अर्मेनियाई रियल एस्टेट में विदेशी निवेशकों द्वारा की जाने वाली सामान्य कानूनी गलतियाँ

हाल के वर्षों में आर्मेनिया के बढ़ते रियल एस्टेट बाज़ार ने कई विदेशी निवेशकों को आकर्षित किया है। आर्मेनिया में अचल संपत्ति कानून नए लोगों के लिए चुनौतीपूर्ण हो सकता है। आर्मेनिया एक नागरिक कानून प्रणाली के तहत काम करता है, जो नेपोलियन कोड और प्रशासनिक कानून के लिए जर्मन मॉडल से प्रभावित है। कानूनी परिश्रम से लेकर स्वामित्व प्रतिबंधों को समझने तक, निवेशकों को आम नुकसानों के बारे में पता होना चाहिए। यह लेख आर्मेनिया में आवासीय और वाणिज्यिक संपत्ति दोनों में निवेश करने वाले विदेशी नागरिकों द्वारा अक्सर सामना की जाने वाली कानूनी चुनौतियों और गलतियों के बारे में एक व्यापक मार्गदर्शिका प्रदान करता है। हम आर्मेनिया के संपत्ति कानूनों पर अद्यतित (2025) जानकारी शामिल करते हैं, जिसमें शामिल हैं स्वामित्व अधिकार, नियामक अनुपालन, संपत्ति अनुबंध, कराधान, तथा विवाद समाधानइन मुद्दों के बारे में जानकर - और नागरिक संहिता, भूमि संहिता और राज्य कैडस्ट्रे प्रक्रियाओं जैसे प्रमुख अर्मेनियाई कानूनी स्रोतों का संदर्भ लेकर - निवेशक अपने निवेश की बेहतर सुरक्षा कर सकते हैं और महंगी गलतियों से बच सकते हैं।

अर्मेनियाई रियल एस्टेट कानून को समझना

अर्मेनियाई अचल संपत्ति कानून एक जटिल और बहुआयामी क्षेत्र है जो आर्मेनिया गणराज्य में अचल संपत्ति के अधिग्रहण, स्वामित्व और उपयोग को नियंत्रित करता है। कानूनी ढांचा मुख्य रूप से आर्मेनिया के नागरिक संहिता पर आधारित है, जो इसके लिए प्रक्रियाओं की रूपरेखा तैयार करता है अचल संपत्ति लेन-देन, जिसमें संपत्ति की बिक्री, खरीद और पट्टे शामिल हैं। यह कोड विदेशी निवेशकों सहित संपत्ति मालिकों के अधिकारों और दायित्वों को भी रेखांकित करता है, यह सुनिश्चित करता है कि अर्मेनियाई कानून के तहत उनके हितों की रक्षा की जाए।

सिविल कोड के अलावा, कई अन्य कानून और विनियमन रियल एस्टेट क्षेत्र में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। उदाहरण के लिए, भूमि संहिता भूमि उपयोग और स्वामित्व पर विशिष्ट दिशा-निर्देश प्रदान करती है, जबकि अचल संपत्ति के अधिकारों के राज्य पंजीकरण पर कानून यह सुनिश्चित करता है कि सभी संपत्ति अधिकार विधिवत पंजीकृत हों और राज्य द्वारा मान्यता प्राप्त हों। इसके अलावा, उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर कानून रियल एस्टेट लेनदेन में खरीदारों और किरायेदारों के हितों की रक्षा करता है, निष्पक्ष व्यवहार और पारदर्शिता सुनिश्चित करता है।

अर्मेनियाई रियल एस्टेट कानून अंतरराष्ट्रीय संधियों और सम्मेलनों से भी प्रभावित है, जैसे कि मानवाधिकारों पर यूरोपीय सम्मेलन और आर्थिक, सामाजिक और सांस्कृतिक अधिकारों पर अंतर्राष्ट्रीय वाचा। ये अंतरराष्ट्रीय समझौते संपत्ति के अधिकारों की सुरक्षा को रेखांकित करते हैं और आर्थिक विकास को बढ़ावा देते हैं, जिससे कानूनी ढांचे को मजबूत किया जाता है जो इसे नियंत्रित करता है। आर्मेनिया में अचल संपत्तिविदेशी निवेशकों के लिए, इन कानूनों और उनके निहितार्थों को समझना, सूचित निवेश निर्णय लेने और अपने निवेशों की सुरक्षा के लिए आवश्यक है।

अर्मेनियाई रियल एस्टेट में कानूनी सावधानी का महत्व

संपूर्ण कानूनी परिश्रम आर्मेनिया में किसी भी सफल संपत्ति निवेश की आधारशिला है। खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले, विदेशी निवेशकों को संपत्ति की कानूनी स्थिति, स्वामित्व और शीर्षक पर किसी भी बोझ को ध्यान से सत्यापित करना चाहिए। उचित परिश्रम को छोड़ना एक है सामान्य ख़तरा इससे खरीद के बाद स्वामित्व संबंधी विवाद या अप्रत्याशित देनदारियों की स्थिति पैदा हो सकती है।

संपत्ति का शीर्षक और स्वामित्व सत्यापित करना

आर्मेनिया में सभी अचल संपत्ति पंजीकृत है रियल एस्टेट कैडस्ट्रे की राज्य समिति (आमतौर पर सिर्फ़ "कैडस्ट्रे")। निवेशकों को विक्रेता के शीर्षक की पुष्टि करने और किसी भी सह-मालिक या दावों की पहचान करने के लिए कैडस्ट्रे से आधिकारिक स्वामित्व प्रमाणपत्र या उद्धरण प्राप्त करना चाहिए। कैडस्ट्रे के रिकॉर्ड आधिकारिक हैं - आर्मेनिया में स्वामित्व अधिकार, जिसमें पंजीकृत किसी भी आर्थिक इकाई के अधिकार भी शामिल हैं, केवल पंजीकृत होने के बाद ही कानूनी रूप से मान्यता प्राप्त हैं​. आर्मेनिया के नागरिक संहिता के अनुसार, बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, स्वामित्व का हस्तांतरण पंजीकृत होना चाहिए खरीदार को नए मालिक के रूप में मान्यता देने के लिए एक निश्चित अवधि (आमतौर पर 30 कार्य दिवस) के भीतर। समय पर लेनदेन को पंजीकृत करने में विफल होने से अनुबंध अमान्य हो सकता है, एक ऐसा जाल जिसे अनजाने विदेशी खरीदार अनदेखा कर सकते हैं।

व्यावहारिक सुझाव: डील को बंद करने से पहले, एक नया कैडस्ट्रे एक्सट्रैक्ट मांगें (यह आम तौर पर 15 कार्य दिवसों के लिए वैध होता है)। यह रिकॉर्ड के वर्तमान मालिक, सटीक संपत्ति विवरण और किसी भी दर्ज किए गए भार को दिखाएगा। यदि एक्सट्रैक्ट पूरा होने से पहले समाप्त हो जाता है, तो अंतरिम में कुछ भी बदलाव (जैसे, एक नया ग्रहणाधिकार) सुनिश्चित करने के लिए एक अपडेटेड एक्सट्रैक्ट प्राप्त करें। ऐसा करके शीर्षक परिश्रम, निवेशक इससे बच सकते हैं आर्मेनिया में संपत्ति के शीर्षक के मुद्दे जैसे कि अनजाने में किसी ऐसे व्यक्ति से संपत्ति खरीदना जो उसका असली मालिक नहीं है या ऐसी संपत्ति खरीदना जो पहले से ही बैंक के पास गिरवी रखी हुई है।

ग्रहणाधिकार, ऋणभार और तीसरे पक्ष के अधिकारों की जांच करना

एक और महत्वपूर्ण परिश्रम कदम किसी भी जांच करना है ग्रहणाधिकार, बंधक, या अन्य भार संपत्ति पर। आर्मेनिया में, अचल संपत्ति पर बंधक और अन्य सुरक्षा हितों को वैध होने के लिए कैडस्ट्रे के साथ पंजीकृत होना चाहिए। यदि किसी संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में गिरवी रखा गया है या अदालत ने उसे जब्त कर लिया है, तो ये कैडस्ट्रे प्रमाणपत्र पर दिखाई देने चाहिए। आर्मेनिया का नागरिक संहिता विक्रेता को संपत्ति हस्तांतरित करने की आवश्यकता होती है तीसरे पक्ष के अधिकारों से मुक्त जब तक कि खरीदार स्पष्ट रूप से उन अधिकारों के अधीन इसे लेने के लिए सहमत न हो। व्यवहार में, इसका मतलब है कि विक्रेता को बिक्री से पहले या बिक्री के दौरान किसी भी बंधक या भार को साफ़ करना चाहिए, या खरीदार को इसे ग्रहण करने के लिए औपचारिक रूप से सहमति देनी चाहिए। संपत्ति के अधिकारों के कानूनी रूप से बाध्यकारी हस्तांतरण के साथ अर्मेनियाई कानून के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए एक उपयुक्त व्यक्तिगत कानूनी अधिनियम होना चाहिए।

विदेशी निवेशकों को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि कोई अपंजीकृत दावा न हो। उदाहरण के लिए, जाँच करें कि क्या संपत्ति पर किरायेदारों का कब्ज़ा है या दूसरों के पास उपयोग के अधिकार हैं। पट्टों: लंबी अवधि के पट्टे शीर्षक पर पंजीकृत हो सकते हैं, लेकिन अपंजीकृत किरायेदार भी समस्याएँ पैदा कर सकते हैं यदि वे खाली करने से इनकार करते हैं। सत्यापित करें कि विक्रेता के पास किराये के अनुबंध हैं या नहीं और क्या वे बिक्री के बाद भी जारी रहेंगे। अर्मेनियाई कानून के तहत, एक पट्टा स्वामित्व के हस्तांतरण के बाद भी जारी रह सकता है, खासकर अगर यह पंजीकृत है या एक निश्चित अवधि के लिए है। बिक्री अनुबंध में यह बताना बुद्धिमानी है कि संपत्ति खाली दी जाएगी या मौजूदा पट्टों के अधीन होगी।

वैवाहिक या पारिवारिक अधिकार: आर्मेनिया का पारिवारिक संपत्ति कानून स्वामित्व को प्रभावित कर सकता है। विवाहित व्यक्ति द्वारा अर्जित संपत्ति को स्वामित्व माना जाता है संयुक्त वैवाहिक संपत्ति, भले ही केवल एक पति या पत्नी का नाम शीर्षक पर हो। इस प्रकार, एक पति या पत्नी जो मालिक के रूप में सूचीबद्ध नहीं है, उसे भी बिक्री के लिए सहमति देने की आवश्यकता हो सकती है। आर्मेनिया में नोटरी विक्रेता से उनकी वैवाहिक स्थिति घोषित करने के लिए कहेंगे और यदि संपत्ति विवाह के दौरान अर्जित की गई थी, तो पति या पत्नी की हस्ताक्षरित सहमति की आवश्यकता हो सकती है। क्योंकि 2014 से पहले आर्मेनिया में केंद्रीकृत विवाह डेटाबेस का अभाव था, इसलिए पुराने अधिग्रहणों के लिए वैवाहिक स्थिति का निर्धारण करना मुश्किल हो सकता है। एहतियात के तौर पर, विदेशी खरीदारों को विक्रेता (यदि कोई व्यक्ति है) से या तो पति या पत्नी की सहमति या शपथ पत्र देना चाहिए कि अधिग्रहण के समय कोई विवाह नहीं था। ऐसा न करने पर पति या पत्नी बाद में बिक्री का विरोध कर सकते हैं - एक कानूनी जाल जिसने कुछ अनजान खरीदारों को फंसाया है।

सह-स्वामी और पूर्व-अधिकार: यदि संपत्ति के कई मालिक हैं (विरासत के मामलों में आम बात है), तो सभी मालिकों को बेचने के लिए सहमत होना चाहिए। वैकल्पिक रूप से, एक सह-स्वामी अपना हिस्सा बेच सकता है, लेकिन अन्य सह-स्वामियों के पास एक हिस्सा होता है। पहले इन्कार करने का अधिकार अर्मेनियाई कानून के तहत। इसका मतलब है कि बेचने वाले सह-मालिक को औपचारिक रूप से प्रस्ताव के बारे में दूसरों को सूचित करना चाहिए, और उनके पास इसे मिलान करने के लिए 30 दिन हैं। संयुक्त स्वामित्व वाली इमारत में आंशिक हिस्सेदारी या इकाई खरीदने की कोशिश करने वाले विदेशी निवेशक को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि इस प्रक्रिया का पालन किया जाए; अन्यथा, एक पूर्वनिर्धारित सह-मालिक अपने पूर्व-अधिकार अधिकार का दावा करके बिक्री को अमान्य कर सकता है। हमेशा स्वामित्व संरचना की पुष्टि करें और समापन पर किसी भी सह-मालिक से पूर्व-अधिकार की लिखित छूट प्राप्त करें।

वास्तविक जीवन का उदाहरण: अघोषित दावों से शीर्षक विवाद

एक परिदृश्य की कल्पना करें: एक विदेशी निवेशक ने येरेवन में एक अपार्टमेंट बिना पूरी तरह से टाइटल चेक किए, बहुत बढ़िया कीमत के लालच में जल्दबाजी में खरीद लिया। बाद में, जब वे संपत्ति को पंजीकृत करने की कोशिश कर रहे थे, तो उन्हें अपार्टमेंट पर एक अदालती निषेधाज्ञा मिली - विक्रेता के भाई ने विरासत के हिस्से का दावा करते हुए दावा दायर किया था। चूंकि खरीदार का अनुबंध अभी तक पंजीकृत नहीं हुआ था, इसलिए अदालत के आदेश ने हस्तांतरण को रोक दिया। विदेशी खरीदार अब एक पारिवारिक विवाद में उलझा हुआ है और उसे बिक्री को रद्द करने या रिश्तेदारों द्वारा अपने मुकदमे को हल करने की प्रतीक्षा करने के लिए कानूनी लड़ाई का सामना करना पड़ रहा है। यह स्थिति बताती है कि क्यों आर्मेनिया अचल संपत्ति में कानूनी परिश्रम लेन-देन की जांच करना सबसे महत्वपूर्ण है। एक साधारण कैडस्ट्रे जांच और सही सवाल पूछने से किसी भी पैसे के हाथ में जाने से पहले जोखिम (जैसे, लंबित मुकदमे या संभावित उत्तराधिकारी) का पता चल सकता था।

