एक नज़र में
मसौदा सीमा: चार परिसंपत्ति वर्गों (रियल एस्टेट, सरकारी बॉन्ड, अधिकृत फंड, बीएसई-सूचीबद्ध शेयर) में न्यूनतम €400,000 का निवेश, 5 वर्ष की होल्डिंग अवधि के साथ - केवल वापस लिए गए मसौदे के अनुसार।
संपत्ति बाजार: राष्ट्रीय औसत लगभग €1,965/m² (वर्ष दर वर्ष 13.8% की वृद्धि)। क्लुज-नापोका लगभग €3,230/m² के साथ सबसे आगे है, जबकि बुखारेस्ट लगभग €2,200/m² पर है। निर्माण क्षेत्र सकल घरेलू उत्पाद का लगभग 8% है, जो यूरोपीय संघ में सबसे अधिक है।
अनिवासी कर: किराये से होने वाली आय पर प्रभावी रूप से 8% कर लगता है। पूंजीगत लाभ पर 1% (3 वर्ष से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति पर) या 3% (3 वर्ष या उससे कम समय तक रखी गई संपत्ति पर) कर लगता है। कोई संपत्ति कर नहीं है।
विदेशी स्वामित्व: गैर-यूरोपीय संघ के नागरिक सीधे तौर पर इमारतों के मालिक हो सकते हैं, लेकिन जमीन के मालिक नहीं हो सकते - इसके लिए उन्हें सुपरफिशियस राइट या रोमानियाई कंपनी संरचना का उपयोग करना होगा।
अंतिम अद्यतन अप्रैल 2026
रोमानिया के निवेश आधारित निवास कार्यक्रम का मसौदा — जिसे आमतौर पर "गोल्डन वीज़ा" कहा जाता है — ने 2025 के अंत में काफी ध्यान आकर्षित किया, क्योंकि यह यूरोपीय संघ के उन कुछ प्रस्तावों में से एक था जिसमें अचल संपत्ति को निवास के लिए एक योग्य मार्ग के रूप में माना गया था। हालांकि, नकारात्मक सुरक्षा आकलन के बाद दिसंबर 2025 में इस विधेयक को संसद से वापस ले लिया गया। यह मार्गदर्शिका वापस लिए गए प्रस्ताव, विदेशी निवेशकों के लिए रोमानिया के अचल संपत्ति बाजार की बुनियादी बातों, अनिवासियों के लिए कर व्यवस्था और 2026 में सक्रिय यूरोपीय संघ के निवेश आधारित निवास कार्यक्रमों के साथ रोमानिया की तुलना का विश्लेषण करती है।
रोमानिया का गोल्डन वीजा: वर्तमान स्थिति (अप्रैल 2026)
रोमानिया का प्रस्तावित गोल्डन वीजा विधेयक (B490/2025) 9 दिसंबर 2025 को संसद से औपचारिक रूप से वापस ले लिया गया। पीएनएल पार्टी ने रोमानिया की सर्वोच्च राष्ट्रीय रक्षा परिषद (CSAT), रोमानियाई खुफिया सेवा (SRI) और विदेशी खुफिया सेवा (SIE) के नकारात्मक आकलन के बाद इस विधेयक को वापस ले लिया, इन सभी ने कार्यक्रम के साथ सुरक्षा संबंधी चिंताओं को उठाया था।
अप्रैल 2026 तक, कोई प्रतिस्थापन विधेयक पेश नहीं किया गया है। रोमानिया में वर्तमान में निवेश के आधार पर निवास कार्यक्रम नहीं है। जो निवेशक गोल्डन वीजा के लिए रोमानियाई रियल एस्टेट में निवेश करने की सोच रहे थे, उन्हें यह ध्यान रखना चाहिए कि यह विकल्प अब उपलब्ध नहीं है और किसी भी नए कानून के लिए कोई निश्चित समयसीमा भी नहीं है।
इसके बावजूद, रोमानिया का रियल एस्टेट बाजार विदेशी निवेशकों के लिए अपने मूलभूत तत्वों - मजबूत मूल्य वृद्धि, यूरोपीय संघ में अग्रणी निर्माण गतिविधि और गैर-निवासियों के लिए अनुकूल कर व्यवस्था - के आधार पर स्वतंत्र रूप से आकर्षक बना हुआ है, चाहे भविष्य में कोई भी निवास कार्यक्रम शुरू हो। जिन निवेशकों का प्राथमिक लक्ष्य यूरोपीय संघ में निवास करना है, उनके लिए सक्रिय कार्यक्रम उपलब्ध हैं। ग्रीस, साइप्रस, माल्टा और लातविया उपलब्ध रहेंगे.
