Հայաստանի հիմնական (ծրագրից դուրս) շուկան նոր պահ է ապրում։ 2024 թվականի ռեկորդային տարվանից հետո, ավարտված աշխատանքների և նոր մեկնարկների ալիքը վերաձևավորում է Երևանի համայնապատկերը և նրա տնտեսությունը ներդրողների համար։ Արտասահմանյան գնորդների համար գրավչությունը հստակ է.
Լրիվ ազատ տիրապետում
Նույն իրավունքները, ինչ քաղաքացիները
Կապիտալ շահույթի հարկ չկա
Անհատական վերավաճառքների մեծ մասի դեպքում
7–12% բերքատվություն
Վարձույթով բնակարաններ Երևանի կենտրոնում
15–25% զեղչ
Պլանից դուրս ընդդեմ ավարտվածի
Իրավաբանական խորհրդատվություն լիցենզավորված հայ փաստաբաններից
Արագ շուկայական ընթերցում. Ի՞նչ է փոխվել 2024 թվականից ի վեր
Իմպուլսը մնում է ուժեղ
2024 թվականին գրանցվել է գործարքների ամենաբարձր ցուցանիշը պատմության մեջ. առաջնային գրանցումները աճել են մոտ 30%-ով, իսկ շինարարական ակտիվությունը 2025 թվականին շարունակում է բարձր մնալ։
Խթանները գործարկվեցին
Երևանի նորակառույց շենքերի հիփոթեքային վարկերի եկամտային հարկի վերադարձը վերացել է։ Ակնկալվում է խթանող պահանջարկից անցում դեպի հիմնարար ցուցանիշներ։
Նորմալացված վարձավճարներ
2022 թվականի տեղափոխությունների կտրուկ աճից հետո, մինչև 30 թվականը վարձավճարները շտկվեցին մոտ 2024%-ով։ Այսօրվա ապահովագրական պորտֆելը պետք է հիմնված լինի պահպանողական ենթադրությունների վրա։
ԿԲ-ի նախազգուշացում = եղեք ընտրող
Բանկը շուկան անվանում է «խիստ հագեցած»։ Օգտագործե՛ք վստահելի կառուցապատողներ, որակյալ միկրո-տեղակայումներ և էսքրո վճարումներ։
Որտեղ գնել. Շրջանային մատրից (H1-2025)
| Շրջան | Միջին գինը/քմ (դրամ) | ԱՄՆ դոլարի համարժեք | Հետագիծ | Ներդրողի համար հարմար | Ինչու է դա գործում |
|---|---|---|---|---|---|
| Կենտրոն (Կենտրոն) | ~ 1,138,150 | ~ $ 2,900 | Չափավորի | Կապիտալի պահպանում / շքեղ STR | CBD հարևանություն, բարձր իրացվելիություն, պրեմիում ADR |
| Արաբկիր | ~ 988,700 | ~ $ 2,540 | Ուժեղ | Կայուն LTR եկամտաբերություն | Ընտանիքի/ուսանողների պահանջարկ, կանաչապատ տարածք, կենտրոնամերձ |
| Դավթաշեն | ~ 890,350 | ~ $ 2,280 | Բարձր | Աճ + բերքատվություն | Նոր հանգույցներ, ժամանակակից պահեստամասեր, 2025–27 թվականների խողովակաշար |
| Նոր Նորք | ~ 795,500 | ~ $ 2,040 | Բարձր | Աճ/սպեկուլյատիվ | Նորակառույցների արագ մատակարարում + հասանելիության բարելավում |
| Աջափնյակ | ~ 670,050 | ~ $ 1,720 | Բարձր | Արժեք/սպեկուլյատիվ | Մուտքի ցածր գին; դիտեք միկրոտեղանքը |
| Շենգավիթ | ~ 572,450 | ~ $ 1,470 | Չափավորի | Արժեք/LTR | Վերակառուցման միջանցք; ուղևորների պահանջարկ |
