شراء منزل في يريفان من الخارج: دليل غير المقيمين للبحث عن العقارات والتمويل والمراجعة القانونية

ينبغي على غير المقيم الذي يشتري شقة في يريفان بتمويل من بنك أرميني أن يخطط لدفع ما لا يقل عن 30% من سعر الشقة نقدًا بالإضافة إلى الرسوم، لأن البنكين اللذين ينشران شروط الرهن العقاري الكاملة لغير المقيمين يحددان سقفًا للقرض يتراوح بين 50% و70% من قيمة التقييم العقاري، والتي تكون أقل من السعر المتفق عليه. بعد ذلك، تمر عملية الشراء بمراحل عديدة، منها بحثٌ تجريه جهة مختصة دون وجود أي وكيل رسمي يمثلك، وتقييمٌ من البنك يتطلب الكثير من المستندات، ومراجعة مستقلة لسند الملكية، وتقديم طلب تسجيل في غضون 30 يوم عمل.

البحث عن عقار من الخارج: كيف تعمل الوكالات المحلية فعلياً

تُعرض العقارات على مواقع estate.am وmyrealty.am وbnakaran.com وlist.am. تبلغ عمولة البيع 2% من المشتري و2% من البائع، أي ما يعادل 4% من سعر العقار عند إتمام الصفقة. تُضاف عمولة المشتري البالغة 2% إلى سعر الشراء، ما يُضيف حوالي 1,200 دولار أمريكي إلى المبلغ المطلوب نقدًا لشقة سعرها 60,000 دولار أمريكي، قبل أي رسوم بنكية أو توثيق.

سوق الوساطة العقارية في يريفان مجزأ ولا يوجد به نظام قوائم متعددة. قد تعرض لك الوكالة العقارية محفظتها الخاصة فقط، لذا فإن المشتري عن بُعد الذي يتعامل مع جهة اتصال واحدة لا يرى سوى جزء صغير مما هو متاح. التواصل مع عدة وكالات في آن واحد هو السبيل الوحيد لرؤية السوق من الخارج.

تعامل مع الوسيط العقاري كوسيط تجاري يُدير الصفقة. لم يجد البحث الذي أُجري لإعداد هذه المقالة أي قانون أرميني يُلزم الوكيل بواجب ائتماني عام خاص بالعقارات تجاه المشتري. كما أن أحكام الوكالة العامة ووكالة العمولة في القانون المدني لا تُخوّل الوسيط هذا الواجب. ولا يوجد حاليًا نظام ترخيص خاص بهذا القطاع: إذ كان مشروع قانون أنشطة العقارات لا يزال قيد المناقشة في الجمعية الوطنية حتى سبتمبر 2025، ووصف رئيس لجنة السجل العقاري المجال بأنه مفتوح تمامًا.

الحل العملي هو خطاب توكيل موجز مكتوب باللغتين الإنجليزية والأرمنية، يوضح الجهة التي تمثلها الوكالة، ومهامها، والجهة التي تدفع عمولتها. لم نجد أي توثيق لإجراءات المعاينة عن بُعد في يريفان في أي مصدر موثوق، لذا يُنصح بالاتفاق على آلية العمل كتابيًا أيضًا: جولات الفيديو، والحضور الشخصي، وما إذا كان الممثل سيتصرف بموجب توكيل رسمي. إذا كنت ستسافر إلى خارج أرمينيا، يُرجى مراجعة قسم " استخدام التوكيل الرسمي لشراء أو بيع عقار في أرمينيا من الخارج" للاطلاع على إجراءات التصديق والترجمة والتوثيق.

تمويل عملية الشراء: خيارات الرهن العقاري لغير المقيمين في أرمينيا

يُعتبر غير المقيمين فئة مصرفية، ويُعرّفها كل مُقرض وفقًا لشروط منتجاته. ولا يُؤخذ في الاعتبار جنسية الأجانب: فقد يندرج المواطن الأرميني المقيم في الخارج ضمن هذه الفئة، بينما قد لا يندرج المواطن الأجنبي المقيم في يريفان خارجها. ويقصر القانون المصرفي الأرميني قروض المستهلكين بالعملات الأجنبية على المقيمين، وعادةً ما يكون غير المقيمين الأجانب خارج هذا القيد، ولذلك تُقدّم لهم المنتجات المقوّمة بالدولار.