वापस लिए गए मसौदे में क्या प्रस्तावित था
हालांकि यह विधेयक अब सक्रिय नहीं है, लेकिन इसमें प्रस्तावित बातों को समझना रोमानिया द्वारा भविष्य में लाए जाने वाले किसी भी कानून के लिए संदर्भ प्रदान करता है। वापस लिए गए मसौदे में चार योग्य परिसंपत्ति श्रेणियों में न्यूनतम €400,000 का निवेश और पांच साल की होल्डिंग अवधि शामिल थी।
| पात्र परिसंपत्ति (वापस लिया गया ड्राफ्ट) | न्यूनतम | इंतेज़ार की अवधि |
|---|---|---|
| रोमानियाई अचल संपत्ति | €400,000 | 5 साल |
| रोमानियाई सरकारी बांड | €400,000 | 5 वर्ष (परिपक्वता) |
| एएसएफ-अधिकृत निवेश निधि | €400,000 | 5 साल |
| बुखारेस्ट स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध शेयर | €400,000 | 5 साल |
मसौदे में यह भी प्रावधान था कि निवेशक के जीवनसाथी, नाबालिग बच्चों और आश्रित माता-पिता को पांच साल के लिए निवास परमिट दिया जाएगा। लगातार पांच साल के निवास के बाद, मुख्य आवेदक रोमानिया की मानक नागरिकता प्रक्रिया के माध्यम से स्थायी निवास और फिर नागरिकता के लिए आवेदन कर सकता है - जिसके लिए आम तौर पर कुल आठ साल का कानूनी निवास आवश्यक होता है।
यूरोपीय संघ में निवास की सामान्य श्रेणियों और नागरिकता प्राप्त करने के तरीकों के बारे में जानकारी के लिए, हमारे गाइड देखें। निवास परमिट और नागरिकता.
रोमानियाई रियल एस्टेट बाजार का अवलोकन
रोमानिया के रियल एस्टेट बाजार ने 2025 और 2026 में लगातार वृद्धि दर्ज की है, जिसे मजबूत निर्माण गतिविधियों, बढ़ते शहरीकरण और निरंतर मांग का समर्थन प्राप्त है। प्रमुख संकेतक एक सक्रिय और विकासकर्ताओं के प्रति आश्वस्त बाजार की तस्वीर पेश करते हैं।
भवन निर्माण परमिट: रोमानिया ने 2025 में 37,252 आवासीय भवन निर्माण परमिट जारी किए, जो पिछले वर्ष की तुलना में 4.4% की वृद्धि है। यह वृद्धि डेवलपर्स के निरंतर आत्मविश्वास और प्रमुख शहरों में नई आपूर्ति की बढ़ती संभावना का संकेत देती है।
निर्माण क्षेत्र का जीडीपी में हिस्सा: रोमानिया के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में निर्माण क्षेत्र का योगदान लगभग 8% है - जो यूरोपीय संघ में सबसे अधिक है और यूरोपीय संघ के 27 देशों के औसत लगभग 5% से काफी अधिक है। यह क्षेत्रीय हिस्सेदारी आवासीय और वाणिज्यिक विकास गतिविधियों दोनों को दर्शाती है और निर्मित पर्यावरण में श्रम और पूंजी के मजबूत प्रवाह का संकेत देती है।
मूल्य प्रक्षेप पथ: रोमानिया के प्रमुख शहरों में आवास की कीमतों में पिछले छह वर्षों में 60-100% की वृद्धि हुई है। राष्ट्रीय औसत 2025 के अंत तक लगभग €1,965/m² तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष की तुलना में 13.8% की वृद्धि दर्शाता है। यह वृद्धि व्यापक रही है, और प्रत्येक प्रमुख शहर में दो अंकों की वृद्धि दर्ज की गई है।
शहर के अनुसार संपत्ति की कीमतें
| शहर | मौजूदा स्टॉक (€/m²) | नए निर्माण (€/m²) | साल दर साल बदलाव |
|---|---|---|---|
| क्लुज - नापोका | € 3,227–3,235 | €3,303 | + 5.1% |
| बुखारेस्ट | € 2,159–2,204 | €2,500 | + 17.2% |
| ब्रासोव | € 2,166–2,228 | €2,698 | + 11.1% |
