Կատարեք անշարժ գույքի փուլային վճարումներ էսքրոուում, մինչդեռ ավանդների վրա տոկոսներ են կուտակվում օրենքով թույլատրված դեպքերում՝ օգտագործելով կողմերի միջև համաձայնեցված գրավոր հրահանգները։
- Իրավասությունները տարբեր են. դաշնային կանոնները չեն պահանջում տոկոսագումար էսքրոու մնացորդների վրա, սակայն ԱՄՆ տասնյակից ավելի նահանգներ որոշ համատեքստերում պարտադրում են տոկոսագումար։
- Համոզվեք, որ էսքրոու միջոցները պահված են ապահովագրված վստահության հաշիվներում։ Օրինակ՝ Կալիֆոռնիան պահանջում է լիովին ապահովագրված «վստահության» հաշիվներ, իսկ ԱՄՆ FDIC ապահովագրությունը սովորաբար ծածկում է մինչև 250,000 դոլար մեկ ավանդատուի և մեկ ապահովագրված բանկի համար։
- Նշեք, թե ով է պահում տոկոսը։ Որոշ ռեժիմներ տոկոսագումարը ուղղորդում են ավանդատուին, մյուսները պահանջում են, որ կողմերը նախապես համաձայնության գան։
- Օգտագործեք հստակ էսքրոու փուլեր (օրինակ՝ սեփականության իրավունքի որոնում, ստուգումներ, փոխանցման ստորագրում) և զուգակցեք դրանք տոկոսների բաշխման կետի հետ՝ փուլերի միջև արժեքը պահպանելու համար։
Անշարժ գույքի վճարումների համար ավանդների օգտագործումը կարող է ավելին անել, քան պարզապես ամրագրել ձեր գործարքը. այն կարող է նաև շահույթ բերել այդ ընթացքում: Կատարելով կարևորագույն վճարումներ և պահելով միջոցները տոկոսային էսքրո կամ վստահության հաշվին, որտեղ դա թույլատրվում է, գնորդներն ու վաճառողները կարող են նվազեցնել այլընտրանքային ծախսերը՝ առանց զոհաբերելու գործարքի անվտանգությունը:
Բառը
- Ինչու՞ փուլ առ փուլ վճարումներ կատարել և տոկոսներ վաստակել
- Ինչպես է գործում տոկոսային էսքրոուն (օրինակներով)
- Տոկոսների բաշխման և կարևորագույն իրադարձությունների թողարկումների կարգավորում
- Կարգավորող և ռիսկային նկատառումներ
- Դիմելու եղանակը՝ քայլ առ քայլ
- Էսքրոուի հրահանգների ստուգաթերթիկ
- ՀՏՀ
Ինչու՞ փուլ առ փուլ վճարումներ կատարել և տոկոսներ վաստակել
Անշարժ գույքի գործարքները սովորաբար տեղի են ունենում փուլերով՝ առաջարկ, ուսումնասիրություն, ստորագրում և ավարտ, ինչը կարևորագույն վճարումները դարձնում է դրամական հոսքերը առաջընթացի հետ համապատասխանեցնելու գործնական միջոց: Երբ ժամանակավոր միջոցները կարող են գտնվել տոկոսային էսքրոու հաշվին՝ գրավոր հրահանգների համաձայն, մնացորդը եկամտաբերություն է ստանում, այլ ոչ թե անգործուն է մնում:
Տոկոսադրույքները կարևոր են։ Վերջին տարիներին ավանդների եկամտաբերությունը հետ է մնացել այլընտրանքային շուկայական տոկոսադրույքներից, ինչը մեծացրել է ուշադրությունը այն բանի վրա, թե որտեղ և ինչպես է կանխիկը պահվում։ Այնուամենայնիվ, ավանդները ապահովագրված, տոկոսային վստահության հաշիվներին ուղղորդելը կարող է օգնել պահպանել գնողունակությունը կարևորագույն փուլերի միջև՝ միաժամանակ պահպանելով հիմնական անվտանգությունը այն դեպքերում, երբ կանոնակարգերը պահանջում են ապահովագրություն։
