة دخل الإيجار الفعلية 8%. ضريبة أرباح رأس المال 1% (للعقارات المملوكة لأكثر من 3 سنوات) أو 3% (للعقارات المملوكة لمدة 3 سنوات أو أقل). لا توجد ضريبة على الثروة.
الملكية الأجنبية: يمكن لغير مواطني الاتحاد الأوروبي امتلاك المباني بشكل مباشر، لكن لا يمكنهم امتلاك الأراضي - باستخدام حق الانتفاع أو هيكل شركة رومانية.
آخر تحديث في أبريل 2026
حظي مشروع قانون الإقامة عن طريق الاستثمار في رومانيا، والمعروف باسم "التأشيرة الذهبية"، باهتمام كبير في أواخر عام 2025، كونه أحد المقترحات القليلة في الاتحاد الأوروبي التي لا تزال تعتبر العقارات مسارًا مؤهلًا للحصول على الإقامة. إلا أن مشروع القانون سُحب من البرلمان في ديسمبر 2025 بعد تقييمات أمنية سلبية. يتناول هذا الدليل المقترح المسحوب، وأساسيات سوق العقارات في رومانيا للمستثمرين الأجانب، والنظام الضريبي لغير المقيمين، ومقارنة رومانيا ببرامج الإقامة عن طريق الاستثمار النشطة في الاتحاد الأوروبي بحلول عام 2026.
التأشيرة الذهبية لرومانيا: الوضع الحالي (أبريل 2026)
تم سحب مشروع قانون التأشيرة الذهبية المقترح في رومانيا (B490/2025) رسميًا من البرلمان في 9 ديسمبر 2025. سحب حزب PNL التشريع بعد تقييمات سلبية من المجلس الأعلى للدفاع الوطني الروماني (CSAT) وجهاز المخابرات الروماني (SRI) وجهاز المخابرات الخارجية (SIE)، والتي أشارت جميعها إلى مخاوف أمنية بشأن البرنامج.
حتى أبريل 2026، لم يُقدَّم أي مشروع قانون بديل. لا يوجد في رومانيا حاليًا برنامج إقامة عن طريق الاستثمار. ينبغي على المستثمرين الذين كانوا يفكرون في الاستثمار العقاري في رومانيا تحديدًا للحصول على التأشيرة الذهبية أن يعلموا أن هذا المسار غير متاح، ولا يوجد جدول زمني مؤكد لأي تشريع بديل.
مع ذلك، لا يزال سوق العقارات في رومانيا جذابًا بشكل مستقل للمستثمرين الأجانب استنادًا إلى أسسه القوية - النمو القوي في الأسعار، ونشاط البناء الرائد في الاتحاد الأوروبي، ونظام ضريبي مواتٍ لغير المقيمين - بغض النظر عن أي برنامج إقامة مستقبلي. بالنسبة للمستثمرين الذين يتمثل هدفهم الأساسي في الإقامة في الاتحاد الأوروبي، هناك برامج نشطة في اليونان، وقبرص، ومالطا، ولاتفيا تظل متاحة.
ما اقترحه مشروع القانون المسحوب
رغم أن مشروع القانون لم يعد ساري المفعول، إلا أن فهم ما كان مقترحاً فيه يوفر سياقاً لأي تشريعات مستقبلية قد تُصدرها رومانيا. تضمنت المسودة المسحوبة حداً أدنى للاستثمار قدره 400,000 ألف يورو وفترة احتفاظ مدتها خمس سنوات موزعة على أربع فئات أصول مؤهلة.
| الأصل المؤهل (الحوالة المسحوبة) | الحد الأدنى | فترة العقد |
|---|---|---|
| العقارات الرومانية | €400,000 | 5 سنة |
| سندات الحكومة الرومانية | €400,000 | 5 سنوات (النضج) |
| صناديق الاستثمار المعتمدة من ASF | €400,000 | 5 سنة |
| أسهم مدرجة في بورصة بوخارست | €400,000 | 5 سنة |
نصّت المسودة أيضاً على منح زوجة المستثمر وأبنائه القصر ووالديه المعالين تصاريح إقامة مماثلة لمدة خمس سنوات. وبعد خمس سنوات من الإقامة المتواصلة، يمكن لمقدم الطلب الرئيسي التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة، ثم الجنسية عبر إجراءات التجنيس الرومانية المعتادة، والتي تتطلب عادةً ثماني سنوات من الإقامة القانونية إجمالاً.