| कॉस्टैंटा | € 1,916–1,943 | €2,058 | + 5.9% |
| Timisoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| राष्ट्रीय औसत | €1,965 | - | + 13.8% |
आंकड़े: 2025 के अंत तक के सत्यापित आंकड़े। क्लुज-नापोका रोमानिया का सबसे महंगा शहर है, जबकि बुखारेस्ट में नए निर्माण की कीमतों में सबसे तेज़ वृद्धि देखी गई है, जो सालाना आधार पर +17.2% है।
निवेशकों के लिए, शहरों में कीमतों में व्यापक अंतर अलग-अलग रणनीतियाँ बनाने का अवसर प्रदान करता है। बुखारेस्ट में सबसे अधिक तरलता और नए निर्माणों पर सबसे तेज़ पूंजी वृद्धि का अवसर मिलता है। क्लुज-नापोका में प्रीमियम मूल्य निर्धारण होता है, लेकिन प्रतिफल कम होता है। तिमिसोआरा और कॉन्स्टैंटा जैसे द्वितीयक शहरों में कम कीमत पर बेहतर प्रतिफल मिलता है।
किराये से प्राप्त होने वाली आय और संभावित आय
रोमानिया में सकल किराये से होने वाला लाभ यूरोपीय मानकों के अनुसार आकर्षक बना हुआ है, हालांकि यह शहर और संपत्ति के प्रकार के अनुसार काफी भिन्न होता है। 2026 की पहली तिमाही तक, शहरों के अनुसार औसत सकल लाभ इस प्रकार है: बुखारेस्ट में औसत सकल लाभ 7.52% है (टाइटन, बर्सेनी और मिलिटारी जैसे बड़े बाजारों वाले इलाकों में यह 6.0-7.1% तक पहुंचता है)। कॉन्स्टैंटा में औसत 6.37%, ब्रासोव में 5.81%, तिमिसोआरा में 5.44% और क्लुज-नापोका में 4.41% है - जो शहर की प्रीमियम कीमतों के कारण थोड़ा कम है। गालाटी राष्ट्रीय स्तर पर लगभग 8.09% के साथ उच्चतम सकल लाभ प्रदान करता है।
संपत्ति कर, रखरखाव, खाली रहने की अवधि और प्रबंधन लागतों को ध्यान में रखने के बाद, शुद्ध लाभ आमतौर पर सकल लाभ से 1.5-2.0 प्रतिशत अंक पीछे रहता है। बुखारेस्ट के उच्च मांग वाले इलाकों में स्थित बहु-बेडरूम अपार्टमेंट, विशेष रूप से बड़े पैमाने पर बिकने वाले अपार्टमेंट, लगभग 8% का सकल लाभ प्राप्त कर सकते हैं।
जो निवेशक रोमानियाई संपत्ति का मूल्यांकन विशुद्ध रूप से आय क्षमता के आधार पर कर रहे हैं, उनके लिए मध्यम प्रवेश मूल्य और मजबूत किराये की मांग का संयोजन - जो शहरीकरण, सीमित बंधक पहुंच और युवा पेशेवर कार्यबल द्वारा संचालित है - संतृप्त पश्चिमी यूरोपीय बाजारों से मौलिक रूप से अलग प्रोफाइल बनाता है।
विदेशी स्वामित्व के नियम और लेनदेन लागत
रोमानियाई कानून (कानून 312/2005 और रोमानियाई संविधान का अनुच्छेद 44) के तहत, गैर-यूरोपीय संघ के नागरिक सीधे तौर पर इमारतों और अपार्टमेंटों के मालिक हो सकते हैं। हालांकि, वे सीधे तौर पर जमीन के मालिक नहीं हो सकते। किसी संपत्ति के नीचे की जमीन पर नियंत्रण पाने के लिए, गैर-यूरोपीय संघ के निवेशक आमतौर पर दो संरचनाओं में से एक का उपयोग करते हैं: एक सतही अधिकार (जमीन के उपयोग का दीर्घकालिक अधिकार, आमतौर पर 49-99 वर्ष) या एक रोमानियाई कंपनी जो जमीन का स्वामित्व रखती है जबकि निवेशक कंपनी का मालिक होता है।
यूरोपीय संघ और ईईए के नागरिक पारस्परिक शर्तों के तहत भूमि के मालिक हो सकते हैं, जिन्हें 2007 में रोमानिया के यूरोपीय संघ में शामिल होने के बाद से उत्तरोत्तर उदार बनाया गया है।
लेनदेन कीमत
