Trong nháy mắt
Ngưỡng dự thảo: Số vốn tối thiểu 400,000 euro trải đều trên bốn loại tài sản (bất động sản, trái phiếu chính phủ, quỹ được ủy quyền, cổ phiếu niêm yết trên sàn BSE) với thời hạn nắm giữ 5 năm — chỉ theo dự thảo đã bị rút lại.
Thị trường bất động sản: Giá trung bình toàn quốc khoảng 1,965 €/m² (+13.8% so với năm trước). Cluj-Napoca dẫn đầu với khoảng 3,230 €/m², Bucharest khoảng 2,200 €/m². Ngành xây dựng chiếm khoảng 8% GDP, cao nhất trong EU.
Thuế dành cho người không cư trú: Thuế thu nhập từ cho thuê nhà ở mức 8%. Thuế lợi tức vốn 1% (đối với tài sản nắm giữ trên 3 năm) hoặc 3% (đối với tài sản nắm giữ dưới 3 năm). Không có thuế tài sản.
Quyền sở hữu nước ngoài: Công dân ngoài EU có thể sở hữu trực tiếp các tòa nhà nhưng không thể sở hữu đất đai — phải sử dụng quyền sử dụng bề mặt hoặc cấu trúc công ty của Romania.
Cập nhật lần cuối vào tháng 2026 năm XNUMX
Dự thảo khung chương trình định cư theo diện đầu tư của Romania — thường được gọi là “Visa Vàng” — đã thu hút sự chú ý đáng kể vào cuối năm 2025 như một trong số ít các đề xuất của EU vẫn xem xét bất động sản như một con đường đủ điều kiện để được cấp giấy phép cư trú. Tuy nhiên, dự luật đã bị rút khỏi Quốc hội vào tháng 12 năm 2025 sau những đánh giá an ninh tiêu cực. Hướng dẫn này xem xét đề xuất đã bị rút lại, các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản Romania dành cho các nhà đầu tư nước ngoài, chế độ thuế đối với người không cư trú và cách Romania so sánh với các chương trình định cư theo diện đầu tư đang hoạt động của EU vào năm 2026.
Chương trình Visa Vàng của Romania: Tình trạng hiện tại (tháng 4 năm 2026)
Dự luật Visa Vàng (B490/2025) của Romania đã chính thức bị rút khỏi Quốc hội vào ngày 9 tháng 12 năm 2025. Đảng PNL đã rút dự luật sau khi nhận được những đánh giá tiêu cực từ Hội đồng Quốc phòng Tối cao Romania (CSAT), Cơ quan Tình báo Romania (SRI) và Cơ quan Tình báo Đối ngoại (SIE), tất cả đều nêu lên những lo ngại về an ninh liên quan đến chương trình này.
Tính đến tháng 4 năm 2026, chưa có dự luật thay thế nào được đưa ra. Romania hiện không có chương trình định cư theo diện đầu tư. Các nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư bất động sản tại Romania, đặc biệt là theo diện visa vàng, cần lưu ý rằng con đường này hiện không khả dụng và chưa có thời gian biểu cụ thể nào được xác nhận cho việc ban hành luật kế nhiệm.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Romania vẫn hấp dẫn độc lập đối với các nhà đầu tư nước ngoài dựa trên các yếu tố cơ bản của nó — tăng trưởng giá mạnh, hoạt động xây dựng hàng đầu EU và chế độ thuế ưu đãi cho người không cư trú — bất kể chương trình cư trú nào trong tương lai. Đối với các nhà đầu tư có mục tiêu chính là cư trú tại EU, các chương trình đang hoạt động tại Romania là một lựa chọn khả thi. Hy Lạp, Síp, Malta và Latvia Vẫn còn hàng.
Bản dự thảo đã rút lại đề xuất những gì?
Mặc dù dự luật này không còn hiệu lực, việc hiểu rõ những đề xuất trong đó sẽ cung cấp bối cảnh cho bất kỳ luật nào mà Romania có thể ban hành trong tương lai. Dự thảo đã bị rút lại bao gồm mức đầu tư tối thiểu là 400,000 euro và thời hạn nắm giữ 5 năm đối với bốn loại tài sản đủ điều kiện.
| Tài sản đủ điều kiện (hối phiếu đã rút) | Tối thiểu | Thời gian tổ chức |
|---|---|---|
| Bất động sản Romania | €400,000 | 5 năm |
| Trái phiếu chính phủ Romania | €400,000 | 5 năm (thời gian trưởng thành) |
| Quỹ đầu tư được ASF cấp phép | €400,000 | 5 năm |
| Cổ phiếu niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Bucharest | €400,000 | 5 năm |
Dự thảo cũng quy định rằng vợ/chồng, con chưa thành niên và cha mẹ phụ thuộc của nhà đầu tư sẽ được cấp giấy phép cư trú tương đương năm năm. Sau năm năm cư trú liên tục, người nộp đơn chính có thể xin thường trú và sau đó là quốc tịch thông qua quy trình nhập tịch tiêu chuẩn của Romania — quy trình này thường yêu cầu tổng cộng tám năm cư trú hợp pháp.