إيفوكابانك

متاح للمقترضين غير المقيمين الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و63 عامًا، بالدرام أو الدولار أو اليورو. يصل القرض إلى 70% من القيمة الأقل بين القيمة المقدرة وسعر الشراء، مما يجعل الدفعة المقدمة 30% أو أكثر. تتراوح مدة القرض بين 60 و180 شهرًا. سعر الفائدة الثابت المعلن بالدولار يتراوح بين 9.2% و11% اسميًا، مع معدل فائدة سنوي فعلي يتراوح بين 9.8% و11.8% لهذا الخيار. يبدأ سعر الفائدة المتغير من 9.2% بالدولار ويُراجع في الشهر 36، ثم كل ستة أشهر. في حال تكفل البنك بدفع تأمين العقار، تُضاف 0.2 نقطة مئوية ابتداءً من السنة الثانية. لا يُشترط وجود كفيل مقيم في أرمينيا في جميع الحالات. تم تحديث صفحة شروط المنتج في 4 سبتمبر 2026 وصفحة التعريفة في 18 أغسطس 2026.

بنك أرارات

متاح للمواطنين الأجانب والمقيمين الأرمن غير الدائمين الذين تتراوح أعمارهم بين 20 و70 عامًا، بالدولار الأمريكي فقط، من 10,000 دولار أمريكي إلى 200,000 دولار أمريكي. يصل القرض إلى 70% من القيمة التقديرية للتصفية في حال وجود دخل موثق، و50% في حال عدم وجوده. تتراوح مدة السداد بين 60 و300 شهر. سعر الفائدة ثابت عند 9.5% لأول 36 شهرًا، ثم يتغير وفقًا لمعيار ودائع الدولار الأمريكي الصادر عن البنك المركزي، بمعدل سنوي فعلي يتراوح بين 9.52% و10.85%. قد يترتب على السداد المبكر رسوم خلال السنوات الثلاث الأولى. تم تحديث هذه الصفحات في 1 أبريل 2026.

تنبيه هام بخصوص هذا المنتج: تختلف صفحات بنك أرارات الإنجليزية والأرمنية، ويؤكد البنك أن النص الأرمني هو المعتمد. الأرقام المذكورة أعلاه تتبع النص الأرمني. تُظهر الصفحة الإنجليزية فترة سداد ثابتة لمدة 60 شهرًا، وفترة سداد تتراوح بين 60 و180 شهرًا، ولا توجد رسوم على السداد المبكر. لذا، فإن من يخطط بناءً على النسخة الإنجليزية سيعتمد على شروط لا يعتبرها البنك مُلزمة. اطلب من الفرع التأكد من كل رقم وفقًا للشروط الأرمنية قبل التوقيع على أي شيء.

فيما يخصّ المقترضين المشتركين، تنصّ الشروط الأرمينية المعتمدة على أن المقترض المشترك هو أحد أفراد العائلة، ولا يشترط أن يكون مقيمًا في أرمينيا، بغض النظر عن جنسيته، وأن يبلغ من العمر 22 عامًا فأكثر، وألا يتجاوز عمره 70 عامًا عند تاريخ الاستحقاق. لم تُذكر الشروط المنشورة ما إذا كان وجود مقترض مشترك مطلوبًا في كل طلب، لذا يُنصح باستشارة الفرع المختص قبل وضع أي خطة بناءً على ذلك.

جهات الإقراض الأخرى وما تنشره

يقبل بنك IDBank قروضًا من غير المقيمين الذين تتراوح أعمارهم بين 21 و65 عامًا بالدرام أو الدولار أو اليورو، بنسبة 80% من قيمة القرض بالدرام و70% بالدولار أو اليورو، على مدى 120 إلى 240 شهرًا، بأسعار فائدة ثابتة للدرام تتراوح بين 13 و14.5%، وللدولار بين 8.9 و10.5%، ولليورو بين 7.9 و9.5%، وتتغير هذه النسبة بدءًا من الشهر السادس. ولا يوجد تاريخ تحديث موثوق لصفحة البنك. ويُقرض بنك Ameriabank المواطنين الأجانب دون اشتراط الجنسية الأرمينية، إلا أن صفحة حملته لا توضح طريقة التقييم. ويؤكد بنك Ardshinbank شروط الأهلية والوثائق المطلوبة دون نشر معلومات عن الأسعار أو نسبة القرض إلى القيمة بشكل واضح. ويُقدم كل من بنك Byblos Bank Armenia وبنك IDBank منتجات إسكان للمغتربين، مما يؤكد نشاط هذا القطاع الإقراضي لدى العديد من البنوك.

