قواعد تأجير العقارات قصيرة الأجل في أرمينيا لعام 2026: الضرائب والتسجيل ومن يجب عليه إخطار الجهات المعنية

آخر تحديث: 24 أغسطس 2026

في لمحة

لا يُلزم معظم الأشخاص الذين يؤجرون شقة في يريفان عبر منصة Airbnb بإخطار سلطات السياحة على الإطلاق: فالواجب الذي فرضه قانون السياحة الأرميني يشمل رواد الأعمال الأفراد والشركات التي تدير منشأة فندقية، وسيتم فتح المنصة التي تتلقى هذه الإخطارات في 15 أكتوبر 2026. ضريبة الدخل هي الالتزام الذي يقع على عاتق كل مضيف، بنسبة 10٪ على دخل الإيجار حتى 60,000,000 درام أرميني (حوالي 152,000 دولار أمريكي) سنويًا، و10٪ إضافية على أي مبلغ يزيد عن ذلك.

يختلط السؤالان لأن الكثير من التعليقات المنشورة، بما في ذلك نسخ سابقة من هذه الصفحة، وصفت إطار السياحة لشهر سبتمبر 2024 بأنه يشمل جميع مُضيفي الإيجارات قصيرة الأجل. وهذا غير صحيح.

من يشمله واجب الإخطار فعلياً

استند قانون السياحة في نظامه إلى خمس فئات من مقدمي الخدمات: مقدمو خدمات الفنادق، ومنظمو الرحلات السياحية، ووكلاء السفر، والمرشدون السياحيون، وقادة الرحلات. ولا يجوز أن يكون من الفئة الأخيرة سوى أشخاص طبيعيين. ويُعرّف مقدم خدمات الفنادق في المادة 10 بأنه صاحب عمل فردي مسجل في أرمينيا، أو كيان قانوني مسجل لدى الدولة، يمتلك أو يدير منشأة فندقية ويقدم خدمات فندقية.

يُعرَّف مبنى الفندق بأنه أي مبنى أو منشأة أو مجمع مخصص لتقديم خدمات فندقية، ويشمل ذلك الفنادق، والنُزُل، وبيوت الضيافة، وبيوت العطلات، والمجمعات السياحية، ومواقع التخييم. ولا يحدد القانون عدد الغرف أو الوحدات، إذ تُترك هذه المعايير الفنية لقرارات الحكومة ولوائح وزارة الاقتصاد، ولم يُنشر أي منها يُدرج شقة سكنية خاصة ضمن هذا التعريف.

يُعتبر المالك الذي يؤجر شقة واحدة ليلاً ويسلم المفاتيح مُقدماً لعقد إيجار بموجب القانون المدني. هذا الاستثناء هيكلي، ولا يُعفي أي شخص تجاوز نشاطه جوهر عقد الإيجار. تُعدّ الوحدات المتعددة الخاضعة لإدارة مشتركة، والموظفون المقيمون، وخدمة التنظيف اليومية، وخدمة الإفطار، أو مكتب الاستقبال، جميعها أدلة على تقديم خدمة فندقية، ويحتاج مُشغّل هذه الخدمة إلى تسجيل فردي أو شركة، وعليه إخطار الجهات المختصة. تحظر المادة 20 تقديم الخدمات السياحية دون الحصول على ترخيص بذلك، لذا فإن العمل على هذا النطاق خارج السجل يُعدّ مخالفاً للقانون في حد ذاته. يرتبط هذا الواجب بطبيعة النشاط، وليس بالمنصة التي يظهر عليها الإعلان.

لا يوجد خط فاصل واضح بين هذين النقيضين. لا يوجد تفسير من لجنة السياحة، ولا قرار من لجنة الإيرادات الحكومية، ولا حكم قضائي أرميني يحدد النقطة التي يتوقف عندها تنظيف الوحدة السكنية بين الإقامات وتغيير أغطية الأسرّة عن كونه صيانةً لعقد الإيجار، ويصبح خدمةً فندقية. تُعدّ وحدة سكنية واحدة مع خدمة التنظيف عند تغيير المستأجر دليلاً قوياً على وجود عقد إيجار؛ بينما تُعدّ وحدات سكنية متعددة مع طاقم عمل ووسائل راحة فندقية دليلاً قوياً على وجود نشاط فندقي. لا يُعدّ أيٌّ من هذين المعيارَ القانوني، ويبقى تصنيف أي شيء بينهما خاضعاً لظروف كل حالة.