Կարգավորող շրջանակները տարբեր են։ ԱՄՆ դաշնային հիփոթեքային կանոնները չեն պահանջում էսքրոու մնացորդներ տոկոսներ վաստակելու համար, սակայն տասնյակից ավելի նահանգներ որոշակի համատեքստերում պարտադիր են տոկոսներ վաստակելու համար, ուստի տոկոսներ վաստակելու (և պահելու) կարողությունը կախված է իրավասությունից և պայմանագրից։
Ինչպես է գործում տոկոսային էսքրոուն (օրինակներով)
Շատ շուկաներում էսքրոու ֆոնդերը պահվում են չեզոք երրորդ կողմի (էսքրոու գործակալ, միջնորդ կամ փաստաբան) կողմից՝ գրավոր հրահանգների համաձայն: Որոշ իրավասություններ բացահայտորեն թույլ են տալիս, որ այդ ավանդները տեղադրվեն տոկոսային հաշիվներում և հասցեագրված լինեն տոկոսները ստացողներին:
- Կալիֆոռնիա Էսքրոու միջոցները կարող են տեղադրվել տոկոսային հաշիվներում՝ գրավոր հրահանգներով, և բոլոր տոկոսները պատկանում են ավանդատուին, այլ ոչ թե էսքրոու գործակալին: Միջոցները պետք է պահվեն լիովին ապահովագրված «վստահության» հաշիվներում:
- Մասաչուսեթս. Բրոքերները կարող են էսքրոու միջոցներ պահել տոկոսային հաշիվներում, եթե կողմերը նախապես համաձայնության գան, թե ով է ստանալու տոկոսը։
- Կոնեկտիկուտ: Նահանգային օրենքը պահանջում է անշարժ գույքի ավանդային էսքրո հաշիվներ, սակայն տոկոսների մասին ոչինչ չի ասվում, որը մեկնաբանվել է այնպես, որ թույլատրում է տոկոսային պայմանավորվածություններ՝ առանց օրենսդրական արգելքի։
- Դաշնային բազային գիծ՝ RESPA-ն տոկոսներ վաստակելու համար էսքրոու մնացորդներ չի պահանջում. արդյունքները որոշվում են նահանգի օրենսդրությամբ և կողմերի համաձայնությամբ։
Էսքրո ավանդների տոկոսագումարները. ընտրված օրինակներ
| Իրավասություն | Տոկոսադրույքը թույլատրվու՞մ է։ | Ո՞վ է պահպանում հետաքրքրությունը։ | Աղբյուր |
|---|---|---|---|
| California | Այո, գրավոր հրահանգներով | Ավանդատու (ոչ թե էսքրո գործակալ) | 10 CCR § 1737 |
| Մասաչուսեթս | Այո | Ինչպես նախապես համաձայնեցված է կողմերի միջև | Մասաչուսեթս.gov-ի Հաճախակի տրվող հարցեր |
| Connecticut | Օրենքը լռում է (պրակտիկան թույլ է տալիս) | Ինչպես նախատեսված է պայմանագրում | CGA հաշվետվություն |
| Դաշնային (ԱՄՆ) | RESPA-ի կողմից պարտադիր չէ | Կախված է նահանգից + համաձայնագրից | Investopedia |
Տոկոսների բաշխման և կարևորագույն իրադարձությունների թողարկումների կարգավորում
Անշարժ գույքի վճարումների համար ավանդներ օգտագործելու և տոկոսներ վաստակելու բանալին ձեր գրավոր էսքրոու հրահանգների ճշգրտությունն է: Տոկոսադրույք ունեցող վստահության հաշիվներ թույլատրող կանոնակարգերը սովորաբար շեշտը դնում են գրավոր հրահանգների և տոկոսների նշանակված կողմին բաշխման վրա:
Գրավոր համաձայնեցման ենթակա տարրեր՝
- Հաշվի տեսակը և ապահովագրությունը՝ Հաստատեք, որ անհրաժեշտության դեպքում միջոցները կպահվեն լիովին ապահովագրված վստահության կամ էսքրո հաշվի վրա։
- Տոկոսադրույք կրող կարգավիճակ՝ Նշեք, որ հաշիվը տոկոսային է և որ եղանակով է այն հաշվարկվում։
- Հետաքրքրության իրական սեփականատերը. Հստակեցրեք, թե ով է ստանում կուտակված տոկոսները (օրինակ՝ գնորդը/ավանդատուն)՝ համաձայն տեղական կանոնների։
- Հիմնական վճարումներ՝ Նույն գրավոր հրահանգների շրջանակներում ուրվագծեք մասնակի թողարկումների պայմանները (օրինակ՝ ստուգման կամ վերնագրի քայլերի արդյունքում):
- Հաշվառում և հաշվետվություններ. Պահանջել պարբերական հաշվետվություններ՝ մայր գումարի և տոկոսների մնացորդը հետևելու համար։
Եթե գնումներ եք կատարում Հայաստանում, այս կառուցվածքը համատեղեք տեղական պահանջներին համապատասխանող գնման պայմանագրի և պատշաճ ուսումնասիրության հետ: Տեղական անշարժ գույքի որոնումների, սեփականության իրավունքի ստուգման և անշարժ գույքի գործարքների վերաբերյալ աջակցության համար մեր թիմը կարող է օգնել ամբողջությամբ:
Կարգավորող և ռիսկային նկատառումներ
- Տոկոսները ամենուրեք չեն երաշխավորվում. Դաշնային հիփոթեքային կանոնները չեն պարտադրում տոկոսագումար գանձել էսքրոուի վրա։ Պետական կանոնները և ձեր համաձայնագիրը կորոշեն, թե արդյոք և ինչպես կվճարվեն տոկոսները։
- Ո՞վ է պահպանում հետաքրքրությունը. Որոշ ռեժիմներ տոկոսագումարը ավանդատուին հատկացնում են լռելյայն, մյուսները պահանջում են, որ կողմերը նախապես որոշեն։
- Ապահովագրական և վստահության հաշիվներ՝ Կալիֆոռնիայում էսքրոու ֆոնդերը պետք է լինեն լիովին ապահովագրված վստահության հաշիվներում՝ մոդել, որը շեշտը դնում է հիմնական գումարի պաշտպանության վրա: ԱՄՆ FDIC ապահովագրությունը սովորաբար կազմում է մինչև 250,000 դոլար մեկ ավանդատուի և մեկ ապահովագրված բանկի համար:
- Գնահատեք իրազեկվածությունը՝ Ավանդների տոկոսադրույքները հետ են մնացել մյուս եկամտաբերությունից, ինչը տոկոսային մոտեցման վերաբերյալ բանակցությունները և տոկոսադրույքի հիմքի ստուգումը դարձնում է առևտրային առումով արդիական։
- Տեղական լռություն ≠ արգելք։ Այն դեպքերում, երբ օրենքները լռում են, պրակտիկան դեռ կարող է թույլատրել տոկոսային էսքրոու, եթե կողմերը համաձայն են, և գործակալի պարտավորությունները կատարված են։
Մինչև ֆինանսավորում կատարելը, հաշվի առեք տոկոսային եկամտի հարկային մոտեցումը գույքի ծախսերի հետ մեկտեղ: Մեր Հայաստանին կենտրոնացած հարկային խորհրդատվությունը կարող է համակարգել էսքրո տոկոսի հետևանքները ձեր գույքի և ներդրումային ռազմավարության հետ:
Դիմելու եղանակը՝ քայլ առ քայլ
