Tbilisi, thủ đô của Georgia, đã nổi lên như một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất ở Âu Á đối với các nhà đầu tư bất động sản và nhà đầu tư nước ngoài. Với giá bất động sản tương đối thấp theo tiêu chuẩn quốc tế và nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng, Tbilisi cung cấp sự kết hợp hiếm có của cư trú theo hình thức đầu tư lợi ích và mạnh mẽ lợi tức đầu tư (ROI) tiềm năng. Trong những năm gần đây (đặc biệt là sau năm 2022), thành phố đã trải qua nhu cầu và tăng trưởng giá chưa từng có - một số quận chứng kiến giá tăng hơn 30% chỉ trong một năm. Đồng thời, lợi nhuận cho thuê vẫn ở mức cao và chính phủ chào đón các nhà đầu tư với luật sở hữu tài sản đơn giản và các ưu đãi cư trú. Bài viết này đóng vai trò là hướng dẫn toàn diện cho các nhà đầu tư nước ngoài, người nước ngoài và những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao đang cân nhắc Đầu tư bất động sản Tbilisi. Chúng ta sẽ khám phá Georgia cư trú bằng đầu tư các lựa chọn thông qua bất động sản (bao gồm ngưỡng pháp lý, các bước và yêu cầu), điều kiện thị trường hiện tại và xu hướng trên thị trường bất động sản Tbilisi, và phân tích ROI với dữ liệu về giá cả và lợi nhuận cho thuê.
Cư trú bằng Đầu tư tại Georgia: Con đường Bất động sản
Georgia cung cấp một cư trú theo hình thức đầu tư chương trình đặc biệt hấp dẫn đối với người mua bất động sản. Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Georgia (trừ đất nông nghiệp) với các quyền giống như công dân địa phương và quyền sở hữu tài sản vượt quá ngưỡng nhất định có thể đủ điều kiện để được cư trú hợp pháp.
Hệ thống đăng ký tài sản của Georgia rất hiệu quả và đảm bảo mọi thông tin có liên quan, bao gồm quyền sở hữu và yêu cầu tài chính, đều được ghi lại chính xác trong Sổ đăng ký tài sản.
Có hai con đường chính để có được quyền cư trú thông qua đầu tư bất động sản:
Giấy phép cư trú tạm thời (Đầu tư bất động sản từ 100,000 đô la trở lên)
Nếu một nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản phi nông nghiệp ở Georgia với giá trị thị trường vượt quá $ 100,000 USD (hoặc tương đương bằng Lari Gruzia), họ đủ điều kiện để được hưởng Giấy phép cư trú ngắn hạn. Về cơ bản, đây là quyền cư trú tạm thời một năm có thể được gia hạn hàng năm, với điều kiện bạn vẫn sở hữu bất động sản và giá trị của bất động sản vẫn cao hơn ngưỡng. Những điểm chính về tùy chọn này:
Đầu tư tối thiểu: 100,000 đô la Mỹ bất động sản (có thể là một bất động sản hoặc danh mục bất động sản vượt quá ngưỡng). Một giám định viên độc lập được chứng nhận phải đánh giá bất động sản và chứng nhận rằng giá trị thị trường của bất động sản đó đạt hoặc vượt quá 100 đô la. (Lưu ý: Tính đến năm 2024, tỷ lệ chấp thuận cư trú dựa trên bất động sản đã được cải thiện, với tỷ lệ chấp thuận khoảng 70–80%, với điều kiện tất cả các giấy tờ đều hợp lệ.)
Thời gian cư trú: Ban đầu được cấp trong 1 năm. Sau đó, bạn phải gia hạn mỗi năm bằng cách nộp lại bằng chứng về quyền sở hữu tài sản và định giá mới xác nhận giá trị 100 đô la trở lên. Không có yêu cầu phải sống toàn thời gian tại Georgia để duy trì giấy phép này, nhưng bạn không được bán tài sản. Nếu tài sản được bán hoặc giảm xuống dưới ngưỡng giá trị, giấy phép cư trú sẽ không còn hiệu lực.
Đoàn tụ gia đình: Sau khi giấy phép của nhà đầu tư được chấp thuận, gia đình trực hệ (vợ/chồng và con cái phụ thuộc) cũng có thể nộp đơn xin thường trú theo diện đoàn tụ gia đình, cùng thời hạn với giấy phép của nhà đầu tư. Điều này giúp các gia đình người nước ngoài thuận tiện di chuyển.
Con đường đến Thường trú nhân/Quốc tịch: Tuyến đường bất động sản trị giá 100 đô la là một tạm thời cư trú. Tuy nhiên, nếu bạn liên tục gia hạn và duy trì quyền cư trú hợp pháp tại Georgia trong 10 năm, bạn đủ điều kiện để nộp đơn xin thường trú (và cuối cùng là quốc tịch sau 10 năm thường trú, tùy thuộc vào các bài kiểm tra ngôn ngữ và lịch sử). Nói cách khác, khoản đầu tư 100 đô la không cấp quyền thường trú ngay lập tức – đó là giấy phép hàng năm có thể dẫn đến tình trạng thường trú sau một thập kỷ thường trú không bị gián đoạn. (Ngược lại, như chúng ta sẽ thấy tiếp theo, khoản đầu tư lớn hơn có thể rút ngắn mốc thời gian này.)
Các bước để có được Giấy phép cư trú bất động sản trị giá 100 đô la:
Mua tài sản: Xác định và mua bất động sản đủ điều kiện tại Georgia có giá trị >$100,000. Đảm bảo quyền sở hữu được đăng ký dưới tên của bạn (người nước ngoài có thể mua tự do; không cần giấy phép đặc biệt để mua). Thông thường, các nhà đầu tư tập trung vào căn hộ hoặc đơn vị thương mại, vì đất nông nghiệp bị loại trừ. Đảm bảo rằng bất động sản được đăng ký dưới tên của bạn thông qua hệ thống đăng ký bất động sản của Georgia, hệ thống này chỉ định một mã địa chính duy nhất cho mỗi bất động sản.
Nhận được một đánh giá: Thuê một giám định viên người Georgia được chứng nhận (được công nhận bởi cơ quan công nhận quốc gia thống nhất) để đánh giá bất động sản và đưa ra báo cáo chính thức chứng nhận giá trị thị trường trên 100,000 đô la. Tài liệu này rất quan trọng đối với đơn đăng ký.
Chuẩn bị tài liệu: Thu thập các giấy tờ cần thiết: bản sao hộ chiếu, bằng chứng nhập cảnh hợp pháp hoặc lưu trú tại Georgia (bạn nên nộp đơn khi đang ở Georgia; đơn nộp lần đầu phải nộp từ trong nước), trích lục đăng ký tài sản (giấy tờ) chứng minh bạn là chủ sở hữu, báo cáo thẩm định, ảnh hộ chiếu và mẫu đơn xin của chính phủ/biên lai lệ phí. (Nếu bao gồm các thành viên gia đình trong đơn xin đoàn tụ sau này, hãy chuẩn bị cả giấy chứng nhận kết hôn/khai sinh, v.v. đã được công chứng hợp lệ).
Gửi đơn đăng ký: Nộp đơn tại Cơ quan Phát triển Dịch vụ Công (một chi nhánh của Bộ Tư pháp) hoặc Tòa nhà Dịch vụ Công tại Georgia. Đơn có thể được nộp bởi bạn hoặc thông qua đại diện pháp lý. Thanh toán khoản phí áp dụng (thời gian xử lý tiêu chuẩn là khoảng 30 ngày dương lịch). Có thể áp dụng dịch vụ xử lý nhanh (15 hoặc thậm chí 10 ngày) với mức phí cao hơn.
Phê duyệt và Thẻ ID: Sau khi được chấp thuận, bạn sẽ nhận được giấy phép cư trú một năm. Sau đó, bạn có thể xin thẻ cư trú Georgia (ID). Với ID này, bạn được hưởng các quyền cư trú (ví dụ: tài khoản ngân hàng địa phương, lưu trú tại Georgia mà không cần thị thực, v.v.). thành viên gia đình sau đó có thể nộp đơn xin cư trú thông qua hình thức đoàn tụ, xuất trình bằng chứng về mối quan hệ họ hàng.
Đổi mới: Tiếp tục sở hữu bất động sản và mỗi năm sẽ có một đánh giá mới để chứng minh rằng bất động sản vẫn có giá trị trên 100 đô la và gia hạn giấy phép thêm một năm nữa. Không có giới hạn về số lần gia hạn, ngoại trừ giấy phép tạm thời không được vượt quá 12 năm về tổng thời hạn. Đến năm thứ 10, bạn có thể nộp đơn xin thường trú (hoặc quốc tịch) nếu bạn đáp ứng tất cả các điều kiện.
T cư trú đầu tư tạm thời tuyến đường này phổ biến cho những người muốn mua bất động sản ở Georgia như một ngôi nhà nghỉ dưỡng hoặc đầu tư cho thuê và có được khả năng sống tại đất nước này. Chi phí tương đối thấp so với các chương trình “thị thực vàng” của các quốc gia khác (ví dụ, nhiều quốc gia EU yêu cầu 250 euro trở lên). Ngưỡng 100 đô la của Georgia khá dễ tiếp cận và đã được nâng lên từ mức thấp hơn trong những năm gần đây để đảm bảo các nhà đầu tư mua được tài sản chất lượng cao hơn. Lợi ích là quyền cư trú linh hoạt: bạn không bắt buộc phải cư trú toàn thời gian tại Georgia để giữ giấy phép, tạo sự thuận tiện cho các nhà đầu tư chỉ có thể dành một phần trong năm ở Tbilisi.
Giấy phép cư trú đầu tư (Đầu tư bất động sản từ 300,000 đô la trở lên)
Đối với các nhà đầu tư có khả năng chi tiêu nhiều hơn, Georgia cung cấp một Giấy phép cư trú đầu tư (thường được coi là một “Thường trú (5 năm)” theo dõi) cho một $ 300,000 USD đầu tư vào Georgia. Trong bối cảnh bất động sản, điều này có nghĩa là mua một hoặc nhiều bất động sản phi nông nghiệp có tổng giá trị trên 300 đô la. Những lợi thế chính của tuyến đường này là thời hạn cư trú ban đầu dài hơn và con đường nhanh hơn để trở thành thường trú nhân. Đáng chú ý, luật đã được cập nhật vào tháng 2019 năm 300 để thiết lập danh mục XNUMX đô la này.
