भारतीय खरीदारों ने 2024 में दुबई में घरों के लिए लगभग 35 बिलियन ऑस्ट्रेलियाई डॉलर का निवेश किया, जिससे एक प्रमुख मांग चालक के रूप में उनकी भूमिका मजबूत हुई।
जिन संपत्ति मालिकों के पास 2 लाख ऑस्ट्रेलियाई डॉलर की संपत्ति है, वे 10 साल के यूएई गोल्डन वीजा के लिए पात्र हैं; दुबई ने न्यूनतम डाउन पेमेंट की आवश्यकता को हटा दिया है।
आवासीय सौदों में ऑफ-प्लान बिक्री का वर्चस्व है (~63%), जिससे एस्क्रो, डेवलपर की जांच और निर्माण के महत्वपूर्ण चरण जोखिम प्रबंधन के लिए केंद्रीय बन जाते हैं।
आरईआरए सुरक्षा उपायों में ऑफ-प्लान लॉन्च से पहले डेवलपर की 30% "स्किन-इन-द-गेम" अपेक्षा शामिल है, जो डिलीवरी अनुशासन का समर्थन करती है।
संघीय कानून संख्या 20/2018 और कैबिनेट निर्णय 10/2019 के तहत सख्त एएमएल/केवाईसी और धन के स्रोत की जांच उच्च मूल्य वाली अचल संपत्ति की खरीद पर लागू होती है।
दुबई का प्रॉपर्टी बाज़ार वैश्विक निवेशकों, विशेषकर भारतीय खरीदारों के लिए निवास का एक प्रमुख द्वार बन गया है, जो यूएई गोल्डन वीज़ा प्राप्त करने के लिए 2 लाख ऑस्ट्रेलियाई डॉलर की प्रॉपर्टी के विकल्प का लाभ उठा रहे हैं। निर्माणाधीन परियोजनाओं की बढ़ती गतिविधि के साथ, वकीलों को ग्राहकों की सुरक्षा सुनिश्चित करने और परियोजना के पूरा होने के साथ निवास की समय-सीमा को संरेखित करने के लिए एस्क्रो नियमों, बंधक अनुपालन और एएमएल/केवाईसी का गहन अध्ययन करना आवश्यक है।
विषय - सूची
- बाजार का संक्षिप्त विवरण: भारतीय खरीदार
- दुबई में 35 अरब एईडी का निवेश और लेनदेन का पैमाना
- गोल्डन वीजा और वित्तपोषण सुधार: 2 मिलियन एईडी की पात्रता और डाउन-पेमेंट नियमों में ढील
- ऑफ-प्लान प्रभुत्व और खरीदार सुरक्षा: 63% सौदे
- एस्क्रो खाते और कानून 8/2007
- RERA डेवलपर सुरक्षा उपाय: 30% 'स्किन-इन-द-गेम' नियम और डिलीवरी निश्चितता
- उच्च मूल्य की खरीद के लिए एएमएल/केवाईसी और धन के स्रोत संबंधी दायित्व
बाजार का संक्षिप्त विवरण: भारतीय खरीदार
भूमि विभाग की गतिविधियों और ब्रोकरेज डेटा को संकलित करने वाली बाजार रिपोर्ट के अनुसार, भारतीय नागरिक दुबई में सबसे बड़े विदेशी खरीदार समूहों में से एक बने रहे, जिन्होंने 2024 में लगभग 35 बिलियन ऑस्ट्रेलियाई डॉलर की संपत्ति खरीदी। मांग का यह केंद्रीकरण नए मास्टर समुदायों में तरलता, निर्माणाधीन संपत्तियों की बिक्री और मूल्य निर्धारण को बढ़ावा देता है।
दुबई में 35 अरब एईडी का निवेश और लेनदेन का पैमाना
एक ही राष्ट्रीयता के संदर्भ में 35 अरब एईडी को समझने के लिए, दुबई में कुल रियल एस्टेट लेनदेन का मूल्य 2024 में लगभग 761 अरब एईडी तक पहुंच गया, जो बाजार के वैश्विक पैमाने और गहराई को दर्शाता है। परियोजनाओं की व्यापकता—विशेष रूप से निर्माणाधीन परियोजनाओं—का अर्थ है कि निवेशकों को न केवल संपत्तियों का मूल्यांकन करना चाहिए, बल्कि डेवलपर्स की निष्पादन क्षमता और नकदी प्रवाह और वितरण को प्रभावित करने वाले नियामक सुरक्षा उपायों का भी मूल्यांकन करना चाहिए।