لم يُحدد أي مصدر من مصادر هذه المقالة حدًا موحدًا من قِبل البنك المركزي لنسبة قروض غير المقيمين إلى قيمة العقار. إذ يحدد كل بنك حده الخاص، ضمن نطاق يتراوح بين 50 و80 بالمئة، وهو ما يفسر التفاوت الكبير بين المقرضين. وقد رفع البنك المركزي متطلبات احتياطي رأس المال على قروض العقارات عالية المخاطر في عام 2026، وتطلب البنوك من المقترضين الأجانب تقديم وثائق شاملة تثبت دخلهم ومصدر أموالهم.

قيمة التصفية هي الرقم الذي يحدد احتياجاتك النقدية

قيمة التصفية هي قيمة تقييم مخفضة، وليست السعر المتفق عليه مع البائع. قد تكون قيمة التصفية أقل بكثير من 70% من سعر الشراء، ويُسدد الفرق من حسابك الخاص. قبل الاعتماد على أي نسبة مئوية، تأكد من الحصول على أساس التقييم كتابيًا: القيمة السوقية المقدرة، أو القيمة الأقل بين القيمة والسعر، أو قيمة التصفية. تختلف الحسابات في حالة شراء عقار قيد الإنشاء، كما أن تمويل شراء العقارات على الخارطة في أرمينيا يحدد أسعار الفائدة ونسب القرض إلى القيمة والشروط المطبقة.

تأثير الرهن العقاري على سند ملكيتك

الرهن العقاري في أرمينيا هو ضمان للعقار بموجب القانون المدني. يتم توثيق عقد الرهن وتسجيله في السجل العقاري. أنت تملك العقار، والبنك يحتفظ بالضمان، وفي حالة الإعسار، يكون دين الرهن العقاري له الأولوية على ديون الدائنين غير المضمونين. هناك بندٌ جديرٌ بالاهتمام قبل التوقيع: إذا تضمن عقد الرهن العقاري بندًا للتنفيذ غير المتنازع عليه موثقًا لدى كاتب العدل، فيحق للمقرض الحجز على العقار دون اللجوء إلى المحكمة. استفسر عما إذا كان عقدك يتضمن هذا البند، واطلب الإجابة كتابيًا.

لماذا يجب مراجعة قانونية مستقلة قبل التوقيع؟

تنتقل الملكية عند تسجيلها في السجل العقاري. لا يُنقل سند الملكية بالتوقيع لدى كاتب العدل، ويُعدّ أي اتفاق موقع به عيبٌ ما مشكلةً يتحملها المالك من تلك اللحظة. لا يوجد في أرمينيا فترة تراجع عن بيع العقارات، لذا يجب أن يكون الاتفاق كاملاً عند توقيعه. لا تُعتبر أوراق الوكالة ملزمة، والاتفاق المكتوب غير قابل للتنفيذ ما لم يُوثّق، باستثناء عقد نموذجي معتمد من الحكومة يُستخدم دون شروط إضافية.

تبدأ مراجعة سند الملكية بشهادة سند ملكية موحدة وخالية من أي قيود صادرة عن دائرة السجل العقاري، والتي تُظهر الملكية والرهونات والحجوزات وحقوق الارتفاق وغيرها من القيود، وتكون صالحة لمدة 15 يوم عمل. ويمكن التحقق إلكترونيًا من الشهادات الصادرة بعد عام 2019. إلا أن لهذه الشهادة حدودًا عملية: فقد لا تكشف عن حقوق الورثة، أو بعض حقوق الارتفاق، أو حقوق الشفعة، أو التعديلات غير المصرح بها، كما أنها لا تضمن أي شيء بخصوص تراخيص البناء أو الموافقات التخطيطية. وتُجرى بعد ذلك فحوصات قانونية ومعاينة ميدانية.