Đầu tư tối thiểu: 300,000 đô la Mỹ trong bất động sản Georgia (hoặc thay vào đó, 300 đô la đầu tư thông qua một công ty Georgia hoặc hoạt động kinh tế khác). Cũng giống như giấy phép 100 đô la, cần phải thẩm định để xác nhận giá trị thị trường nếu đó là giao dịch mua bất động sản. Nhiều bất động sản có thể cộng lại thành số tiền này. Ngưỡng này cao hơn đáng kể, nhắm mục tiêu giá trị ròng cao các nhà đầu tư.
Thời gian cư trú: Giấy phép ban đầu được cấp cho 5 năm (thường được gọi là nơi cư trú tạm thời dài hạn). Điều quan trọng là sau khi nắm giữ khoản đầu tư và giấy phép trong thời hạn 5 năm, nhà đầu tư đủ điều kiện để thường trú ở Georgia, với điều kiện họ vẫn đáp ứng các điều kiện (tức là vẫn sở hữu bất động sản và nếu thông qua một doanh nghiệp, đã đáp ứng một số yêu cầu về doanh thu tài chính nhất định). Trong thực tế, đây là "theo dõi nhanh" để được thường trú – bạn không phải đợi 10 năm như trong trường hợp 100 đô la, mà chỉ cần 5 năm.
Hòa nhập gia đình: Giấy phép đầu tư 300 đô la thường bao gồm nhà đầu tư chính và các thành viên gia đình đủ điều kiện (vợ/chồng và con nhỏ) ngay từ đầu. Tất cả họ đều nhận được thẻ cư trú 5 năm, khiến đây trở thành chương trình theo phong cách “thị thực vàng” thực sự.
Điều kiện: Nếu khoản đầu tư hoàn toàn là bất động sản, điều kiện chính là không bán hoặc giảm số bất động sản nắm giữ của bạn xuống dưới 300 đô la trong 5 năm đó. Nếu khoản đầu tư thông qua một tuyến đường kinh doanh/công ty, sẽ có các yêu cầu bổ sung (luật quy định doanh thu hàng năm tối thiểu của công ty: ví dụ 50 đô la trong năm 1, 100 đô la trong năm 2, 120 đô la/năm trong những năm 3-5) để duy trì quyền cư trú. Đối với các khoản đầu tư hoàn toàn là bất động sản, Georgia không áp dụng bất kỳ loại thuế hoặc phí hàng năm nào đối với việc nắm giữ bất động sản – trên thực tế, không có thuế tài sản nào đối với cá nhân đối với bất động sản nhà ở tại Georgia, điều này khiến việc nắm giữ tài sản trị giá 300 đô la trở nên tương đối thấp so với nhiều quốc gia.
Nâng cấp lên Vĩnh viễn: Sau 5 năm, nếu tất cả các điều kiện được đáp ứng (ví dụ, bạn vẫn sở hữu bất động sản), chính phủ sẽ cấp Giấy phép cư trú vĩnh viễn. Thường trú tại Georgia có thời hạn không xác định – bạn sẽ không cần phải gia hạn hàng năm hoặc cứ 5 năm một lần. Nó cũng đưa bạn vào con đường trở thành công dân; sau 10 năm cư trú toàn thời gian (tạm thời + vĩnh viễn), bạn có thể nộp đơn xin quốc tịch Gruzia, tùy thuộc vào các bài kiểm tra ngôn ngữ và lịch sử.
Quy trình đầu tư định cư trị giá 300 đô la:Các bước tương tự như trường hợp 100 đô la, chỉ khác nhau về mốc thời gian:
Mua bất động sản đủ điều kiện có tổng giá trị >$300,000 và nhận báo cáo thẩm định chính thức.
Đảm bảo rằng bất động sản được đăng ký dưới tên bạn thông qua hệ thống đăng ký bất động sản của Georgia, hệ thống này cung cấp bằng chứng về quyền sở hữu sau khi thông tin chi tiết của chủ sở hữu mới được đăng ký chính thức.
Nộp đơn xin thường trú (thường bạn có thể sử dụng quy trình nhanh do mức đầu tư cao; đôi khi các đơn xin này được ưu tiên). Việc phê duyệt thường mất khoảng 30 ngày.
Sau khi được chấp thuận, bạn sẽ nhận được Giấy phép cư trú 5 năm thẻ cho bạn và gia đình. Không cần phải gia hạn hàng năm, nhưng chính quyền có thể yêu cầu bằng chứng chứng minh rằng bạn vẫn tiếp tục nắm giữ khoản đầu tư mỗi năm (thường được theo dõi thông qua Sổ đăng ký công khai – nếu bạn bán bất động sản, bạn sẽ vi phạm các điều khoản).
Sau năm năm, nộp đơn xin chuyển đổi sang thường trú (thường được cấp miễn là bạn không rút tiền đầu tư trong thời gian tạm thời). Ở giai đoạn này, về cơ bản bạn có một “thẻ xanh” tương đương ở Georgia.
Tuyến đường 300 đô la này về cơ bản là phiên bản "thị thực vàng" của Georgia. So với các chương trình ở các quốc gia khác, nó khá đơn giản - không yêu cầu quyên góp, không có quy tắc hiện diện vật lý nghiêm ngặt (bạn không bị buộc phải sống ở Georgia; bạn chỉ cần duy trì khoản đầu tư) và số tiền tương đối thấp đối với quyền thường trú (để so sánh, một số EU thị thực vàng yêu cầu €500k trong bất động sản). Georgia không có trực tiếp công dân theo chương trình đầu tư, nhưng quyền cư trú này có thể dẫn đến quyền công dân theo thời gian nếu đó là mục tiêu.
Lợi ích của việc cư trú tại Georgia dành cho các nhà đầu tư:Ngoài quyền được sống tại Georgia, các nơi cư trú đầu tư này còn mang lại những lợi ích thiết thực:
Du lịch miễn thị thực & Địa điểm: Giấy phép cư trú của Georgia cho phép bạn cư trú tại một quốc gia là ngã tư của Châu Âu và Châu Á. Bạn có thể tự do nhập cảnh và xuất cảnh và được hưởng quyền miễn thị thực khi đến các quốc gia lân cận (bản thân Georgia cho phép miễn thị thực cho các chuyến thăm ngắn hạn từ nhiều quốc gia, nhưng quyền cư trú cho phép bạn ở lại vô thời hạn). Mặc dù quyền cư trú của Georgia không phải là quyền cư trú của EU, Georgia có chế độ miễn thị thực với các quốc gia Schengen dành cho công dân của mình và đang theo đuổi mối quan hệ chặt chẽ hơn với Châu Âu.
Kinh doanh và Ngân hàng: Với tư cách là cư dân, việc mở tài khoản ngân hàng địa phương, đăng ký doanh nghiệp và xử lý giao dịch trở nên dễ dàng hơn. Ngành ngân hàng của Georgia rất mạnh mẽ và việc cư trú có thể đơn giản hóa các động thái tài chính lớn hơn (ví dụ, bạn có thể vay hoặc thế chấp tại địa phương). Theo các cố vấn đầu tư, môi trường kinh doanh của Georgia rất thân thiện (thứ 7 trên thế giới về mức độ dễ dàng kinh doanh).
Lợi thế thuế:Georgia có hệ thống thuế theo lãnh thổ và nói chung không có thuế tài sản trên bất động sản nhà ở do cá nhân nắm giữ. Thu nhập cho thuê phải chịu thuế theo mức thuế cố định (thường là 5% đối với cá nhân thuê nhà ở theo chế độ đặc biệt), nhưng có những cách hợp pháp để tối ưu hóa thuế (ví dụ: đăng ký theo tư cách doanh nghiệp nhỏ). Là cư dân, bạn cũng có thể hưởng lợi từ chi phí dịch vụ và tiện ích tương đối thấp của Georgia.
Chất lượng cuộc sống cao: Nhiều nhà đầu tư chọn sống ở Tbilisi vì nền văn hóa sôi động, an toàn và chi phí sinh hoạt thấp. Có quyền cư trú có nghĩa là bạn có thể đến và đi tùy ý, cho con em mình vào trường địa phương hoặc quốc tế, v.v. Georgia không áp dụng thời gian lưu trú tối thiểu – bạn có thể cư trú ở nơi khác và giữ giấy phép bằng cách duy trì bất động sản của mình. Sự linh hoạt này là một điểm bán hàng lớn.
Tóm tắt, mua bất động sản ở Tbilisi không chỉ mang lại cho bạn một tài sản hữu hình có tiềm năng tăng giá, mà còn là chỗ đứng tại Georgia thông qua quyền cư trú. Cho dù bạn chọn lộ trình 100 đô la (gia hạn hàng năm) hay lộ trình 300 đô la (dài hạn ngay từ đầu), chương trình cư trú theo đầu tư của Georgia vào năm 2024/2025 vẫn là một trong những chương trình dễ tiếp cận và thân thiện với nhà đầu tư nhất trong khu vực. Tiếp theo, chúng ta sẽ chuyển sang khía cạnh đầu tư của phương trình: bạn có thể mong đợi loại ROI nào đối với bất động sản Tbilisi?
Tổng quan thị trường bất động sản Tbilisi
Tăng trưởng và xu hướng thị trường: Thị trường bất động sản Tbilisi đã tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư bất động sản từ khắp nơi trên thế giới. Sau khi tăng trưởng khiêm tốn từ năm 2016 đến năm 2021, thị trường đã tăng vọt vào năm 2022 và đầu năm 2023 - một phần là do dòng người nước ngoài đổ vào và nhu cầu nhà ở tăng cao. Một số quận chứng kiến giá tăng vọt + 35% sau năm 2022. Sự gia tăng này phản ánh sức hấp dẫn ngày càng tăng của Tbilisi và nhu cầu tăng đột biến, vì nhiều người Nga, Belarus, Ukraine và những người nước ngoài khác đã chuyển đến Georgia vào năm 2022 (trong bối cảnh bất ổn khu vực), đẩy giá bán và giá thuê lên cao.