गोल्डन वीजा और वित्तपोषण सुधार: 2 मिलियन एईडी की पात्रता और डाउन-पेमेंट नियमों में ढील
दुबई में 20 लाख ऑस्ट्रेलियाई डॉलर या उससे अधिक मूल्य की संपत्ति वाले संपत्ति मालिक 10 साल के यूएई गोल्डन वीजा के लिए पात्र हैं। महत्वपूर्ण बात यह है कि अमीरात ने पहले की न्यूनतम डाउन पेमेंट की आवश्यकता (जो पहले लगभग 10 लाख ऑस्ट्रेलियाई डॉलर थी) को हटा दिया है, जिससे बंधक-समर्थित खरीदार केवल संपत्ति मूल्य के आधार पर ही पात्र हो सकते हैं। बंधक वित्तपोषण मांग का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है - 2023 की तीसरी तिमाही में बंधक-संबंधित लेनदेन लगभग 33% थे - इसलिए यह सुधार अग्रिम इक्विटी की बाध्यता के बिना दीर्घकालिक निवास तक पहुंच का विस्तार करता है।
वकील को वित्तपोषण और स्वामित्व संबंधी घटनाओं के साथ निवास संबंधी महत्वपूर्ण पड़ावों की योजना बनानी चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि बैंक की मंजूरी, संपत्ति का मूल्यांकन और डेवलपर की एनओसी (जहां लागू हो) वीजा की तैयारी और संपत्ति मूल्य सीमा के अनुरूप हों।
ऑफ-प्लान का प्रभुत्व और खरीदार सुरक्षा: 63% सौदे
दुबई के आवासीय बाजार में निर्माणाधीन संपत्तियों की बिक्री का दबदबा है, जो 2024 में लगभग 63% लेनदेन के लिए जिम्मेदार है। निर्माणाधीन संपत्तियों की लोकप्रियता निर्माण में देरी, डेवलपर के तनाव और अनुबंध संबंधी परिवर्तनों के जोखिम को बढ़ाती है। इसलिए, खरीदारों की सुरक्षा बिक्री-खरीद समझौतों (एसपीए), आरईआरए एस्क्रो व्यवस्थाओं और मील के पत्थर से जुड़े भुगतान अनुसूचितताओं की अनुशासित कानूनी समीक्षा पर निर्भर करती है।
मानकीकृत ड्यू डिलिजेंस और मॉर्टगेज अनुपालन कार्यप्रवाह (वकीलों के लिए)
- खरीदार के केवाईसी और धन के स्रोत की जांच यूएई के एएमएल मानकों के अनुरूप है (नीचे दिए गए अनुभाग देखें)।
- डेवलपर और प्रोजेक्ट की जांच-पड़ताल: लाइसेंस की जांच, पिछला रिकॉर्ड, डिलीवरी का इतिहास और एस्क्रो के प्रमाण।
- अनुबंध नियंत्रण: एसपीए मीलस्टोन ट्रिगर, अप्रत्याशित घटना, परिवर्तन आदेश, चूक/समाप्ति खंड और क्षतिपूर्ति तंत्र।
- एस्क्रो सत्यापन: दुबई कानून 8/2007 के तहत आरईआरए-अनुमोदित एस्क्रो खाता विवरण और भुगतान निर्देशों की पुष्टि करें।
- बंधक संबंधी समन्वय: बैंक की पूर्व-अनुमोदन, संपत्ति मूल्यांकन का समय निर्धारण, और एस्क्रो रिलीज के महत्वपूर्ण पड़ावों के साथ आहरण का संरेखण।
- निवास का समय: वीजा में देरी से बचने के लिए गोल्डन वीजा आवेदन को संपत्ति मूल्यांकन और निर्माण की स्थिति के साथ सिंक्रनाइज़ करें।
त्वरित कानूनी जाँच सूची (योजना से इतर पहलुओं पर केंद्रित)
| जांच की चौकी | वकील के लिए कार्रवाई |
|---|---|
