Խորհրդարանը պնդում է անշարժ գույքի գործարքներում դատարանի որոշումների ավելի արագ կատարումը

Հայաստանի անշարժ գույքի օրենսդրության շրջանակը պատրաստ է էական կատարելագործման: Դատարանի որոշումների անհապաղ կատարման հնարավորություն տալը գույքի գրանցամատյանում՝ միջազգային մակարդակով կիրառվող մոտեցում, կարող է ամրապնդել գույքային իրավունքները, նվազեցնել կրկնակի դատական ​​գործընթացները և գրանցման բարեփոխումներն ավելի արդյունավետ դարձնել: Կառուցապատողների, վարկատուների և ներդրողների համար այս փոփոխությունները կարող են արդյունավետ դարձնել գործարքները և նվազեցնել ռիսկերը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում:

---

Ինչ է առաջարկում խորհրդարանը՝ գույքի վկայականների վերաբերյալ դատարանի որոշումների անհապաղ կատարում

Անհապաղ կատարումը նշանակում է, որ երբ դատարանը վերջնական որոշում է կայացնում սեփականության (կամ դրան առնչվող գույքային իրավունքների) վերաբերյալ, հողային գրանցամատյանի գրառումները թարմացվում են անհապաղ՝ հաղթող կողմին շնորհելով հստակ իրավական սեփականության իրավունք: Համեմատելի մեխանիզմներ գործում են նաև այլուր: Օրինակ՝ Գանայի 2020 թվականի հողային օրենքը դատարանի վերջնական որոշումը ճանաչում է որպես «լավ սեփականության իրավունքի» շնորհում, ինչը գործնականում թույլ է տալիս դատական ​​որոշումներին բյուրեղացնել սեփականության իրավունքը և կանխել նույն հողի վերաբերյալ հետագա վերաքննությունը:

Նմանատիպ կանոնի ընդունումը Հայաստանի գրանցման բարեփոխումներում կհամապատասխանեցնի դատական ​​համակարգը և կադաստրը, որպեսզի դատական ​​որոշումները արագորեն դառնան շուկայում ճանաչված իրավունքներ: Զուգահեռաբար, գրանցամատյանի ընթացակարգերի արդիականացումը (էլեկտրոնային ներկայացում, ավտոմատացված աշխատանքային հոսքեր) լայնորեն համարվում է ժամանակին և հուսալի թարմացումների լրացուցիչ խթան:

Ինչպես է ավելի արագ կիրառումը ամրապնդում իրավական որոշակիությունը և կանխում կրկնակի դատավարությունը

Իրավական որոշակիությունը կախված է պաշտոնական գրառումները օրենքով սահմանված իրավունքներին անհապաղ համապատասխանեցնելուց: Հետազոտությունները ցույց են տալիս, որ թափանցիկ, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների վրա հիմնված գրանցումը նվազեցնում է վեճերը՝ կրճատելով հստակ վկայականներ տրամադրելու համար անհրաժեշտ ժամանակը և սահմանափակելով համընկնող կամ խարդախ պահանջների հնարավորությունները:

Դատարանների կողմից հողային գրանցամատյաններում դատարանի վերջնական որոշումների անհապաղ ճանաչում տրամադրող իրավասությունները սեփականության իրավունքը «ամրացնում» են՝ նվազեցնելով նույն գույքի վերաբերյալ վերաքննիչ դատավարության ռիսկը: Գանայի մոտեցումը ցույց է տալիս այս ազդեցությունը. վերջնական որոշումները հստակորեն որպես սեփականության իրավունքի վկայականի շնորհում դիտարկելով՝ համակարգը նպատակ ունի վերջ դնել անորոշությանը և կրկնվող հակամարտություններին, երբ դատարանը որոշում է կայացնում:

Ներդրողների համար իրավական որոշակիությունը կենտրոնական դեր ունի ռիսկերի գնագոյացման գործում: Իրավական պրակտիկայի վերլուծությունը ընդգծում է, որ հստակ, կայուն կանոնները և սեփականության իրավունքի արագ կիրառումը հիմնական գործոններ են նախագծի ընկալվող ռիսկը նվազեցնելու և շուկաները կապիտալի համար ավելի գրավիչ դարձնելու համար:

Դանդաղ գրանցման շուկայական ծախսերը. Նիգերիայի և համաշխարհային հետազոտությունների ապացույցներ

Երբ անշարժ գույքի գրանցումը դանդաղ է կամ անթափանց, շուկաները կանգ են առնում: Նիգերիայում հողերի մոտ 60%-ը չունի պաշտոնական սեփականության վկայական, և սեփականության վկայականի կատարելագործումը կարող է տևել մոտավորապես 12-24 ամիս՝ ուշացումներ, որոնք խոչընդոտում են վաճառքը, սահմանափակում են գրավադրումը և բարձրացնում գործարքների ծախսերը:

Ակադեմիական և քաղաքականության հետազոտողների գործընկերները արդյունավետ, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների միջոցով հագեցած գրանցամատյաններ են ստեղծել՝ ավելի քիչ վեճերով և միանշանակ վկայականների ավելի արագ թողարկմամբ, ինչը բարձրացրել է շուկայի վստահությունը։

Անշարժ գույքի օրենքների վաղ կիրառման վերաբերյալ ավելի լայն մեկնաբանություններում նշվում է, որ սեփականության վկայականների թարմացման պարզությունն ու արագությունը կարող են նպաստել շուկայի վերականգնմանը՝ գործարքները վերացնելով։

Միջազգային դեպքերի ուսումնասիրություններ. Ինչպես են Սերբիան և Կոսովոն կտրուկ կրճատել գրանցման ժամանակը

Արևմտյան Բալկանները տվյալների վրա հիմնված պատկերացում են տալիս այն մասին, թե ինչի կարող է հասնել արդիականացումը.

• Սերբիա կրճատվել է անշարժ գույքի գրանցման միջին ժամանակը 48 օրից մինչև 4 օրից պակաս՝ ընթացակարգերը պարզեցնելու և գրանցամատյանի բարեփոխումներում ներդրումներ կատարելու միջոցով։
• Կոսովոն թվայնացման և աշխատանքային հոսքերի արդյունավետության շնորհիվ գրանցվել է գրանցման ժամանակի 65%-ով կրճատում։

Գրանցամատյանի բարեփոխման ընտրված արդյունքներ

Իրավասություն	Բարեփոխումների ուշադրության կենտրոնում	Արդյունք
Սերբիա	Գործընթացների պարզեցում; թվայնացում	48 օր → < 4 օր
Կոսովոն	ՏՏ համակարգեր; արդյունավետ աշխատանքային հոսքեր	−65% գրանցման ժամանակ

Թվայնացումը և գրանցամատյանի արդիականացումը որպես վեճերի և ուշացումների նվազեցման գործնական լուծում

Թվայնացումը գործնական, ապացուցված լծակ է իրավական որոշակիությունը բարելավելու համար: Փաստերը ցույց են տալիս, որ տեղեկատվական տեխնոլոգիաների վրա հիմնված գրանցումը՝ թափանցիկ աշխատանքային հոսքերով, աուդիտի հետքերով և պարզեցված ընթացակարգերով, նվազեցնում է սխալների հնարավորությունը, սահմանափակում է համընկնող պահանջների քանակը և արագացնում է հստակ վկայականների տրամադրումը:

Դատարանի վերջնական որոշումների անհապաղ ուժի մեջ մտնելու կանոնի հետ մեկտեղ, արդիականացումը կարող է կրճատել վեճերի լուծումից մինչև շուկայական սեփականության իրավունքի հասցման ճանապարհը։ Դա, իր հերթին, բարելավում է իրացվելիությունը և նվազեցնում գործարքների ծախսերը։ Արևմտյան Բալկանների արդյունքները ցույց են տալիս, թե ինչի կարելի է հասնել կենտրոնացված բարեփոխումների և գրանցամատյանի հզորությունների մեջ ներդրումների միջոցով։

Հետևանքները ներդրումների համար

Հստակ, կանխատեսելի սեփականության իրավունքները նվազեցնում են անորոշությունը, որը հիմնական որոշիչ է այն բանի համար, թե արդյոք կապիտալը հոսում է անշարժ գույքի նախագծեր, թե մնում է անտեսված։ Իրավական վերլուծությունը ընդգծում է, որ հետևողական կանոնները և սեփականության իրավունքի արագ կիրառումը բանալին են ենթադրվող ռիսկը նվազեցնելու և երկարաժամկետ ներդրումների շուկայի գրավչությունը մեծացնելու համար։

Դատարանի որոշումներից հետո գրանցամատյանի թարմացումներն արագացնող բարեփոխումներն ունեն ուղղակի տնտեսական ուղի. դրանք ավելի արագ են բացահայտում ավարտված գործարքները, կրճատում են ռիսկի տակ գտնվող կապիտալի տևողությունը և կրճատում նախագծերի ժամկետները: Սերբիայի և Կոսովոյի փորձը ցույց է տալիս, որ արդյունավետ գրանցամատյանները նպաստում են բիզնեսի աճին և աշխատատեղերի ստեղծմանը՝ հնարավորություն տալով ակտիվներին ավելի արագ տեղաշարժվել տնտեսությունում:

Հայաստանը գնահատող օտարերկրյա ներդրողները հաճախ միասին են ուսումնասիրում սեփականության իրավունքները, գրավի կիրառելիությունը և հարկային կանխատեսելիությունը: Համալիր ռազմավարության համար տե՛ս մեր ուղեցույցը: հարկեր և բիզնեսի գրանցում՝ անշարժ գույքի և ներդրումների հետ մեկտեղ Հայաստանում.