Đến năm 2024, tốc độ tăng trưởng ổn định phần nào đó. Theo nghiên cứu của Galt & Taggart, giá bán trung bình bằng USD trên thị trường chính của Tbilisi (doanh số phát triển mới) đã tăng 11.6% theo năm vào năm 2024, tốc độ chậm hơn so với mức tăng trưởng phi thường của giai đoạn 2022–2023. Giá vẫn ở mức cao nhưng tăng khoảng 0.5% mỗi tháng vào cuối năm 2024, so với mức 1.5% mỗi tháng trong giai đoạn đỉnh điểm 2022-23. Tổng giá trị thị trường của các căn hộ được bán vào năm 2024 đạt 3.13 tỷ đô la, tăng 7.1% so với năm trước, cho thấy thị trường vẫn đang mở rộng. Về khối lượng giao dịch, năm 2024 gần bằng năm 2023 (+2% tổng số căn hộ được bán), cho thấy nhu cầu ổn định. Đáng chú ý, người mua nước ngoài đã trở thành một phân khúc quan trọng - ví dụ, trong nửa đầu năm 2024, khoảng 24% doanh số bán căn hộ mới ở Tbilisi là cho công dân nước ngoài (đặc biệt là sự quan tâm ngày càng tăng từ người Israel).
Mức giá hiện tại: Giá bất động sản ở Tbilisi thay đổi rất nhiều tùy theo quận và loại bất động sản. Nhìn chung, Tbilisi vẫn có giá cả phải chăng so với các thủ đô phương Tây – “một trong năm thủ đô nơi bạn có thể mua bất động sản ở trung tâm thành phố với giá dưới 1,000 đô la một mét vuông” như một số chuyên gia đầu tư đã lưu ý. Tuy nhiên, ở các quận trung tâm chính, giá cao hơn. Đến cuối năm 2024, giá chào bán trung bình toàn thành phố đã ở xung quanh 1,200 USD mỗi mét vuông đối với căn hộ. Ví dụ, vào tháng 2024 năm 1,223, giá niêm yết trung bình là 1 đô la một mét vuông, tăng XNUMX% so với cùng kỳ năm trước.
Những khu vực đắt đỏ nhất là Mtatsminda (Phố cổ/trung tâm lịch sử trên sườn núi) và Vake (một khu vực cao cấp), nơi giá bán trung bình vào khoảng 2,000 đô la một mét vuông vào cuối năm 2024. Mặt khác, các quận ngoại thành như Didi Digomi hoặc Samgori có thể có giá dưới 1,000 đô la một mét vuông. Dưới đây là bảng phân tích giá căn hộ điển hình tại các quận chính của Tbilisi (tính đến năm 2024–2025):
| Quận | Giá điển hình (USD/m²) | Mô tả Chi tiết |
|---|---|---|
| Saburtalo | $900–$1,500 (trung bình ~$1,200) | Một khu dân cư/thương mại lớn trong nội thành với sự kết hợp giữa các tòa nhà thời Liên Xô và các khu phát triển mới. Các vùng ngoại ô hiện đại như Saburtalo đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng; giá cả ở đây ở mức trung bình và được các chuyên gia và sinh viên địa phương ưa chuộng (gần các trường đại học lớn). |
| Vera | ~$1,560 trung bình | Một khu phố trung tâm, hợp thời trang nằm cạnh Mtatsminda, nổi tiếng với phong cách bohemian, quán cà phê và các tòa nhà lịch sử được cải tạo. Vera rẻ hơn một chút so với Vake nhưng ở trung tâm hơn; việc xây dựng mới hạn chế khiến nguồn cung thấp. |
| Vake | 1,200–2,000 đô la (trung bình ~1,500 đô la) | Một quận giàu có nổi tiếng với các bất động sản cao cấp, đại sứ quán và gần Công viên Vake. Kho nhà ở của Vake bao gồm các tòa nhà cao tầng sang trọng hiện đại và các căn hộ cao cấp cũ. Nơi đây có giá cao, gần 2,000 đô la/m² cho các căn hộ mới. |
| Mtatsminda | 1,500–2,500 đô la (trung bình ~2,000 đô la) | Khu đồi “Phố cổ” lịch sử (bao gồm Sololaki, khu vực đại lộ Rustaveli) được khách du lịch và người nước ngoài ưa chuộng. Nơi đây có kiến trúc cổ điển thế kỷ 19 và tầm nhìn toàn cảnh thành phố. Không gian hạn chế và nhu cầu cao khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực đắt đỏ nhất. |
| Tbilisi cổ | $1,000–$2,000 (thay đổi tùy theo từng quận) | Nói chung là trung tâm thành phố lịch sử (ví dụ, Abanotubani, Avlabari ở bờ đông). Một số khu vực của Tbilisi cổ đang được tái phát triển. Giá cả có thể dao động rất nhiều: các bất động sản khu du lịch được cải tạo đắt đỏ, trong khi một số bất động sản cũ vẫn rẻ hơn do tình trạng. |
Như đã trình bày, các quận như Mtatsminda/Tbilisi cũ và Vake nằm ở phân khúc cao cấp của thị trường, thường ở mức 1,500–2,500 đô la một m². Saburtalo đại diện cho tầng lớp trung lưu (trung bình khoảng 1,000–1,300 đô la/m²), cung cấp những căn hộ chung cư mới với mức giá hợp lý. Vera nằm giữa phân khúc trung bình và cao cấp, kết hợp vị trí trung tâm với giá nhà rẻ hơn một chút so với Vake. Các khu vực xa trung tâm (không được liệt kê ở trên, ví dụ như Didi Digomi, Gldani) có thể có giá từ 600–800 đô la/m² đối với các căn hộ cũ, đó là lý do tại sao nhiều nhà đầu tư bị thu hút – bất động sản Tbilisi vẫn tương đối rẻ đối với một thủ đô xét về giá trị tuyệt đối. Trên thực tế, một so sánh của InvestAsian năm 2023 ghi nhận “khoảng 2,000 đô la/m2025 ở trung tâm thành phố… Vake là khu phố đắt đỏ nhất, tiếp theo là Vera và Saburtalo”. Dữ liệu của chúng tôi xác nhận rằng thứ bậc, mặc dù giá tuyệt đối đã tăng nhẹ vào năm XNUMX.
Cung cấp và Xây dựng: Về phía cung, Tbilisi đã chứng kiến sự bùng nổ xây dựng. Sau một năm kỷ lục vào năm 2023 về giấy phép, đã có một sự sụt giảm nhẹ (~-6.7% trong tổng diện tích xây dựng nhà ở được cấp phép vào năm 2024), nhưng hoạt động xây dựng vẫn mạnh mẽ. Các khu phức hợp căn hộ mới đang mọc lên, đặc biệt là ở Saburtalo, Didi Digomi và các khu vực mới nổi. Tuy nhiên, đường ống chậm lại một chút do chi phí xây dựng cao hơn và các nhà phát triển trở nên thận trọng vào năm 2024. Thị trường đang dần hấp thụ nguồn cung mới và sự cân bằng đang được duy trì: tỷ lệ lấp đầy của các dự án mới hoàn thành là cao (nhiều dự án vào năm 2024 đã bán được 80-90% khi hoàn thành).
Một xu hướng thú vị: sự thay đổi nhỏ trong sở thích của người mua đối với căn hộ đã sẵn sàng (chìa khóa trao tay) so với các căn hộ đang xây dựng. Vào cuối năm 2024, doanh số bán trên thị trường thứ cấp (căn hộ đã hoàn thiện) vẫn giữ vững tốt hơn so với doanh số bán trước của các căn hộ mới xây. Những bất ổn (chính trị và kinh tế, bao gồm cả môi trường trước bầu cử vào cuối năm 2024) khiến một số người mua lựa chọn các bất động sản hữu hình ngay lập tức thay vì chờ xây dựng. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư đang tìm kiếm thu nhập cho thuê có thể tìm thấy cơ hội tốt khi mua các căn hộ đã hoàn thiện có thể cho thuê ngay lập tức, thay vì các giao dịch trước khi xây dựng (mặc dù giao dịch sau vẫn có thể mang lại lợi nhuận vốn nếu mua ở mức giá giai đoạn đầu).
Triển vọng năm 2025: Các nhà phân tích dự đoán nhu cầu sẽ giảm nhẹ vào năm 2025 do các yếu tố như rủi ro chính trị trong nước, dự báo tăng trưởng kinh tế chậm lại và khả năng mất giá của đồng Lari Gruzia. Ngoài ra, lợi suất cho thuê đã bình thường hóa xuống so với mức cao nhất năm 2022 (sẽ nói thêm về điều này ở phần sau), điều này có thể làm giảm bớt hoạt động mua đầu cơ. Tuy nhiên, triển vọng vĩ mô của Gruzia vẫn khá tích cực và thị trường bất động sản "mạnh và ổn định" hướng đến năm 2025 theo các nhà quan sát trong ngành. Tăng trưởng giá có thể chậm lại, nhưng dự kiến sẽ vẫn ở mức tích cực, đặc biệt là khi Gruzia tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài và cư dân. Các khoản đầu tư liên tục vào cơ sở hạ tầng (đường bộ, giao thông công cộng, v.v.) và môi trường kinh doanh thuận lợi của chính phủ Gruzia có thể sẽ hỗ trợ giá trị bất động sản. Ví dụ, các dự án đang triển khai nhằm cải thiện giao thông công cộng của Tbilisi và các tuyến đường vòng mới đang làm tăng sức hấp dẫn của một số quận nhất định, từ đó thúc đẩy giá bất động sản ở những khu vực đó.
Tóm lại, Thị trường bất động sản Tbilisi 2024/2025 có thể được mô tả như làm nguội từ sôi đến sôi lăn tăn. Các nhà đầu tư không còn có thể mong đợi giá tăng 30% qua đêm nữa, mà là mức tăng trưởng vừa phải trên mức cơ sở đã cao. Quan trọng là nhu cầu thuê vẫn rất mạnh, điều này đưa chúng ta đến với các cân nhắc về ROI.
Phân tích ROI: Lợi nhuận cho thuê và tiềm năng thu nhập tại Tbilisi
Một điểm thu hút lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản ở Tbilisi là lợi nhuận cho thuê cao. Lợi nhuận cho thuê đại diện cho lợi nhuận hàng năm của bất động sản từ tiền thuê, tính theo tỷ lệ phần trăm giá mua. Ở Tbilisi, cả thị trường cho thuê dài hạn và ngắn hạn (Airbnb) đều sôi động, mang đến cho các nhà đầu tư nhiều chiến lược để tạo ra thu nhập.