Để hiểu rõ hơn về các loại hình cư trú chung của EU và các con đường nhập tịch, hãy tham khảo các hướng dẫn của chúng tôi. Giấy phép cư trú và công dân.
Tổng quan thị trường bất động sản Romania
Thị trường bất động sản Romania đã thể hiện sự tăng trưởng ổn định xuyên suốt năm 2025 và sang đến năm 2026, được hỗ trợ bởi hoạt động xây dựng mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa gia tăng và nhu cầu bền vững. Các chỉ số chính cho thấy một bức tranh về thị trường năng động, đầy tự tin đối với các nhà phát triển.
Giấy phép xây dựng: Năm 2025, Romania đã cấp 37,252 giấy phép xây dựng nhà ở, tăng 4.4% so với năm trước. Sự tăng trưởng này cho thấy sự tự tin tiếp tục của các nhà phát triển và nguồn cung nhà ở mới ngày càng tăng tại các thành phố lớn.
Tỷ trọng ngành xây dựng trong GDP: Ngành xây dựng đóng góp khoảng 8% GDP của Romania — tỷ lệ cao nhất trong Liên minh châu Âu và cao hơn nhiều so với mức trung bình của EU-27 là khoảng 5%. Tỷ trọng ngành này phản ánh cả hoạt động phát triển nhà ở và thương mại, đồng thời cho thấy dòng vốn và lao động mạnh mẽ đổ vào môi trường xây dựng.
Diễn biến giá: Giá nhà ở tại các thành phố lớn của Romania đã tăng vọt từ 60-100% trong sáu năm qua. Giá trung bình toàn quốc đạt khoảng 1,965 euro/m² vào cuối năm 2025, phản ánh mức tăng 13.8% so với năm trước. Sự tăng trưởng này diễn ra trên diện rộng, với mọi thành phố lớn đều ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số.
Giá bất động sản theo thành phố
| Thành Phố | Giá trị hàng tồn kho hiện có (€/m²) | Nhà xây mới (€/m²) | Thay đổi theo năm |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | €3,227-3,235 | €3,303 | + 5.1% |
| Bucharest | €2,159-2,204 | €2,500 | + 17.2% |
| Braov | €2,166-2,228 | €2,698 | + 11.1% |
| Con-út | €1,916-1,943 | €2,058 | + 5.9% |
| Timișoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| Trung bình quốc gia | €1,965 | - | + 13.8% |
Dữ liệu: số liệu đã được xác minh vào cuối năm 2025. Cluj-Napoca là thành phố đắt đỏ nhất Romania, trong khi Bucharest chứng kiến tốc độ tăng giá nhà xây mới nhanh nhất với mức +17.2% so với cùng kỳ năm trước.
Đối với các nhà đầu tư, sự chênh lệch giá lớn giữa các thành phố tạo ra những chiến lược khác nhau. Bucharest có tính thanh khoản cao nhất và tốc độ tăng giá nhanh nhất đối với các công trình xây dựng mới. Cluj-Napoca có giá cao hơn nhưng lợi suất thấp hơn. Các thành phố thứ cấp như Timișoara và Constanța có điểm vào lệnh thấp hơn với hồ sơ lợi suất tốt hơn.
Lợi suất cho thuê và tiềm năng thu nhập
Lợi suất cho thuê gộp tại Romania vẫn hấp dẫn theo tiêu chuẩn châu Âu, mặc dù có sự khác biệt đáng kể giữa các thành phố và loại hình bất động sản. Tính đến quý 1 năm 2026, lợi suất gộp trung bình theo thành phố như sau: Bucharest đạt trung bình 7.52% (với các khu dân cư bình dân như Titan, Berceni và Militari đạt từ 6.0–7.1%). Constanța đạt trung bình 6.37%, Brașov 5.81%, Timișoara 5.44% và Cluj-Napoca 4.41% — bị ảnh hưởng bởi giá nhà cao cấp tại thành phố này. Galați có lợi suất gộp cao nhất cả nước, khoảng 8.09%.
Thông thường, lợi suất ròng thấp hơn lợi suất gộp từ 1.5 đến 2.0 điểm phần trăm sau khi đã tính đến thuế bất động sản, chi phí bảo trì, tỷ lệ trống và chi phí quản lý. Các căn hộ nhiều phòng ngủ tại các khu dân cư có nhu cầu cao ở Bucharest có thể đạt lợi suất gộp gần 8%, đặc biệt là trong phân khúc thị trường đại chúng.