نظام الإخطار لعام 2026 وموعد افتتاحه

صدر القرار الحكومي رقم 136-ن بتاريخ 12 فبراير 2026، ودخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2026. وينص هذا القرار على إنشاء آلية إخطار إلكترونية بنماذجها الموحدة، وسجل عام قابل للبحث لمقدمي الخدمات المُخطرين. أما القرار الحكومي رقم 1224-ن الصادر بتاريخ 13 أغسطس 2026، فقد أنشأ قاعدة بيانات مقدمي الخدمات، ودخل حيز التنفيذ في 15 أكتوبر 2026.

الآلية بسيطة. يقوم مقدم الخدمة بالتحقق من هويته على موقع notify.tourism.gov.am، ثم يُرسل نموذجًا رقميًا موحدًا يتضمن تفاصيل الكيان، ورقم التعريف الضريبي HVHH، وبيانات الاتصال، وبيانات السعة مثل عدد الغرف والأسرّة، ويتلقى تأكيدًا تلقائيًا، ويُضاف اسمه إلى السجل. تتم عملية التحقق عادةً من خلال الهوية الرقمية الوطنية Yes Em (Մս եմ). أما مقدمو الخدمات الأجانب الذين لا يستطيعون استخدام Yes Em، فيتم قبولهم باستخدام بيانات جواز السفر، حيث يتم جمع رقم جواز السفر وتاريخ إصداره وفترة صلاحيته. الجهة المسؤولة عن الإدارة هي لجنة السياحة التابعة لوزارة الاقتصاد.

حتى 20 أغسطس/آب 2026، كانت المنصة قد خضعت للاختبار، لكنها لم تكن جاهزة للإبلاغ الإلزامي. وصرح رئيس قسم السياسات السياحية في لجنة السياحة، خلال مؤتمر صحفي عُقد في 18 أغسطس/آب 2026، بأن الموقع في مراحله النهائية، وأن الإبلاغ الإلزامي سيبدأ تدريجيًا في النصف الثاني من أكتوبر/تشرين الأول 2026. ولم يُعثر على أي وثيقة تُعلق الالتزام القانوني الأساسي حتى افتتاح المنصة، كما لم يُعلن عن التاريخ المحدد لبدء تطبيق النظام التدريجي من قِبل مُقدمي خدمات الإقامة، على عكس منظمي الرحلات السياحية ووكالات السفر.

يواجه مقدمو الخدمات الذين يُبلغون عن أنشطتهم رسومًا سنوية على السياحة تتراوح بين 5,000 و150,000 درام أرميني (ما يعادل تقريبًا 13 إلى 380 دولارًا أمريكيًا) حسب نوع النشاط. وقد أعلنت الحكومة عن هذا النطاق عند اعتماد القرار، ولم يُنشر جدول تفصيلي يُحدد المبالغ المخصصة لكل نشاط على حدة.

ماذا يحدث إذا لم يقم مقدم الخدمة الذي يجب عليه إخطارنا بذلك؟

ممارسة أي نشاط سياحي يتطلب إخطارًا مسبقًا دون الحصول على ترخيص بذلك يُعد مخالفة إدارية بموجب المادة 169 (1) من قانون المخالفات الإدارية. وتتراوح الغرامة بين 15 و30 وحدة نقدية وفقًا للحسابات القانونية، وبافتراض أن الوحدة النقدية الأساسية هي 1,000 درام أرميني (حوالي 2.50 دولار أمريكي)، فإن المبلغ الإجمالي يتراوح بين 15,000 و30,000 درام أرميني، أي ما يعادل تقريبًا 38 إلى 76 دولارًا أمريكيًا.