Cho thuê dài hạn (thường là hợp đồng cho thuê 1 năm cho người thuê nhà địa phương hoặc người nước ngoài): Lợi nhuận cho thuê gộp tại Tbilisi đối với hợp đồng cho thuê dài hạn trung bình khoảng 6% đến 8% vào năm 2024, khá hấp dẫn theo tiêu chuẩn quốc tế. Điều này có nghĩa là nếu bạn mua một căn hộ và cho thuê theo cách truyền thống, bạn có thể kiếm được khoảng 7% giá trị của căn hộ đó dưới dạng tiền thuê mỗi năm (trước chi phí). Các căn hộ nhỏ hơn có xu hướng mang lại tỷ lệ phần trăm cao hơn (vì chúng rẻ hơn khi mua trên mỗi m² nhưng cho thuê trên mỗi m² cao hơn). Ví dụ, một phân tích gần đây (Quý 1 năm 2025) cho thấy lợi nhuận trung bình là 7.53% trên khắp Georgia, với các studio ở Tbilisi và căn hộ một phòng ngủ thường có mức lợi nhuận trong khoảng 6–7%. Tại Saburtalo, một căn hộ một phòng ngủ điển hình (~1–50 m²) có giá khoảng 60 đô la có thể cho thuê với giá khoảng 100,000 đô la một tháng, tức là lợi nhuận hàng năm ~580%. Tại Vake, vì giá mua cao hơn, nên lợi nhuận thấp hơn một chút – một căn hộ một phòng ngủ trị giá 6.8 đô la có thể cho thuê với giá 180,000 đô la/tháng, tức là lợi nhuận ~800%. Điều này được chứng thực bởi dữ liệu bất động sản toàn cầu: các quận cao cấp như Vake và Mtatsminda có lợi nhuận ~5.5–5%, trong khi các quận giá cả phải chăng hơn (hoặc các căn hộ lớn hơn ở những vị trí kém đắc địa hơn) có thể có lợi nhuận trên 6%. Trên thực tế, những khu vực cực kỳ rẻ như Didi Digomi có thể cho thấy lợi nhuận hai chữ số (một studio nhỏ ở đó có thể có giá ~8 đô la và giá thuê là 40 đô la/tháng, lợi nhuận trên 345%), mặc dù tổng tiền thuê tuyệt đối thấp.
Một số yếu tố góp phần vào giá thuê dài hạn cao ở Tbilisi: dân số tăng (bao gồm cả người nước ngoài từ Nga, Trung Đông, v.v.), sinh viên quay trở lại trường đại học và nguồn cung cho thuê chất lượng cao hạn chế. Giá thuê tăng đột biến vào năm 2022–2023 (báo cáo cho thấy giá thuê trung bình tăng 119% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 2023 năm 2024 do dòng người nước ngoài đột ngột đổ vào). Đến năm 2024, giá thuê đã giảm nhẹ so với mức đỉnh điểm đó. Giá thuê trung bình ở Tbilisi vào cuối năm XNUMX là khoảng 10 đô la một m² một tháng. Ví dụ, một căn hộ 55 m² có giá thuê khoảng 550 đô la. Con số này thấp hơn khoảng 9% so với mức giá thuê đỉnh điểm vào đầu năm 2023, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trước năm 2022. Ngay cả với mức giảm nhẹ, năng suất gộp trung bình toàn thành phố (sử dụng mức giá thuê trung bình so với giá trung bình) là khoảng 10% vào giữa năm 2024 – tuy nhiên, con số đó có thể giả định là đã lấp đầy hoàn toàn và không tính đến chi phí, do đó, mức trung bình thận trọng hơn sẽ là ~7–8% như đã đề cập. Cần lưu ý rằng lợi suất ở Tbilisi cao hơn nhiều thành phố phương Tây vì giá bất động sản tương đối thấp trong khi tiền thuê nhà (do nhu cầu của người nước ngoài) hơi cao so với thu nhập của người dân địa phương.
Cho thuê ngắn hạn (Airbnb): Sự bùng nổ du lịch ở Georgia (gần 8 triệu lượt khách quốc tế hàng năm trước đại dịch) và sự phổ biến của Tbilisi như một trung tâm du mục kỹ thuật số đã khiến cho việc cho thuê ngắn hạn trở thành một lựa chọn sinh lợi. Lợi nhuận gộp từ việc cho thuê ngắn hạn có thể cao hơn dài hạn, mặc dù có nhiều nỗ lực hoạt động và tính biến động hơn. Điển hình Lợi nhuận cho thuê Airbnb ở Tbilisi có thể dao động từ 12% lên tới 18% hàng năm (tổng) giả định có mức độ lấp đầy tốt. Một hướng dẫn về bất động sản của LinkedIn lưu ý rằng việc cho thuê ngắn hạn có thể mang lại tới 20% trong một số trường hợp – điều này khả thi đối với các bất động sản cao cấp được quản lý tốt trong mùa du lịch cao điểm, nhưng 12–15% là mức phổ biến hơn đối với những chủ nhà thành công.
Để minh họa: Theo phân tích của Airbtics, một "đặc trưng" Danh sách Airbnb ở Tbilisi có một Tỷ lệ lấp đầy 60% và giá trung bình hàng ngày là 38 đô la vào năm 2023. Điều đó tương đương với khoảng 219 đêm được đặt mỗi năm và thu nhập cho thuê hàng năm khoảng 8,000 đô la đối với một căn hộ một phòng ngủ trung bình. Nếu bất động sản đó được mua với giá, chẳng hạn, 70,000–80,000 đô la (khả thi đối với một căn hộ 1 phòng ngủ ở trung tâm thành phố), thì lợi nhuận gộp sẽ là ~10–12%. Nhiều chủ nhà thậm chí còn làm tốt hơn: những người điều hành lành nghề tối ưu hóa danh sách của họ có thể đạt được tỷ lệ lấp đầy 70-80% hoặc cao hơn. Ví dụ, nếu bạn quản lý để cho thuê 25 ngày một tháng với giá 40 đô la một đêm, thì đó là 1,000 đô la/tháng hoặc 12,000 đô la/năm - trên một bất động sản trị giá 80 đô la, thì lợi nhuận gộp là 15%. Trong mùa cao điểm (mùa hè và mùa thu), giá thuê hàng ngày có thể tăng đột biến và các khu phố nổi tiếng ở Tbilisi cổ và Vera có thể được đặt hết. Không có gì lạ khi các căn hộ ở vị trí trung tâm, được cải tạo đẹp mắt tạo ra $1,200+ mỗi tháng trên Airbnb trong thời gian cao điểm, vượt xa giá thuê dài hạn. Trên cơ sở hàng năm, việc cho thuê ngắn hạn ở những khu vực được săn đón nhất (Mtatsminda, Sololaki, Vera) có xu hướng vượt trội hơn cho thuê dài hạn về mặt ROI.
Tất nhiên, người ta phải tính đến chi phí: cho thuê ngắn hạn phải chịu các chi phí như phí quản lý (nếu bạn thuê người quản lý bất động sản hoặc sử dụng đại lý Airbnb), tiện ích, vệ sinh và thời gian bỏ trống. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng có thể thấp hơn một chút, nhưng nhìn chung vẫn cao hơn lợi nhuận ròng dài hạn. Tin tốt ở Tbilisi là quy định về cho thuê ngắn hạn nhân hậu – hiện tại không có quy định thực thi nghiêm ngặt nào yêu cầu phải có giấy phép đối với chủ nhà Airbnb, không giống như nhiều thành phố ở châu Âu. Điều này có thể thay đổi trong tương lai, nhưng tính đến năm 2024, có hàng nghìn danh sách Airbnb đang hoạt động tại Tbilisi (gần 7,000 danh sách đang hoạt động tính đến tháng 2024 năm XNUMX) và môi trường thân thiện với chủ nhà. Một kế hoạch dự phòng là nếu nhu cầu du lịch ngắn hạn giảm hoặc các quy định thắt chặt, bất động sản luôn có thể được chuyển sang cho thuê dài hạn (được coi là giải pháp dự phòng ổn định, ngay cả khi lợi nhuận thấp hơn).
Tăng giá:ROI không chỉ là thu nhập từ cho thuê. Đánh giá cao (giá trị bất động sản tăng) là thành phần khác. Các nhà đầu tư trong giai đoạn 2022–2023 đã chứng kiến mức tăng vốn đáng kể như đã đề cập. Ví dụ, nếu bạn mua vào đầu năm 2022 tại Saburtalo và bán vào giữa năm 2023, bạn có thể nhận được mức tăng giá 25-30% do thị trường tăng vọt. Trong tương lai, mức tăng giá dự kiến sẽ khiêm tốn hơn. Dự báo của các chuyên gia địa phương cho thấy mức tăng trưởng hàng năm thấp ở mức hai chữ số hoặc cao ở mức một chữ số trong thời gian tới, trừ khi có bất kỳ cú sốc địa chính trị lớn nào. Ngay cả mức tăng giá hàng năm thận trọng là 5% kết hợp với lợi suất cho thuê là 7% cũng có nghĩa là tổng lợi nhuận tiềm năng là ~12% mỗi năm, điều này rất hấp dẫn. Một số khu vực đang trong quá trình tái thiết (ví dụ: một số khu vực của Tbilisi Cổ, nơi có các khách sạn và cơ sở hạ tầng du lịch mới đang được xây dựng hoặc các vùng ngoại ô đang phát triển, nơi có các tuyến giao thông công cộng mới được quy hoạch) có thể vượt trội hơn mức tăng giá trung bình. Các nhà đầu tư nên theo dõi các kế hoạch phát triển đô thị và đầu tư sớm hơn một chút vào các khu phố đang được cải thiện.