महत्वपूर्ण उपलब्दियां: संपूर्ण सावधानी बरतें: कैडस्ट्रे के माध्यम से विक्रेता के स्वामित्व को सत्यापित करें, सुनिश्चित करें कि कोई बंधक या ग्रहणाधिकार संलग्न नहीं है, पुष्टि करें कि कोई छिपा हुआ हितधारक (पति/पत्नी, उत्तराधिकारी, सह-स्वामी) नहीं है, और सभी दस्तावेजों की दोबारा जांच करने के लिए स्थानीय वकील का उपयोग करें। अर्मेनियाई कानूनी प्रक्रियाएं पारदर्शी हैं यदि सही तरीके से उपयोग की जाती हैं - उन्हें छोड़ना एक अनावश्यक जुआ है।

विदेशी निवेशकों के लिए स्वामित्व अधिकार और प्रतिबंध

समझ स्वामित्व अधिकार के लिए महत्वपूर्ण है अर्मेनिया में संपत्ति खरीद रहे विदेशी. जबकि आर्मेनिया के कानून आम तौर पर विदेशी नागरिकों को अचल संपत्ति रखने की अनुमति देते हैं, लेकिन कुछ उल्लेखनीय प्रतिबंध हैं - विशेष रूप से भूमि के संबंध में। अनजान निवेशक ऐसी संपत्ति खरीदने का प्रयास कर सकते हैं जिसके वे कानूनी रूप से मालिक नहीं हैं, जिससे अवैध लेनदेन या निवेश की हानि हो सकती है। नीचे हम जांच करते हैं अर्मेनियाई अचल संपत्ति विनियमन विदेशी स्वामित्व पर, विशेष रूप से भवन और भूमि के स्वामित्व के बीच के अंतर पर।

विदेशियों के लिए भूमि स्वामित्व पर प्रतिबंध

सबसे महत्वपूर्ण कानूनी खामियों में से एक अर्मेनिया में भूमि के विदेशी स्वामित्व पर प्रतिबंध है। आर्मेनिया का संविधान और भूमि संहिता यह निर्धारित करें कि विदेशी नागरिकों और राज्यविहीन व्यक्तियों को भूमि का स्वामित्व रखने से प्रतिबंधित किया गया है आर्मेनिया में, कानून द्वारा निर्धारित कुछ मामलों को छोड़कर। व्यवहार में, इसका मतलब है कि विदेशी व्यक्ति भूमि भूखंडों के स्वामित्व को सीधे पंजीकृत नहीं किया जा सकता (जैसे कि कृषि क्षेत्र, विकास भूमि, या यहाँ तक कि घर की ज़मीन का टुकड़ा) अपने नाम से। वे “केवल भूमि के उपयोगकर्ता ही हो सकते हैं” (उदाहरण के लिए, पट्टाधारक) डिफ़ॉल्ट रूप से।

हालाँकि, कानून में कुछ महत्वपूर्ण प्रावधान भी किए गए हैं अपवाद विदेशी निवेशकों को पता होना चाहिए। भूमि संहिता (संशोधित) में निर्दिष्ट किया गया है कि सामान्य प्रतिबंध भूमि की कुछ श्रेणियों तक विस्तारित नहीं है, विशेष रूप से:

• भूमि भूखंड आस-पास के निजी मकान या किसी निजी आवास के निर्माण और रखरखाव के लिए अभिप्रेत है,

• बागवानी आवंटन (बगीचे की भूमि),

• निर्माण एवं रखरखाव के लिए भूमि सार्वजनिक या उत्पादन सुविधाएं (जैसे, कोई कारखाना, कार्यालय या दुकान की इमारत),

• निर्माण एवं रखरखाव के लिए भूमि आवासीय बहु-इकाई इमारतें (अपार्टमेंट ब्लॉक)।

दूसरे शब्दों में, विदेशियों को आर्मेनिया में ज़मीन रखने की अनुमति है जब यह है इमारतों के लिए अभिप्रेत शहरी या विकसित भूमि (आवासीय या वाणिज्यिक)। व्यापक प्रतिबंध मुख्य रूप से कुछ प्रकार की अविकसित भूमि (विशेष रूप से कृषि या संसाधन भूमि) को लक्षित करता है। संविधान का प्रतिबंध "कानून द्वारा निर्धारित मामलों को छोड़कर" लागू होता है, और भूमि संहिता ने उन मामलों को बनाया है। नतीजतन, विदेशियों के लिए अपार्टमेंट या गैर-कृषि अचल संपत्ति खरीदने पर कोई प्रतिबंध नहीं है अर्मेनिया में​। एक विदेशी निवेशक स्वतंत्र रूप से खरीद सकता है आवासीय अपार्टमेंट, वाणिज्यिक परिसर, कार्यालय, या उसके आस-पास की भूमि वाला घर अधिकांश मामलों में। कानून में स्पष्ट रूप से प्रावधान है कि विदेशी नागरिक कृषि भूमि का सीधे स्वामित्व नहीं हो सकता - यही प्राथमिक सीमा शेष है।

कृषि भूमि: कृषि या अन्य प्रतिबंधित श्रेणियों (जैसे, वन भूमि) के रूप में वर्गीकृत भूखंडों के लिए, विदेशी निवेशकों के पास भाग लेने के दो मुख्य रास्ते हैं: भूमि को दीर्घावधि पट्टे पर देनाया, स्थानीय रूप से पंजीकृत कानूनी इकाई का उपयोग करें भूमि अधिग्रहण करने के लिए। आर्मेनिया विदेशियों को भूमि के दीर्घकालिक पट्टे की अनुमति देता है, जो उपयोग अधिकारों के लिए एक सामान्य समाधान है। वैकल्पिक रूप से, एक विदेशी निवेशक एक अर्मेनियाई कंपनी (उदाहरण के लिए, एक सीमित देयता कंपनी) स्थापित कर सकता है और उस कंपनी से भूमि खरीद सकता है। अर्मेनियाई कंपनियाँ, भले ही 100% विदेशी स्वामित्व वाली हों, उन्हें घरेलू कानूनी संस्थाएँ माना जाता है और वे विदेशी स्वामित्व प्रतिबंध के अधीन नहीं हैं। कानूनी इकाई बनाते समय, विदेशी कानूनी इकाई की स्थिति को साबित करने वाले विशिष्ट सत्यापित दस्तावेज़ आर्मेनिया में कानूनी संस्थाओं के राज्य रजिस्टर में जमा किए जाने चाहिए। इस पद्धति का अक्सर विदेशी स्वामित्व वाले व्यवसायों के लिए उपयोग किया जाता है जिन्हें भूमि की आवश्यकता होती है (जैसे कि एक फ़ैक्टरी साइट या, कृषि के मामले में, एक खेत) - भूमि कंपनी के नाम पर है व्यक्ति के नाम के बजाय। ध्यान रखें कि कंपनी को बनाए रखने की अपनी लागत और प्रशासनिक बोझ हैं, और कंपनी को अर्मेनियाई कॉर्पोरेट और कर कानूनों के अनुरूप रहना चाहिए।

संकटपूर्ण परिदृश्य: एक विदेशी निवेशक एक वाइनरी विकसित करने के लिए अर्मेनियाई गांव में एक खूबसूरत खेत खरीदने के लिए एक सौदे पर हस्ताक्षर करता है, लेकिन उसे स्वामित्व प्रतिबंध के बारे में पता नहीं होता। जब वे डीड को पंजीकृत करने के लिए आवेदन करते हैं, तो कैडस्ट्रे यह कहते हुए मना कर देता है कि एक विदेशी नागरिक को कृषि भूमि के मालिक के रूप में सूचीबद्ध नहीं किया जा सकता है। निवेशक को स्थिति को ठीक करने के लिए संघर्ष करना पड़ता है - अंततः उसे एक अर्मेनियाई एलएलसी बनाना पड़ता है और कंपनी को लेनदेन को फिर से भेजना पड़ता है, जिससे अतिरिक्त कानूनी शुल्क और हफ्तों की देरी होती है। सौदे को शुरू से ही उचित रूप से संरचित करके या निवास प्राप्त करके इसे टाला जा सकता था। सबक यह है कि हमेशा सत्यापित करें किस श्रेणी की भूमि इसमें शामिल होना और विदेशी स्वामित्व कानूनों का अनुपालन सुनिश्चित करना से पहले किसी भी खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करना।

अपार्टमेंट, इमारतें और शहरी अचल संपत्ति का स्वामित्व

विदेशी निवेशकों का सामना अपार्टमेंट, घर या व्यावसायिक इमारतों के स्वामित्व पर कोई कानूनी प्रतिबंध नहीं है आर्मेनिया में। अगर संपत्ति एक कोंडो/अपार्टमेंट, एक कार्यालय इकाई, या किसी शहर या कस्बे के भीतर एक स्टैंडअलोन इमारत है, तो एक विदेशी इसे सीधे खरीद सकता है। भले ही भूमि स्वयं प्रतिबंधित है, अर्मेनियाई कानून इमारतें और उनके नीचे की भूमि एकीकृत संपत्ति के रूप में कई मामलों में। 2012 से, आर्मेनिया ने यह आवश्यक कर दिया है कि जब किसी इमारत को हस्तांतरित किया जाता है, तो उस पर कब्जा करने वाली भूमि का अधिकार (या भूमि उपयोग का अधिकार) भी उसी समय हस्तांतरित या स्वीकार किया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, एक निजी घर खरीदने में आम तौर पर उसके आसपास की जमीन शामिल होती है। यह विदेशी स्वामित्व प्रतिबंध के साथ कैसे मेल खाता है? अनिवार्य रूप से, यदि भूमि स्वीकार्य श्रेणियों (जैसे निजी घर के लिए एक भूखंड या शहर की सीमा के भीतर) में आती है, तो विदेशी खरीदार घर के साथ-साथ इसका भी मालिक हो सकता है। यदि नहीं (उदाहरण के लिए, कृषि भूमि पर बना घर), तो विदेशी केवल भूमि को पट्टे पर देने में सक्षम हो सकता है। व्यवहार में, अधिकांश शहरी आवासीय संपत्तियां "निपटान भूमि" (कृषि नहीं) पर हैं, इसलिए विदेशी उनके लिए भूमि का मालिक हो सकते हैं भूमि संहिता अनुच्छेद 4(3.1) इसमें स्पष्ट रूप से कहा गया है कि यह प्रतिबंध निजी घरों या अपार्टमेंट इमारतों के लिए भूमि पर लागू नहीं होगा, जो विदेशियों को ऐसी संपत्तियों का स्वामित्व रखने की अनुमति देने के अनुरूप है।

विदेशी निवेशकों के लिए स्टैंडअलोन प्रॉपर्टी खरीदते समय ज़मीन की स्थिति स्पष्ट करना महत्वपूर्ण है। अगर आप कोई प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं बहु-इकाई इमारत में अपार्टमेंट, आप वास्तव में एक खरीद रहे हैं इकाई (परिसर), और कानून के अनुसार आपको इमारत के सामान्य क्षेत्रों और भूमि में एक साझा-शेयर हित भी प्राप्त होता है। यह आम तौर पर विदेशियों के लिए अनुमत है, क्योंकि यह आवासीय परिसर के अंतर्गत आता है। यदि आप एक संपूर्ण खरीदते हैं व्यावसायिक इमारतसुनिश्चित करें कि नीचे की भूमि या तो स्वामित्व वाली है (और ऐसी है जिसका स्वामित्व आप रख सकते हैं) या आपने भूमि का हस्तांतरणीय दीर्घकालिक पट्टा सुरक्षित कर लिया है।

अपने वकील से जाँच करवाएँ भूमि श्रेणी (उद्देश्य) जैसा कि कैडस्ट्रे में दर्ज है (अर्मेनियाई भूमि वर्गीकरण में शामिल हैं: कृषि, औद्योगिक, आवासीय (बस्ती) भूमि, आदि।)। यदि भूमि श्रेणी "बस्तियों की भूमि" है या निर्माण के लिए नामित है, तो आप एक विदेशी मालिक के रूप में स्पष्ट हैं। यदि यह "कृषि" या "विशेष उद्देश्य" (जैसे, वन, जल निधि) है, तो प्रतिबंध लागू होते हैं। इसकी गलत व्याख्या करना एक महंगी गलती हो सकती है, इसलिए पेशेवर सलाह और आधिकारिक रिकॉर्ड पर भरोसा करें।

भूमि में निवेश करने के लिए कंपनियों या निवास का उपयोग करना

जैसा कि बताया गया है, एक विदेशी स्वामित्व प्रतिबंधों से बचने की रणनीति अर्मेनियाई कानूनी इकाई के माध्यम से निवेश कर रहा है। कई विदेशी रियल एस्टेट निवेशक स्थानीय एलएलसी स्थापित करते हैं यदि वे भूमि अधिग्रहण करना चाहते हैं या संपत्ति विकास में संलग्न होना चाहते हैं। उदाहरण के लिए, यदि कोई विदेशी डेवलपर मिश्रित उपयोग वाला कॉम्प्लेक्स बनाने के लिए शहर के बाहरी इलाके में एक बड़ा भूखंड खरीदना चाहता है, तो आर्मेनिया में कंपनी भूमि को अपने पास रखने से व्यक्तिगत स्वामित्व प्रतिबंध को दरकिनार किया जा सकता है। निवेशक तब कंपनी का मालिक होता है, और कंपनी के पास भूमि का शीर्षक होता है। यह दृष्टिकोण आर्मेनिया के निवेश कानूनों द्वारा समर्थित है जो विदेशी शेयरधारकों वाली कंपनियों को अधिकांश मामलों में घरेलू निवेशकों (पूर्ण संपत्ति अधिकारों के साथ) के रूप में मानते हैं। ध्यान रखें कि कंपनी को एक पंजीकृत पते की आवश्यकता होगी (जो कि संपत्ति ही हो सकती है) और उसके पास वार्षिक रिपोर्टिंग और कर दायित्व होंगे। कंपनी को अर्मेनियाई कॉर्पोरेट और कर कानूनों का अनुपालन करना चाहिए। इसमें वार्षिक वित्तीय विवरण प्रस्तुत करना शामिल है, जो कंपनी के वित्तीय स्वास्थ्य का आकलन करने और कानूनी आवश्यकताओं के अनुपालन के लिए आवश्यक हैं। यह दृष्टिकोण बड़े वाणिज्यिक निवेशों के लिए या कई संपत्तियों को रखने की योजना बनाते समय सबसे अच्छा काम करता है, जिससे प्रशासनिक ओवरहेड सार्थक हो जाता है।