Վարկային և անշարժ գույքի զարգացում

Հիփոթեքային շուկաները կախված են կիրառելի, արագ ստուգելի սեփականության վկայականներից: Երբ գրանցումը դանդաղ է կամ անորոշ, բանկերը զեղչում են գրավը կամ ընդհանրապես խուսափում են վարկավորումից: Նիգերիայում բարձր վճարների և ձեռքով իրականացվող գործընթացների համադրությունը նպաստում է այն փաստին, որ հողերի մոտ 60%-ը չունի պաշտոնական սեփականության վկայական, և սեփականության վկայականի կատարելագործումը կարող է տևել 12-24 ամիս՝ գործոններ, որոնք սահմանափակում են գույքի օգտագործումը որպես բանկային գրավ:

Ի հակադրություն, գրանցումն արագացնող և գրանցամատյանի թարմացումները դատարանի վերջնական որոշումներին կապող բարեփոխումները օգնում են ապահովել, որ գրավը արտացոլի իրական, ներկայիս իրավունքները։ Դա նվազեցնում է վարկատուների կողմից պահանջվող ռիսկի վճարը և մեծացնում վարկային հասանելիությունը կառուցապատողների և գնորդների համար։ Միջազգային բարեփոխումների ծրագրերը ընդգծում են սեփականության իրավունքների անվտանգության և ավելի լայն տնտեսական արդյունքների, այդ թվում՝ բիզնեսի աճի և զբաղվածության միջև կապը։

Գործնական քայլեր մշակողների համար

Քանի որ Հայաստանը առաջ է շարժվում գրանցման բարեփոխումների ընթացքում, կառուցապատողներն ու ներդրողները կարող են պատրաստվել օգուտները ստանալուն և անցումային ռիսկերը կառավարելուն.

1. Քարտեզագրեք ձեր հողային բանկը և փաստաթղթերը։ Պահպանեք սեփականության վկայականի, դատարանի որոշումների և կադաստրային հղումների մաքուր շղթա՝ օգտվելու ավելի արագ թարմացումներից, երբ կանոնները թույլ են տալիս անհապաղ կատարում:
2. Ստանդարտացրեք պատշաճ ուսումնասիրության ստուգաթերթիկները։ Ներառեք դատարանի փաստաթղթերի ստուգումներ և գրանցամատյանի քաղվածքներ՝ հաստատելու համար, որ վեճեր չկան փակման գործընթացից առաջ: Տեսեք մեր Հայաստանին կենտրոնացած անշարժ գույքի ուղեցույց.
3. Համապատասխանեցրեք պայմանագրերը ավելի արագ գրանցման ցիկլերի հետ։ Նախատեսեք գրանցման համար ավելի կարճ և երկարաժամկետ ժամկետներ և նշեք փաստաթղթերը անհապաղ ներկայացնելու պատասխանատվությունը։
4. Պատրաստվեք թվային փոխազդեցություններին։ Նշանակեք անձնակազմ կամ խորհրդատու՝ էլեկտրոնային ներկայացումը կարգավորելու և գրանցամատյանների թվայնացմանը զուգընթաց կարգավիճակները հետևելու համար. ՏՏ-ով հագեցած համակարգերը կապված են ավելի քիչ վեճերի և ավելի արագ արդյունքների հետ։
5. Պլանավորեք ֆինանսավորումը ավելի հստակ գրավի շուրջ։ Վաղ փուլում ներգրավեք վարկատուներին՝ գրավի քաղաքականությունը թարմացնելու համար, քանի որ գրանցումը դառնում է ավելի արագ և ավելի հուսալի՝ հիմնվելով միջազգային ապացույցների վրա, որոնք ցույց են տալիս, որ սեփականության իրավունքի պաշտպանությունը նպաստում է վարկավորմանը և աճին։

Հայաստանի անշարժ գույքի զարգացող օրենսդրության մեջ կողմնորոշվող կառուցապատողները կարող են նաև օգտվել ինտեգրված խորհրդատվությունից՝ ներդրումներ, կորպորատիվ հիմնադրում և անշարժ գույքի գործարքներ.

---