Ինչու են հարթակները անցնում երկարաժամկետ մնալու (Airbnb ռազմավարություն և տվյալներ)
Վերջին տարիներին համաշխարհային կացության հարթակները զգալիորեն փոփոխել են իրենց բիզնես մոդելները, Airbnb-ն առաջատար դիրք է գրավել երկարաժամկետ կացության անցման գործում: Երկարաժամկետ կացությունը, որը սահմանվում է որպես 28 կամ ավելի օրվա ամրագրումներ, այժմ կազմում է մոտավորապես Airbnb-ի ընդհանուր մնացորդների 17–18%-ը, ինչը նախորդ համավարակի 13-14%-ի համեմատ աճ է [Ռոյթերս, 2024]Այս ռազմավարական շրջադարձը պայմանավորված է մի քանի գործոններով.
- Կարգավորող ճնշումներ. Շատ քաղաքներ կարճաժամկետ վարձակալության վերաբերյալ ավելի խիստ կանոններ են սահմանել, ինչը երկարաժամկետ վարձակալությունը դարձնում է ավելի համապատասխան տարբերակ։
- Եկամուտի կայունություն. Երկարաժամկետ ամրագրումները նվազեցնում են տանտերերի տեղաշարժի ծախսերը և թափուր աշխատատեղերի պակասը՝ ապահովելով ավելի կայուն եկամտի հոսքեր։
- Պահանջարկի փոփոխություն. Ավելի շատ ճանապարհորդներ, այդ թվում՝ թվային քոչվորներ և հեռավար աշխատողներ, փնտրում են կացարան երկար ժամանակով։
Այս միտումը նկատելի է խոշոր շուկաներում. օրինակ՝ Airbnb-ի տվյալները ցույց են տվել, որ Սան Ֆրանցիսկո նման քաղաքներում երկարաժամկետ հյուրերի ժամանման մոտ 30% աճ է գրանցվել մեկ տարվա ընթացքում։ [Airbnb]Մինչդեռ Հայաստանի զարգացող զբոսաշրջության ոլորտը ավանդաբար թեքվել է դեպի կարճաժամկետ հյուրեր, շուկայի խաղացողները պետք է կանխատեսեն նմանատիպ տեղաշարժեր՝ հաշվի առնելով գլոբալ հարթակների առաջնահերթությունները և փոփոխվող կարգավորիչ դաշտը։
Կարճաժամկետ վարձակալության շուկայի հագեցվածությունը և զբաղվածության աճող ռիսկը
Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում կարճաժամկետ վարձակալության շուկայի պայթյունային աճը հանգեցրել է շուկայի զգալի հագեցվածության։ Միացյալ Նահանգներում՝ համաշխարհային միտումների առաջատար ցուցանիշ, Կարճաժամկետ վարձակալության ցուցակները 2022 թվականին տարեկան աճել են 23.2%-ովՍակայն, ցուցակների հոսքը չի համընկել պահանջարկի համամասնական աճի հետ, ինչը հանգեցրել է զբաղվածության մակարդակի անկմանը։ [Ժամանակ, 2022]Սա նշանակում է, որ անշարժ գույքի սեփականատերերը, այդ թվում՝ զարգացող շուկաներում, ինչպիսին է Հայաստանը, այժմ բախվում են.
- Բարձրագույն մրցակցություն. Ավելի շատ հայտարարություններ մրցում են նույն հյուրերի խմբի համար։
- Ցածր զբաղվածություն՝ Թափուր, եկամուտ չունեցող օրերի հավանականության աճ նույնիսկ գագաթնակետային սեզոնին։
- Եկամտի անկայունություն՝ Եկամտի տատանումներ, որոնք պայմանավորված են սեզոնայնությամբ և գնային պատերազմներով։
Ավելի քիչ հագեցած շուկաներում գտնվող ներդրողների և տանտերերի համար այս միտումը ազդարարում է շուկա մուտք գործելու ենթադրությունների վերանայման անհապաղ անհրաժեշտության մասին: Եթե Հայաստանը հետևի նույն աճի ուղուն, սեփականատերերը շուտով կարող են կարճաժամկետ վարձակալությունը համարել ավելի ռիսկային և պակաս կանխատեսելի, քան նախկինում:
Եկամտի փոխզիջումներ՝ ավելի բարձր գիշերային սակագներ ընդդեմ կայուն ամսական եկամտի
Տանտերերի համար կենտրոնական հարցը մնում է հետևյալը. ավելի լավ է կարճաժամկետ վարձակալության միջոցով ավելի բարձր գիշերային գներ ձեռք բերել, թե՞ երկարաժամկետ վարձակալների կանխատեսելիությունը ընտրել: Պատասխանը կախված է զբաղվածությունից և ռիսկի նկատմամբ հանդուրժողականությունից: Ահա տիպիկ փոխզիջումների պարզեցված մոդելը.