Nghiên cứu tình huống – Ví dụ về ROI: Để liên kết nó lại với nhau, hãy xem xét một nhà đầu tư mua một Căn hộ 55 m² ở Saburtalo với giá 1,300 đô la/m² (khoảng 71,500 đô la). Họ trang bị nội thất và niêm yết trên cơ sở kết hợp dài hạn và ngắn hạn: có lẽ họ đảm bảo một người thuê dài hạn trong nửa năm với giá 550 đô la/tháng và làm Airbnb vào mùa cao điểm mùa hè. Tiền thuê hàng năm gộp của họ có thể vào khoảng 8,000–9,000 đô la. Đây là khoảng Lợi nhuận gộp 12%. Sau khi trả tiền tiện ích, bảo trì và quản lý, lợi nhuận ròng có thể là ~9%. Trong khi đó, bản thân bất động sản có thể tăng giá lên 80,000 đô la trong vài năm (ví dụ tăng trưởng hàng năm 5-6%), thêm khoảng 4 đô la vốn chủ sở hữu mỗi năm trên giấy tờ. Kết hợp lại, đó là một ROI rất mạnh, cạnh tranh với lợi nhuận thị trường chứng khoán - với phần thưởng là bằng cách duy trì khoản đầu tư này, chủ sở hữu có thể gia hạn giấy phép cư trú tại Georgia hàng năm (nếu đó là bất động sản trị giá 100 đô la của họ để cư trú, họ có thể đã mua một đơn vị nhỏ thứ hai hoặc một bất động sản lớn hơn một chút để đáp ứng ngưỡng, nhưng nguyên tắc vẫn giữ nguyên). Bây giờ hãy so sánh Căn hộ cao cấp Vake mua: một nhà đầu tư trả 2,000 đô la/m² cho một căn hộ cao cấp rộng 80 m² (160,000 đô la). Họ tìm một người thuê nhà nước ngoài với giá 1,000 đô la/tháng. Tức là 12 đô la/năm, một Lợi nhuận gộp 7.5%, và có thể là 5% ròng sau thuế và phí – thấp hơn, nhưng bất động sản có thể tăng giá theo giá trị tuyệt đối và có thể được sử dụng cho mục đích cá nhân (Vake là khu vực rất thoải mái để tự sống). Ngoài ra, bất động sản duy nhất đó đủ điều kiện cho họ cư trú 1 năm (trên 100 đô la). Nếu thay vào đó họ mua hai căn hộ ở Vera với giá 80 đô la mỗi căn, họ có thể cho thuê mỗi căn trên Airbnb với giá 700 đô la/tháng (trung bình) mang lại 8,400 đô la/năm cho mỗi căn, tức là 10.5% cho mỗi căn; tổng cộng là 16,800 đô la/năm với khoản đầu tư 160 đô la (~10.5%), cộng với giá trị kết hợp của hai căn đó là ~160 đô la cũng đáp ứng ngưỡng cư trú để được cấp giấy phép một năm. Những kịch bản này cho thấy tính linh hoạt – người ta có thể tối ưu hóa lợi nhuận (các căn rẻ hơn ở những khu vực có giá thuê cao) hoặc tăng trưởng vốn và lối sống (các bất động sản hạng sang ở các quận chính).
Lợi nhuận cho thuê theo quận: Lợi suất có tương quan nghịch với giá mua ở một mức độ nào đó. Để hiểu rõ hơn: Saburtalo và Vera thường có lợi suất cao hơn một chút vì giá mua vừa phải trong khi giá thuê vẫn ở mức cao. Vake và Mtatsminda có lợi suất cho thuê dài hạn thấp hơn một chút (5-6%) vì mức giá cao hơn. Tuy nhiên, những quận đắt đỏ đó có thể có lợi suất cực kỳ tốt cho việc cho thuê ngắn hạn nhờ nhu cầu của khách du lịch - một căn hộ quyến rũ ở Old Tbilisi/Mtatsminda có thể có giá 50-70 đô la một đêm trên Airbnb. Theo hướng dẫn dành cho nhà đầu tư, "các quận như Vera, Sololaki và Mtatsminda được ưa chuộng để đầu tư bất động sản do vị trí trung tâm và lợi suất cho thuê cao", nhấn mạnh rằng trung tâm thành phố có thể tạo ra dòng tiền tuyệt vời nếu được tận dụng trong thị trường lưu trú ngắn hạn. Trong khi đó, các khu vực xa hơn một chút (Saburtalo, Krtsanisi, v.v.) có nhóm người thuê dài hạn đáng tin cậy (sinh viên, chuyên gia trẻ, công nhân nước ngoài), hỗ trợ lợi suất 6-8%.
Bảng dưới đây tóm tắt ước tính lợi nhuận cho thuê gộp tại các quận được đánh dấu cho cả chiến lược dài hạn và ngắn hạn:
| Quận | Ước tính Lợi nhuận cho thuê gộp (Dài hạn) | Ước tính lợi nhuận cho thuê gộp (ngắn hạn) |
|---|---|---|
| Saburtalo | ~7% (phạm vi điển hình 6–8%) | 12–15% (với tỷ lệ lấp đầy Airbnb tốt) |
| Vera | ~7–8% (nhu cầu cao so với giá vừa phải) | 15% trở lên (khu vực phổ biến cho Airbnb vì cuộc sống về đêm; các đơn vị nhỏ hơn hoạt động tốt) |
| Vake | ~5–6% | ~10% (thu hút du khách lưu trú dài ngày và người nước ngoài hơn là khách du lịch) |
| Mtatsminda | ~5–6% (cho thuê dài hạn hạng sang) | 15–18% (vị trí du lịch đắc địa, có thể tính giá cao hơn vào mùa cao điểm) |
| Tbilisi cổ | ~6–7% (thay đổi tùy theo từng địa điểm) | ~15% (nhu cầu ngắn hạn rất cao trong quý lịch sử) |
Những con số này là lợi nhuận gộp; lợi nhuận ròng sau khi trừ chi phí sẽ thấp hơn một vài điểm. Tuy nhiên, Hồ sơ ROI của Tbilisi rất mạnh. Để hiểu rõ hơn, lợi nhuận cho thuê 6-8% tại một thủ đô là một con số ngoại lệ – nhiều thủ đô Tây Âu chỉ cung cấp lợi nhuận 2-4% khi so sánh. Và ít thị trường nào trên thế giới cho phép lợi nhuận >10% thông qua việc cho thuê ngắn hạn như Tbilisi, mà không có quy định chặt chẽ. Đây là lý do tại sao “Đầu tư bất động sản Tbilisi“đã trở thành một thuật ngữ thông dụng trong giới các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận và là lý do tại sao các nhà tư vấn bất động sản thường nhấn mạnh Georgia là một thị trường bất động sản có lợi nhuận cao.
Các khu phố có ROI cao ở Tbilisi: Thông tin chi tiết về quận
Tbilisi là một thành phố có nhiều khu phố riêng biệt, mỗi khu phố có đặc điểm và hồ sơ đầu tư riêng, khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Sau đây chúng tôi cung cấp thông tin chi tiết về năm quận chính thường được trích dẫn về tiềm năng ROI và mức độ phổ biến của chúng đối với các nhà đầu tư nước ngoài: Saburtalo, Vera, Vake, Mtatsminda và Old Tbilisi. Chúng ta sẽ xem xét điểm hấp dẫn của từng khu vực, mức giá hiện tại và mức lợi nhuận cho thuê mà bạn có thể mong đợi.
Saburtalo
Hồ Sơ: Saburtalo là một quận lớn ở phía bắc trung tâm Tbilisi đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc, khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Theo truyền thống, đây là khu dân cư thời Liên Xô, nhưng hiện nay nơi đây có rất nhiều căn hộ cao tầng mới, trung tâm mua sắm, trường đại học (cơ sở chính của Đại học Nhà nước Tbilisi và các cơ sở khác) và văn phòng công ty. Vị trí trung tâm (ngay phía tây của trung tâm thành phố) và giá cả tương đối phải chăng khiến nơi đây trở thành một trong những lựa chọn đầu tiên cho cả người mua trong nước và người nước ngoài.
Loại hình bất động sản & Giá cả: Saburtalo cung cấp mọi thứ từ căn hộ chung cư Liên Xô cũ đến căn hộ chung cư cao cấp hoàn toàn mới. Các công trình xây dựng mới tại Saburtalo trung bình khoảng 970 đô la/m² tính đến đầu năm 2025, trong khi các căn hộ cũ hơn có thể có giá khoảng 800–1,000 đô la/m² tùy thuộc vào tình trạng. Các căn hộ hiện đại tầm trung thường có giá từ 900–1,500 đô la/m². Ví dụ, một căn hộ 1 phòng ngủ 50m² đã được cải tạo có thể có giá khoảng 60–70 đô la. Sự kết hợp giữa mức giá hợp lý và nguồn cung mới này có nghĩa là các nhà đầu tư có thể tìm thấy những giao dịch tốt ở đây ngay cả vào năm 2025.
Nhu cầu thuê: Cực kỳ mạnh. Thị trường cho thuê của Saburtalo được thúc đẩy bởi sinh viên (trong nước và quốc tế) và những người trẻ tuổi chuyên nghiệp. Nhiều công ty công nghệ và ngân hàng có văn phòng trong khu vực, giúp nhân viên thuận tiện sống gần đó. Lợi nhuận cho thuê dài hạn ổn định ở mức trung bình khoảng 7% tại đây, như đã lưu ý trước đó. Giá thuê thông thường sẽ là khoảng 500–600 đô la cho căn hộ 1 phòng ngủ và 700–800 đô la cho căn hộ 2 phòng ngủ mỗi tháng (tùy thuộc vào mức hoàn thiện). Lượng người thuê nhà có nghĩa là chỗ trống sẽ được lấp đầy nhanh chóng, đặc biệt là đối với các căn hộ gần Metro hoặc các đường phố chính như Pekini Ave hoặc Kazbegi Ave.
Cho thuê ngắn hạn: Saburtalo ít khách du lịch hơn Phố cổ, nhưng vẫn có hoạt động cho thuê ngắn hạn từ khách du lịch công tác hoặc khách du lịch y tế (có các phòng khám và bệnh viện trong khu vực). Lợi nhuận của Airbnb có thể đạt mức hai chữ số thấp nếu được quản lý tốt, nhưng nhìn chung thấp hơn một chút so với trung tâm lịch sử. Hãy nghĩ đến tiềm năng lợi nhuận gộp khoảng 12%, với mức giá hàng ngày có lẽ là 30–50 đô la cho một căn hộ đẹp và có đủ chỗ ở. Một số nhà đầu tư thích Saburtalo cho các hợp đồng cho thuê trung hạn (ví dụ, theo tháng đối với những người du mục kỹ thuật số) do các tiện nghi hiện đại của nơi này.