नोट: जो भी मार्ग चुना जाए, सभी सामान्य सावधानी और कानूनी प्रक्रियाएं अभी भी लागू होती हैं. अगर आप किसी कंपनी का इस्तेमाल कर रहे हैं, तो भी खरीद अनुबंध और पंजीकरण ठीक से किया जाना चाहिए। और अगर आप किसी कंपनी के ज़रिए ज़मीन रखते हैं, तो एक निकास योजना की ज़रूरत होती है (हो सकता है कि आप ज़मीन के बजाय कंपनी के शेयर किसी दूसरे निवेशक को बेच दें, ताकि ज़मीन का स्वामित्व निर्बाध बना रहे)।

संक्षेप में, विदेशी निवेशकों को चाहिए आगे की योजना अर्मेनिया के स्वामित्व नियमों के बारे में। “विदेशी लोग आर्मेनिया में संपत्ति खरीद रहे हैं” कोंडो, कार्यालयों और निर्मित अचल संपत्ति के लिए ऐसा स्वतंत्र रूप से किया जा सकता है। लेकिन भूमि अधिग्रहण के लिए, कानूनी ढांचे के मामलेस्थानीय विशेषज्ञता का उपयोग करके यह निर्धारित करें कि आपको किसी विशेष वाहन या स्थिति की आवश्यकता है या नहीं, और अपने नाम से निषिद्ध संपत्ति खरीदने के लिए समझौतों पर हस्ताक्षर न करें। आर्मेनिया के कानून विदेशियों को रियल एस्टेट में सुरक्षित रूप से निवेश करने के लिए रास्ते प्रदान करते हैं, लेकिन आपको अवैध लेनदेन से बचने के लिए ढांचे को सही ढंग से नेविगेट करना चाहिए।

संपत्ति निवेश में विनियामक अनुपालन को नियंत्रित करना

स्वामित्व नियमों के अलावा, विदेशी निवेशकों को विभिन्न नियमों का पालन करना होगा। नियामक आवश्यकताएं रियल एस्टेट खरीद के दौरान और उसके बाद। आर्मेनिया का रियल एस्टेट सेक्टर एक स्पष्ट कानूनी ढांचे के तहत काम करता है, लेकिन इन नियमों से अपरिचित होने पर गलत कदम उठाए जा सकते हैं। अनुपालन के प्रमुख क्षेत्रों में शामिल हैं अनुबंधों का उचित निष्पादन (नोटरीकरण), पंजीकरण औपचारिकताएं, का पालन मुद्रा विनियमन, और आवश्यक प्राप्त करना परमिट या अनुमोदन संपत्ति के उपयोग या विकास के लिए। यह खंड विनियामक अनुपालन से संबंधित सामान्य नुकसानों और उनसे बचने के तरीकों पर प्रकाश डालता है।

संपत्ति लेनदेन की औपचारिकताएं और पंजीकरण प्रक्रियाएं

में से एक अर्मेनियाई अचल संपत्ति लेनदेन में महत्वपूर्ण आवश्यकताएं उचित है बिक्री अनुबंध का निष्पादन और पंजीकरणअर्मेनियाई कानून के तहत, अचल संपत्ति की बिक्री के लिए एक अनुबंध लिखित रूप में निष्पादित किया जाना चाहिए और फिर पंजीकृत किया जाना चाहिए राज्य कैडस्ट्रे के साथ कानूनी प्रभाव रखने के लिए। वास्तव में, कानून इससे भी आगे जाता है: 2025 तक, सभी अचल संपत्ति बिक्री-खरीद समझौतों को पंजीकरण से पहले नोटरीकृत किया जाना चाहिए।

इससे पहले, आर्मेनिया ने मानक फॉर्म अनुबंधों के लिए एक शॉर्टकट की अनुमति दी थी - यदि खरीदार और विक्रेता एक समझौते पर हस्ताक्षर करते थे कैडस्ट्रे कार्यालय में मानक टेम्पलेट समझौता, नोटरी प्रमाणीकरण की आवश्यकता नहीं थी। इसका उद्देश्य लेन-देन को सरल बनाना था, लेकिन इससे जोखिम बढ़ गए (जैसे, अंडर-द-टेबल सौदों के माध्यम से धोखाधड़ी और कर चोरी)। 2023 के अंत में, नागरिक संहिता में संशोधन ने उस खामी को बंद कर दिया। अब “बिना किसी अपवाद के सभी लेन-देन नोटरी द्वारा प्रमाणित होने चाहिए”नोटरी की भूमिका पहचान, पक्षों की कानूनी क्षमता और कानून के अनुपालन (जैसे आवश्यक सहमति) को सत्यापित करना है, जिससे निवेशक के लिए सुरक्षा की एक परत जुड़ जाती है।

विदेशी निवेशकों के लिए निहितार्थ: नोटरी को बायपास करने का प्रयास न करें। बिक्री अनुबंध को औपचारिक रूप देने के लिए आर्मेनिया में एक प्रतिष्ठित नोटरी पब्लिक को नियुक्त करें। नोटरी लिखित समझौते को तैयार करेगा या उसकी समीक्षा करेगा (अक्सर एक द्विभाषी अनुबंध यदि एक पक्ष विदेशी है), सुनिश्चित करें कि सभी आवश्यक दस्तावेज़ मौजूद हैं, और फिर हस्ताक्षरों को नोटरीकृत करें। एक बार नोटरीकृत होने के बाद, स्वामित्व हस्तांतरण के पंजीकरण के लिए अनुबंध को कैडस्ट्रे में जमा किया जाना चाहिए। पंजीकरण आमतौर पर हस्ताक्षर करने के 30 कार्य दिवसों के भीतर होना चाहिए; अन्यथा, अनुबंध की वैधता समाप्त हो सकती है। यदि देरी के लिए कोई वैध कारण है (जैसे, किसी दस्तावेज़ का इंतज़ार करना), तो पक्षों को इसे दस्तावेज़ित करना चाहिए, लेकिन तुरंत पंजीकरण करना सबसे अच्छा है। राज्य कैडस्ट्रे समिति इसके बाद खरीदार को एक नया स्वामित्व प्रमाणपत्र जारी किया जाएगा, जिसमें आधिकारिक तौर पर उन्हें नए मालिक के रूप में दर्ज किया जाएगा।

संभावित ख़तरा: एक विदेशी खरीदार जो विदेश में या यहां तक ​​कि आर्मेनिया में एक निजी समझौते पर हस्ताक्षर करता है, लेकिन इसे नोटरीकृत या उचित रूप से पंजीकृत करने में विफल रहता है, पाएंगे कि कानूनी तौर पर संपत्ति का स्वामित्व नहीं बदला है। उदाहरण के लिए, पूरी खरीद कीमत चुकाना और चाबियाँ प्राप्त करना पर्याप्त नहीं है - यदि अनुबंध पंजीकृत नहीं है, तो विक्रेता आधिकारिक मालिक बना रहता है और संपत्ति को फिर से बेचने या गिरवी रखने का प्रयास भी कर सकता है। इस तरह के दोहरे व्यवहार के अन्य अधिकार क्षेत्रों में मामले सामने आए हैं; पंजीकरण की आवश्यकता वाली आर्मेनिया की प्रणाली इसे रोकने में मदद करती है, लेकिन केवल तभी जब आप औपचारिकताओं का पालन करते हैं। हमेशा नोटरी के साथ काम करें और सुनिश्चित करें कि पंजीकरण दाखिल करना पूरा हो गया है (आमतौर पर नोटरी इस चरण को संभाल सकता है या मार्गदर्शन कर सकता है)। आर्मेनिया में पंजीकरण प्रक्रिया अपेक्षाकृत तेज़ है (डिफ़ॉल्ट रूप से कई कार्य दिवस, या अतिरिक्त शुल्क के लिए भी तेज़), इसलिए इस महत्वपूर्ण चरण को पूरा न करने का कोई बहाना नहीं है।

दस्तावेज़ आवश्यकताएँ: दोनों पक्षों को नोटरी और कैडस्ट्रे के लिए वैध पहचान पत्र (विदेशियों के लिए पासपोर्ट, स्थानीय लोगों के लिए आईडी कार्ड) की आवश्यकता होगी। यदि आप व्यक्तिगत रूप से उपस्थित नहीं हो सकते हैं, तो नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी वाला कोई प्रतिनिधि आपकी ओर से हस्ताक्षर कर सकता है - ध्यान दें कि विदेश से प्राप्त पीओए को आर्मेनिया में स्वीकार किए जाने के लिए नोटरीकृत और एपोस्टिल/वैध होना चाहिए। सुनिश्चित करें कि खरीदार या विक्रेता के रूप में कार्य करने वाली किसी भी कंपनी के पास उसके कॉर्पोरेट दस्तावेज़ सही क्रम में हों (और यदि उसके चार्टर द्वारा आवश्यक हो तो खरीदने/बेचने के लिए कॉर्पोरेट संकल्प)। नोटरी इनकी जाँच करेगा।

अंत में, बजट राज्य कर्तव्य और नोटरी शुल्कहस्तांतरण के पंजीकरण में राज्य शुल्क शामिल है (आमतौर पर AMD 45,000 के आसपास, लगभग $120, संपत्ति के मूल्य और स्थान के आधार पर)। नोटरी शुल्क सौदे का एक प्रतिशत या एक निश्चित शुल्क अनुसूची हो सकता है। हाल के परिवर्तनों के अनुसार, नोटरी अधिकारियों को संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्ट करने के लिए बाध्य हैं, इसलिए यदि पूछा जाए तो धन के स्रोत की घोषणाएं भरने की अपेक्षा करें (एएमएल अनुपालन का हिस्सा)।

मुद्रा विनियमन और भुगतान शर्तें

एक अन्य क्षेत्र जहां विदेशी निवेशकों को सावधान रहना चाहिए, वह है भुगतान और मुद्रा अनुपालन. आर्मेनिया के वित्तीय नियमों की आवश्यकता है कि सभी स्थानीय लेनदेन, जिसमें अचल संपत्ति की बिक्री भी शामिल है, अर्मेनियाई ड्राम (एएमडी) में किए जाएंगे – राष्ट्रीय मुद्रा​। यह संपत्ति की खरीद को विदेशी मुद्रा में मूल्यांकित करना या निपटाना अवैध है आर्मेनिया के भीतर, भले ही दोनों पक्ष निजी तौर पर अन्यथा सहमत हों। इस नियम का उल्लंघन करने पर लेनदेन की राशि के बराबर भारी जुर्माना लगाया जा सकता है (लेकिन 2 मिलियन एएमडी से कम नहीं)। इसलिए, जबकि विक्रेता सुविधा के लिए USD में कीमत उद्धृत कर सकता है, बिक्री अनुबंध और आधिकारिक भुगतान AMD में होना चाहिए। विदेशी निवेशकों को खरीद को अंतिम रूप देने पर आर्मेनिया में एक बैंक के माध्यम से अपने फंड को ड्रम में बदलने के लिए तैयार रहना चाहिए।

नकद बनाम बैंक हस्तांतरण: आर्मेनिया अचल संपत्ति के लिए नकद और गैर-नकद दोनों तरह के भुगतान की अनुमति देता है, लेकिन कुछ सीमाएँ हैं। 50 मिलियन से अधिक एएमडी (लगभग $125,000) का भुगतान कानून के अनुसार बैंक हस्तांतरण (गैर-नकद) के माध्यम से किया जाना चाहिए। येरेवन में अधिकांश संपत्ति खरीद या प्रमुख सौदों द्वारा यह सीमा आसानी से पार कर ली जाती है, जिसका अर्थ है कि व्यावहारिक रूप से सभी विदेशी निवेशक भुगतान के बड़े हिस्से के लिए बैंक हस्तांतरण का उपयोग करेंगे। एक खाता खोलना बुद्धिमानी है अर्मेनियाई बैंक खाता लेन-देन को सुविधाजनक बनाने के लिए; विदेशी ऐसा कर सकते हैं, हालांकि निवास होने से यह आसान हो सकता है। यदि कोई बंधक ऋण शामिल है, तो यह बैंक चैनलों के माध्यम से भी जाएगा। पैसे ट्रांसफर करने की रसद की योजना बनाना सुनिश्चित करें (बंद होने तक एएमडी तैयार करने के लिए अंतर्राष्ट्रीय हस्तांतरण समय, विनिमय दर आदि पर विचार करें)।

जमा और एस्क्रो प्रथाएँ: कुछ देशों में, जमाराशि एस्क्रो या वकीलों द्वारा रखी जाती है। आर्मेनिया में, आम तौर पर जमा राशि (बयाना राशि) सीधे विक्रेता को दी जाती है या नोटरी के खाते के माध्यम से। खरीदार और विक्रेता के लिए प्रारंभिक हस्ताक्षर करना आम बात है बयाना राशि समझौता संपत्ति आरक्षित करने के लिए, अक्सर 5-10% जमा के साथ। हालाँकि, कई लोग इस पर हस्ताक्षर करते हैं सादे कागज पर बिना नोटरीकृत, जो वास्तव में सिविल कोड के अनुरूप नहीं है। कानून के अनुसार, बयाना राशि समझौता (जमा अनुबंध) कानूनी रूप से लागू होने के लिए नोटरीकृत होना चाहिएयदि ऐसा नहीं है, तो समझौता तकनीकी रूप से अमान्य है - जिसका अर्थ है कि यदि कोई भी पक्ष पीछे हटता है, तो सामान्य दंड (खरीदार के पीछे हटने पर जमा राशि खोना, या विक्रेता के पीछे हटने पर जमा राशि का दोगुना भुगतान करना) लागू नहीं हो सकता है। अनौपचारिक जमा पत्र केवल यही साबित करता है कि पैसे का भुगतान किया गया था, इसलिए खरीदार पैसे वापस ले सकता है, लेकिन वे बिक्री या दंड को आसानी से लागू नहीं कर सकते। ख़तरा: एक विदेशी खरीदार यह मान सकता है कि हस्ताक्षरित जमा रसीद उनके सौदे की गारंटी है, लेकिन विक्रेता अपना विचार बदल सकता है और बिना किसी दंड के जमा राशि वापस कर सकता है। इससे बचने के लिए, या तो प्रारंभिक जमा समझौते को नोटरीकृत करें या जमा की शर्तों को मुख्य नोटरीकृत अनुबंध में शामिल करें।