| Կարճաժամկետ վարձակալություն (Airbnb-ի ոճով) |
Երկարաժամկետ վարձակալություն (Ամսական/Տարեկան վարձակալություն) |
|
|---|---|---|
| Rate | 20-30%-ով ավելի բարձր մեկ գիշերվա համար | Հաստատուն ամսական վճար |
| Զբաղվածության ռիսկ | Հավանական են թափուր աշխատատեղեր | Ցածր թափուր աշխատատեղ |
| Վարձակալի շրջանառություն | Բարձր (հաճախակի հյուրերի փոփոխություն) | Ցածր (բազմաամսյա/տարեկան) |
| Դրամական հոսքերի անկայունություն | Սեզոնային, փոփոխական | Կայուն, կանխատեսելի |
| Հարմարությունը Հայաստանում | Լավագույնը գագաթնակետային քաղաքներում/սեզոններում | Ուժեղ է կապիտալի պահպանման համար |
Մինչդեռ կարճաժամկետ վարձակալությունները կարող են զգալիորեն ավելի բարձր եկամուտներ ապահովել բարձր զբաղվածության ժամանակահատվածներում, դրանց իրական ցուցանիշները հաճախ ցածր են լինում ոչ գագաթնակետային սեզոններին կամ շուկայական անկումներին։ Երկարաժամկետ վարձակալությունների կայունությունը, որը հատկապես կարևորվում է կարգավորիչ միջոցառումների կամ տնտեսական անորոշության ժամանակ, ավելի ու ավելի գրավիչ է դառնում ինչպես ներդրողների, այնպես էլ հարթակների համար։ [Ռոյթերս, 2024].
Գործառնական ծախսեր, կառավարման բեռ և հյուրընկալողների համար թափուր աշխատատեղերի ռիսկեր
Գործառնական վերադիր ծախսերը հյուրընկալողների համար ներկայացնում են մեկ այլ հիմնարար փոխզիջում.
- Կարճաժամկետ վարձակալություն. Պահանջում են հաճախակի մաքրում, հյուրերի հետ հաղորդակցություն, մուտքի/ելքի համակարգում և շարունակական սպասարկում: Հագեցած շուկաներում տանտերերը կարող են նաև ավելի շատ ծախսել մարքեթինգի և դինամիկ գնագոյացման գործիքների վրա:
- Երկարաժամկետ վարձակալություն. Հուսալի վարձակալի հաստատումից հետո ներգրավեք ավելի շատ անկողմնակալ կառավարում: Աշխատակիցների կորուստները և դրանց հետ կապված ծախսերը շատ ավելի հազվադեպ են լինում:
Թափուր աշխատատեղերի ռիսկը Airbnb մոդելում թերագնահատված ծախս է: Երբ կարճաժամկետ ամրագրումները դանդաղում են, հյուրերի միջև եղած բացերը թողնում են անշարժ գույքը չօգտագործված, ինչը նվազեցնում է տարեկան եկամտաբերությունը: Ի տարբերություն դրա, երկարաժամկետ պայմանագրերը նվազագույնի են հասցնում թափուր աշխատատեղերի ռիսկը և կայունացնում եկամտաբերությունը: [Ռոյթերս, 2024]Հայաստանում օտարերկրյա ներդրողների կամ առաջին անգամ վարձակալություն կատարող անձանց համար կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում առօրյա կառավարման աութսորսինգը կարևոր է, ինչը էլ ավելի է նեղացնում եկամտի ցանկացած առավելություն։
Ազդեցությունը բնակարանային մատակարարման, մատչելիության և տեղական համայնքների վրա
Կարճաժամկետ վարձակալության լայն տարածման հասարակական հետևանքները գնալով ավելի ու ավելի մեծ ուշադրության են արժանանում, հատկապես զբոսաշրջային կենտրոններում: Մի շարք տարածաշրջաններից ստացված տվյալները ցույց են տալիս, որ Airbnb ոճի վարձակալությունները՝
- Նվազեցնել տեղացիների համար երկարաժամկետ վարձակալության տրամադրվող բնակարանների քանակը.
- Բարձրացնել բնակելի անշարժ գույքի գները քանի որ ներդրողները գերազանցում են բնակիչներին տները պարբերական վարձակալության համար առաջարկվող գները։
- Վատացնել մատչելիությունը և խաթարում համայնքի համախմբվածությունը [Ֆինանսական Թայմս].