للحصول على معلومات أساسية حول فئات الإقامة العامة في الاتحاد الأوروبي ومسارات التجنيس، يُرجى الاطلاع على أدلتنا الخاصة بـ تصاريح الإقامة و مواطنية.
نظرة عامة على سوق العقارات الرومانية
شهد سوق العقارات في رومانيا نمواً مطرداً خلال عامي 2025 و2026، مدعوماً بنشاط بناء قوي، وتوسع حضري متزايد، وطلب مستمر. وتشير المؤشرات الرئيسية إلى سوق نشطة وواثقة من جانب المطورين.
رخص البناء: أصدرت رومانيا 37,252 رخصة بناء سكنية في عام 2025، بزيادة قدرها 4.4% على أساس سنوي. ويشير هذا الارتفاع إلى استمرار ثقة المطورين العقاريين وتزايد المعروض من الوحدات السكنية الجديدة في المدن الرئيسية.
حصة قطاع البناء من الناتج المحلي الإجمالي: يساهم قطاع البناء بنحو 8% من الناتج المحلي الإجمالي لرومانيا، وهي أعلى نسبة في الاتحاد الأوروبي، وتتجاوز بكثير متوسط دول الاتحاد الأوروبي الـ 27 البالغ حوالي 5%. ويعكس هذا الوزن القطاعي نشاط التطوير السكني والتجاري، ويشير إلى تدفقات قوية للعمالة ورأس المال إلى قطاع البناء.
مسار السعر: ارتفعت أسعار المساكن في المدن الرئيسية في رومانيا بنسبة تتراوح بين 60 و100% خلال السنوات الست الماضية. وبلغ المتوسط الوطني حوالي 1,965 يورو للمتر المربع في أواخر عام 2025، مسجلاً زيادة سنوية قدرها 13.8%. وقد شمل هذا النمو جميع المدن الرئيسية، حيث سجلت كل منها مكاسب تتجاوز 10%.
أسعار العقارات حسب المدينة
| المدينة | المخزون الحالي (يورو/م²) | المباني الجديدة (يورو/م²) | التغيير السنوي |
|---|---|---|---|
| كلوج نابوكا | من 3,227 إلى 3,235 يورو | €3,303 | + 5.1٪ |
| بوخارست | من 2,159 إلى 2,204 يورو | €2,500 | + 17.2٪ |
| براشوف | من 2,166 إلى 2,228 يورو | €2,698 | + 11.1٪ |
| كونستانتا | من 1,916 إلى 1,943 يورو | €2,058 | + 5.9٪ |
| تيميسوارا | €1,865 | - | + 11.2٪ |
| المتوسط الوطني | €1,965 | - | + 13.8٪ |
البيانات: أرقام موثقة حتى أواخر عام 2025. تُعدّ كلوج نابوكا أغلى مدينة في رومانيا، بينما شهدت بوخارست أسرع نمو في أسعار المباني الجديدة بنسبة 17.2% على أساس سنوي.
بالنسبة للمستثمرين، يُتيح التفاوت الكبير في الأسعار بين المدن استراتيجيات استثمارية متباينة. تُوفر بوخارست أعلى مستويات السيولة وأسرع نمو لرأس المال في المشاريع الجديدة. أما كلوج نابوكا، فتتميز بأسعارها المرتفعة، لكن عوائدها منخفضة. في المقابل، تُقدم مدن ثانوية مثل تيميشوارا وكونستانتا فرص استثمارية بأسعار أقل وعوائد أعلى.