Đối với các nhà đầu tư đánh giá bất động sản Romania chỉ dựa trên tiềm năng thu nhập, sự kết hợp giữa giá cả phải chăng và nhu cầu thuê nhà cao – được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tỷ lệ vay thế chấp thấp và lực lượng lao động trẻ có trình độ chuyên môn – tạo nên một bức tranh hoàn toàn khác biệt so với các thị trường Tây Âu đã bão hòa.
Quy định về quyền sở hữu nước ngoài và chi phí giao dịch
Theo luật pháp Romania (Luật 312/2005 và Điều 44 của Hiến pháp Romania), công dân ngoài EU có thể sở hữu trực tiếp các tòa nhà và căn hộ. Tuy nhiên, họ không thể sở hữu trực tiếp đất đai. Để kiểm soát đất đai bên dưới một bất động sản, các nhà đầu tư ngoài EU thường sử dụng một trong hai hình thức: quyền sử dụng bề mặt (quyền sử dụng đất dài hạn, thường từ 49 đến 99 năm) hoặc một công ty Romania nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi nhà đầu tư sở hữu công ty.
Công dân các nước EU và EEA có thể sở hữu đất đai theo các điều kiện có đi có lại, vốn đã được nới lỏng dần kể từ khi Romania gia nhập EU năm 2007.
Chi phí giao dịch
Tổng chi phí giao dịch khứ hồi tại Romania dao động từ khoảng 5.4% đến 9.2%, mức này tương đối thấp so với tiêu chuẩn Tây Âu. Các thành phần chính được phân bổ như sau: phí công chứng từ 0.44–2.20% (do người mua trả), phí đăng ký đất đai là 0.15% đối với cá nhân, và người bán phải trả thuế chuyển nhượng 1% nếu sở hữu bất động sản hơn ba năm hoặc 3% nếu sở hữu ba năm trở xuống. Tổng chi phí phía người mua thường nằm trong khoảng 1.5–3.2%, trong khi chi phí phía người bán đạt 5–9%, bao gồm cả hoa hồng môi giới.
Để được hướng dẫn về việc cơ cấu lại các thương vụ mua bán bất động sản thông qua một thực thể doanh nghiệp, vui lòng xem phần hướng dẫn của chúng tôi. đăng ký kinh doanh và bất động sản tài nguyên.
Chế độ thuế đối với nhà đầu tư bất động sản không cư trú
Chế độ thuế của Romania đối với các nhà đầu tư bất động sản không cư trú tương đối đơn giản và, theo tiêu chuẩn của EU, thân thiện với nhà đầu tư.
Thu nhập cho thuê
Cá nhân không cư trú phải trả thuế thu nhập 10% trên 80% tổng thu nhập cho thuê (khoản khấu trừ cố định 20% được áp dụng tự động). Điều này tạo ra mức thuế suất thực tế là 8% trên tổng thu nhập cho thuê. Khoản khấu trừ cố định 20% thay thế cho các khoản chi phí được kê khai chi tiết — các chi phí thực tế vượt quá 20% không được khấu trừ đối với cá nhân.
Lợi nhuận từ việc bán bất động sản
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 1% nếu nắm giữ tài sản trên ba năm, hoặc 3% nếu nắm giữ trong vòng ba năm trở xuống. Các mức thuế này thuộc hàng thấp nhất trong EU và tạo ra một hồ sơ thoái vốn thuận lợi cho các nhà đầu tư dài hạn.
Thuế bất động sản hàng năm và những thay đổi năm 2026
Thuế suất thuế bất động sản cơ bản tối thiểu là 0.1% đối với nhà ở và 0.5% đối với bất động sản không phải nhà ở. Bắt đầu từ năm 2026, một thay đổi đáng kể được áp dụng: giá trị cơ sở tính thuế bất động sản đã tăng 167% (từ 1,000 lên 2,677 lei/m² đối với các công trình bê tông), điều này làm tăng mạnh chi phí sở hữu thực tế mặc dù thuế suất danh nghĩa vẫn giữ nguyên. Ngoài ra, phụ phí 0.9% được áp dụng cho các bất động sản có giá trị trên 2.5 triệu RON (khoảng 500,000 €).
cư trú thuế và thuế trùng
Việc sở hữu bất động sản ở Romania tự nó không tạo ra tư cách cư trú thuế. Tư cách cư trú thuế được xác lập khi có mặt thực tế tại Romania từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch, hoặc khi có trung tâm lợi ích thiết yếu tại Romania. Các nhà đầu tư lưu trú dưới 183 ngày vẫn được coi là không cư trú theo luật thuế của Romania.