أثار المسؤولون، خلال إحاطات صحفية في فبراير وأغسطس 2026، مسألة المسؤولية الجنائية عن الأنشطة التجارية غير المشروعة. إلا أن هذا الطرح يبالغ في تقدير الحالات العادية. إذ يشترط القانون الجنائي إثبات وقوع أضرار مادية جسيمة كعنصر منفصل، تتراوح قيمتها بين مليوني درام أرميني و15 مليون درام أرميني (ما يعادل 5,060 إلى 38,000 دولار أمريكي تقريبًا) للجريمة الأساسية، وتتجاوز 15 مليون درام أرميني للجريمة المشددة. ولا يُعدّ عدم تقديم الإخطار كافيًا لبلوغ هذا الحدّ.

يتم تقييم الضريبة غير المدفوعة بشكل منفصل عن مخالفة الإخطار، بموجب قانون الضرائب، مع ما يترتب على ذلك من فوائد وعقوبات خاصة بها.

الضريبة على دخل الإيجار قصير الأجل

التأجير كفرد خاص

يخضع دخل الإيجار الذي يحصل عليه شخص غير مسجل للضريبة بموجب المادة 150(7) من قانون الضرائب، وذلك وفقًا لشريحتين. تخضع أول 60,000,000 مليون درام أرميني (حوالي 152,000 دولار أمريكي) من دخل الإيجار السنوي لضريبة بنسبة 10%. أما الجزء الذي يزيد عن 60,000,000 مليون درام أرميني، فيخضع لنفس النسبة 10% بالإضافة إلى 10% أخرى، مما ينتج عنه معدل ضريبي هامشي بنسبة 20% على المبلغ الزائد فقط. يدفع المضيف الذي يكسب 70,000,000 مليون درام أرميني (حوالي 177,000 دولار أمريكي) ضريبة بنسبة 10% على أول 60,000,000 مليون درام أرميني، و20% على المبلغ المتبقي وقدره 10,000,000 ملايين درام أرميني (حوالي 25,300 دولار أمريكي). وقد تم تطبيق نسبة الـ 20% بشكل خاطئ على المبلغ الإجمالي، مما يؤدي إلى تضخيم الضريبة المفروضة على أي دخل قريب من الحد الأدنى.

يُقدّم الإقرار الضريبي السنوي إلكترونيًا، ويُسدّد الضريبة بحلول الأول من يوليو من العام التالي. لا تعمل شركتا Airbnb وBooking.com كوكيلين لحجز الضرائب في أرمينيا، لذا لا يُخصم أي مبلغ من مدفوعات الضيوف، ويتحمّل المضيف كامل مسؤولية الإبلاغ. في حال كان الدافع شركة أرمينية أو صاحب عمل فردي، يقوم هذا الدافع بحجز 10% كوكيل ضريبي. هذا هو الوضع المعتاد في عقود إيجار الشركات لنفس الشقة.

التسجيل كرائد أعمال فردي

تبلغ رسوم التسجيل كرائد أعمال فردي 3,000 درام أرميني (حوالي 8 دولارات أمريكية)، ويترتب عليها مسؤولية شخصية غير محدودة عن ديون العمل. وهي نقطة البداية لأي شخص يرغب في التسجيل كمقدم خدمات فندقية، إذ لا يمكن للأفراد الحصول على هذا الوضع.

أُعيد هيكلة جدول ضريبة المبيعات في المادة 258 من قانون الضرائب اعتبارًا من 1 يناير 2025. لم يُذكر السكن قصير الأجل في الجدول، لذا فهو يخضع للمعاملة الأساسية: يندرج التأجير ضمن فئة الإيجار بنسبة 10%، بينما تندرج خدمة الفندق ضمن فئة "الأنشطة الأخرى" المتبقية، بنسبة 10% أيضًا، ولكن مع خصم مصروفات موثقة يصل إلى 6% وحد أدنى فعلي قدره 4.5%. يسري نظام ضريبة المبيعات طالما بقيت المبيعات السنوية أقل من 115,000,000 مليون درام أرميني (حوالي 291,000 ألف دولار أمريكي). تجاوز هذا الحد يُنهي حالة ضريبة المبيعات فورًا ويُفعّل التسجيل في ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20% بالإضافة إلى ضريبة الربح على هامش الربح.