रोमानिया में कुल लेन-देन लागत लगभग 5.4% से 9.2% तक होती है, जो पश्चिमी यूरोपीय मानकों के हिसाब से मध्यम है। इसके मुख्य घटक इस प्रकार हैं: नोटरी शुल्क 0.44–2.20% (खरीदार द्वारा भुगतान किया जाता है), व्यक्तियों के लिए भूमि पंजीकरण शुल्क 0.15%, और विक्रेता को हस्तांतरण कर के रूप में 1% का भुगतान करना होता है यदि संपत्ति तीन वर्ष से अधिक समय तक उनके पास रही हो, या 3% का यदि तीन वर्ष या उससे कम समय तक उनके पास रही हो। खरीदार की कुल लागत आमतौर पर 1.5–3.2% के बीच होती है, जबकि विक्रेता की लागत एजेंट कमीशन सहित 5–9% तक पहुंच जाती है।
कॉर्पोरेट इकाई के माध्यम से संपत्ति अधिग्रहण की संरचना के बारे में मार्गदर्शन के लिए, हमारी वेबसाइट देखें। व्यापार पंजीकरण और अचल संपत्ति संसाधनों।
अनिवासी संपत्ति निवेशकों के लिए कर व्यवस्था
रोमानिया में अनिवासी संपत्ति निवेशकों के लिए कर व्यवस्था अपेक्षाकृत सरल है और यूरोपीय संघ के मानकों के अनुसार, निवेशक-अनुकूल है।
किराए से आय
अनिवासी व्यक्ति सकल किराये की आय के 80% पर 10% आयकर का भुगतान करते हैं (20% की एकमुश्त कटौती स्वतः लागू हो जाती है)। इससे सकल किराये की प्राप्तियों पर प्रभावी कर दर 8% हो जाती है। 20% की एकमुश्त कटौती मद-वार व्यय दावों की जगह लेती है - 20% से अधिक के वास्तविक व्यय व्यक्तियों के लिए कटौती योग्य नहीं हैं।
संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ
यदि संपत्ति तीन वर्ष से अधिक समय तक रखी गई हो तो पूंजीगत लाभ कर 1% है, और यदि तीन वर्ष या उससे कम समय तक रखी गई हो तो 3% है। ये दरें यूरोपीय संघ में सबसे कम दरों में से हैं और दीर्घकालिक निवेशकों के लिए अनुकूल निकास विकल्प प्रदान करती हैं।
वार्षिक संपत्ति कर और 2026 में होने वाले परिवर्तन
आवासीय संपत्तियों पर न्यूनतम 0.1% और गैर-आवासीय संपत्तियों पर 0.5% की दर से संपत्ति कर लागू होता है। 2026 से एक महत्वपूर्ण बदलाव लागू होगा: काल्पनिक संपत्ति मूल्य आधार में 167% की वृद्धि की गई है (कंक्रीट संरचनाओं के लिए 1,000 से 2,677 लेई/वर्ग मीटर तक), जिससे प्रभावी रखरखाव लागत में भारी वृद्धि होगी, भले ही कर दरें समान रहें। इसके अतिरिक्त, 2.5 लाख RON (लगभग 500,000 लाख यूरो) से अधिक मूल्य की संपत्तियों पर 0.9% का अधिभार लागू होगा।
कर निवास और दोहरा कराधान
रोमानिया में संपत्ति का मालिक होना स्वतः ही कर निवास का प्रमाण नहीं है। कर निवास तब सिद्ध होता है जब कोई व्यक्ति एक कैलेंडर वर्ष में 183 या उससे अधिक दिनों तक रोमानिया में शारीरिक रूप से उपस्थित रहता है, या उसका महत्वपूर्ण हित केंद्र रोमानिया में स्थित होता है। जो निवेशक 183 दिनों से कम समय रोमानिया में बिताते हैं, वे रोमानियाई कर नियमों के अनुसार अनिवासी ही रहते हैं।
रोमानिया में लगभग 90 दोहरे कराधान समझौते लागू हैं, जिनमें संयुक्त राज्य अमेरिका, यूनाइटेड किंगडम (एक नया समझौता 1 जनवरी 2026 से प्रभावी हुआ), इज़राइल, रूस, चीन और संयुक्त अरब अमीरात (पूर्ण रूप से अनुमोदित और सक्रिय) के साथ संधियाँ शामिल हैं। विभिन्न न्यायक्षेत्रों में लागू होने वाली कर नियोजन अवधारणाओं के लिए, हमारा लेख देखें। कर नियोजन मार्गदर्शिका.