सुझाव: ट्रेसेबिलिटी के लिए बैंक ट्रांसफर का इस्तेमाल करें। नोटरी अनुबंध के समय पूर्ण खरीद मूल्य (जैसे बैंक ट्रांसफर रसीद) के भुगतान का प्रमाण मांग सकते हैं, खासकर अगर यह पंजीकरण से पहले किया गया हो। कुछ खरीदार सुरक्षा के लिए पंजीकरण से पहले आंशिक भुगतान और शेष राशि का भुगतान करना चुनते हैं। अपने कानूनी सलाहकार से सबसे सुरक्षित भुगतान विधि पर चर्चा करें - बड़े सौदों के लिए, एक का उपयोग करने पर विचार करें नोटरी के एस्क्रो खाते में पंजीकरण के समय एक साथ भुगतान दोनों पक्षों की सुरक्षा के लिए तंत्र। अर्मेनियाई नोटरी कभी-कभी शीर्षक पंजीकृत होने तक धन को रोककर लेनदेन की सुविधा प्रदान करते हैं, जिससे विदेशी निवेशकों के लिए सुरक्षा बढ़ जाती है, जो सीधे अग्रिम भुगतान के साथ किसी अजनबी पर पूरी तरह से भरोसा नहीं कर सकते हैं।

निर्माण, ज़ोनिंग और अन्य विनियामक अनुपालन

यदि निवेश में सिर्फ संपत्ति खरीदना ही शामिल नहीं है, बल्कि विकासशील या महत्वपूर्ण रूप से नवीकरण इसके साथ ही, अतिरिक्त अर्मेनियाई नियम लागू हो गए। भवन निर्माण की अनुमति नए निर्माण और प्रमुख नवीनीकरण के लिए आवश्यक हैं। स्थानीय नगर पालिकाएँ निर्माण परमिट संभालती हैं और लागू करती हैं ज़ोनिंग नियम और बिल्डिंग कोड। निर्माण के दौरान सुरक्षित कार्य वातावरण सुनिश्चित करने के लिए डेवलपर्स को राष्ट्रीय स्वास्थ्य और सुरक्षा मानकों का भी पालन करना चाहिए। एक विदेशी डेवलपर को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे जो ज़मीन खरीद रहे हैं वह सुरक्षित हो। इच्छित उपयोग के लिए ज़ोन किया गया - उदाहरण के लिए, आप कानूनी तौर पर कृषि के रूप में वर्गीकृत भूखंड पर अपार्टमेंट बिल्डिंग नहीं बना सकते हैं, जब तक कि उसे सरकारी प्रक्रिया के माध्यम से "बस्तियों की भूमि" या इसी तरह के रूप में पुनर्वर्गीकृत न किया जाए। भूमि उपयोग पदनाम बदलना जटिल हो सकता है, जिसके लिए श्रृंखला में अनुमोदन की आवश्यकता होती है (संभवतः कुछ पुनर्वर्गीकरण के लिए संसदीय अनुमोदन भी)। इस प्रकार, निवेशक को भूमि उपयोग अनुमतियों का पहले ही सत्यापन कर लेना चाहिए या फिर लंबी अनुपालन प्रक्रिया के लिए तैयार रहें।

अर्मेनियाई निर्माण कानून के अनुसार संरचनात्मक परिवर्तन और नए निर्माण के लिए परमिट की आवश्यकता होती है। बिना परमिट के काम करने पर जुर्माना, काम बंद करना या बिना अनुमति के निर्माण को ध्वस्त करने का आदेश दिया जा सकता है। सभी आर्किटेक्ट और बिल्डरों के पास लाइसेंस होना चाहिए। सुनिश्चित करें कि आपकी परियोजना को लाइसेंस प्राप्त हो विशेषज्ञता निष्कर्ष (तकनीकी विशेषज्ञों से अनुमोदन) और जमीन तोड़ने से पहले बिल्डिंग परमिट। निर्माण के बाद, इमारत में आधिकारिक रूप से कब्जा करने या इकाइयों को बेचने के लिए उपयोग परमिट या अधिभोग प्रमाणपत्र की आवश्यकता होती है।

पर्यावरण एवं विरासत संबंधी विचार: यदि संपत्ति किसी संरक्षित क्षेत्र में है (उदाहरण के लिए, ऐतिहासिक स्मारकों के पास या कुछ प्रकृति संरक्षित क्षेत्रों में), तो विशेष नियम या अतिरिक्त परमिट लागू हो सकते हैं। हमेशा जाँच करें कि साइट किसी पर्यावरणीय प्रतिबंध के अधीन है या नहीं या इमारत को ऐतिहासिक/सांस्कृतिक स्मारक के रूप में वर्गीकृत किया गया है या नहीं। ऐसे कई उदाहरण हैं जहाँ निवेशकों ने येरेवन के केंद्र में पुरानी इमारतों को पुनर्विकास की योजना बनाते हुए खरीदा, लेकिन बाद में पता चला कि मुखौटा कानून द्वारा संरक्षित था और इसमें बदलाव नहीं किया जा सकता था। स्थानीय अधिकारियों के साथ पहले से परामर्श करने से इस तरह के आश्चर्य से बचा जा सकता है।

उपयोगिता और बुनियादी ढांचे का अनुपालन: किसी संपत्ति का व्यावसायिक रूप से उपयोग करने के लिए (जैसे, कोई रेस्तरां या कारखाना खोलना), आपको अग्नि सुरक्षा नियमों, स्वच्छता मानकों आदि का पालन करने और विशिष्ट परिचालन परमिट या लाइसेंस प्राप्त करने की आवश्यकता हो सकती है। यह खरीद के दायरे से परे है, लेकिन यह विनियामक परिदृश्य का हिस्सा है जिसे विदेशी निवेशक को नेविगेट करना चाहिए। इन आवश्यकताओं को न जानना किसी निवेश की लाभप्रदता को रोक सकता है।

परिदृश्य: अनुपालन में चूक

उदाहरण: एक विदेशी निवेशक ने एक जीर्ण-शीर्ण इमारत खरीदी, जिसका उद्देश्य उसे बुटीक होटल में बदलना था। शुरू करने के लिए उत्साहित, उन्होंने शहर से नवीनीकरण परमिट प्राप्त किए बिना, खरीद के तुरंत बाद आंतरिक विध्वंस और पुनर्निर्माण शुरू कर दिया। पड़ोसियों ने निर्माण शोर और परमिट की कमी के बारे में शिकायत की। नगर निरीक्षक पहुंचे और काम रोकने का आदेश जारी किया। परियोजना में कई महीनों की देरी हुई क्योंकि निवेशक को अब परमिट के लिए आवेदन करना था, जुर्माना देना था और कोड को पूरा करने के लिए योजनाओं को समायोजित करना था। यह परिदृश्य इस बात को रेखांकित करता है कि संपत्ति खरीदना केवल पहला कदम है - खरीद के बाद भी विनियामक अनुपालन जारी रहता है. हमेशा स्थानीय आर्किटेक्ट, वकील, या सलाहकारों को काम पर रखें अर्मेनियाई अचल संपत्ति विनियमन योजना और निर्माण से संबंधित।

महत्वपूर्ण उपलब्दियां: हर चरण में नियमों का पालन करें - अपने अनुबंधों को नोटरीकृत और पंजीकृत करवाएं, मुद्रा कानूनों का पालन करें (एएमडी में और बैंकिंग नियमों के भीतर भुगतान करें), और संपत्ति के उपयोग के लिए सभी आवश्यक परमिट प्राप्त करें। आर्मेनिया में एक काफी सुव्यवस्थित प्रणाली है (उदाहरण के लिए, कुछ मामलों में परमिट के लिए वन-स्टॉप शॉप), लेकिन एक विदेशी के रूप में, आप स्थानीय विशेषज्ञों से मार्गदर्शन चाहते हैं। अनुपालन न केवल आपके निवेश को कानूनी मुद्दों से सुरक्षित रखता है बल्कि यह भी सुनिश्चित करता है कि परियोजना संचालित हो सकती है और इच्छित रिटर्न उत्पन्न कर सकती है।

अर्मेनियाई रियल एस्टेट सौदों में आम संविदात्मक नुकसान

RSI अनुबंध रियल एस्टेट डील को नियंत्रित करना एक निवेशक के रूप में आपकी प्राथमिक सुरक्षा है। आर्मेनिया में, रियल एस्टेट अनुबंध आम तौर पर सीधे होते हैं, लेकिन बातचीत और मसौदा तैयार करने के चरण में अभी भी कुछ खामियाँ हैं, जिनसे विदेशियों को सावधान रहना चाहिए। भाषा के कारण गलतफहमी, महत्वपूर्ण खंडों की चूक, या स्थानीय अनुबंध कानून की अज्ञानता सभी भविष्य में परेशानी का कारण बन सकती हैं। इस खंड में, हम आम संविदात्मक गलतियों और उनसे बचने के तरीकों को रेखांकित करते हैं, जिससे आपका संपत्ति अनुबंध आर्मेनिया में कानून ठोस और लागू करने योग्य हैं।

पूर्व-बिक्री समझौते और जमा संबंधी परेशानियाँ

जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, आर्मेनिया में प्रारंभिक समझौता (जिसे अक्सर "बयाना धन समझौता" या "बयाना धन समझौता" कहा जाता है) करना प्रथागत है। जमा समझौता) अंतिम बिक्री अनुबंध से पहले। यह आमतौर पर तब होता है जब कोई खरीदार संपत्ति को आरक्षित रखना चाहता है और विक्रेता इसे कुछ समय के लिए बाजार से हटाने के लिए सहमत होता है। खरीदार एक जमा राशि का भुगतान करता है, और एक साधारण अनुबंध में यह लिखा होता है कि बिक्री एक निश्चित तिथि तक एक निश्चित कीमत पर होगी, और अगर कोई भी पक्ष पीछे हटता है तो दंड की रूपरेखा तैयार करता है। अर्मेनियाई नागरिक संहिता के तहत, यदि खरीदार चूक करता है, तो जमा राशि जब्त कर ली जाती है; यदि विक्रेता चूक करता है, तो उन्हें मुआवजे के रूप में खरीदार को जमा राशि का दोगुना वापस करना होगा (यह मानक है अग्रिम धन दंड व्यवस्था)। रोजगार अनुबंधों की तरह ही, अचल संपत्ति अनुबंधों को भी लागू होने के लिए विशिष्ट कानूनी आवश्यकताओं का पालन करना होगा।

ख़तरा: स्थानीय प्रथा से अपरिचित कई विदेशी या तो जमा चरण को छोड़ सकते हैं (जो विक्रेता को नाराज कर सकता है जो कुछ अच्छे विश्वास के पैसे की उम्मीद करता है) या इसे अनौपचारिक रूप से करते हैं और मानते हैं कि यह बाध्यकारी है। जैसा कि उल्लेख किया गया है, एक अनौपचारिक जमा पत्र है कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं अगर नोटरीकृत नहीं है​। दूसरी ओर, जमा समझौते को नोटरीकृत करने का मतलब है कि आप शर्तों को गंभीरता से ले रहे हैं। इसे संभालने का एक तरीका सीधे किसी के पास जाना है नोटरीकृत अंतिम अनुबंध जब संभव हो। उस परिदृश्य में, अनुबंध में यह कहा जा सकता है कि एक निश्चित राशि जमा के रूप में दी जाती है और शेष राशि समापन या पंजीकरण के समय चुकाई जाएगी। यह अंतिम अनुबंध बाध्यकारी और लागू करने योग्य है। यदि हस्ताक्षर करने और भुगतान/पंजीकरण पूरा करने के बीच समय का अंतर है, तो स्पष्ट शर्तें शामिल करें और यदि आवश्यक हो तो एस्क्रो का उपयोग करें।

यदि प्रारंभिक समझौते का उपयोग किया जाता है (मान लीजिए, आपको उचित परिश्रम के लिए या अंतरराष्ट्रीय स्तर पर धन हस्तांतरित करने के लिए समय चाहिए), तो इसे नोटरीकृत करने का प्रयास करें। यदि यह संभव नहीं है, तो समझें कि यह विशिष्ट प्रदर्शन के लिए लागू नहीं हो सकता है, फिर भी यह एक सौदे का सबूत है। आर्मेनिया में अधिकांश विक्रेता जमा राशि लेने पर अपना वचन पूरा करेंगे (प्रतिष्ठा मायने रखती है), लेकिन इसमें जोखिम है। हमेशा एक प्राप्त करें किसी भी जमा राशि की रसीद, और आदर्श रूप से इसमें एक खंड होना चाहिए कि यदि कोई पक्ष अपना मन बदलता है, तो इससे कैसे निपटा जाएगा।

अनुबंध की शर्तों में स्पष्टता (भाषा संबंधी बाधाओं से बचना)

भाषा: आर्मेनिया में कानूनी दस्तावेजों के लिए आधिकारिक भाषा है अर्मेनियाईअनुबंधों को समानांतर स्तंभों में अर्मेनियाई और दूसरी भाषा (जैसे, अंग्रेजी या रूसी) में तैयार किया जा सकता है। कई विदेशी निवेशक द्विभाषी अनुबंधों का विकल्प चुनते हैं। हालांकि, विसंगति के मामले में यह निर्दिष्ट करना महत्वपूर्ण है कि कौन सा भाषा संस्करण प्रबल होगा। आम तौर पर, अर्मेनियाई संस्करण को नियंत्रित पाठ के रूप में नामित किया जाता है, क्योंकि इसका उपयोग कैडस्ट्रे और अदालतों द्वारा किया जाएगा। बचने योग्य गलती: बिना किसी पेशेवर रूप से अनुवादित समकक्ष के अर्मेनियाई भाषा में अनुबंध पर हस्ताक्षर करना जिसे आप पूरी तरह समझते हों। मौखिक आश्वासन या सारांश पर कभी भरोसा न करें - किसी योग्य अनुवादक या द्विभाषी वकील द्वारा लिखित अनुवाद पर जोर दें। अर्मेनियाई पाठ की समीक्षा अपने स्वयं के वकील से करवाना भी बुद्धिमानी है, क्योंकि अनुवाद में बारीकियाँ खो सकती हैं। शब्दों में सरल त्रुटियाँ दायित्वों को बदल सकती हैं, इसलिए दोनों भाषाओं में मुख्य शर्तों (कीमत, भुगतान अनुसूची, संपत्ति विवरण, समय सीमा, आदि) की दोबारा जाँच करें।