| कानून संख्या 8/2007 के अंतर्गत एस्क्रो खाता | एस्क्रो प्रमाणपत्र/विवरण प्राप्त करें; लाभार्थी और भुगतान निर्देशों को सत्यापित करें। |
| एसपीए मील के पत्थर | भुगतान संबंधी कारकों को निर्माण के महत्वपूर्ण चरणों से जोड़ें; व्यापक विवेकाधिकार खंडों और परिवर्तन आदेशों से जुड़े जोखिमों को चिह्नित करें। |
| डेवलपर "इस मामले में अपना हित जुड़ा हुआ है" | आरईआरए की अपेक्षाओं (~30%) के अनुरूप पूर्व-लॉन्च निवेश/वित्तपोषण की पुष्टि करें। |
| बंधक अनुपालन | ऋणदाता की स्वीकृतियों और मूल्यांकनों का समन्वय करें; सुनिश्चित करें कि दस्तावेज़ वीज़ा आवश्यकताओं के अनुरूप हों। |
| एएमएल/एसओएफ फ़ाइल | संघीय कानून संख्या 20/2018 और कैबिनेट निर्णय 10/2019 के तहत पहचान पत्र, वास्तविक मालिक का डेटा और धन के स्रोत के प्रमाण पहले से एकत्र करें। |
एस्क्रो खाते और कानून 8/2007
दुबई कानून 8/2007 के तहत, दुबई में निर्माण कार्य पूरा होने से पहले खरीदारों द्वारा किए गए भुगतान को RERA द्वारा अनुमोदित एस्क्रो खातों में जमा करना अनिवार्य है। निर्माण के विभिन्न चरणों के पूरा होने पर किश्तों में धनराशि जारी की जाती है, जिससे खरीदारों को धन के दुरुपयोग से बचाने और कार्य प्रगति के अनुसार नकद निकासी सुनिश्चित करने के लिए एक सुरक्षित व्यवस्था बनती है। वकील को एस्क्रो खाते का विवरण (खाता नाम/संख्या, बैंक, RERA संदर्भ) स्वतंत्र रूप से प्राप्त करना चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि SPA में सभी भुगतान अनुसूचियां डेवलपर के परिचालन खातों के बजाय एस्क्रो व्यवस्था से संबंधित हों।
RERA डेवलपर सुरक्षा उपाय: 30% 'स्किन-इन-द-गेम' नियम और वितरण निश्चितता
दुबई के नियामक को उम्मीद है कि निर्माण कार्य शुरू करने से पहले डेवलपर्स पर्याप्त पूंजी का प्रदर्शन करेंगे। रिपोर्ट में 30% की पूर्व-लॉन्च निवेश सीमा को एक प्रमुख अनुशासनात्मक तंत्र के रूप में बताया गया है जो प्रोत्साहनों को संरेखित करता है और डिलीवरी की निश्चितता का समर्थन करता है। कानूनी टीमों को चाहिए:
- आरईआरए की आवश्यकताओं के अनुरूप पूर्व-लॉन्च फंडिंग या निर्माण प्रगति के दस्तावेजी प्रमाण का अनुरोध करें।
- परियोजना की एस्क्रो व्यवस्था और मील के पत्थर के प्रमाणन की दोबारा जांच करें।
- पूर्व के चरणों या तुलनीय समुदायों में डेवलपर के परियोजना पूर्णता के ट्रैक रिकॉर्ड का बेंचमार्क करें।
उच्च मूल्य की खरीद के लिए एएमएल/केवाईसी और धन के स्रोत संबंधी दायित्व
संघीय कानून संख्या 20/2018
संयुक्त अरब अमीरात के एएमएल ढांचे के अंतर्गत रियल एस्टेट लेनदेन आते हैं। संघीय कानून संख्या 20/2018 के तहत, बाजार प्रतिभागियों को जोखिम-आधारित केवाईसी लागू करना, अंतिम लाभकारी स्वामी की पहचान करना और उच्च मूल्य के सौदों के लिए धन के वैध स्रोत को सत्यापित करना अनिवार्य है—विशेष रूप से जहां भुगतान विदेशों से या तृतीय-पक्ष खातों से आता है।