تُضاف ثلاث رسوم ثابتة إلى ضريبة المبيعات، اثنتان منها تخضعان لشروط استحقاق تُغفل عادةً. تبلغ ضريبة الدخل الشهرية الثابتة 5,000 درام أرميني (حوالي 13 دولارًا أمريكيًا) لرائد الأعمال الخاضع لضريبة المبيعات. أما المساهمة الاجتماعية الشهرية البالغة 5,000 درام أرميني فتُطبق على فئة المستفيدين من المعاش التقاعدي الإلزامي، وهم عمومًا الأشخاص المولودون في 1 يناير 1974 أو بعده، ولا يخضع لها رواد الأعمال الأكبر سنًا تلقائيًا. يتم تحديد قسط التأمين الصحي، البالغ 10,800 درام أرميني شهريًا (حوالي 27 دولارًا أمريكيًا)، و129,600 درام أرميني سنويًا (حوالي 328 دولارًا أمريكيًا)، وفقًا للدخل: حيث ينضم رواد الأعمال الذين بلغ إجمالي دخلهم من ريادة الأعمال في عام 2025 ما قيمته 2,400,001 درام أرميني (حوالي 6,076 دولارًا أمريكيًا) إلى النظام في عام 2026، بينما ينضم رواد الأعمال ذوو الدخل المنخفض لاحقًا، عادةً من عام 2027. وتتراوح رسوم الطوابع السنوية بين 18,000 و24,000 و48,000 و120,000 درام أرميني (من حوالي 46 دولارًا أمريكيًا إلى 304 دولارات أمريكية) حسب مستوى الدخل.

استخدام شركة

تدفع الشركات ذات المسؤولية المحدودة الأرمينية ضريبة دخل الشركات بنسبة 18%، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 20% في حال تسجيلها، بالإضافة إلى اقتطاع 5% من الأرباح الموزعة على مالكيها. كما يمكنها اختيار نظام ضريبة المبيعات ضمن سقف 115,000,000 مليون درام أرميني، وفي هذه الحالة تحل ضريبة المبيعات محل ضريبة دخل الشركات وضريبة القيمة المضافة طالما بقيت الشركة خاضعة لهذا النظام. تقتصر المسؤولية على الشركة، وهو السبب العملي الذي يدفع معظم مشغلي الوحدات المتعددة إلى استخدام هذا النظام.

ضريبة العقار على الشقة نفسها

تُفرض ضريبة الأملاك على القيمة العقارية للوحدة وفقًا لجدول تصاعدي يبدأ من 0.05% كحد أدنى وينتهي عند 1.5% كحد أقصى. وقد انتهت المرحلة الانتقالية لتطبيق هذا النظام، حيث فرضت البلديات 50% من المبلغ المحسوب في عام 2024، و75% في عام 2025، و100% بدءًا من عام 2026. تُدفع الضريبة سنويًا للبلدية، وتُستحق سواءً كانت الشقة مؤجرة لفترة قصيرة أو طويلة أو شاغرة.

يريفان، والقواعد التي تأتي من مبناك

لم تعتمد يريفان أي قانون ينظم تأجير العقارات قصيرة الأجل. فلا يوجد ترخيص بلدي، ولا سجل للمدينة، ولا حد أقصى سنوي لعدد الليالي، ولا قاعدة تقسيم المناطق التي تميز بين التأجير الليلي والتأجير الشهري. وهذا يُعدّ نتيجة إيجابية، مستمدة من قانون الرسوم والمدفوعات المحلية، بالإضافة إلى قرارات مجلس يريفان التي تحدد هذه الرسوم. أما البلديات خارج يريفان، فلم تخضع لمراجعة فردية، لذا ينبغي على أي مضيف يعمل في مكان آخر مراجعة قرارات المجلس المحلي.

إن غياب مخطط المدينة يترك الكثير من القوانين سارية المفعول. فقواعد الضرائب، والإطار السياحي حيثما ينطبق، ومتطلبات السلامة من الحرائق والبناء، وإدارة الوحدات السكنية، وقانون الإزعاج، وحماية المستهلك، كلها تستمر في العمل.