आवश्यक धाराएँ: सुनिश्चित करें कि अनुबंध में सभी महत्वपूर्ण बिंदु शामिल हों। शामिल करने या सत्यापित करने के लिए कुछ चीज़ें:

• संपत्ति की सटीक पहचान: जिसमें पता, कैडस्ट्रल कोड/नंबर, और क्या शामिल है इसका विवरण शामिल है (जैसे, भूमि भूखंड का आकार, कोई भंडारण कक्ष, पार्किंग स्थान, आदि)। कैडस्ट्रे पंजीकरण में इस विवरण का उपयोग किया जाएगा।

• खरीद मूल्य और भुगतान शर्तें: AMD में कुल कीमत बताएं और बताएं कि इसका भुगतान कैसे/कब किया जाएगा (उदाहरण के लिए, जमा के रूप में X राशि, बैंक हस्तांतरण के माध्यम से एक निश्चित तिथि पर शेष राशि)। यहाँ स्पष्टता इस बारे में विवाद से बचाती है कि क्या कीमत पूरी तरह से चुकाई गई थी।

• अभ्यावेदन और वारंटी: विक्रेता को यह आश्वासन देना चाहिए कि उनके पास अच्छा स्वामित्व है, कि संपत्ति अघोषित भार से मुक्त है, और उन्होंने सभी आवश्यक सहमति प्राप्त कर ली है (विवाह-पत्नी, सह-स्वामी, कॉर्पोरेट अनुमोदन यदि विक्रेता एक कंपनी है)। यदि संपत्ति पर कब्जा है या पट्टे पर है, तो स्थिति का खुलासा किया जाना चाहिए और उस पर पार्टियों के समझौते (खाली या किराएदार के रहने आदि) को बताया जाना चाहिए।

• पूर्व शर्तें (यदि कोई हो): यदि बिक्री सशर्त है (जैसे, खरीदार को बंधक ऋण मिलना, या विक्रेता द्वारा स्वामित्व संबंधी समस्या का समाधान होना), तो उन शर्तों और उनके पूरा न होने पर क्या होगा, इसका उल्लेख अनुबंध में होना चाहिए।

• समापन और हस्तांतरण: यह स्पष्ट करें कि कब कब खरीदार को कब कब कब्ज़ा मिलेगा। कई मामलों में, एक बार अनुबंध पंजीकृत हो जाने के बाद, खरीदार मालिक बन जाता है और कब्ज़ा ले लेता है। यदि विक्रेता को कुछ समय बाद तक रहने की अनुमति दी जाती है, या यदि चाबियाँ पहले ही सौंप दी जाती हैं (जैसे हस्ताक्षर करने के बाद लेकिन पंजीकरण से पहले), तो इसे लिखित रूप में रखें।

• डिफ़ॉल्ट और उपाय: अर्मेनियाई अनुबंध अक्सर डिफ़ॉल्ट पर विस्तृत विवरण नहीं देते हैं (कानून कुछ डिफ़ॉल्ट नियम प्रदान करता है), लेकिन आप उन खंडों को शामिल कर सकते हैं जो बताते हैं कि अगर कोई भी पक्ष अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है तो क्या होगा। जमा राशि के जुर्माने के अलावा, अगर विक्रेता बिक्री पूरी नहीं कर पाता है तो खरीदार पूर्ण धनवापसी और हर्जाने के अधिकार के लिए बातचीत कर सकता है, आदि।

• विवाद समाधान खंड: इस पर अगला अनुभाग देखें, लेकिन आप शासकीय कानून निर्दिष्ट कर सकते हैं (संपत्ति के हस्तांतरण के लिए अर्मेनियाई कानून लागू होगा, लेकिन संविदात्मक मामलों के लिए यह वैसे भी अर्मेनियाई होगा यदि यह आर्मेनिया में है) और विवाद मंच चुनें (डिफ़ॉल्ट रूप से अर्मेनियाई अदालतें, या यदि दोनों पक्ष चाहें तो मध्यस्थता)।

महत्वपूर्ण निवेशों के लिए, अनुबंध का मसौदा तैयार करने या कम से कम समीक्षा करने के लिए वकील का होना ज़रूरी है। जबकि आर्मेनिया में नोटरी अनुबंधों का मसौदा तैयार कर सकते हैं, उनके टेम्पलेट बहुत ही बुनियादी हो सकते हैं और न्यूनतम से परे विदेशी खरीदार के हितों की रक्षा के लिए तैयार नहीं किए गए हैं। एक आम गलती यह मान लेना है कि नोटरी का मानक अनुबंध आपको सभी परिदृश्यों में कवर करेगा - यह बिक्री के बाद के मुद्दों जैसे कि खोजे गए दोषों या किसी जटिल लेनदेन की बारीकियों को संबोधित नहीं कर सकता है। शर्तों पर बातचीत करने या खंड जोड़ने में संकोच न करें; अर्मेनियाई विक्रेता अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के साथ व्यवहार करते समय अधिक विस्तृत समझौतों के आदी हो रहे हैं।

अनुबंध पर हस्ताक्षर करने वाले प्रत्येक व्यक्ति या संस्था के पास यह अधिकार होना चाहिए: कानूनी अधिकार ऐसा करने के लिए। व्यक्तियों के लिए, इसका मतलब है कि वे या तो मालिक हैं या उनके पास मालिक से पावर ऑफ अटॉर्नी है। यदि कोई मालिक मौजूद नहीं हो सकता है (उदाहरण के लिए, विदेश में रहने वाला अर्मेनियाई विक्रेता), तो सत्यापित करें कि वे अपने प्रतिनिधि को जो POA देते हैं वह नोटरीकृत है और, यदि विदेश में जारी किया गया है, तो एपोस्टिल या कांसुलर वैध है। कॉर्पोरेट विक्रेताओं या खरीदारों के लिए, सुनिश्चित करें कि हस्ताक्षर करने वाला व्यक्ति अधिकृत निदेशक है या उसके पास हस्ताक्षर करने के लिए कॉर्पोरेट संकल्प और पावर ऑफ अटॉर्नी है। एक संभावित नुकसान तब होता है जब संपत्ति का स्वामित्व किसी के पास होता है कंपनी, खासकर अगर यह कंपनी के मूल्य के सापेक्ष एक बड़ी संपत्ति है। अर्मेनियाई कॉर्पोरेट कानून के तहत, किसी कंपनी को महत्वपूर्ण संपत्ति बेचने के लिए अपने शेयरधारकों से अनुमोदन की आवश्यकता हो सकती है (आमतौर पर अगर संपत्ति का मूल्य कंपनी की संपत्ति के 25% से अधिक है)। यदि आप किसी कंपनी से खरीद रहे हैं, तो बिक्री को मंजूरी देने वाले कॉर्पोरेट संकल्प या शेयरधारक बैठक के मिनटों की एक प्रति मांगें। यदि यह औपचारिकता छोड़ दी जाती है, तो एक असंतुष्ट शेयरधारक बाद में बिक्री को चुनौती दे सकता है।

दूसरा परिदृश्य: यदि संपत्ति का मालिक मर चुका है और वारिस इसे बेच रहे हैं। आर्मेनिया में, वारिसों को पहले विरासत को पंजीकृत करना होगा (विरासत का प्रमाण पत्र प्राप्त करना) फिर वे बेच सकते हैं। सुनिश्चित करें कि आप सही वारिसों के साथ काम कर रहे हैं और उन्होंने विरासत प्रक्रिया पूरी कर ली है। मत करो किसी ऐसे व्यक्ति से सीधे खरीद को अंतिम रूप दें जिसके पास केवल "विरासत का अधिकार" है, लेकिन अभी तक अंतिम स्वामित्व नहीं है, क्योंकि अतिरिक्त जोखिम मौजूद हैं। आग्रह करें कि वे पहले अपना शीर्षक अंतिम रूप दें (यदि दस्तावेज़ क्रम में हैं तो यह आमतौर पर एक सीधी नोटरी प्रक्रिया है)।

केस उदाहरण: अदृश्य जीवनसाथी

इस वास्तविक जीवन से प्रेरित उदाहरण पर विचार करें: एक विदेशी निवेशक एक व्यक्तिगत विक्रेता से दिलीजान में एक छोटी व्यावसायिक संपत्ति खरीदने के लिए सहमत होता है। केवल पति मौजूद है और शीर्षक पर मालिक के रूप में सूचीबद्ध है। अनुबंध पर हस्ताक्षर किए गए हैं और नोटरीकृत किया गया है, लेकिन नोटरी, विक्रेता की किसी चूक या शायद गलत बयान के कारण, पत्नी की सहमति प्राप्त नहीं कर पाता है। बिक्री के बाद, पत्नी सामने आती है और दावा करती है कि वह कभी सहमत नहीं हुई और संपत्ति संयुक्त वैवाहिक संपत्ति थी। वह बिक्री को अमान्य करने के लिए दावा दायर करती है। विदेशी खरीदार अब एक अदालती मामले का सामना करता है। हालाँकि खरीदार ने सद्भावना से काम किया, लेकिन कानून एक अनजान पति या पत्नी के संपत्ति अधिकारों की रक्षा करता है। विवाद एक समझौते या खरीदार द्वारा धन वापसी के लिए संपत्ति वापस करने में समाप्त हो सकता है। इस दुःस्वप्न परिणाम को रोका जा सकता है यह सुनिश्चित करना कि सभी आवश्यक सहमतियां प्राप्त कर ली गई हैंव्यवहार में, एक सतर्क नोटरी पति या पत्नी की उपस्थिति या नोटरीकृत सहमति पत्र की मांग करेगा। लेकिन अंततः, खरीदार के वकील को भी ऐसे मामलों की दोबारा जांच करनी चाहिए।

पाठ: आर्मेनिया में, हमेशा इस बात की पुष्टि करें कि संपत्ति में कानूनी हित रखने वाला प्रत्येक व्यक्ति बिक्री के लिए सहमत है और अनुबंध में उचित रूप से दस्तावेजीकरण किया जाना चाहिए।

संक्षेप में, आर्मेनिया में संपत्ति अनुबंध सावधानी से और विस्तार से ध्यान से संभालना चाहिए। स्पष्ट, द्विभाषी समझौतों का उपयोग करें और सभी आवश्यक विवरण और सुरक्षा शामिल करने पर जोर दें। उन दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने में जल्दबाजी न करें जिन्हें आप पूरी तरह से नहीं समझते हैं। एक मजबूत अनुबंध के साथ, आप गलतफहमी के जोखिम को काफी कम कर देते हैं और अगर कुछ गलत होता है तो अपने अधिकारों को लागू करने के लिए एक ठोस आधार होता है।

कराधान संबंधी मुद्दे और वित्तीय दायित्व

अचल संपत्ति में निवेश करने से भी लाभ होता है कर निहितार्थ जिन पर विदेशी निवेशकों को विचार करना चाहिए। रियल एस्टेट लेनदेन में आर्मेनिया की कर प्रणाली अपेक्षाकृत सरल है, लेकिन इसमें कुछ अनूठी बातें हैं। करों का हिसाब न रखना एक आम गलती है - चाहे वह खरीद पर होने वाली अप्रत्याशित लागत हो, चल रहे संपत्ति कर हों, या किराये की आय और अंतिम पुनर्विक्रय पर कर हों। यह खंड आर्मेनिया में विदेशी रियल एस्टेट निवेशकों के लिए प्रमुख कर विचारों को रेखांकित करेगा और बचने के लिए संभावित गलतियों को उजागर करेगा।

लेन-देन लागत और संपत्ति हस्तांतरण कर

निवेशकों के लिए अच्छी खबर: आर्मेनिया में निवेश बढ़ा भारी हस्तांतरण कर या स्टाम्प शुल्क न लगाया जाए कुछ देशों की तरह रियल एस्टेट लेनदेन पर भी यह लागू होता है। खरीद के दौरान प्राथमिक लागतें हैं पंजीकरण के लिए राज्य कर्तव्य (आमतौर पर न्यूनतम, जैसा कि उल्लेख किया गया है ~ AMD 45,000) और नोटरी फीससरकार द्वारा खरीदार या विक्रेता पर सिर्फ़ बेचने के लिए कोई अलग से संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगाया जाता है (विक्रेता के लाभ पर आयकर के अलावा, जिसके बारे में हम नीचे चर्चा करेंगे)। वास्तव में, यदि क्रेता और विक्रेता दोनों व्यक्ति हैं, तो बिक्री लेनदेन स्वयं वैट या बिक्री कर के अधीन नहीं है और आम तौर पर है कर योग्य नहीं एक लेनदेन के रूप में.