- Ընտրեք ձեր չեզոք պահողը. Ընտրեք էսքրո գործակալ, միջնորդ կամ փաստաբան, որը կարող է կառավարել տոկոսային վստահության հաշիվները՝ տեղական կանոններին համապատասխան գրավոր հրահանգների համաձայն։
- Հաստատեք հաշվի մեխանիզմը. Ստացեք գրավոր հաստատում, որ էսքրոու միջոցները կպահվեն ապահովագրված վստահության հաշվին և կարող են տեղադրվել տոկոսային ենթահաշվում, որտեղ դա թույլատրվում է։
- Էսքրոուի նախագիծը լրացնելու հրահանգներ՝ Սահմանեք մասնակի ազատումների փուլերը, ցանկացած շահառուի, հաշվետվությունների ներկայացման հաճախականությունը և փակման ժամանակ վերջնական համաձայնեցումը։
- Ապահովագրական ծածկույթի ստուգում. Համապատասխանեցրեք ավանդների չափերը կիրառելի ապահովագրական սահմանաչափերին և ապահովեք, որ ավանդատու հաստատությունը պատշաճ կերպով ապահովագրված լինի (օրինակ՝ ԱՄՆ-ում FDIC շրջանակը):
- Հաշիվը ֆինանսավորել՝ Փոխանցեք սկզբնական կանխավճարը և հետագա բոլոր փուլերի վճարումները՝ համաձայն հրահանգների։ Հետևեք քաղվածքներին գլխավոր գումարի և տոկոսագումարների համար։
- Ազատեք միջոցները կարևորագույն փուլերի համար. Էսքրոու գործակալը վճարումներ է կատարում գրավոր գործարկիչներին համապատասխան և պահպանում է յուրաքանչյուր թողարկման փաստաթղթերը։
- Փակել և հաշտեցնել. Ավարտից կամ դադարեցումից հետո հաշտեցնել հաշիվը և բաշխել մնացած տոկոսները համաձայնեցված բաշխման համաձայն։
Եթե ձեր նպատակն է համատեղել անշարժ գույքի ձեռքբերումը բնակության կամ քաղաքացիության պլանավորման հետ, մեր ընկերությունը կարող է ինտեգրել էսքրոու դիզայնը ներգաղթի և ներդրումային կառուցվածքների հետ, որոնք համապատասխանում են Հայաստանի շրջանակներին։
Էսքրոուի հրահանգների ստուգաթերթիկ
- Կողմեր և դերեր (գնորդ, վաճառող, էսքրոու գործակալ)
- Հաշվի նշանակում՝ վստահության/էսքրոու, տոկոսային կարգավիճակ և ապահովագրություն
- Տոկոսների շահառուն և վարկի ժամկետը
- Անհրաժեշտ են կարևորագույն իրադարձությունների ակտիվացման և փաստաթղթային ապացույցներ
- Հաշվետվությունների հաճախականությունը և մուտքը
- Վերջնական հաշտեցում և բաշխում փակման/չեղարկման դեպքում
- Վեճերի լուծման մեխանիզմ
Անկախ նրանից՝ դուք տուն եք ձեռք բերում, թե պորտֆել եք կառուցում, անշարժ գույքի վճարումների համար ավանդների կառուցվածքը՝ տոկոսներ վաստակելու համար, կարող է պաշտպանել կապիտալը՝ առանց գործարքը դանդաղեցնելու: Սա Հայաստանին կենտրոնացած անշարժ գույքի, հարկային և ներգաղթի նպատակներին համապատասխանեցնելու համար խոսեք մեր անշարժ գույքի և ներդրումային թիմերի հետ:
ՀՏՀ
Եթե դուք դիտարկում եք այս կառուցվածքը Հայաստանում անշարժ գույքի գնման կամ միջազգային ներդրման համար, կապվեք մեզ հետ՝ անհատականացված պլան ստանալու համար, որը ներառում է էսքրոու մեխանիզմը, հարկային մոտեցումը և տեղական համապատասխանությունը։
Խոսեք փորձագետի հետ