व्यवहारिक रूप से, खरीदारों को पासपोर्ट/पहचान पत्र, निवास विवरण (यदि कोई हो), एसपीवी के लिए कॉर्पोरेट दस्तावेज, बैंक स्टेटमेंट, कर रिटर्न या धन के स्रोत को प्रमाणित करने वाले बिक्री समझौते, और लाभकारी स्वामित्व और लेनदेन के उद्देश्य के संबंध में घोषणाएं प्रस्तुत करने के लिए तैयार रहना चाहिए।
मंत्रिमंडल का निर्णय 10/2019
मंत्रिमंडल के निर्णय संख्या 10/2019 के तहत नामित गैर-वित्तीय व्यवसायों और पेशों (रियल एस्टेट सहित) के लिए एएमएल कानून को लागू किया गया है, जिसमें ग्राहक की उचित जांच-पड़ताल, उच्च जोखिम वाले प्रोफाइल के लिए उन्नत जांच और निर्माणाधीन और तैयार संपत्तियों दोनों के लिए पूर्ण भुगतान प्रक्रिया को दर्ज करने संबंधी अपेक्षाओं का विवरण दिया गया है। वकीलों के लिए, इसका अर्थ है अंतिम समय में बंधक या पंजीकरण में देरी से बचने के लिए एक पूर्व-प्रवेश शुल्क/एसओएफ कार्यप्रणाली तैयार करना।
- प्रतिबंधों/पीईपी सूचियों के आधार पर प्रतिपक्षों (खरीदार, डेवलपर, एजेंट) की जांच करें।
- सभी आवक मार्गों (खरीदार के खाते, प्रेषण श्रृंखलाएं) को एस्क्रो खाते से जोड़ें।
- किसी भी तृतीय-पक्ष भुगतानकर्ता या स्तरित हस्तांतरण को चिह्नित करें और उसका दस्तावेजीकरण करें।
- हस्तांतरण और स्वामित्व जारी होने तक ऑडिट के लिए तैयार फाइलें बनाए रखें।
निवास का समय: निर्माण और हस्तांतरण के साथ गोल्डन वीजा का तालमेल बिठाना
चूंकि निर्माणाधीन संपत्तियां अधिक हैं, इसलिए वकीलों को निर्माण प्रगति और मूल्यांकन से संबंधित महत्वपूर्ण बिंदुओं को ध्यान में रखते हुए निवास संबंधी लक्ष्य निर्धारित करने चाहिए। मुख्य बात यह सुनिश्चित करना है कि संपत्ति का मूल्यांकित मूल्य 2 लाख ऑस्ट्रेलियाई डॉलर की सीमा को पूरा करता हो और बंधक संबंधी सभी दस्तावेज़ न्यूनतम डाउन पेमेंट की शर्त के बिना वीज़ा जारी करने में सहायक हों। महत्वपूर्ण लक्ष्यों के प्रमाणीकरण और ऋणदाता प्रक्रियाओं के लिए अतिरिक्त समय रखें।
सीमा पार नियोजन संबंधी टिप्पणी
कई निवेशक यूएई निवास की तुलना वैकल्पिक द्वितीय निवास या संपत्ति-धारण संरचनाओं से करते हैं। आर्मेनिया और अन्य जगहों पर निवास, कर और संपत्ति संरक्षण के लिए समानांतर योजना बनाने हेतु, निवास विकल्प, कर योजना और निवेश संरचना के बारे में जानें।
नीचे पंक्ति: यूएई गोल्डन वीजा योजना, जिसकी लागत 2 लाख ऑस्ट्रेलियाई डॉलर है और जिसमें अब न्यूनतम डाउन पेमेंट की आवश्यकता नहीं है, निवास के साथ-साथ संपत्ति में वृद्धि का अवसर प्रदान करती है। हालांकि, निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए सख्त कानूनी नियंत्रण की आवश्यकता है: एस्क्रो सत्यापन, डेवलपर पूंजीकरण की जांच और एक मजबूत एएमएल/केवाईसी फाइल। एक मानकीकृत कार्यप्रणाली खरीदारों की सुरक्षा सुनिश्चित करने, समय पर बंधक अनुमोदन प्रदान करने और संपत्ति अधिग्रहण को दीर्घकालिक निवास अधिकारों में परिवर्तित करने में सहायक होती है।