एक अपवाद: यदि विक्रेता कोई डेवलपर है जो नया निर्माण बेच रहा है (जैसे कि कोई निर्माण कंपनी जो नए अपार्टमेंट बेच रही है), तो उस बिक्री पर वैट या डेवलपर की आय पर 20% का विशेष कर लग सकता है। लेकिन दो निजी व्यक्तियों के बीच किसी अपार्टमेंट या घर के सामान्य पुनर्विक्रय के लिए, कोई वैट नहीं लगता है।

राज्य के कर्तव्य और फीस: संक्षेप में कहें तो, मोटे तौर पर निम्नलिखित की अपेक्षा करें:

• नोटरी शुल्क: अलग-अलग हो सकता है। अक्सर संपत्ति के मूल्य का एक प्रतिशत (शायद 0.1-0.3%) या नोटरी के आधार पर एक फ्लैट शुल्क। यह बातचीत योग्य हो सकता है लेकिन कुछ हद तक मानकीकृत है।

• कैडस्ट्रे पंजीकरण शुल्क: संपत्ति के प्रकार और स्थान के अनुसार मापे गए, लेकिन मोटे तौर पर दसियों हज़ार ड्रम में (शीर्षक प्रमाणपत्र के लिए AMD 10,000 तक और सामान्य समय में पंजीकरण सेवा के लिए ~ AMD 30,000-40,000 तक)। यदि आवश्यक हो तो शीघ्र पंजीकरण (उसी दिन या 1-2 दिन) के लिए अतिरिक्त लागत लगती है।

• एजेंसी कमीशन: यदि आपने रियल एस्टेट एजेंट का इस्तेमाल किया है, तो कमीशन आमतौर पर कीमत का 2-4% होता है। यह कोई कर नहीं बल्कि एक महत्वपूर्ण लागत है। आम तौर पर खरीदार अपने एजेंट को भुगतान करता है और विक्रेता अपना भुगतान करता है, लेकिन कभी-कभी एक एजेंट मध्यस्थता करता है और एक पक्ष से लेता है। समापन पर भ्रम से बचने के लिए इसे पहले से स्पष्ट कर लें।

वार्षिक संपत्ति कर (अचल संपत्ति कर)

आर्मेनिया ने लगाया कर वार्षिक संपत्ति कर अचल संपत्ति पर, जिसका भुगतान संपत्ति के मालिक द्वारा किया जाता है। ऐतिहासिक रूप से, ये कर पुराने मूल्यांकन के कारण बहुत कम थे। हालाँकि, 2026 तक संपत्ति करों को धीरे-धीरे और अधिक यथार्थवादी स्तरों तक बढ़ाने के लिए एक बड़ा सुधार पारित किया गया था। कर संपत्ति के कैडस्ट्रल मूल्य (जिसे सरकार ने फिर से मूल्यांकित किया है) पर आधारित है। वृद्धि को चरणबद्ध किया जा रहा है: उदाहरण के लिए, 35 में नए कर का केवल 2023%, 50 में 2024%, 75 में 2025% देय था, जो 100 तक नई दरों के 2026% तक पहुँच जाएगा। इसका मतलब यह है कि पूर्ण कार्यान्वयन से पहले संपत्ति खरीदने वाले विदेशियों को 2026 तक हर साल अपने संपत्ति कर बिलों में उल्लेखनीय वृद्धि देखने को मिल सकती है।

अभी (2025) खरीदने वाले किसी व्यक्ति के लिए, कैडस्ट्रल मूल्य पहले से ही नए मूल्यांकन के लिए बाजार के स्तर के करीब हो सकते हैं। विक्रेता से नवीनतम संपत्ति कर राशि के बारे में पूछना और साथ ही परामर्श करना बुद्धिमानी है। कैडस्ट्रे का ऑनलाइन कैलकुलेटर (कैडस्ट्रे कमेटी ने कर का अनुमान लगाने के लिए उपकरण प्रदान किए हैं)। हालांकि कुछ देशों की तुलना में यह अभी भी मामूली है (यहां तक ​​कि नई दरें मूल्य बैंड के आधार पर संपत्ति मूल्य के लगभग 0.1-1% के बराबर हो सकती हैं), लेकिन अगर आपके पास उच्च मूल्य वाली अचल संपत्ति है तो यह नगण्य नहीं है। सुनिश्चित करें कि आप इसके लिए बजट बनाते हैं वार्षिक संपत्ति कर और भुगतान की समय-सारणी जानें (संपत्ति कर आमतौर पर प्रत्येक वर्ष अक्टूबर तक देय होते हैं, और स्थानीय नगर पालिकाएं संग्रह का काम संभालती हैं)।

ख़तरा: संपत्ति कर का भुगतान करना भूल जाना। हालांकि यह राशि छोटी लग सकती है, लेकिन भुगतान न करने पर अंततः दंड या ग्रहणाधिकार लग सकता है। यदि आप अनुपस्थित मालिक हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपके पास कर नोटिस प्राप्त करने का कोई तरीका हो (शायद ईमेल के माध्यम से या संपत्ति प्रबंधक के माध्यम से) या स्थानीय अधिकारियों से सालाना जांच करें। यदि आप संपत्ति को किराए पर देने की योजना बनाते हैं, तो आप लीज एग्रीमेंट में संपत्ति कर को संभाल सकते हैं (कुछ मकान मालिक इसे स्वयं भुगतान करते हैं, कुछ इसे किराए में शामिल करते हैं)।

किराया आयकर और कर अधिकारियों के साथ अनुपालन

कई विदेशी निवेशक आय के लिए इसे किराए पर देने के इरादे से आर्मेनिया में संपत्ति खरीदते हैं (चाहे वह दीर्घकालिक आवासीय किरायेदार हों, वाणिज्यिक पट्टे हों या एयरबीएनबी जैसे अल्पकालिक किराये हों)। यह समझना महत्वपूर्ण है कि कैसे किराये की आय पर कर लगाया जाता है कर अधिकारियों के साथ समस्याओं से बचने के लिए अर्मेनिया में।

अर्मेनियाई कर संहिता के अंतर्गत:

• व्यक्तियों (गैर-उद्यमी मकान मालिकों) के लिए: किराये की आय आम तौर पर एक के अधीन होती है 10% कर (फ्लैट) यदि किरायेदार एक संगठन है (जो इसे रोक लेगा), या व्यक्ति को इसे स्वयं रिपोर्ट करना होगा। विशेष रूप से, यदि आप किसी कंपनी या व्यक्तिगत उद्यमी को किराए पर देते हैं, तो वह किरायेदार कर एजेंट के रूप में कार्य करता है और किराए का 10% रोक लेता है और आपकी ओर से कर प्राधिकरण को इसका भुगतान करता है। यदि आप किसी निजी व्यक्ति को किराए पर देते हैं (और आप स्वयं पंजीकृत उद्यमी नहीं हैं), तो तकनीकी रूप से आपको उस किराये की आय को वार्षिक कर रिटर्न पर घोषित करना चाहिए और इस पर सामान्य आयकर दर (20%) पर कर लगाया जा सकता है। हालांकि, कई निजी किराये अघोषित रह जाते हैं - जो कि सलाह नहीं दी जाती है, खासकर किसी विदेशी के लिए जो कानूनी रूप से आय को वापस करना चाहता हो। इसका अनुपालन करना सबसे अच्छा है: आप किराये पर 10% का निश्चित भुगतान करके एकमात्र उद्यमी के रूप में पंजीकरण कर सकते हैं

• कॉर्पोरेट मकान मालिकों के लिए: यदि आपने किसी अर्मेनियाई कंपनी के माध्यम से संपत्ति खरीदी है और वह कंपनी इसे किराए पर देती है, तो किराये की आय कंपनी के कर योग्य लाभ का हिस्सा होगी (18% कॉर्पोरेट टैक्स के अधीन)। वैकल्पिक रूप से, यदि लागू हो तो कंपनियाँ एक विशेष व्यवस्था का विकल्प चुन सकती हैं (जैसे कि एक छोटी व्यवसाय व्यवस्था यदि राजस्व एक निश्चित सीमा से कम है, आदि, लेकिन यदि किराया अधिक है तो यह लागू नहीं हो सकता है)।

• दोहरी कर - प्रणाली: एक गैर-निवासी के रूप में, आर्मेनिया आपको अर्मेनियाई स्रोत से किराये की आय पर कर लगाता है। आपका गृह देश भी उस आय पर कर लगा सकता है, जब तक कि कोई समझौता न हो। आर्मेनिया में दोहरे कराधान से बचाव संबंधी संधियाँ कई देशों के साथ। उदाहरण के लिए, यदि आप ऐसे देश से हैं जिसकी आर्मेनिया के साथ संधि है, तो यह निर्धारित हो सकता है कि आर्मेनिया में भुगतान किया गया किराया आयकर (10%) आपके गृह कर के विरुद्ध क्रेडिट योग्य है, या यह कि आय केवल दो राज्यों में से एक में कर योग्य है। संधि प्रावधानों की जाँच करें और उस आय को प्राप्त करने के तरीके को अनुकूलित करने के लिए कर सलाहकार से परामर्श करने पर विचार करें।

अनुपालन सुझाव: यदि आपको आर्मेनिया में किराया मिलता है, तो आप उसे अर्मेनियाई बैंक में रखना चाहेंगे और करों का भुगतान करने के बाद ही उसे परिवर्तित/स्थानांतरित करेंगे, ताकि साफ निशान बना रहे। केंद्रीय बैंक विदेशों में बड़े स्थानान्तरण पर नज़र रखता हैइसलिए, यदि आपके पास यह प्रमाण हो कि आपने किराये की आय पर उचित कर चुकाया है, तो इससे आप सवालों से बच सकेंगे।

बिक्री पर कर (पूंजीगत लाभ कर)

जब संपत्ति बेचने का समय आता है, तो लाभ या आय पर कौन से कर लागू होते हैं? आर्मेनिया में कुछ देशों की तरह व्यक्तियों के लिए अलग से "पूंजीगत लाभ कर" नहीं है, लेकिन यह अचल संपत्ति की बिक्री से होने वाली आय को कुछ खास तरीकों से देखता है, जो इस बात पर निर्भर करता है कि खरीदार और विक्रेता कौन हैं:

• एक व्यक्ति द्वारा दूसरे व्यक्ति को बिक्री: यदि आप एक विदेशी व्यक्ति (या कोई भी व्यक्ति) के रूप में अपनी संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति को बेचते हैं, तो आय अर्मेनिया में कर नहीं लगाया जाता. आर्मेनिया गैर-व्यावसायिक लेनदेन में व्यक्तियों के लिए पूंजीगत लाभ को प्रभावी रूप से छूट देता है। यही कारण है कि हमने पहले उल्लेख किया था कि व्यक्तियों के बीच बिक्री पर कर नहीं लगता है। इसलिए यदि आपने कोई अपार्टमेंट खरीदा है और बाद में उसे किसी अन्य व्यक्ति (जो कोई कंपनी नहीं है) को बेचते हैं, तो विक्रेता के रूप में आपको किसी भी लाभ पर अर्मेनियाई कर नहीं देना होगा। कृपया ध्यान दें: यदि आप आदतन संपत्ति व्यापारी या "निर्माता" माने जाते हैं, तो अलग नियम लागू हो सकते हैं, लेकिन यह मानते हुए कि यह एक कभी-कभार होने वाली बिक्री है, तो कोई बात नहीं।

• किसी व्यक्ति द्वारा किसी कंपनी या उद्यमी को बिक्री: यदि आप अपनी संपत्ति किसी अर्मेनियाई कंपनी (या पंजीकृत उद्यमी) को बेचते हैं, तो खरीदार को 10% राशि रोकनी होगी आपकी बिक्री पर आयकर के रूप में खरीद मूल्य का हिस्सा। यह प्रभावी रूप से आपके पूंजीगत लाभ (या तकनीकी रूप से पूरी राशि) पर 10% कर लगाता है। यह परिदृश्य तब हो सकता है, जब, मान लीजिए, कोई विकास कंपनी संपत्ति खरीद रही है, या आप किसी विदेशी निवेशक की अर्मेनियाई कंपनी को बेचते हैं। लेकिन यह कम आम है; ज़्यादातर बिक्री व्यक्तियों को होती है।

• आपकी अर्मेनियाई कंपनी द्वारा बिक्री: यदि आपकी संपत्ति का स्वामित्व LLC के पास है और वह LLC संपत्ति बेचती है, तो LLC अपनी कॉर्पोरेट आय के हिस्से के रूप में लाभ (बिक्री मूल्य में से बुक वैल्यू और कोई भी स्वीकार्य लागत घटाकर) पर 18% लाभ कर का भुगतान करेगी। वैकल्पिक रूप से, आप संपत्ति के बजाय कंपनी के शेयर किसी खरीदार को बेच सकते हैं - शेयर हस्तांतरण कभी-कभी संपत्ति बिक्री कर के ट्रिगर से बच सकते हैं, लेकिन यह उन्नत कर नियोजन में आता है और यहाँ हमारे दायरे से बाहर है।

विदेशी निवेशकों के लिए, योजना बनाना महत्वपूर्ण है। निकास रणनीति कर-वार। यदि आपको लगता है कि आप किसी अन्य व्यक्ति (शायद किसी अन्य प्रवासी या स्थानीय खरीदार) को बेचेंगे, तो संपत्ति को अपने व्यक्तिगत नाम पर रखना कर-कुशल है (बिक्री पर कोई अर्मेनियाई कर नहीं)। यदि आपको लगता है कि संभावित खरीदार कोई कंपनी है (शायद कोई डेवलपर जो ज़मीन इकट्ठा कर रहा है), तो 10% की छूट होगी - आप यह जानते हुए कीमत पर बातचीत कर सकते हैं। यदि आप किसी कंपनी के माध्यम से रखते हैं, तो आप कंपनी को बेच सकते हैं या बिक्री पर कॉर्पोरेट टैक्स का भुगतान कर सकते हैं। प्रत्येक मार्ग के अपने फायदे और नुकसान हैं, और कर केवल एक कारक है। लेकिन मुख्य नुकसान अज्ञानता है - आप बेचने के बाद यह नहीं जानना चाहेंगे कि आपको टैक्स देना था और आपने नहीं दिया, या आप अलग तरीके से संरचना बना सकते थे। बिक्री के समय हमेशा मौजूदा कर कानूनों की जांच करें (वे बदल सकते हैं)। 2025 तक, उपरोक्त नियम लागू होते हैं: यदि किसी व्यक्ति को बेचा जाता है तो कोई कर नहीं, यदि किसी इकाई को बेचा जाता है तो 10%।

एक और पहलू: यदि आप विदेश में बिक्री से प्राप्त धन को वापस लाते हैं, तो आपका गृह देश लाभ पर कर लगा सकता है। यहाँ भी, दोहरे कराधान संधियाँ लागू होती हैं। कई संधियाँ अचल संपत्ति पर पूंजीगत लाभ पर उस देश में कर लगाने की अनुमति देती हैं जहाँ संपत्ति है (आर्मेनिया), लेकिन चूँकि आर्मेनिया इस पर कर नहीं लगा सकता (यदि किसी व्यक्ति को बेचा जाता है), तो आपका घर इस पर पूरी तरह से कर लगा सकता है। अन्य मामलों में, यदि आर्मेनिया कर लगाता है (10%), तो आप क्रेडिट का दावा कर सकते हैं। यह एक जटिल क्षेत्र है जहाँ बड़े निवेशों के लिए पेशेवर सीमा-पार कर सलाह फायदेमंद होती है।

अन्य कर और दायित्व

कुछ अन्य वित्तीय दायित्व भी ध्यान देने योग्य हैं:

• भू भाटक: यदि आप भूमि के मालिक होने के बजाय (क्योंकि आप विदेशी होने के नाते ऐसा नहीं कर सकते) राज्य या समुदाय से इसे पट्टे पर लेते हैं, तो उस पट्टे में वार्षिक भूमि किराया शामिल होगा। उदाहरण के लिए, विदेशी लोग सरकार से कृषि भूमि को दीर्घकालिक पट्टे पर ले सकते हैं। किराया मूल्यांकन द्वारा निर्धारित किया जाता है। किराए की लागत को ध्यान में रखना सुनिश्चित करें, और ध्यान रखें कि देर से भुगतान पट्टे को खतरे में डाल सकता है।