عائدات الإيجار وإمكانات الدخل
لا تزال عوائد الإيجار الإجمالية في رومانيا جذابة وفقًا للمعايير الأوروبية، على الرغم من اختلافها الكبير باختلاف المدينة ونوع العقار. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2026، بلغ متوسط العوائد الإجمالية حسب المدينة ما يلي: بوخارست بمتوسط 7.52% (مع وصولها إلى 6.0-7.1%) في الأحياء ذات الأسعار المتوسطة مثل تيتان، وبيرسيني، وميليتاري). كونستانتا بمتوسط 6.37%، وبراشوف 5.81%، وتيميشوارا 5.44%، وكلوج نابوكا 4.41%، وهو متوسط منخفض نظرًا لارتفاع أسعار العقارات في المدينة. أما غالاتي، فتُقدم أعلى عوائد إجمالية على مستوى البلاد، حيث تبلغ حوالي 8.09%.
عادةً ما تتخلف العوائد الصافية عن العوائد الإجمالية بنسبة تتراوح بين 1.5 و2.0 نقطة مئوية بعد احتساب ضرائب العقارات والصيانة وتكاليف الشغور والإدارة. ويمكن للشقق متعددة الغرف في أحياء بوخارست ذات الطلب المرتفع أن تحقق عوائد إجمالية تقارب 8%، لا سيما في شريحة السوق المتوسطة.
بالنسبة للمستثمرين الذين يقيمون العقارات الرومانية بناءً على إمكانات الدخل فقط، فإن الجمع بين أسعار الدخول المعتدلة والطلب القوي على الإيجار - مدفوعًا بالتوسع الحضري، ومحدودية انتشار الرهن العقاري، وقوة عاملة شابة محترفة - يخلق صورة مختلفة تمامًا عن أسواق أوروبا الغربية المشبعة.
قواعد الملكية الأجنبية وتكاليف المعاملات
بموجب القانون الروماني (القانون رقم 312/2005 والمادة 44 من الدستور الروماني)، يحق لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي امتلاك المباني والشقق مباشرةً. مع ذلك، لا يحق لهم امتلاك الأراضي مباشرةً. وللتحكم في الأرض التي بُنيت عليها العقارات، يلجأ المستثمرون من خارج الاتحاد الأوروبي عادةً إلى أحد هيكلين: حق الانتفاع (حق طويل الأمد في استخدام الأرض، يتراوح عادةً بين 49 و99 عامًا) أو شركة رومانية تمتلك سند ملكية الأرض بينما يمتلك المستثمر الشركة.
يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية امتلاك الأراضي بموجب شروط المعاملة بالمثل، والتي تم تحريرها تدريجياً منذ انضمام رومانيا إلى الاتحاد الأوروبي في عام 2007.
مصاريف التحويلات
تتراوح تكاليف معاملات نقل الملكية العقارية في رومانيا بين 5.4% و9.2% تقريبًا، وهي نسبة معتدلة وفقًا لمعايير أوروبا الغربية. وتتوزع هذه التكاليف الرئيسية على النحو التالي: رسوم كاتب العدل تتراوح بين 0.44% و2.20% (يدفعها المشتري)، ورسوم تسجيل الأرض 0.15% للأفراد، وضريبة نقل الملكية التي يدفعها البائع بنسبة 1% إذا كانت مدة امتلاك العقار أكثر من ثلاث سنوات، أو 3% إذا كانت مدة الامتلاك ثلاث سنوات أو أقل. وتتراوح التكاليف الإجمالية التي يتحملها المشتري عادةً بين 1.5% و3.2%، بينما تصل تكاليف البائع إلى ما بين 5% و9% شاملةً عمولات الوكلاء.