Կանոն Thumb
Կենտրոն/Արաբկիր = իրացվելիություն + դիմացկուն պահանջարկ (ավելի ցածր % աճ): Դավթաշեն/Նոր Նորք/Աջափնյակ = մուտքի ցածր մակարդակ + աճ՝ ավելի բարձր տոկոսով (ավելի մեծ մատակարարման ռիսկ, ուշադիր ընտրեք նախագծերը):
Ինչ գնել. համեմատություն ոչ պլանային տարբերակների հետ (2025 թվականի խողովակաշար)
Օգտագործեք սա՝ կայքի այցելությունների կամ վիրտուալ շրջագայությունների քանակը սահմանափակելու համար մինչև 2-3։
| զարգացում | Շրջան | Գնային միջակայք (ԱՄՆ դոլար/քառ. քմ) | Ավարտում | Վճարում պլան | Ինչն է առանձնանում | Ռիսկի մակարդակ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Դեֆենսի բնակարանային շրջան | Աջափնյակ | 800-1,200 | dec 2026 | Անտոկոս վճարումներ | 140 հա գլխավոր հատակագիծ; 45 հազարից ավելի բնակիչ; 40 հա այգի | Ցածր |
| Սանդեյ Թաուերս (UPD) | Արաբկիր | 1,200-1,500 | 2027 | 10–20% + փուլային | Վեց աշտարակներ, 15,000 մ² մակերեսով բակ՝ մեքենաներից զերծ | Ցածր բժշկ |
| Լույսեր համալիր | Կենտրոնական/Լենինգրադյան | 1,800-2,500 | 2025 | Ստանդարտ | Շքեղ ոճի կահույք, արարատ լեռան տեսարան, 404 կայանատեղի | Ցածր բժշկ |
| Հայլենդ #7 | Սարալանջ/Կասկադ | 2,000-3,000 | 2025 | Ճկուն | Էլիտար ձևավորում; առաջնակարգ քաղաքային միկրո-տեղանք | Մեդ |
| Կրկնակի աշտարակներ (AR-GO) | Դավթաշեն | 900-1,200 | 2026 | Բեմադրված | 220 բնակարան; ավելի վաղ առաքում, քան մրցակիցները | Մեդ |
| Ծաղկաձորի այգի | Ծաղկաձոր | 1,300-1,900 | Մայիս 2025թ․ | 25–30% + վճարումներ | Ապարտհյուրանոցի մոդել; միացրու և աշխատեցրու STR կառավարում | Մեդ |
Եկամուտ հիմա + իրացվելիություն ավելի ուշ
Սանդեյի աշտարակներ / Լույսեր / Հայլենդ (կենտրոնական կամ մոտկենտրոնական, STR+LTR ըստ ցանկության)
Վերև ստորին մուտքի մոտ
Դավթաշեն (Շին/Կրկնակի) և Նոր Նորք/Ավան՝ մշակողի և միկրոտեղակայման զգույշ DD-ով
Անձեռնմխելի STR
Ծաղկաձորի այգի (հանգստավայրի մոդել, ավելի բարձր կառավարման վճարներ, ուժեղ գագաթնակետային սեզոն)
Ինչպիսի՞ն են եկամուտները (և ինչպես ապահովագրել դրանք)
Երևանի կենտրոն (Կենտրոն/Արաբկիր)
Զարգացող թաղամասեր
Դավթաշեն/Նոր Նորք/Աջափնյակ
Մի փոքր ավելի ցածր ADR, բայց ավելի բարձր տոկոսային աճ
LTR-ը կոմպակտ սարքերի վրա հաճախ 7-9% եկամտաբերություն ունի
Պահպանողական մոդել (Կենտրոն LTR, $250 ակտիվ)
Զգալիորեն թեքված մոդել (Արաբկիր փողոց, 170 հազար դոլար, 2 ննջասենյակ)
Եկամտի համեմատություն ըստ ռազմավարության
Մոդելավորման խորհուրդ
Մոդել՝ 10% վարձակալության հարկով, իրատեսական կառավարման տոկոսով (10% երկարաժամկետ վարձակալություն / 20–30% խոշորացված գույքահարկ) և փուլային գույքահարկով (կադաստրային հարկի 0.1–1%-ը, միտում ունենալով բարձրանալ շուկայականի վրա մինչև 2026 թվականը):