Triển vọng ROI: Saburtalo cung cấp sự cân bằng giá cả vừa phải & tính thanh khoản cho thuê cao. Người ta thường trích dẫn rằng quận này cung cấp "giá trị tốt nhất cho số tiền bỏ ra" cho việc mua để cho thuê. Bạn có thể mua hai căn hộ Saburtalo với giá của một căn hộ ở Vake và tổng tiền thuê từ hai căn hộ đó thường sẽ vượt quá tiền thuê từ một bất động sản ở Vake. Với các nhà ga tàu điện ngầm mới được quy hoạch và phát triển thương mại đang diễn ra, giá trị bất động sản của Saburtalo dự kiến sẽ tiếp tục tăng đều đặn. Có thể không có mức tăng giá đột biến cao nhất (vì nguồn cung dồi dào), nhưng đây là một nơi làm việc chăm chỉ để có thu nhập cho thuê. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu ở đây vì nó đơn giản: bạn có thể có một căn hộ hoàn thiện đầy đủ, sẵn sàng cho người thuê trong một tòa nhà mới và bắt đầu thu tiền thuê ngay lập tức, với mức lợi nhuận dễ dàng đạt được ~7-8%.
Lời khuyên trong cuộc: Nhìn gần các trường đại học lớn (có nhu cầu thuê nhà từ giảng viên và sinh viên) hoặc gần Công viên công nghệ và các trung tâm thương mại trên trục Saburtalo. Đại lộ Pekini là một địa chỉ phổ biến (có nhiều cửa hàng và nhà hàng), và các khu phố xung quanh ga tàu điện ngầm Đại học Y, Delisi và Đại lộ Vazha-Pshavela đang phát triển khi các dự án mới hoàn thành.
Vera
Hồ Sơ: Vera là một khu phố nhỏ, hợp thời trang nằm giữa đại lộ Rustaveli (Mtatsminda) và Vake, khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Nơi đây nổi tiếng với bầu không khí nghệ thuật – hãy nghĩ đến các quán cà phê, quán rượu vang và sự kết hợp giữa những ngôi nhà lịch sử và căn hộ boutique hiện đại. Nhiều nghệ sĩ và chuyên gia trẻ tuổi ưa chuộng Vera vì cảm giác trung tâm nhưng vẫn mang tính địa phương. Đối với các nhà đầu tư, sức hấp dẫn của Vera nằm ở cửa hàng quyến rũ và khả năng cho thuê cao.
Loại hình bất động sản & Giá cả: Kho nhà ở của Vera bao gồm các tòa nhà gạch đầu thế kỷ 20, một số ngôi nhà thời tiền Xô Viết thanh lịch (thường được cải tạo thành nhà khách hoặc văn phòng) và một số tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại. Do không gian hạn chế nên việc xây dựng mới không phổ biến, khiến giá nhà ở tương đối cao do khan hiếm. giá trung bình ở Vera là khoảng $1,560/m² đối với căn hộ mới xây (2025). Nhiều bất động sản có giá từ 1,300–1,800 đô la/m² tùy thuộc vào độ tuổi và tình trạng cải tạo. Ví dụ, một căn hộ cải tạo rộng 70m² có thể có giá khoảng 100 đô la. Ngoài ra còn có các lựa chọn sang trọng (penthouse hoặc nhà chung cư) có thể vượt quá 2,000 đô la/m², nhưng nhìn chung Vera rẻ hơn một chút so với Mtatsminda hoặc Vake lân cận, trong khi lại rất gần với khu vực hoạt động.
Nhu cầu thuê: Vera là cao được người thuê nhà săn đón. Nơi này đủ gần để đi bộ đến Rustaveli (đại lộ chính/trung tâm thành phố), nhưng yên tĩnh hơn và giống khu phố hơn. Những người nước ngoài trẻ làm việc từ xa hoặc người dân địa phương muốn ở gần khu giải trí về đêm thường tìm căn hộ ở Vera. Giá thuê dài hạn thông thường thấp hơn một chút so với Mtatsminda – có thể là ~$450–$700 cho căn hộ một phòng ngủ tùy thuộc vào kích thước và $800–$1,000 cho các căn hộ lớn hơn. Tuy nhiên, vì giá mua ở mức vừa phải nên lợi nhuận thực sự khá tốt. Chúng tôi ước tính lợi nhuận dài hạn ở Vera có thể là ~7-8% đối với những căn hộ được định giá tốt (cao hơn lợi nhuận của Vake). Ưu điểm của Vera là những căn hộ nhỏ kỳ quặc (như gác xép trong một tòa nhà lịch sử) có thể tương đối rẻ để mua nhưng giá thuê cao hơn do vị trí.
Cho thuê ngắn hạn: Khu phố này là viên ngọc của Airbnb. Khách du lịch thích Vera vì trải nghiệm Tbilisi đích thực – những con phố quyến rũ như Gogebashvili hoặc Janashia có các quán cà phê và hầm rượu vang, còn Nhà hát Marjanishvili và Khách sạn Rooms là những địa danh gần đó. Nếu bạn niêm yết một căn hộ phong cách ở Vera trên Airbnb, bạn có thể thu hút cả khách du lịch và những người du mục kỹ thuật số thích tránh đám đông khách du lịch ở Phố cổ nhưng vẫn ở trung tâm. Với bối cảnh quán cà phê sôi động, các căn hộ ở Vera thường có tỷ lệ lấp đầy tương tự như Phố cổ. Các căn hộ một phòng ngủ ở Vera thường có giá từ 40 đến 60 đô la/đêm trên Airbnb. Ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy trung bình là 50-60%, bạn vẫn có thể kiếm được doanh thu từ 800 đến 900 đô la một tháng, đối với một bất động sản trị giá khoảng 100 đô la thì tỷ lệ này là khoảng 10-11% tổng doanh thu hàng năm. Với các đánh giá và tiếp thị tốt, một số chủ nhà đẩy tỷ lệ lấp đầy lên 70%, có thể mang lại khoảng 15%. lợi nhuận gộp ~15% là hợp lý ở đây, phù hợp với phạm vi lợi suất ngắn hạn chung đã đề cập.
Triển vọng ROI: Giá trị bất động sản của Vera đã tăng và có khả năng sẽ tiếp tục tăng khi khu vực này được cải tạo thêm. Nguồn cung bất động sản ở đây có hạn (là một quận nhỏ), và khi ngày càng có nhiều người nước ngoài chuyển đến, việc cải tạo các tòa nhà cũ vẫn tiếp tục, làm tăng giá trị. Một chất xúc tác tiềm năng là bất kỳ sự tái phát triển nào trong tương lai của các công trình cũ thành các căn hộ chung cư mới – nếu điều đó xảy ra, những nhà đầu tư ban đầu vào các căn hộ đổ nát có thể thấy được sự đánh giá cao. Tuy nhiên, ngay cả khi không có sự đầu cơ, Vera vẫn là một lựa chọn vững chắc cho dòng tiền cộng với sự gia tăng. Nơi này thường được nhấn mạnh là có "vẻ quyến rũ của Tbilisi cổ kính mà không có sự hỗn loạn", khiến nơi này cũng hấp dẫn đối với những kỳ nghỉ trung hạn. Tính linh hoạt này (phù hợp với Airbnb, nhưng cũng phù hợp với hợp đồng thuê dài hạn) có nghĩa là các nhà đầu tư có thể thay đổi chiến lược của mình khi cần.
Lời khuyên trong cuộc: Vì Vera có nhiều công trình cũ hơn, hãy thẩm định kỹ lưỡng tình trạng tòa nhà nếu mua một căn hộ cũ. Một số có thể cần cải tạo chống động đất hoặc có sân chung, v.v. Tuy nhiên, những điểm kỳ quặc đó có thể được biến thành điểm bán hàng (ví dụ, một căn hộ lịch sử với sàn gỗ cứng nguyên bản có thể có giá thuê cao sau khi được cải tạo hợp lý). Các con phố như Kekelidze, Janashia và Petriashvili rất được ưa chuộng – gần nhà trọ/không gian văn hóa Fabrika nổi tiếng (ngay bên cạnh Chugureti) và các quán cà phê mới có nghĩa là khu vực này chỉ ngày càng trở nên hợp thời hơn.
Vake
Hồ Sơ: Vake là của Tbilisi quận uy tín – thường được so sánh với một vùng ngoại ô cao cấp, khiến nơi đây trở thành địa điểm lý tưởng cho các nhà đầu tư bất động sản. Mặc dù tương đối trung tâm, nơi đây nổi tiếng với các tòa nhà chung cư cao cấp, dinh thự ngoại giao và Công viên Vake, một công viên xanh lớn là điểm nhấn của cộng đồng. Nhiều người Gruzia giàu có và các gia đình người nước ngoài sinh sống tại Vake, coi trọng sự an toàn, cây xanh và các lựa chọn ăn uống/mua sắm cao cấp. Đối với các nhà đầu tư, Vake đại diện cho vị trí bất động sản “blue chip” tại Tbilisi.
Loại hình bất động sản & Giá cả:Vake có rất nhiều tòa nhà chung cư hiện đại và các tòa nhà sang trọng cao tầng. Bạn cũng sẽ tìm thấy những căn hộ thời Liên Xô cũ nhưng rộng rãi (thường có vị trí đắc địa và vẫn có giá cao). Giá trung bình tại Vake 1,200–2,000 đô la một m², với các dự án phát triển xa xỉ mới nhất như Skyline hoặc khu vực Bagebi đạt mức 2,500 đô la/m² trở lên. Theo một nguồn tin, giá xây dựng mới trung bình ở Vake là khoảng 1,248 đô la/m² – con số này có vẻ thấp đối với một khu vực đắc địa như vậy, nhưng có khả năng phản ánh một số dự án ở vùng ngoại ô; các tòa nhà cao cấp ở trung tâm Vake (gần công viên hoặc Chavchavadze Ave) cao hơn đáng kể. Một căn hộ trung bình 100 m² ở Vake có thể dễ dàng có giá từ 150 đến 200 đô la. Các căn hộ áp mái và căn hộ gia đình lớn có giá vào khoảng vài trăm nghìn đô la.