تشمل الفحوصات التي يجريها المحامي للمشتري عن بُعد ما يلي:

• تمت مطابقة هوية العقار مع سجل السجل العقاري، وتمت مطابقة بيانات شهادة الملكية مع الشهادة الموحدة، مع حل أي عدم تطابق قبل التوقيع.
• صفة البائع: العمر والوصاية بالنسبة للفرد، وحالة التسجيل وسلطة التوقيع بالنسبة للشركة، ونطاق أي توكيل رسمي وتصديقه وترجمته.
• الحالة الاجتماعية وموافقة الزوج/الزوجة، والموافقات على استخدام المناطق المشتركة، والمصالح المحمية. لا يجوز للوصي بيع ممتلكات المشمول بالوصاية دون إذن من هيئة الوصاية.
• شهادة عدم وجود ضريبة عقارية إلزامية، ووثائق مصدر الأموال، والبحث عن النزاعات ومطالبات الأطراف الثالثة.
• مؤشرات مخاطر تاريخ الملكية: أصل الهبة أو الميراث الذي قد يعترض عليه الأقارب، والتعرض للإعسار في فترة مراجعة مدتها ثلاث سنوات حيث يكون الخصم عميقًا بشكل غير عادي، وعمليات النقل المتتالية السريعة.

لا يُشترط إجراء مسح للمباني في أرمينيا، ولكن يُنصح به بشدة. لا توجد مهنة متخصصة في المسح، لذا يُعهد بهذا العمل إلى المهندسين المعماريين أو المهندسين المدنيين، وتُعد القياسات المستقلة بالغة الأهمية للأراضي، حيث قد تكون سجلات السجل العقاري غير دقيقة. في حال استخدام اتفاقية مبدئية، فإن توثيقها هو ما يجعلها نافذة، ويجب أن تتضمن شروطها المسبقة الموافقة على الرهن العقاري. غالبًا ما يرفض الموثقون الاتفاقيات المبدئية المطولة، لذا توقع التفاوض على صيغتها. لا تدفع أي عربون عند تقديم العرض. توضح صفحة ممارساتنا العقارية نطاق مراجعة جانب المشتري.

دفع ثمن الشراء والإبلاغ عنه وتسجيله

يجب دفع ثمن أي عقار محلي تزيد قيمته عن 300,000 درام أرميني (ما يعادل حوالي 827 دولارًا أمريكيًا وفقًا لسعر الصرف الرسمي للبنك المركزي الأسترالي البالغ 362.83 درامًا للدولار في 30 سبتمبر 2026) بالدرام الأرميني فقط. الدفع نقدًا يُبطل الصفقة، لذا فهذا شرط أساسي وليس تفضيلًا مصرفيًا.

يمكنك تحويل الأموال مباشرةً من بنك أجنبي دون الحاجة إلى فتح حساب مصرفي أرميني مسبقًا. يقوم البنك الأرميني المُستقبِل بتحويل المبلغ إلى درام أرميني ويضيفه إلى حساب درام، ويتعين على كاتب العدل الذي يُصدّق على الاتفاقية قبول هذا التحويل كإثبات للدفع. يضع كل كاتب عدل متطلبات توثيق خاصة به، لذا تأكد من متطلباتك قبل تحويل الأموال. يُعد حساب الضمان الأرميني بديلاً مناسبًا، حيث يُفرج عن الأموال بمجرد إثبات التسجيل. وحتى يتم سداد ثمن العقار بالكامل، يبقى العقار مرهونًا تلقائيًا لصالح البائع. تتناول صفحتنا المصرفية فتح الحسابات لغير المقيمين.

تُلزم عتبات الإبلاغ كاتب العدل، ودائرة السجل العقاري، وبنكك. يُبلغ كاتب العدل ودائرة السجل العقاري عن مبيعات العقارات التي تبلغ قيمتها 50,000,000 درام أرميني (حوالي 137,800 دولار أمريكي) فأكثر، بينما تُبلغ البنوك عن المعاملات غير النقدية التي تبلغ قيمتها 20,000,000 درام أرميني (حوالي 55,100 دولار أمريكي) فأكثر. يجب الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة مهما كان مبلغها. كما يُجري الوكلاء وكتاب العدل عمليات تدقيق لتحديد هوية العملاء والمالكين المستفيدين، بالإضافة إلى التحقق من مصادر الأموال بناءً على تقييم المخاطر، ولذلك يُعدّ وجود سجل موثق سليم لإيداعك أمرًا بالغ الأهمية منذ أول عملية تحويل.