Ինչպես խուսափել պլանից դուրս գնումից (և քնել գիշերը)
Մշակողի DD (Գործարքի խափանման մակարդակ)
- ≥ 3 ավարտված նախագիծ (այցելեք ավարտված շենքեր)
- Ակտիվ թույլտվությունները և բանկային ֆինանսավորումը հաստատված են
- Վճարման ժամանակացույցը կապված է կարևորագույն փուլերի հետ
- Էսքրոու հաճախորդների միջոցների համար
- Նոտարական վավերացված պայմանագրում ուշացման/տուգանքի կետեր
Միկրո-տեղանքի ֆիլտր (արժեքի ավելացման մակարդակ)
- Walkscore՝ տրանսպորտ, դպրոցներ, մանրածախ առևտուր, հիվանդանոցներ
- Աղմուկ և ազդեցություն (տեսադաշտի գծեր, երթևեկություն)
- STR օրինականությունը/շենքում ընդունումը
- Խողովակաշար. խուսափեք միաժամանակյա ծանր հանձնումներից
Դրամական հոսքի պաշտպանություն
- 6-12 ամսվա կանխիկ պահուստ ուշացումների համար
- Արտարժույթի ուղու շտկում. գնել դրամով, վարձակալել ԱՄՆ դոլարի չափանիշը
- Ապահովագրություն՝ գույք + քաղաքական ռիսկ
- Նախապես ընտրեք գույքի կառավարիչ
Հայ իրավաբանական փորձագետների մասնագիտական ուսումնասիրություն
Իրավաբանական և հարկային հիմունքներ (արտասահմանցիների համար)
Սեփականություն և պայմանագրեր
Սեփականությունը
Բնակարանների/միավորների 100% օտարերկրյա սեփականություն, հողի կարիքների կառուցվածք (ՍՊԸ/վարձակալություն)
Պայմանագրեր
Նոտարական կարգով վավերացված, հայերեն/անգլերեն։ Հայերենը կարգավորվում է։ Անկանխիկ փոխանցումները պարտադիր են խոշոր գումարների համար։
Գրանցում
էլեկտրոնային կադաստր; թվային վկայական; ստանդարտ ≤ 7–30 աշխատանքային օր
Հարկային կառուցվածք
Բանկային գործ
Բաց է տեղական մակարդակով (Ameriabank, Evocabank, IDBank): Ոչ բնակիչներ՝ անձնագիր, հասցեի ապացույց. KYC-ի համար կարող եք օգտագործել 2-14 օր:
Ամերիաբանկ
Լրիվ բանկային ծառայություններ
Evocabank
Օտարերկրացիների համար բարենպաստ ծառայություններ
IDBank
Թվային բանկային տարբերակներ
Երկու պատրաստի ռազմավարություն (ընտրեք մեկը կամ համատեղեք)
Կայուն եկամուտ
3-5 տարի, ցածր անկայունություն
Ինչ
1–2 ննջասենյակով բնակարան կենտրոնին մոտ (Արաբկիր, Կենտրոնի ծայրամաս), գրեթե ավարտված կամ նոր բերված
Ինչու
Ավելի արագ վարձակալություն, կայուն վարձակալություն, իրացվելի ելք
Ինչպես
Երկարաժամկետ տոկոսադրույք՝ 10% կառավարմամբ; ապահովագրական զուտ տոկոսադրույք՝ մոտ 4–6%, գումարած 6–8% աճ
DD Focus
HOA-ի որակը, աղմուկը, տրանսպորտը, դպրոցական կապտաժները
Կապիտալի աճ
4-7 տարի, ավելի բարձր աճ
Ինչ
Վաղ փուլի պլանից դուրս շինարարություն Դավթաշենում / Նոր Նորք / Աջափնյակում՝ Tier-1/հավաստի կառուցապատողից