• उत्तराधिकार/उपहार कर: अर्मेनिया में वर्तमान में कोई विरासत कर नहीं और संपत्ति के उपहार पर कोई कर नहीं, सिवाय यदि कोई संपत्ति डेवलपर से उपहार के रूप में प्राप्त की जाती है (जो सामान्य स्थितियों पर लागू नहीं होती है)। इसलिए यदि कोई विदेशी निवेशक किसी संपत्ति को रखता है और बाद में उसे उपहार में देना चाहता है (जैसे कि किसी परिवार के सदस्य को) या यदि वे मर जाते हैं और इसे वारिसों के लिए छोड़ देते हैं, तो आर्मेनिया उस हस्तांतरण पर कर नहीं लगाएगा। वारिस या उपहार प्राप्तकर्ता को केवल विरासत प्रक्रिया या उपहार नोटरीकरण के माध्यम से नए स्वामित्व को पंजीकृत करने की आवश्यकता होगी। यह कई देशों की तुलना में अनुकूल है।

• निवेश प्रोत्साहन: बड़े विदेशी निवेशकों को कभी-कभी कर प्रोत्साहन मिलता है, लेकिन वे आम तौर पर बड़ी परियोजनाओं के लिए और सरकारी बातचीत के माध्यम से होते हैं। रियल एस्टेट में अपने आप में विशेष कर छूट नहीं होती है, सिवाय इसके कि आप मुक्त आर्थिक क्षेत्र में स्थापित हों (जो रियल एस्टेट के लिए दुर्लभ है, व्यवसायों के लिए अधिक है)।

• मूल्य वर्धित कर (वैट): आम तौर पर, व्यक्तियों द्वारा इस्तेमाल की गई संपत्ति की बिक्री वैट के बाहर होती है। अगर आप कोई संपत्ति खरीदते हैं नई डेवलपर से प्रॉपर्टी खरीदने पर, कीमत में वैट (20%) शामिल हो सकता है, अगर डेवलपर वैट-पंजीकृत है। कंपनियों से खरीदते समय सावधान रहें। साथ ही, अगर कंपनी वैट पंजीकृत है, तो कंपनी के तौर पर कमर्शियल प्रॉपर्टी किराए पर देने पर किराए में वैट जोड़ना पड़ सकता है। कई छोटे मकान मालिक सीमा से नीचे रहकर या फ्लैट 10% व्यवस्था का उपयोग करके इससे बचते हैं।

नीचे पंक्ति: जब आप आय अर्जित करना शुरू करते हैं या बेचने की योजना बनाते हैं, तो एक एकाउंटेंट या कर विशेषज्ञ को नियुक्त करें। आर्मेनिया में कर अनुपालन बहुत बोझिल नहीं है (कर दरें अपेक्षाकृत कम हैं), लेकिन गैर-अनुपालन के परिणामस्वरूप जुर्माना या कानूनी मुद्दे हो सकते हैं जिन्हें आसानी से टाला जा सकता है। करों के बारे में सक्रिय होना भी एक कानून का पालन करने वाले निवेशक के रूप में आपकी स्थिति को मजबूत करता है, जो तब मददगार होता है जब आपको कभी भी किसी सरकारी मंजूरी की आवश्यकता होती है या आप देश में अपने निवेश का विस्तार करना चाहते हैं।

विवादों से निपटना और अपने निवेश की सुरक्षा करना

बेहतरीन तैयारी के बावजूद, रियल एस्टेट निवेश में कभी-कभी विवाद या कानूनी मुद्दे उत्पन्न हो सकते हैं। विदेशी निवेशकों को इनसे निपटने के लिए तैयार रहना चाहिए अर्मेनिया में विवाद समाधान और जानें कि उनके पास क्या कानूनी सुरक्षा है। चाहे वह विक्रेता के साथ संघर्ष हो, किरायेदारों के साथ समस्या हो, या (दुर्लभ मामलों में) संपत्ति को प्रभावित करने वाली सरकारी या तीसरे पक्ष की कार्रवाई हो, सहारा लेने के रास्ते को समझना महत्वपूर्ण है। यह खंड चर्चा करता है कि आर्मेनिया में रियल एस्टेट विवादों का समाधान कैसे किया जाता है और विदेशी निवेशक अर्मेनियाई कानून और अंतर्राष्ट्रीय ढांचे दोनों के तहत अपने अधिकारों की रक्षा कैसे कर सकते हैं।

आर्मेनिया में विवाद समाधान तंत्र

यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है (उदाहरण के लिए, दूसरे पक्ष द्वारा अनुबंध का उल्लंघन, या धोखाधड़ी जैसा कोई टोर्ट मुद्दा), तो प्राथमिक मंच होगा अर्मेनियाई अदालतेंआर्मेनिया की न्यायपालिका के पास आर्मेनिया के भीतर अचल संपत्ति पर अधिकार क्षेत्र है - आर्मेनिया में निष्पादित संपत्ति के शीर्षक या अनुबंधों से संबंधित कोई भी कानूनी कार्रवाई आम तौर पर आर्मेनिया के सामान्य अधिकार क्षेत्र की अदालतों में दायर की जाएगी। मुकदमे अर्मेनियाई भाषा में संभाले जाते हैं, इसलिए विदेशी वादियों को उनका प्रतिनिधित्व करने के लिए लाइसेंस प्राप्त स्थानीय वकीलों और अर्मेनियाई में नहीं होने वाली किसी भी गवाही या दस्तावेज़ के लिए प्रमाणित अनुवादकों की आवश्यकता होगी।

सिविल मामलों के लिए आर्मेनिया की न्यायालय प्रणाली में प्रथम दृष्टया न्यायालय, अपील न्यायालय और एक कैसेशन न्यायालय है। एक निवेशक को पता होना चाहिए कि कानूनी ढांचा ठोस होने के बावजूद, न्यायालय की कार्यवाही में समय लग सकता है। न्यायालय के निर्णयों का प्रवर्तन आम तौर पर विश्वसनीय होता है, लेकिन अगर हारने वाला पक्ष असहयोगी है, तो आगे के प्रवर्तन कदमों की आवश्यकता हो सकती है (न्यायालय के निष्पादकों के माध्यम से)। मजबूत अनुबंधों के साथ विवादों से बचना और भरोसेमंद साझेदारों को चुनना बेहतर है, लेकिन अगर कोई न्यायालय में जाता है, तो जान लें कि न्यायिक संरक्षण उपलब्ध है - नागरिक कानून के सिद्धांत उल्लंघन किए गए अधिकारों की बहाली और उनके न्यायिक संरक्षण को सुनिश्चित करते हैं। विदेशियों को अदालत में समान दर्जा प्राप्त है; कानूनी कार्यवाही में विदेशी के रूप में आपके साथ भेदभाव नहीं किया जाएगा - वास्तव में, विदेशी निवेशकों को स्थानीय लोगों की तरह ही क्षतिपूर्ति पाने का अधिकार हैविदेशी निवेश कानून द्वारा गारंटीकृत। इसमें बौद्धिक संपदा की सुरक्षा शामिल है, यह सुनिश्चित करना कि निवेशकों के पेटेंट, ट्रेडमार्क और औद्योगिक डिजाइन के अधिकार बरकरार रहें।

पंचाट: बड़े या जटिल रियल एस्टेट सौदों के लिए, पक्ष मध्यस्थता खंड पर विचार कर सकते हैं। मध्यस्थता एक निजी विवाद समाधान विधि है जो न्यायालयों की तुलना में तेज़ हो सकती है। आर्मेनिया न्यूयॉर्क कन्वेंशन का एक पक्ष है, जिसका अर्थ है कि यह आम तौर पर विदेशी मध्यस्थता पुरस्कारों को लागू करेगा। आप अनुबंध से उत्पन्न होने वाले किसी भी विवाद के लिए मध्यस्थता (उदाहरण के लिए, ICC या UNCITRAL नियमों के तहत) निर्दिष्ट कर सकते हैं। हालाँकि, ध्यान दें कि कुछ विवाद, जैसे शीर्षक का पंजीकरण या बेदखली, स्वाभाविक रूप से न्यायालय के हस्तक्षेप की आवश्यकता हो सकती है, क्योंकि उनमें सार्वजनिक रिकॉर्ड या प्रवर्तन शक्तियाँ शामिल होती हैं। एक सामान्य दृष्टिकोण तकनीकी या विशिष्ट प्रदर्शन मुद्दों को न्यायालयों के लिए आरक्षित करना है, लेकिन मौद्रिक या संविदात्मक क्षति दावों के लिए मध्यस्थता की अनुमति देना है। यदि मध्यस्थता चुनी जाती है, तो आपको आर्मेनिया में पुरस्कार को लागू करना होगा, जो आमतौर पर सीधा होता है यदि प्रक्रिया उचित थी।

मध्यस्थता खंड की अनुपस्थिति में, कोई भी मुकदमा अदालत में ही चलेगा। आर्मेनिया में कुछ मध्यस्थता संस्थाएँ भी हैं (जैसे चैंबर ऑफ़ कॉमर्स का मध्यस्थता न्यायालय) जिन्हें निर्दिष्ट किया जा सकता है यदि दोनों पक्ष स्थानीय मध्यस्थता पसंद करते हैं।

धोखाधड़ी और गलतबयानी से बचाव

विदेशी निवेशकों को संभावित खतरों से सावधान रहना चाहिए धोखा या गलत बयानी। जबकि आर्मेनिया आम तौर पर निवेश करने के लिए एक सुरक्षित जगह है और यहाँ सीधे तौर पर संपत्ति घोटाले आम नहीं हैं, कोई भी देश इससे अछूता नहीं है। ऐसे मुद्दों के उदाहरण जो उत्पन्न हो सकते हैं: विक्रेता द्वारा दोष या भार को छिपाना, किरायेदार द्वारा जाली दस्तावेज़ बनाना, या मध्यस्थ द्वारा धन का दुरुपयोग करना।

अपनी सुरक्षा के लिए:

• लाइसेंस प्राप्त पेशेवरों (दलालों, वकीलों, नोटरी) के साथ काम करें और "सस्ते" सौदे के लिए आधिकारिक चैनलों को नजरअंदाज न करें।

• सुनिश्चित करें कि सभी समझौते और भुगतान आधिकारिक रूप से प्रलेखित हैं। यदि कोई व्यक्ति सौदे का हिस्सा "अनौपचारिक रूप से" करने का प्रस्ताव करता है (उदाहरण के लिए, कुछ शुल्क बचाने के लिए अनुबंध पर कम कीमत घोषित करना), विरोध - ऐसी रणनीतियां अवैध हैं और आपकी कानूनी सुरक्षा को रद्द कर सकती हैं।

• अर्मेनिया में टाइटल बीमा आम नहीं है, लेकिन आप अनुबंध के माध्यम से वैचारिक रूप से कुछ गारंटी प्राप्त कर सकते हैं। बिक्री के बाद शीर्षक दोष उभरने की स्थिति में, जो अज्ञात था, आप नुकसान के लिए अनुबंध वारंटी के तहत विक्रेता पर मुकदमा कर सकते हैं।

• RSI नागरिक संहिता इसमें प्रावधान है कि यदि विक्रेता ने जानबूझकर खरीदार को गुमराह किया है या ज्ञात दोषों को छिपाया है, तो खरीदार अनुबंध को रद्द कर सकता है या क्षतिपूर्ति का दावा कर सकता है। किसी भी प्रतिनिधित्व का सबूत रखें (अनुबंध में महत्वपूर्ण कथन लिखें)।

यदि आपको धोखाधड़ी का संदेह है, तो आपके पास कानून प्रवर्तन को शामिल करने का विकल्प है - धोखाधड़ी सिविल के अलावा एक आपराधिक मामला भी हो सकता है। हालांकि, अधिकांश विदेशी निवेशक सिविल मुकदमेबाजी या बातचीत से निपटेंगे। आर्मेनिया में मध्यस्थता कानून है और आप विवादों में मध्यस्थता भी कर सकते हैं, लेकिन यह स्वैच्छिक है।

अधिग्रहण और निवेश संरक्षण

उभरते बाजारों में कुछ विदेशी निवेशकों की चिंता यह है कि ज़ब्त या राज्य द्वारा अनुचित व्यवहार। आर्मेनिया में, संविधान और कानून संपत्ति के अधिकारों की दृढ़ता से रक्षा करते हैं। अधिग्रहण (प्रख्यात डोमेन) यह केवल वास्तविक सार्वजनिक आवश्यकता के लिए और उचित मुआवजे के साथ ही हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि सरकार को आपकी भूमि से होकर सड़क बनाने की आवश्यकता है, तो उन्हें बाजार मूल्य पर मुआवजा देना होगा। ऐसे मामले आम नहीं हैं, और एक विदेशी निवेशक के रूप में आपको स्थानीय मालिक के समान ही मुआवजे का अधिकार है। इसके अलावा, अर्मेनिया विभिन्न अंतरराष्ट्रीय संधियों का पक्षकार है जो विदेशी निवेशों की रक्षा करती हैं। लोक सेवा नियामक आयोग (PSRC) ऊर्जा और इलेक्ट्रॉनिक संचार जैसे क्षेत्रों में निवेश की देखरेख और विनियमन में भी भूमिका निभाता है, जो कानूनी आवश्यकताओं के अनुपालन को सुनिश्चित करता है। विदेशी निवेश पर कानून के तहत, विदेशी निवेशकों को गैरकानूनी कार्यों या राज्य के दायित्वों के उल्लंघन के कारण होने वाले नुकसान सहित नुकसान के लिए मुआवजे की गारंटी दी जाती है। इसका मतलब यह है कि अगर कोई सरकारी संस्था आपकी संपत्ति के साथ अनुचित या अवैध तरीके से काम करती है (उदाहरण के लिए, मनमाने ढंग से परमिट रद्द करना या निर्णय को लागू करने में विफल होना), तो आप न्यायालयों के माध्यम से निवारण और मुआवजे की मांग कर सकते हैं, और संभावित रूप से लागू होने पर द्विपक्षीय निवेश संधियों (BIT) के तहत अंतरराष्ट्रीय मध्यस्थता के माध्यम से।

आर्मेनिया के कई देशों के साथ द्विपक्षीय निवेश संधियाँ हैं, जो निवेशकों को राज्य के विरुद्ध अधिग्रहण या न्याय से इनकार करने के लिए दावे (अक्सर ICSID मध्यस्थता के लिए) लाने की अनुमति देती हैं। यह बहुत बड़े निवेशकों या गंभीर सरकारी हस्तक्षेप के लिए अधिक प्रासंगिक है, जो सामान्य अचल संपत्ति खरीद में संभव नहीं है। लेकिन यह जानकर सुकून मिलता है कि निवेश का माहौल ऐसे कानूनी ढाँचों द्वारा समर्थित है। वास्तव में, आर्मेनिया में विदेशी निवेशकों से जुड़े कुछ ICSID मामले हुए हैं (हालाँकि वे ज़्यादातर खनन या बुनियादी ढाँचे के क्षेत्रों में हैं)। शहर की परियोजनाओं में रियल एस्टेट निवेशकों को हाल के दिनों में ऐसे मुद्दों का सामना नहीं करना पड़ा है।

सामान्य रियल एस्टेट विवादों का समाधान

सामान्यतः कौन-कौन से विवाद उत्पन्न हो सकते हैं तथा उनका समाधान कैसे किया जाता है?