Nhu cầu thuê: Hồ sơ người thuê nhà của Vake thiên về các chuyên gia nước ngoài (làm việc cho các đại sứ quán, tổ chức phi chính phủ, các công ty đa quốc gia) và người dân địa phương giàu có. Họ thường tìm kiếm những căn hộ lớn hơn (2-3 phòng ngủ) và sẵn sàng trả thêm tiền cho chất lượng. Giá thuê dài hạn cho một căn hộ 2 phòng ngủ hiện đại ở Vake có thể là 1,000–1,500 đô la/tháng (đặc biệt nếu đó là tầng cao có tầm nhìn, bãi đậu xe, v.v.). Một căn hộ một phòng ngủ có thể là 700–900 đô la/tháng tùy thuộc vào kích thước và hoàn thiện. Tuy nhiên, vì giá mua cao nên năng suất thấp hơn một chút – khoảng 5-6% như đã lưu ý. Các nhà đầu tư mua vào Vake đôi khi chú trọng hơn vào sự đánh giá cao hoặc lối sống. Điều đó nói rằng, chất lượng của người thuê thường tuyệt vời và các hợp đồng thường được thực hiện bằng USD hoặc có bảo vệ lạm phát, vì vậy đây là nguồn thu nhập ổn định.
Cho thuê ngắn hạn: Vake không phải là một quận du lịch điển hình, nhưng nơi đây thu hút một nhóm khách du lịch lưu trú dài ngày và khách doanh nhân thích môi trường yên tĩnh và cao cấp hơn. Ví dụ, một gia đình người Gruzia di cư đến thăm vào mùa hè có thể thuê một căn hộ đẹp ở Vake trong một tháng. Hoặc một giáo viên trường quốc tế có thể thuê Airbnb trong vài tuần trước khi tìm được nhà ở dài hạn. Giá thuê qua đêm ở Vake trên Airbnb có thể cao (căn hộ sang trọng = giá cao), nhưng tỷ lệ lấp đầy có thể thấp hơn Phố cổ vì ít khách du lịch muốn ở lại Vake. Người ta có thể đạt được ~10% lợi nhuận gộp thông qua việc cho thuê ngắn hạn ở Vake – ví dụ, cho thuê một căn hộ trị giá 180 đô la với giá ~100 đô la/đêm nhưng chỉ 50% thời gian. Thông thường, chủ sở hữu bất động sản ở Vake sẽ thuê dài hạn cho công ty thay vì cho thuê theo ngày.
Triển vọng ROI: Bất động sản Vake được coi là một đầu tư an toàn – nhìn chung, giá trị của bất động sản sẽ giữ nguyên và tăng theo thời gian khi Tbilisi phát triển. Có thể không tạo ra lợi nhuận tiền mặt ngay lập tức cao nhất, nhưng đây là loại bất động sản có thể tăng giá đáng kể trong 5-10 năm tới, đặc biệt là khi đất đai ở trung tâm Vake gần như đã được xây dựng xong. Một yếu tố trong tương lai: việc hoàn thành các dự án lớn như dự án phát triển “Vake Hills” hoặc tuyến tàu điện ngầm tiềm năng mở rộng đến University/Vake có thể thúc đẩy giá cả. Giá cả tại Vake và Bagebi lân cận đã tăng sau năm 2022 do nhu cầu cao từ những người nước ngoài đến (một số người trong số họ đã mua thẳng ở Vake để sinh sống). Khi nền kinh tế Georgia phát triển, giá bất động sản tại Vake có thể tiến gần đến các thành phố hạng hai của châu Âu (một số người cho rằng giá bất động sản tại Vake vẫn bị định giá thấp so với khu vực chính của thủ đô). Đối với các nhà đầu tư, Vake có thể là lựa chọn lý tưởng nếu bạn có kế hoạch sử dụng bất động sản cho mục đích cá nhân (ngôi nhà thứ hai) và cho thuê khi bạn đi vắng – bạn vừa có được nơi cư trú cao cấp vừa có được một khoản thu nhập.
Lời khuyên trong cuộc: Nhìn vào Bagebi tiểu khu (phía trên Vake) nơi có nhiều tòa nhà sang trọng mới có tầm nhìn ra núi và thành phố – được người dân địa phương giàu có ưa chuộng và giá trị ở đó đã tăng lên. Ngoài ra, các căn hộ 1 phòng ngủ nhỏ ở Vake thực sự có thể mang lại lợi nhuận khá (vì chúng rất hiếm và những người trẻ chuyên nghiệp có thể trả giá cao cho chúng) – một căn hộ 50m² có thể cho thuê với giá 700 đô la, với chi phí 90 đô la thì lợi nhuận gộp là ~9.3%, không tệ chút nào. Vì vậy, không phải mọi khoản đầu tư vào Vake đều phải mang lại lợi nhuận thấp; việc lựa chọn cẩn thận là rất quan trọng.
Mtatsminda (Phố cổ)
Hồ Sơ: Mtatsminda vừa là tên ngọn núi nhìn ra trung tâm Tbilisi vừa là quận lớn hơn bao gồm phần lớn Phố cổ lịch sử ở phía tây Sông Kura, khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Nơi đây bao gồm các khu vực nổi tiếng như Sololaki, Vere và một số khu vực của Rustaveli Ave. Đây là trái tim của Tbilisi cổ - đặc trưng bởi các tòa nhà thế kỷ 19, những con phố lát đá cuội hẹp, quán cà phê, phòng trưng bày và các địa danh (ví dụ: Đường sắt leo núi, Tòa nhà Quốc hội, Quảng trường Tự do). Các nhà đầu tư bị thu hút đến Mtatsminda vì sức hấp dẫn và uy tín du lịch.
Loại hình bất động sản & Giá cả: Ở khu Phố cổ/Mtatsminda, bạn chủ yếu tìm thấy những tòa nhà cũ hơn – một số được phục hồi đẹp mắt, một số khác cần được cải tạo. Có một số dự án mới (thường là những khu nhà ở nhỏ hơn, sang trọng vì việc bảo tồn đường chân trời lịch sử là rất quan trọng) và những công trình mới này có thể cực kỳ đắt đỏ (dễ dàng vượt quá 2,500 đô la/m²). Ví dụ, một dự án cao cấp có thể bán các căn hộ với giá 3,000 đô la trở lên/m² do vị trí đắc địa. Tuy nhiên, trung bình, một hiện tại căn hộ ở dãy Mtatsminda 1,500–2,500 đô la một m² như đã lưu ý trước đó. Nhiều giao dịch mua bán ở đây là các căn hộ cũ hơn, ví dụ như căn hộ 80m² trong tòa nhà xây từ những năm 1900 với giá 130 đô la (nếu được cải tạo) hoặc có thể là 100 đô la (nếu cần sửa chữa). Là một phân khúc độc đáo, những ngôi nhà lịch sử (có sân trong) đôi khi được rao bán – những ngôi nhà này khó định giá nhưng có thể là những viên ngọc quý để cải tạo thành khách sạn boutique hoặc Airbnb nếu đầu tư vào việc cải tạo.
Nhu cầu thuê: Hai thị trường riêng biệt: dài hạn và ngắn hạn. Về lâu dài, Mtatsminda thu hút các chuyên gia nước ngoài yêu thích bầu không khí văn hóa, cũng như người Gruzia muốn có một địa chỉ trung tâm uy tín. Giá thuê dài hạn cao – ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ được trang bị nội thất đẹp mắt tại Rustaveli có thể thu về 1,200 đô la/tháng từ một nhân viên của tổ chức phi chính phủ hoặc tương tự. Tuy nhiên, xét đến giá mua cao, giá thuê dài hạn năng suất có thể vào khoảng 5-6%. Nhiều chủ nhà ở khu vực này thực sự thích cho thuê ngắn hạn hoặc theo ngày/tuần vì lượng khách du lịch đổ về.
Cho thuê ngắn hạn: Đây là Trung tâm Airbnb. Phố cổ Tbilisi (bao gồm Mtatsminda/Sololaki) là nơi mà phần lớn khách du lịch muốn lưu trú – chỉ cần đi bộ là đến các quán cà phê, bảo tàng, phòng tắm lưu huỳnh, v.v. Có vô số nhà nghỉ và Airbnb nằm rải rác trên những con phố này. Do đó, sự cạnh tranh là có thật, nhưng cũng có nguồn cung khách ngày càng tăng. Có thể đạt được công suất phòng rất cao, đặc biệt là vào mùa hè cao điểm và trong các mùa lễ. Một căn hộ được đánh giá tốt với ban công nhìn ra thành phố cổ có thể tính phí cao hơn – 60-80 đô la/đêm cho một phòng ngủ không phải là điều hiếm gặp trong mùa cao điểm. Một số chủ nhà thậm chí còn tính phí hơn 100 đô la một đêm cho các căn hộ lớn hoặc rất sang trọng. Với việc quản lý công suất phòng, nhiều báo cáo Lợi nhuận gộp 15-18% ở đây. Ví dụ, một người có thể kiếm được 10-12 đô la mỗi năm cho một căn hộ có giá 70 đô la nếu làm đúng cách (một phần trong số đó đến từ mức giá thuê ban đêm rất cao trong thời gian ngắn). Thị trường cho thuê ngắn hạn ở Phố cổ rất sôi động đến nỗi ngay cả trong mùa thấp điểm mùa đông, các khoản giảm giá hàng tháng vẫn thu hút những người du mục kỹ thuật số đến để lấp đầy các căn hộ. Điều quan trọng là các bất động sản ở đây "tự cho thuê" theo vị trí; tiếp thị một căn hộ là "cách Quảng trường Tự do 5 phút đi bộ" hoặc "ở trung tâm Phố cổ Tbilisi" tự động thu hút sự quan tâm.
Triển vọng ROI: Sở hữu bất động sản ở Mtatsminda/Phố cổ cũng giống như sở hữu một di sản UNESCO – về lâu dài, gần như chắc chắn giá trị sẽ tăng do tính độc đáo. Công suất xây dựng mới có hạn (và có quy định nghiêm ngặt về việc này), vì vậy, nguồn cung hiện tại sẽ có giá trị hơn khi nhu cầu tăng. Du lịch Georgia dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thập kỷ tới, vì vậy triển vọng cho thuê ngắn hạn vẫn khả quan. Nếu Georgia cuối cùng gia nhập EU hoặc tăng đáng kể cơ sở hạ tầng du lịch, giá trị bất động sản ở Phố cổ có thể tăng đáng kể khi các nhà đầu tư quốc tế đổ xô vào. Vì vậy, lợi nhuận có thể rất lớn. Sự đánh đổi là quản lý bất động sản (cho thuê ngắn hạn là công việc) hoặc chấp nhận lợi nhuận thấp hơn với những người thuê dài hạn. Nhiều nhà đầu tư tìm thấy một sự kết hợp – cho thuê cho khách du lịch vào mùa cao điểm, sau đó tìm một người thuê 6 tháng vào mùa thấp điểm, v.v., để tối đa hóa thu nhập.