सक्रिय यूरोपीय संघ के गोल्डन वीजा कार्यक्रमों की तुलना
रोमानिया के कार्यक्रम को वापस लेने के बाद, संपत्ति निवेश के माध्यम से यूरोपीय संघ में निवास की तलाश करने वाले निवेशकों के पास अप्रैल 2026 से चार सक्रिय विकल्प उपलब्ध हैं।
| देश | न्यूनतम अचल संपत्ति निवेश | स्थिति |
|---|---|---|
| यूनान | €250,000–€800,000 (क्षेत्र के अनुसार) | सक्रिय |
| साइप्रस | €300,000 + वैट | सक्रिय |
| माल्टा (एमपीआरपी) | लगभग €375,000 (खरीद) या €14,000 प्रति वर्ष (पट्टा) | सक्रिय |
| लातविया | €250,000 + 5% राज्य शुल्क | सक्रिय |
| पुर्तगाल | अचल संपत्ति हटा दी गई (अक्टूबर 2023) | आरई मार्ग बंद है |
| स्पेन | अचल संपत्ति हटा दी गई (अप्रैल 2025) | आरई मार्ग बंद है |
| आयरलैंड | - | कार्यक्रम पूरी तरह से बंद हो गया है। |
| हंगरी | €250,000 (केवल धनराशि, कोई प्रत्यक्ष पुनर्निवेश नहीं) | केवल निधि |
| रोमानिया | €400,000 (ड्राफ्ट दिसंबर 2025 में वापस ले लिया जाएगा) | वापस लिया गया |
फिलहाल कोई बाध्यकारी यूरोपीय संघ का निर्देश गोल्डन वीजा कार्यक्रमों पर प्रतिबंध नहीं लगाता है, हालांकि 2019 से यूरोपीय आयोग और संसद के निरंतर दबाव ने कार्यक्रमों को बंद करने और मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी सामंजस्य और बढ़ी हुई उचित परिश्रम आवश्यकताओं के माध्यम से उन्हें सख्त बनाने में योगदान दिया है।
निवेश के माध्यम से यूरोपीय संघ में निवास की तलाश कर रहे निवेशकों के लिए, हमारी टीम विभिन्न क्षेत्राधिकारों में कार्यक्रम चयन पर सलाह दे सकती है। हमारे गाइड देखें। निवेश द्वारा निवास और विशेष निवास.
रोमानिया में निवास के वैकल्पिक मार्ग
हालांकि गोल्डन वीज़ा का विकल्प उपलब्ध नहीं है, रोमानिया विदेशी नागरिकों के लिए कई मानक आव्रजन मार्ग प्रदान करता है। इनमें व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए निवास परमिट (रोमानियाई संस्थाओं के निदेशकों और शेयरधारकों के लिए उपलब्ध), रोमानियाई कार्य अनुबंध वाले लोगों के लिए रोजगार-आधारित परमिट, परिवार पुनर्मिलन परमिट और अध्ययन-आधारित निवास शामिल हैं। रोमानिया में दूरस्थ श्रमिकों के लिए एक डिजिटल नोमैड वीज़ा कार्यक्रम भी है। स्थायी निवास के सामान्य मार्ग के लिए पांच साल का निरंतर कानूनी निवास आवश्यक है, और कुल आठ साल बाद नागरिकता प्राप्त की जा सकती है।
रोमानिया में व्यवसाय स्थापित करने और संचालित करने के इच्छुक निवेशकों के लिए, संपत्ति के स्वामित्व के साथ व्यावसायिक उद्देश्य निवास परमिट निवास की स्थिति और अचल संपत्ति में निवेश का अवसर प्रदान कर सकता है - इसके लिए 400,000 यूरो के निवेश की सीमा की आवश्यकता नहीं होगी, जिसका उल्लेख वापस लिए गए गोल्डन वीजा मसौदे में किया गया था।
ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल
क्या रोमानिया में गोल्डन वीजा कार्यक्रम है?
क्या गैर-यूरोपीय संघ का नागरिक रोमानिया में संपत्ति खरीद सकता है?
रोमानिया में रहने वाले अनिवासी को किराये से होने वाली आय पर कौन-कौन से कर चुकाने पड़ते हैं?
क्या रोमानिया में संपत्ति का मालिक होना मुझे कर निवासी बना देता है?
कौन से यूरोपीय संघ के देश अभी भी रियल एस्टेट गोल्डन वीजा प्रदान करते हैं?
बुखारेस्ट में संपत्ति की औसत कीमतें क्या हैं?
अगले चरण
चाहे आप रोमानियाई रियल एस्टेट का मूल्यांकन एक स्वतंत्र निवेश के रूप में कर रहे हों, सक्रिय कार्यक्रमों में निवेश के माध्यम से यूरोपीय संघ में निवास के विकल्पों की खोज कर रहे हों, या रोमानिया में व्यावसायिक उद्देश्य के लिए निवास परमिट पर विचार कर रहे हों, हमारी सीमा पार सलाहकार टीम विभिन्न क्षेत्राधिकारों में संपत्ति अधिग्रहण, कॉर्पोरेट संरचना और आव्रजन योजना का समन्वय कर सकती है।