• अनुबंध उल्लंघन: उदाहरण के लिए, विक्रेता जमा राशि लेने के बाद संपत्ति हस्तांतरित करने से इनकार कर देता है, या खरीदार शेष राशि का भुगतान करने से इनकार कर देता है। आमतौर पर अनुबंध को न्यायालय में लागू करके हल किया जाता है। न्यायालय विशिष्ट प्रदर्शन (यानी भुगतान के बदले संपत्ति का हस्तांतरण) या हर्जाना देने का आदेश दे सकता है। जमा खंड मदद करता है क्योंकि यदि स्पष्ट रूप से नोटरीकृत किया जाता है, तो पीड़ित पक्ष कई मामलों में लंबी मुकदमेबाजी के बिना जमा राशि को रख सकता है या वसूल सकता है।

• सीमा या संपत्ति विवरण संबंधी मुद्दे: कभी-कभी खरीद के बाद, पड़ोसी के साथ सीमा विवाद उत्पन्न हो सकता है (शायद गलत जगह पर बाड़ लगाना, आदि)। कैडस्ट्रे प्लान संदर्भ हैं; एक सर्वेक्षक को नियुक्त किया जा सकता है। यदि किसी पड़ोसी ने अतिक्रमण करते हुए कुछ बनाया है, तो आपको अतिक्रमण हटाने के लिए न्यायालय के आदेश की आवश्यकता हो सकती है। भूमि संहिता और नागरिक संहिता किसी की संपत्ति की सीमाओं की रक्षा करने और अनुबंध के अभाव में भी संपत्ति के अधिकारों के उल्लंघन को खत्म करने के लिए मुकदमों की अनुमति देती है (सिविल कानून की शर्तों में एक "प्रतिशोध दावा" या "नकारात्मक दावा")।

• संपत्ति में दोष: यदि आपको संपत्ति में कोई गंभीर छिपा हुआ दोष मिलता है जिसके बारे में विक्रेता को पता था और उसने इसका खुलासा नहीं किया (जैसे गंभीर संरचनात्मक मुद्दे, या अवैध निर्माण भाग जैसे कानूनी दोष जो ध्वस्त किए जाने के लिए निर्धारित हो सकते हैं), तो आप संभावित रूप से गलत बयानी का दावा कर सकते हैं। सिविल कोड धोखाधड़ी या मौलिक गलत बयानी होने पर बिक्री को रद्द करने का प्रावधान करता है। हालाँकि, यह साबित करने का भार खरीदार पर है कि विक्रेता को पता था और उसने इसे छिपाया। अक्सर, इन मुद्दों को औपचारिक अदालत के बजाय बातचीत (शायद विक्रेता कुछ मरम्मत के लिए क्षतिपूर्ति करने के लिए सहमत हो) द्वारा सुलझाया जाता है।

• किरायेदार विवाद: यदि आपको किराएदार विरासत में मिले हैं या आपने संपत्ति को पट्टे पर दिया है, तो भुगतान न करने वाले किराएदारों को बेदखल करने के लिए न्यायालय प्रक्रिया की आवश्यकता हो सकती है। आर्मेनिया के कानून पट्टे को लागू करते हैं, और उल्लंघन (जैसे भुगतान न करना) के लिए बेदखली न्यायालय के आदेश के माध्यम से संभव है यदि किराएदार स्वेच्छा से नहीं छोड़ेगा। कानूनी फीस और शायद कुछ महीनों की योजना बनाएं, लेकिन आम तौर पर, कानून अपराधी किराएदारों के पक्ष में नहीं है, खासकर वाणिज्यिक संपत्तियों में। यदि किराएदार के पास जाने के लिए कोई जगह नहीं है, तो आवासीय किराएदार को बेदखल करना थोड़ा संवेदनशील हो सकता है, लेकिन यदि पट्टे की अवधि समाप्त हो गई है या उन्होंने उल्लंघन किया है, तो मालिक का अधिकार प्रबल होना चाहिए।

• पड़ोसी विवाद: कभी-कभी शोर, या अपार्टमेंट बिल्डिंग में साझा सुविधाओं (HOA विवाद) जैसे मुद्दे। अर्मेनिया में अपार्टमेंट बिल्डिंग के लिए कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन उभर रहे हैं। कॉन्डोमिनियम के नियम और कानून (कॉन्डोमिनियम के प्रबंधन पर कानून) उन्हें संभालते हैं। एक मालिक के रूप में, आपके पास अधिकार और कर्तव्य हैं (उदाहरण के लिए, कॉन्डो शुल्क का भुगतान करना)। प्रमुख असहमति समाधान के लिए अदालत या नगर पालिका में समाप्त हो सकती है, लेकिन ये आमतौर पर स्थानीय मध्यस्थता के साथ प्रबंधनीय हैं।

अंतिम सुरक्षात्मक उपाय

अपने निवेश को सक्रिय रूप से सुरक्षित रखने के लिए:

• बीमा: संपत्ति बीमा करवाने पर विचार करें। आर्मेनिया में बीमा बाज़ार आग, बाढ़, भूकंप (महत्वपूर्ण, क्योंकि आर्मेनिया भूकंपीय क्षेत्र में है) जैसी चीज़ों को कवर करता है, और यहाँ तक कि विशेष फर्मों के माध्यम से शीर्षक बीमा भी (हालाँकि शीर्षक बीमा का व्यापक रूप से उपयोग नहीं किया जाता है, लेकिन कुछ अंतरराष्ट्रीय बीमाकर्ता आर्मेनियाई संपत्ति को कवर कर सकते हैं)। बीमा विवादों को नहीं रोकेगा, लेकिन अप्रत्याशित घटनाओं से होने वाले वित्तीय नुकसान को कम करेगा।

• निरंतर कानूनी सहायता: खरीद के बाद उठने वाले किसी भी कानूनी सवाल के लिए किसी स्थानीय वकील या अच्छे नोटरी से संपर्क बनाए रखें। उदाहरण के लिए, अगर आपको किसी सरकारी संस्था से नोटिस या कानूनी समन मिलता है, तो तुरंत वकील से सलाह लें।

• सूचित रहें: कानून बदल सकते हैं। उदाहरण के लिए, हाल ही में किए गए बदलाव में सभी सौदों के लिए नोटरी की आवश्यकता बताई गई है, जो दर्शाता है कि कानून में बदलाव हो सकता है। कर कानून बदलते रहते हैं (जैसे कि संपत्ति कर के मामले में)। अगर आप लगातार निवेश करते हैं, तो अपडेट पर नज़र रखें या सलाहकारों से हर साल जानकारी लें। इससे आप अनजाने में अनुपालन से बाहर होने से बच जाएँगे।

यदि आप खुद को किसी विवाद में पाते हैं, तो याद रखें कि अर्मेनियाई कानून इसे हल करने के लिए तंत्र प्रदान करता है, और एक विदेशी निवेशक के रूप में आपको उन तंत्रों का उपयोग करने का पूरा अधिकार है। आर्मेनिया में न्यायपालिका और कानूनी पेशा विदेशी प्रतिभागियों के लिए अभ्यस्त है। महत्वपूर्ण बात यह है कि आपके सभी दस्तावेज़ (अनुबंध, पंजीकरण) व्यवस्थित हों क्योंकि एक अच्छी तरह से प्रलेखित लेनदेन का बचाव करना या अदालत में लागू करना बहुत आसान होता है।

निष्कर्ष: अर्मेनियाई रियल एस्टेट निवेश में जोखिम कम करना

आर्मेनिया रियल एस्टेट में विदेशी निवेश का स्वागत करता है, और कई विदेशियों ने सफलतापूर्वक संपत्ति अर्जित की है - चाहे वह येरेवन में घर हो, कोई वाणिज्यिक उद्यम हो, या किसी कंपनी के माध्यम से विकास भूमि हो। अर्मेनिया में विदेशी रियल एस्टेट निवेशकों के लिए सामान्य कानूनी नुकसान, आप अपने हितों की रक्षा करते हुए उनके साथ जुड़ सकते हैं। आइए महत्वपूर्ण कदमों और याद रखने योग्य बिंदुओं को फिर से दोहराते हैं:

• पूरी तरह से कानूनी जांच पड़ताल करें किसी भी खरीद से पहले। राज्य कैडस्ट्रे के माध्यम से शीर्षकों को सत्यापित करें, ग्रहणाधिकार या सह-स्वामी हितों की जांच करें, और सुनिश्चित करें कि विक्रेता के पास बेचने का अधिकार और सभी आवश्यक सहमति है। इससे महंगी लागत से बचा जा सकता है संपत्ति के शीर्षक संबंधी मुद्दे बाद में.

• विदेशी स्वामित्व प्रतिबंधों को समझें। जान लें कि आप सामान्यतः कृषि भूमि का स्वामित्व नहीं हो सकता आपके नाम पर, लेकिन आप स्वतंत्र रूप से अपार्टमेंट और वाणिज्यिक इकाइयों के मालिक हो सकते हैं। यदि आपके निवेश में भूमि शामिल है, तो स्थानीय इकाई का उपयोग करने या अर्मेनियाई कानून का पालन करने के लिए निवास प्राप्त करने की योजना बनाएं।

• अनुबंधों में सभी कानूनी औपचारिकताओं का पालन करें। नोटरीकृत अनुबंधों का उपयोग करें और उन्हें आवश्यक समय सीमा के भीतर पंजीकृत करें। सुनिश्चित करें कि अनुबंध स्पष्ट हों, यदि आवश्यक हो तो द्विभाषी हों, और सभी सुरक्षा (उचित परिश्रम निष्कर्ष, भुगतान शर्तें, आदि) शामिल हों। साइड डील या अनौपचारिक समझौतों से बचें जिन्हें कानूनी रूप से मान्यता प्राप्त नहीं है।

• नियामक आवश्यकताओं का पालन करें भुगतान पर (एएमडी का उपयोग करें और नकद सीमा का पालन करें), और किसी भी संपत्ति के विकास या उपयोग में परिवर्तन के लिए परमिट प्राप्त करें। गैर-अनुपालन आपके प्रोजेक्ट को रोक सकता है या आपके अनुबंध को रद्द कर सकता है, जो एक अनावश्यक जोखिम है।

• करों का पूर्वानुमान लगाएं और उन्हें ध्यान में रखें। जबकि आर्मेनिया की कर दरें निवेशक-अनुकूल हैं (उदाहरण के लिए, कई रियल एस्टेट आय पर 10% फ्लैट), अगर आप योजना नहीं बनाते हैं तो आश्चर्य हो सकता है (जैसे कुछ बिक्री पर रोक या संपत्ति करों में वृद्धि)। उचित कर नियोजन आपके रिटर्न को अधिकतम कर सकता है और यह सुनिश्चित कर सकता है कि आप आसानी से लाभ वापस कर सकें, दोहरे कराधान से बचने के लिए संधियों का लाभ उठा सकें।

• पेशेवर सहायता का उपयोग करें. प्रतिष्ठित स्थानीय रियल एस्टेट वकीलों, नोटरी और सलाहकारों को नियुक्त करें जो अर्मेनियाई कानून और विदेशी निवेशकों की चिंताओं दोनों को समझते हैं। कानूनी गलती से होने वाले संभावित नुकसान की तुलना में अच्छी सलाह की लागत नगण्य है। अर्मेनियाई पेशेवर आपको किसी भी कानूनी बदलाव (उदाहरण के लिए, एक नया भूमि संहिता संशोधन या कर कानून संशोधन) के बारे में भी अपडेट रख सकते हैं।

• वास्तविक जीवन के परिदृश्यों पर विचार करें और उनसे सीखें। दूसरों द्वारा सामना किए जाने वाले कई नुकसान - जैसे कि देर से पंजीकरण के कारण अनुबंध अमान्य हो जाना, या खरीदी गई संपत्तियाँ जो स्वामित्व प्रतिबंधों के कारण पंजीकृत नहीं हो सकीं - ज्ञान के साथ टाले जा सकते हैं। अपनी निवेश रणनीति में उन सबकों को शामिल करने से आपका समय और पैसा बचेगा।

अंत में, अर्मेनिया में संपत्ति खरीद रहे विदेशी प्रक्रिया को उसी कठोरता के साथ अपनाना चाहिए जैसा कि वे किसी भी क्षेत्राधिकार में करते हैं, विशिष्ट स्थानीय बारीकियों को ध्यान में रखते हुए। आर्मेनिया का कानूनी ढांचा काफी ठोस है और कई पहलुओं में निवेशकों के लिए अनुकूल है (जैसे, समान संपत्ति अधिकार, सीधा पंजीकरण, कम कर)। आम तौर पर जानकारी की कमी या कानूनी प्रक्रियाओं पर कटौती से आम नुकसान होता है। ऊपर दिए गए मार्गदर्शन का पालन करके और लाभ उठाकर अर्मेनियाई अचल संपत्ति विनियमन अपने लाभ के लिए - उन पर ठोकर खाने के बजाय - आप जोखिम को कम कर सकते हैं और अपने निवेश के पुरस्कारों पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं। उचित परिश्रम, अनुपालन और विशेषज्ञ की मदद से, अर्मेनियाई अचल संपत्ति में निवेश करना एक सुरक्षित और लाभदायक प्रयास हो सकता है, जो कानूनी सिरदर्द से मुक्त है।