تُعدّ جمعيات الملاك في المباني السكنية المشتركة هي المكان الذي يواجه فيه معظم الملاك قيودًا فعلية. فبموجب قانون إدارة المباني متعددة الشقق، تمتد صلاحيات الجمعية إلى الملكية المشتركة للمبنى. ويحق لها تحديد ساعات الهدوء، وتنظيم استخدام المداخل والمصاعد والساحات، وفرض شروط متعلقة بتلك المناطق المشتركة. أما مسألة ما إذا كان بإمكانها منع المالك من تأجير شقته الخاصة بشكل كامل فهي غير محسومة: إذ لا يوجد نص صريح يمنح هذه الصلاحية، ولم يُعثر على أي سوابق قضائية أرمينية ملزمة في هذا الشأن. وبالتالي، فإن للمالك الذي يواجه حظرًا شاملًا في قواعد المبنى حجة قوية؛ أما الشروط المتعلقة بالمناطق المشتركة فهي أكثر رسوخًا.

تأجير عقار لا تملكه

يشترط القانون المدني الأرميني موافقة المؤجر على أي عقد إيجار فرعي. ويُعدّ عرض شقة للإيجار لفترات قصيرة دون هذه الموافقة خرقًا لعقد الإيجار. ويتطلب إنهاء العقد قضائيًا وإخلاء العقار قبل موعده وجود مخالفة جوهرية أو متكررة، أو وجود سبب منصوص عليه في العقد نفسه، لذا لا يُلغى العقد تلقائيًا بمجرد حجز غير مصرح به. وتُزيل موافقة المؤجر الخطية، ويفضل أن تُذكر فيها مدة الإيجار القصيرة، أي إشكال في هذا الشأن.

الملاك الأجانب والمضيفون غير المقيمين

Foreign nationals may own apartments, buildings and urban commercial structures in Armenia in full title, with no additional permission and no local partner. The restriction that exists applies to land. Foreigners can own homestead and gardening land and land designated for construction of an individual house or a multi-apartment building; agricultural land is barred to foreign individuals, and a company — Armenian or foreign — is the usual route where agricultural land is involved (special residence status, the former individual exception, was replaced on 1 November 2026). Buying an apartment for short-term letting is unaffected by any of this.

يخضع المالك غير المقيم للضريبة وفقًا لنفس نظام الشريحتين، لأن الدخل من مصادر أرمينية خاضع للضريبة بغض النظر عن مكان إقامة المستفيد، ولا يؤثر شرط الإقامة لمدة 183 يومًا على معدل الضريبة. ما يتغير هو الإجراءات الإدارية. فبدون وجود وكيل ضرائب أرميني في سلسلة حجوزات الضيوف، يقوم المالك غير المقيم بالتسجيل للحصول على رقم دافع ضرائب HVHH، ويقدم الإقرار الضريبي السنوي، ويدفع الضريبة بحلول 1 يوليو. ولا يُعدّ رقم الضمان الاجتماعي وحده كافيًا كرقم دافع ضرائب لهذا الغرض.

يُعدّ تسجيل الضيوف أحد الواجبات التي لا تنطبق على أصحاب العقارات الخاصة. ولا يوجد التزام بإبلاغ الشرطة أو دائرة الهجرة والجنسية عن الضيوف الأجانب الذين يقيمون لفترات قصيرة، كما أن تسجيل عناوينهم في سجل السكان الحكومي ينطبق على الأجانب الحاصلين على تصريح إقامة. وينص قانون السياحة على إلزام مقدمي خدمات الفنادق المسجلين بالاحتفاظ بسجل داخلي للضيوف بموجب المادة 22؛ إلا أنه لم يتم العثور على الإجراء الوزاري الذي يحدد شكله التشغيلي وحقول البيانات الخاصة به.