يجب تقديم طلب التسجيل إلى السجل العقاري خلال 30 يوم عمل من تاريخ التوثيق. يؤدي تجاوز هذه المدة عادةً إلى إبطال المعاملة، ولا يمكن استعادتها إلا لأسباب قانونية محددة. ينطبق الموعد النهائي على تقديم الطلب، بينما لا يشمل وقت معالجة السجل العقاري. عادةً ما يقوم الموثق بتقديم الطلب نيابةً عن الطرفين، مع إمكانية قيام أي منهما بذلك. يسمح استثناء محدود بإبرام اتفاقية بيع ورهن عقاري مع بنك دون توثيق عبر المنصة الإلكترونية للسجل العقاري، وذلك باستخدام نماذج استرشادية فقط. تشير مصادر ثانوية إلى أن هذا المسار غير متاح حاليًا، لذا يُنصح بالتخطيط للتوثيق ما لم يؤكد البنك خلاف ذلك كتابيًا. تجدون التسلسل الكامل لتقديم الطلب في دليلنا لتسجيل شراء عقار عبر السجل العقاري الإلكتروني.

التكاليف والجدول الزمني

يتم تحويل أرقام الدرم أدناه وفقًا لسعر الصرف الرسمي لبنك الكومنولث الأسترالي البالغ 362.83 درام إلى الدولار في 30 سبتمبر 2026.

• رسوم التوثيق: تبلغ رسوم الدولة 5,000 درام أرميني (حوالي 14 دولارًا أمريكيًا) لكل وحدة عقارية، بالإضافة إلى رسوم خدمة تتراوح بين 10,000 و15,000 درام أرميني، ليصبح إجمالي تكلفة التوثيق من 15,000 إلى 20,000 درام أرميني (حوالي 41 إلى 55 دولارًا أمريكيًا). ويضيف الموثق الذي يقدم طلب التسجيل 3,000 درام أرميني (حوالي 8 دولارات أمريكية).
• شهادة موحدة للسجل العقاري: 10,000 درام أرميني (حوالي 28 دولارًا أمريكيًا)، أو 60,000 درام أرميني (حوالي 165 دولارًا أمريكيًا) لمعالجة لمدة ساعتين.
• رسوم تسجيل شقة أو منزل: 45,000 درام أرميني (حوالي 124 دولارًا أمريكيًا) لليوم الرابع من أيام العمل، و70,000 درام أرميني (حوالي 193 دولارًا أمريكيًا) لليوم الثالث، و95,000 درام أرميني (حوالي 262 دولارًا أمريكيًا) لليوم الثاني، و170,000 درام أرميني (حوالي 469 دولارًا أمريكيًا) في نفس اليوم خلال ساعتين عمل. يُطبق مُضاعف السرعة على رسوم الخدمة، بينما تبقى الرسوم الحكومية ثابتة عند 20,000 درام أرميني (حوالي 55 دولارًا أمريكيًا).
• عمولة الوكيل: 2 بالمائة من المشتري، تُضاف إلى السعر.
• يتم احتساب تكلفة الترجمة والترجمة الفورية المعتمدة لدى كاتب العدل والتقييم بشكل منفصل.

يستغرق الأمر من 3 إلى 7 أيام ليقوم البائع بتجميع المستندات، ومن يوم إلى 7 أيام لحجز موعد مع كاتب العدل، ويومًا للتوقيع، والتسجيل في غضون أربعة أيام عمل كحد أقصى. من الممكن إتمام عملية نقل الملكية المسجلة خلال أسبوع إلى أسبوعين دون رسوم إضافية، ويمكن إتمامها في نفس اليوم إذا تم دفع رسوم الخدمة السريعة في كل خطوة.

فيما يخص الضرائب، يُعفى الفرد الذي يبيع عقاراً لفرد آخر ليس رائد أعمال من الضريبة على عائدات البيع، بينما تخضع عملية البيع لشركة لضريبة بنسبة 10% من إجمالي دخل البيع، وتقع هذه الضريبة على البائع. تتراوح ضريبة الأملاك السنوية بين 0 و1% من القيمة المسجلة في السجل العقاري، على أن يُطبق المعدل الكامل اعتباراً من 1 يناير 2026. لا تفرض أرمينيا أي رسوم طوابع أو ضرائب على الهبات أو الميراث. يُطبق التغيير في ضريبة الأملاك، الذي دخل حيز التنفيذ في 30 أغسطس 2026، في مرحلة معالجة السجل العقاري، ولا يمدد مهلة الثلاثين يوم عمل المحددة لتقديم الطلبات عند شراء عقار جديد.

قبل البدء، يجب التنويه إلى أمر هام: امتلاك عقار في أرمينيا لا يؤهلك تلقائيًا للحصول على تصريح إقامة. تجدون في دليلنا للحصول على تصريح إقامة في أرمينيا عبر الأعمال التجارية أو العقارات الطرق المتاحة.

الأسئلة المتكررة

آخر تحديث: أكتوبر 1، 2026