Հավայան կղզիներում անցկացված մի ուսումնասիրություն գնահատել է, որ մոտ 7,000 հանգստյան տների բնակարանային միավորների վերածումը կարող է ազատել ավելի քան 6,100 տուն տեղական օգտագործման համար, զգալիորեն ազդելով մատչելիության վրա: Այնուամենայնիվ, այս տեղաշարժը կհանգեցնի նաև զբոսաշրջության հետ կապված մոտ 1,900 աշխատատեղերի կորստի և հարկային եկամուտների 60 միլիոն դոլարի անկման, ինչը ընդգծում է քաղաքային ղեկավարների առջև ծառացած քաղաքականության դիլեման: [AP News].
Հայաստանի այնպիսի քաղաքների համար, ինչպիսիք են Երևանը և Դիլիջանը, այս արդյունքները ուսանելի են։ Եթե կարճաժամկետ վարձակալությունը անվերահսկելիորեն ընդլայնվի, տեղացիների համար բնակարանների մատչելիությունը, հավանաբար, կնվազի, ինչը կհանգեցնի կարգավորման և ներդրումային ռազմավարությունների վերաձևավորման պահանջների։
Կարգավորող և քաղաքական արձագանքներ՝ փոխզիջումներ սեփականատերերի և քաղաքների համար
Աշխարհի կառավարությունները արձագանքում են համայնքի և մատչելիության հետ կապված մտահոգություններին քաղաքականության մի շարք գործիքների միջոցով.
- Սահմանափակել անշարժ գույքի կարճաժամկետ վարձակալության օրերի քանակը
- Հյուրընկալողների համար մասնագիտական լիցենզավորման կամ գրանցման պարտադիր սահմանում
- Կարճաժամկետ վարձակալության եկամտի վրա հատուկ հարկերի սահմանում
- Առաջարկվում են խթաններ՝ անշարժ գույքը երկարաժամկետ վարձակալության վերածելու համար
Յուրաքանչյուր միջամտություն ենթադրում է փոխզիջումներ: Երկարաժամկետ վարձակալության ենթակա գույքագրումը վերադարձնելուն ուղղված քաղաքականությունները, որպես կանոն, նպաստում են մատչելիությանը և համայնքի կայունությանը, սակայն դա տեղի է ունենում զբոսաշրջային եկամտի և սեփականատիրոջ ճկունության հաշվին: Օրինակ, վերը քննարկված հավայան անցումը կարող է ազատել հազարավոր տներ, բայց հանգեցնել աշխատատեղերի և հարկային եկամտի զգալի կորստի [AP News].
Հայաստանում, որտեղ զբոսաշրջային ենթակառուցվածքները արագ զարգանում են, քաղաքականության մշակումը պետք է ուշադիր հաշվի առնի անշարժ գույքի սեփականատերերի, ներդրողների և տեղի քաղաքացիների շահերը: Առաջին քայլերից սովորելը և համապատասխանության պատրաստակամությունը պահպանելը կենսական նշանակություն կունենա կայուն եկամուտներ փնտրող ներդրողների համար:
Ամփոփում և հաջորդ քայլերը
Անշարժ գույքի սեփականատերերի և ներդրողների համար՝ Հայաստանում և ամբողջ աշխարհում, կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ վարձակալության որոշումը գնալով բարդանում է։ Կարճաժամկետ վարձույթներ կարող է ապահովել ավելի բարձր եկամտաբերություն, բայց դա կհանգեցնի գործառնական բեռի, աշխատատեղերի ավելի բարձր թափուր մնալու ռիսկի և կարգավորիչ խոչընդոտների աճի։ Երկարաժամկետ վարձակալություն առաջարկում են կայունություն, համապատասխանության հեշտություն և վայելում են ժողովրդականություն ինչպես Airbnb-ի նման հարթակների, այնպես էլ կառավարության քաղաքականության շրջանակներում: Յուրաքանչյուր ուղի ունի յուրահատուկ հետևանքներ եկամտի, կառավարման և համայնքային ազդեցության համար:
Այս փոխզիջումներում կողմնորոշվելու համար անհրաժեշտ են նախաձեռնողական մոդելավորում և իրավական համապատասխանություն: Ձեր անշարժ գույքի ներդրումային պորտֆելի կառուցվածքի վերաբերյալ անհատականացված խորհրդատվության համար Հայաստանում կամ միջազգային մակարդակով, կապվեք մեր թիմի հետ այսօր.