تأجير قصير الأجل وتصاريح الإقامة الأرمينية

يمكن أن يدعم تشغيل مشروع تأجير قصير الأجل الحصول على تصريح إقامة لأغراض تجارية، وتتغير متطلبات الإثبات المالي اعتبارًا من 1 نوفمبر 2026 عند دخول تعديلات قانون الأجانب حيز التنفيذ. يتعين على رائد الأعمال الفردي إثبات امتلاكه إما مليون درام أرميني (حوالي 2,530 دولارًا أمريكيًا) في حسابات مصرفية تجارية، أو مليون درام أرميني كإيرادات موثقة خلال الستين يومًا الماضية. أما بالنسبة للشركات، فيتطلب الأمر مليوني درام أرميني (حوالي 5,060 دولارًا أمريكيًا) كاستثمار فعلي، أي أموال دُفعت بالفعل ووُثِّقت، وهو ما لا يكفي فيه رأس مال الشركة المُسجل على الورق.

يتناول دليلان مترابطان الأدلة بالتفصيل: ما يُعتبر نشاطًا وكيفية إثباته ، واستخدام شركة تأجير للتأهل للحصول على الإقامة في عام 2026. وتغطي صفحة خدمة تصاريح الإقامة الخاصة بنا عملية تقديم الطلب نفسها.

كيف سيبدو سوق يريفان في عام 2026

تُظهر بيانات AirDNA عن سوق العقارات في يريفان، بتاريخ 5 أغسطس 2026، والتي تغطي فترة الاثني عشر شهرًا المنتهية في يوليو 2026، وجود 6,014 وحدة سكنية معروضة للإيجار، بمتوسط ​​سعر يومي قدره 74 دولارًا أمريكيًا، ونسبة إشغال 62%، ومتوسط ​​إيرادات سنوية تبلغ حوالي 8,100 دولار أمريكي لكل وحدة. في المقابل، تُشير بيانات Airbtics، التي تغطي الفترة من سبتمبر 2024 إلى أغسطس 2025، إلى متوسط ​​دخل أعلى للمضيفين يبلغ حوالي 13,000 دولار أمريكي، ونسبة إشغال 66%، مع وصول 88.27% من الضيوف من خارج أرمينيا. كلا الرقمين مُستنتجان من بيانات خاصة. لا تُصدر أرمينيا إحصاءات رسمية حول إيرادات الإيجار قصير الأجل، لذا فإن الفارق بين بيانات الشركتين يعكس حجم البيانات المتاحة.

يختلف مزودا البيانات أيضًا حول ذروة الموسم. إذ يضع موقع AirDNA شهر أغسطس في قمة منحنى الموسمية بمؤشر 78 من 100، بينما يحدد موقع Airbtics شهري يونيو ويوليو كأكثر الشهور ازدحامًا. أما شهر فبراير، فيُشار إليه غالبًا بأنه أدنى مستوى، ولا تؤكد أي من مجموعتي البيانات هذا الأمر بالمستوى التفصيلي المتاح.

يتزايد الطلب الذي يقف وراء هذه الأرقام. سجلت أرمينيا 2,316,666 زيارة سياحية في عام 2023، و2,208,179 زيارة في عام 2024، و2,263,642 زيارة في عام 2025، وشهد النصف الأول من عام 2026 وصول 1,041,598 زائرًا، بزيادة قدرها 14.8% عن الفترة نفسها من العام السابق. أما بالنسبة للعوائد، فقد أشار تحليل أجرته شركة SIEVN Real Estate في فبراير 2026 إلى أن إجمالي عوائد الإيجار السكني طويل الأجل في يريفان يتراوح بين 5% و8%، بينما تصل عوائد الإيجار قصير الأجل إلى 12% قبل خصم تكاليف التشغيل، وقد توصلت مراجعتنا إلى نتائج مماثلة. ويُغطي هذا الفارق تكاليف الامتثال الإضافي، والتنظيف، ومخاطر الشغور التي يتجنبها عقد الإيجار طويل الأجل.

يتناول قسمان متكاملان الأرقام المتعلقة بعائدات الإيجار في يريفان ومقارنة Airbnb بالإيجار طويل الأجل . للاطلاع على تفاصيل عملية الشراء والوضع الضريبي للكيان المالك، يُرجى مراجعة صفحاتنا الخاصة بالعقارات والضرائب الأرمينية وتسجيل الشركات.

الأسئلة المتكررة