Ինչու
Ծրագրից դուրս զեղչ (+) շրջանի աճ; վաճառք ավարտից հետո/ավարտից հետո
Ինչպես
Առաջնային վճարումներ + էսքրոու, վաճառք հասունացած հարմարությունների բազայում, նպատակային 20-30% աճ
DD Focus
Հիմնական ժամանակացույց, ենթակառուցվածքային խողովակաշար, մրցակցային հանձնումներ
Հավասարակշռված պորտֆելի գաղափար (250–500 հազար ԱՄՆ դոլար)
60% կենտրոնամերձ եկամուտ (Արաբկիր/Կենտրոնի ծոպեր) + 40% վաղ փուլի աճ (Դավթաշեն/Նոր Նորք): Պահպանում է դրամական հոսքը՝ միաժամանակ մեծացնելով սեփական կապիտալը:
10-քայլանոց կատարման ստուգաթերթիկ
Սահմանեք նպատակներ և բյուջե
Եկամուտի ընդդեմ աճի և բյուջեի միջակայքերը մեկ միավորի համար
Կարճ ցուցակի մշակումներ
3 զարգացումներ՝ աղյուսակի + շրջանի մատրիցի միջոցով (գրքային շրջագայություններ)
Վարձել խորհրդատու
Երկլեզու, մշակողի կողմից փորձառություն
Բացեք բանկային հաշիվ
SWIFT տվյալների գրանցում (OUR վճարային տարբերակ)
Ստուգեք թույլտվությունները
Թույլտվություններ, խոչընդոտներ և շինարարների ֆինանսավորում
Գինը և ժամանակացույցը կողպեք
Նոտարական վավերացմամբ, երկլեզու SPA՝ փուլերի վրա հիմնված վճարումներով
Օգտագործեք Էսքրոու
Խուսափեք օրացույցային ամսաթվով մեծ կանխավճարներից
Նախապես ընտրել անձնական հաղորդագրություն
Համաձայնություն STR/LTR պլանի, վճարի, SLA-ների հետ
Հետևել կառուցմանը
Ամսական հաշվետվությունների պատրաստում և հանձնման ցուցակի կազմում
Գրանցվել և գործարկել
Գրանցեք սեփականության իրավունքը (էլեկտրոնային կադաստր), ապահովագրեք և գործարկեք վարձակալության գործարքները
Վերջնական խոսք՝ Պատուհանը
2024 թվականի սպրինտը խթանող էր. 2025–2027 թվականները պետք է հիմնված լինեն հիմնարար սկզբունքների վրա: Պլանից դուրս գները դեռևս 15–25%-ով ցածր են մատակարարված գներից մի քանի միջանցքներում, և շրջանային արժեքային բացերը լիովին չեն վերացվել: Կենտրոնական բանկի կողմից սահմանված գերհագեցածության նշման դեպքում ձեր առավելությունը... ընտրություն և կառուցվածքընտրեք ճիշտ միկրոտեղանքը, վճարեք ճիշտ գինը, կապեք վճարումները կարևորագույն իրադարձությունների հետ և պրոֆեսիոնալացրեք կառավարումը առաջին օրվանից։
Արեք դա, և Հայաստանը կարող է ապահովել հենց այն, ինչ համաշխարհային կապիտալը հետապնդում է, բայց հազվադեպ է գտնում մեկ տեղում. հստակ օրինական սեփականության վկայական, բարեկամական հարկեր, կայուն եկամտաբերություն և իրական աճ։
Լիցենզավորված փաստաբաններ
Ոչ ներդրումային բրոքերներ
Տեղական փորձաքննություն
Հայ շուկայի մասնագետներ
Ռիսկերի մեղմացում
Համապարփակ ուսումնասիրություն