Romania hiện có khoảng 90 hiệp định tránh đánh thuế hai lần đang có hiệu lực, bao gồm các hiệp định với Hoa Kỳ, Vương quốc Anh (một công ước mới có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026), Israel, Nga, Trung Quốc và Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (đã được phê chuẩn đầy đủ và có hiệu lực). Để biết thêm thông tin về các khái niệm lập kế hoạch thuế áp dụng trên nhiều khu vực pháp lý, vui lòng xem phần của chúng tôi. hướng dẫn lập kế hoạch thuế.
So sánh các chương trình visa vàng EU đang hoạt động
Với việc chương trình của Romania bị rút lại, các nhà đầu tư tìm kiếm quyền cư trú tại EU thông qua đầu tư bất động sản hiện có bốn lựa chọn khả thi kể từ tháng 4 năm 2026.
| Địa chỉ | Đầu tư bất động sản tối thiểu | Trạng thái |
|---|---|---|
| Hy lạp | 250,000–800,000 euro (theo khu vực) | hoạt động |
| Cộng Hòa Síp | €300,000 + VAT | hoạt động |
| Malta (MPRP) | Khoảng 375,000 € (mua) hoặc 14,000 €/năm (thuê) | hoạt động |
| Latvia | 250,000 euro + 5% phí nhà nước | hoạt động |
| Bồ Đào Nha | Bất động sản đã bị xóa (tháng 10 năm 2023) | Tuyến đường RE bị đóng |
| Tây Ban Nha | Bất động sản đã bị xóa (tháng 4 năm 2025) | Tuyến đường RE bị đóng |
| Ireland | - | Chương trình đã kết thúc hoàn toàn |
| Hungary | 250,000 € (chỉ bao gồm quỹ, không bao gồm đầu tư bất động sản trực tiếp) | Chỉ dành cho quỹ |
| Romania | 400,000 euro (bản dự thảo đã bị rút lại vào tháng 12 năm 2025) | Bị thu hồi |
Hiện tại không có chỉ thị ràng buộc nào của EU cấm các chương trình cấp visa vàng, mặc dù áp lực liên tục từ Ủy ban và Nghị viện châu Âu kể từ năm 2019 đã góp phần dẫn đến việc đóng cửa và thắt chặt các chương trình này thông qua việc hài hòa các quy định chống rửa tiền và tăng cường các yêu cầu thẩm định.
Đối với các nhà đầu tư đang tìm hiểu về chương trình định cư EU thông qua đầu tư, đội ngũ của chúng tôi có thể tư vấn về việc lựa chọn chương trình phù hợp với nhiều khu vực pháp lý khác nhau. Xem hướng dẫn của chúng tôi về... định cư bằng cách đầu tư và cư trú đặc biệt.
Các lộ trình cư trú thay thế tại Romania
Mặc dù không có chương trình Visa Vàng, Romania vẫn cung cấp một số con đường nhập cư tiêu chuẩn cho công dân nước ngoài. Các con đường này bao gồm giấy phép cư trú mục đích kinh doanh (dành cho giám đốc công ty và cổ đông của các thực thể Romania), giấy phép lao động cho những người có hợp đồng lao động tại Romania, giấy phép đoàn tụ gia đình và giấy phép cư trú dành cho sinh viên. Romania cũng có chương trình visa dành cho người làm việc từ xa (digital nomad). Con đường chung để có được thường trú nhân yêu cầu năm năm cư trú hợp pháp liên tục, và quốc tịch sẽ được cấp sau tổng cộng tám năm.
Đối với các nhà đầu tư sẵn sàng thành lập và điều hành một doanh nghiệp tại Romania, giấy phép cư trú mục đích kinh doanh kết hợp với quyền sở hữu bất động sản có thể cung cấp cả tư cách cư trú và cơ hội đầu tư bất động sản — mà không cần đáp ứng ngưỡng đầu tư 400,000 euro như dự thảo chương trình Golden Visa đã bị rút lại.
Các câu hỏi thường gặp
Romania có chương trình visa vàng không?
Người không mang quốc tịch EU có thể mua bất động sản ở Romania không?
Người không cư trú tại Romania phải đóng những loại thuế nào đối với thu nhập từ cho thuê nhà ở Romania?
Việc sở hữu bất động sản ở Romania có khiến tôi trở thành cư dân thuế không?
Những quốc gia nào thuộc EU vẫn còn cấp visa vàng cho lĩnh vực bất động sản?
Giá nhà trung bình ở Bucharest là bao nhiêu?
Các bước tiếp theo
Cho dù bạn đang đánh giá bất động sản Romania như một khoản đầu tư độc lập, tìm hiểu các lựa chọn định cư theo diện đầu tư tại EU trong các chương trình hiện hành, hay cân nhắc giấy phép cư trú kinh doanh tại Romania, đội ngũ tư vấn xuyên biên giới của chúng tôi có thể phối hợp việc mua bán bất động sản, cơ cấu doanh nghiệp và lập kế hoạch nhập cư giữa các khu vực pháp lý.