للحصول على إرشادات حول هيكلة عمليات الاستحواذ على العقارات من خلال كيان مؤسسي، راجع قسمنا تسجيل الأعمال التجارية و العقارات موارد.
النظام الضريبي لمستثمري العقارات غير المقيمين
يُعتبر النظام الضريبي الروماني للمستثمرين العقاريين غير المقيمين بسيطاً نسبياً، وهو، وفقاً لمعايير الاتحاد الأوروبي، نظامٌ صديقٌ للمستثمرين.
إيرادات الإيجار
يدفع الأفراد غير المقيمين ضريبة دخل بنسبة 10% على 80% من إجمالي دخل الإيجار (مع خصم تلقائي بنسبة 20%). ينتج عن ذلك معدل ضريبة فعلي قدره 8% على إجمالي إيرادات الإيجار. يحل الخصم الثابت بنسبة 20% محلّ المطالبات التفصيلية للمصروفات - حيث لا تُخصم المصروفات الفعلية التي تتجاوز 20% للأفراد.
الأرباح الرأسمالية من بيع العقارات
تبلغ ضريبة أرباح رأس المال 1% إذا تم الاحتفاظ بالعقار لأكثر من ثلاث سنوات، أو 3% إذا تم الاحتفاظ به لثلاث سنوات أو أقل. وتُعد هذه النسب من بين الأدنى في الاتحاد الأوروبي، مما يُوفر فرصة استثمارية مُغرية للمستثمرين على المدى الطويل.
الضرائب العقارية السنوية والتغييرات لعام 2026
تبلغ معدلات ضريبة الأملاك الأساسية 0.1% كحد أدنى للعقارات السكنية و0.5% للعقارات غير السكنية. ابتداءً من عام 2026، طرأ تغيير جوهري: فقد زادت القيمة الاسمية للعقار بنسبة 167% (من 1,000 إلى 2,677 ليو/م² للمباني الخرسانية)، مما يرفع تكاليف الحيازة الفعلية بشكل حاد، على الرغم من بقاء معدلات الضريبة المعلنة كما هي. إضافةً إلى ذلك، تُفرض ضريبة إضافية بنسبة 0.9% على العقارات التي تزيد قيمتها عن 2.5 مليون ليو روماني (حوالي 500,000 ألف يورو).
الإقامة الضريبية والازدواج الضريبي
لا يُعدّ امتلاك عقار في رومانيا بحد ذاته إقامة ضريبية. تُكتسب الإقامة الضريبية عند التواجد الفعلي في رومانيا لمدة 183 يومًا أو أكثر خلال السنة التقويمية، أو عند وجود مركز المصالح الحيوية للشخص في رومانيا. أما المستثمرون الذين يقضون أقل من 183 يومًا في رومانيا، فيُعتبرون غير مقيمين لأغراض الضرائب الرومانية.
لدى رومانيا ما يقارب 90 اتفاقية سارية لتجنب الازدواج الضريبي، بما في ذلك معاهدات مع الولايات المتحدة الأمريكية، والمملكة المتحدة (دخلت اتفاقية جديدة حيز التنفيذ في 1 يناير 2026)، وإسرائيل، وروسيا، والصين، والإمارات العربية المتحدة (مصدقة بالكامل وسارية المفعول). للاطلاع على مفاهيم التخطيط الضريبي المطبقة في مختلف الدول، يُرجى مراجعة قسمنا. دليل التخطيط الضريبي.
مقارنة برامج التأشيرة الذهبية النشطة في الاتحاد الأوروبي
مع انسحاب رومانيا من البرنامج، أصبح أمام المستثمرين الساعين للحصول على الإقامة في الاتحاد الأوروبي من خلال الاستثمار العقاري أربعة خيارات فعالة اعتبارًا من أبريل 2026.
| الدولة | الحد الأدنى للاستثمار العقاري | الحالة |
|---|---|---|
| اليونان | 250,000 يورو - 800,000 يورو (حسب المنطقة) | النشطه |
| قبرص | 300,000 يورو + ضريبة القيمة المضافة | النشطه |
| مالطا (MPRP) | حوالي 375,000 يورو (شراء) أو 14,000 يورو/سنة (إيجار) | النشطه |
| لاتفيا | 250,000 يورو + 5% رسوم حكومية | النشطه |
| البرتغال | تمت إزالة العقارات (أكتوبر 2023) | الطريق مغلق |
| إسبانيا | تمت إزالة العقارات (أبريل 2025) | الطريق مغلق |
| أيرلندا | - | البرنامج مغلق بالكامل |
| المجر | 250,000 يورو (تمويل فقط، بدون عقارات متجددة مباشرة) | التمويل فقط |
| رومانيا | 400,000 يورو (تم سحب المسودة في ديسمبر 2025) | سحب |
لا يوجد حاليًا أي توجيه ملزم من الاتحاد الأوروبي يحظر برامج التأشيرة الذهبية، على الرغم من أن الضغط المستمر من المفوضية الأوروبية والبرلمان منذ عام 2019 قد ساهم في إغلاق البرامج وتشديدها من خلال تنسيق مكافحة غسل الأموال ومتطلبات العناية الواجبة المعززة.
بالنسبة للمستثمرين الراغبين في الحصول على الإقامة في الاتحاد الأوروبي عن طريق الاستثمار، يمكن لفريقنا تقديم المشورة بشأن اختيار البرنامج المناسب في مختلف الدول. اطلع على أدلتنا لـ الإقامة عن طريق الاستثمار و إقامة خاصة.
مسارات الإقامة الرومانية البديلة
على الرغم من عدم توفر برنامج التأشيرة الذهبية، تُقدم رومانيا عدة مسارات هجرة قياسية للأجانب. تشمل هذه المسارات تصاريح الإقامة لأغراض العمل (المتاحة لمديري الشركات ومساهمي الكيانات الرومانية)، وتصاريح العمل لأصحاب عقود العمل الرومانية، وتصاريح لم شمل الأسرة، والإقامة لأغراض الدراسة. كما تُقدم رومانيا برنامج تأشيرة الرحالة الرقميين للعاملين عن بُعد. يتطلب المسار العام للحصول على الإقامة الدائمة خمس سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة، مع إمكانية الحصول على الجنسية بعد ثماني سنوات.
بالنسبة للمستثمرين الراغبين في تأسيس وتشغيل شركة رومانية، فإن تصريح الإقامة لأغراض العمل بالإضافة إلى ملكية العقارات يمكن أن يوفر كلاً من وضع الإقامة والتعرض للعقارات - دون الحاجة إلى عتبة الاستثمار البالغة 400,000 يورو التي تم التفكير فيها في مسودة التأشيرة الذهبية المسحوبة.
الأسئلة المتكررة
هل يوجد في رومانيا برنامج التأشيرة الذهبية؟
هل يمكن لغير مواطني الاتحاد الأوروبي شراء عقار في رومانيا؟
ما هي الضرائب التي يدفعها غير المقيم على دخل الإيجار في رومانيا؟
هل امتلاك عقار في رومانيا يجعلني مقيمًا ضريبيًا؟
ما هي دول الاتحاد الأوروبي التي لا تزال تقدم تأشيرات ذهبية للعقارات؟
ما هو متوسط أسعار العقارات في بوخارست؟
الخطوات التالية
سواء كنت تقوم بتقييم العقارات الرومانية كاستثمار مستقل، أو تستكشف خيارات الإقامة في الاتحاد الأوروبي عن طريق الاستثمار في البرامج النشطة، أو تفكر في الحصول على تصريح إقامة لأغراض تجارية في رومانيا، فإن فريقنا الاستشاري العابر للحدود يمكنه تنسيق عمليات الاستحواذ على العقارات، وهيكلة الشركات، والتخطيط للهجرة عبر مختلف الولايات القضائية.