Lời khuyên trong cuộc: Sololaki (một khu phố trong quận Mtatsminda) đặc biệt được các nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng; nơi đây có kiến trúc tuyệt đẹp và nhiều tòa nhà đang được cải tạo dần. Mua một căn hộ chưa được cải tạo ở đó và cải tạo có thể làm tăng đáng kể giá trị và tiền thuê. Đường Kikodze, Lado Asatiani, Machabeli – đây là những địa chỉ cần chú ý. Ngoài ra, hãy kiểm tra xem tòa nhà có được chỉ định là di tích lịch sử hay không – nếu có, bất kỳ thay đổi bên ngoài nào cũng cần được chấp thuận, nhưng chúng thường có trần nhà cao hơn và các đặc điểm cũ hấp dẫn mà khách du lịch yêu thích. Bãi đậu xe rất khan hiếm ở Phố cổ; các căn hộ có chỗ đậu xe dành riêng là vàng cho những người thuê nhà dài hạn có ô tô.
Tbilisi cổ (Bờ Đông lịch sử và vùng phụ cận)
Hồ Sơ: Khi nói đến “Tbilisi cổ” ở đây, chúng tôi muốn nói đến các khu vực lịch sử ở bờ đông của con sông (như Abanotubani, Avlabari), nơi hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản do ý nghĩa văn hóa và tiềm năng đầu tư của chúng. Bao gồm khu tắm lưu huỳnh nổi tiếng, khu vực nhà thờ Metekhi và lên đồi vào Avlabari (là một khu vực cũ hơn hiện đang chứng kiến nhiều công trình xây dựng khách sạn mới). Nó cũng bao gồm một số phần của Chugureti/Marjanishvili, một khu vực mở rộng vào thế kỷ 19 với đặc điểm riêng. Về cơ bản, danh mục này là khu vực di sản bên ngoài Mtatsminda. Những khu vực này cung cấp sự kết hợp giữa các điểm du lịch văn hóa và các khu dân cư địa phương.
Loại hình bất động sản & Giá cả: Abanotubani (khu tắm) có nhiều nhà khách nhỏ và một số căn hộ, thường là trong các tòa nhà gạch cũ hoặc bản sao mới hơn. Giá có thể cao ngay cạnh bồn tắm hoặc dọc theo bờ sông vì tiềm năng thương mại (ví dụ, một tòa nhà phù hợp để chuyển đổi thành nhà trọ). Avlabari, bên kia cầu Metekhi, theo truyền thống là một khu vực ít tốn kém hơn (nơi này hơi đồi núi và trước đây ít phát triển hơn), nhưng bây giờ với Cung điện Tổng thống mới và nhiều khách sạn mới, giá đã tăng. Bạn vẫn có thể tìm thấy bất động sản ở Avlabari tại 1,000–1,300 đô la/m², nhưng gần Metekhi hoặc ở những khu vực được cải tạo của Tbilisi cổ, giá tăng lên khoảng 1,500–1,800 đô la/m². phạm vi $1,000–$2,000/m² như đã nêu trước đây là đúng, trong đó 1,000 đô la có lẽ là cho một đơn vị tồi tàn chưa được phục hồi ở Chugureti, và 2,000 đô la cho một đơn vị được lật đẹp ở Abanotubani. Khu vực "Tbilisi cổ" này không đồng nhất. Ngoài ra, vì câu hỏi nêu cụ thể Tbilisi cổ tách biệt với Mtatsminda, chúng tôi sẽ đề cập đến nó để đảm bảo tính đầy đủ.
Nhu cầu thuê: Tương tự như Mtatsminda, phần lớn nhu cầu hướng đến khách du lịch. Avlabari có một số khách sạn quốc tế mới, thực sự làm tăng danh tiếng của khu vực này đối với du khách - nhiều khách du lịch hiện đang khám phá bờ đông và một số thích ở lại đó (có một trạm tàu điện ngầm và tầm nhìn ra Phố cổ từ phía đó). Nhu cầu dài hạn của người dân địa phương ở chính những khu vực lịch sử này thấp hơn một chút (nhiều người dân địa phương thích những khu vực mới hơn trừ khi họ đặc biệt muốn sống ở thành phố cổ). Nhưng một số khu vực nhất định, như Marjanishvili và Aghmashenebeli Avenue (một phố đi bộ được phục hồi đẹp mắt ở Chugureti), rất được cả người dân địa phương và người nước ngoài ưa chuộng và có nhu cầu cho thuê cao. Lợi nhuận gộp dài hạn có thể vào khoảng 6-7% ở những khu vực này - ví dụ, một căn hộ trị giá 80 đô la gần Marjanishvili có thể cho thuê với giá 450 đô la (tương đương ~6.7%). Ở Avlabari, vì hơi xa nên người ta có thể thuê một nơi tương tự trị giá 80 đô la với giá 400 đô la, khoảng 6%.
Cho thuê ngắn hạn: Tbilisi cổ ở bờ đông (quận Baths, sườn đồi Avlabari) cũng được sử dụng nhiều để cho thuê ngắn hạn. Khách du lịch thích quang cảnh pháo đài Narikala, nơi có thể nhìn rõ nhất từ ban công bờ đông. Nhà khách ở những khu vực này kinh doanh rất phát đạt. Lợi nhuận từ Airbnb ở đây cũng có thể cao, mặc dù có lẽ không đồng đều như Sololaki/Vera – tùy thuộc vào vị trí chính xác và sức hấp dẫn của bất động sản. Nhưng chắc chắn, một căn hộ có tầm nhìn ra sông hoặc phố cổ ở Avlabari có thể tính giá cao theo đêm. Chúng ta có thể mong đợi lợi nhuận gộp khoảng 15% tương tự như các khu vực trung tâm khác, với điều kiện bất động sản được tiếp thị để phục vụ du lịch. Ngoài ra, việc nằm hơi ngoài các khu du lịch đông đúc nhất có thể được tiếp thị là một điểm cộng (yên tĩnh hơn, chân thực hơn, v.v.).
Triển vọng ROI: Những khu vực "Tbilisi cổ" này đang trong quá trình chuyển đổi. Có rất nhiều hoạt động cải tạo và đầu tư nước ngoài đang diễn ra (đặc biệt là ở khu vực Aghmashenebeli Ave, nơi có nhiều tòa nhà cũ đã được cải tạo trong thập kỷ qua). Chính phủ đã thể hiện sự quan tâm đến việc khôi phục các khu phố lịch sử, điều này làm tăng giá trị bất động sản. Ví dụ, việc cải tạo Aghmashenebeli cách đây vài năm đã ngay lập tức làm tăng giá bất động sản ở đó. Chúng tôi dự đoán sẽ có thêm nhiều dự án dọn dẹp và phát triển Phố cổ phía đông (có thể là nhiều khách sạn boutique, nhà hàng hơn ở Avlabari, v.v.). Vì vậy, tiềm năng tăng giá là rất đáng kể nếu bạn chọn đúng vị trí vi mô. Rủi ro là một số tòa nhà ở trong tình trạng rất kém hoặc cơ sở hạ tầng (đường sá, bãi đậu xe) gặp nhiều thách thức, điều này có thể hạn chế giá trị cho đến khi được giải quyết. Tuy nhiên, ROI có thể rất tuyệt vời - một chiến lược là mua một bất động sản không hoàn hảo ở khu vực này với giá chiết khấu, cải tạo thành một Airbnb sang trọng và thu được lợi nhuận rất cao cùng với lợi nhuận bán lại cuối cùng.
Lời khuyên trong cuộc: Marjanishvili/Chugureti – mặc dù không được người dùng liệt kê, về mặt kỹ thuật, khu vực này là một phần của quận “Tbilisi cổ” về mặt hành chính và xứng đáng được nhắc đến. Nó nằm bên kia sông nhưng ở phía bắc Avlabari, có kiến trúc tuyệt đẹp của thế kỷ 19. Nó đang trở thành một khu vực thời thượng với các quán cà phê và quán bar (một số người gọi là “Berlin mới” của Tbilisi). Giá ở đây vẫn tương đối thấp (bạn có thể tìm thấy dưới 1000 đô la/m² ở một số tòa nhà) và lợi nhuận có thể cao vì những người nước ngoài trẻ tuổi thích thuê ở đây. Nếu Saburtalo là lựa chọn an toàn và Vake là lựa chọn xa xỉ, thì Marjanishvili/Chugureti là cược bị định giá thấp cho ROI tiềm năng cao. Nhiều người dự đoán khu vực này là điều lớn tiếp theo để đầu tư. Đối với bờ đông Phố cổ tinh khiết hơn (Avlabari), một mẹo nội bộ là lấy thứ gì đó có lượt xem – khách du lịch sẽ trả nhiều tiền hơn cho một sân thượng nhìn ra các địa danh của Tbilisi.
Kết luận
Thị trường bất động sản Tbilisi năm 2024/2025 mang đến cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư quốc tế bằng cách kết hợp hai tính năng hấp dẫn: quyền cư trú và ROI mạnh mẽ. Cư trú theo diện đầu tư của Georgia chương trình rất đơn giản – với việc mua bất động sản $ $ 100,000 300,000, các nhà đầu tư có thể đảm bảo quyền cư trú hợp pháp từ giấy phép tạm thời một năm đến giấy phép cư trú đầu tư năm năm. Các lựa chọn này cung cấp sự linh hoạt cho người nước ngoài và những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao đang tìm kiếm chỗ đứng tại một quốc gia ổn định về chính trị, thuế suất thấp và thân thiện với doanh nghiệp. Các yêu cầu pháp lý (đánh giá độc lập, quyền sở hữu sạch, v.v.) là minh bạch và Georgia không áp dụng thuế tài sản liên tục hoặc nghĩa vụ nặng nề đối với các nhà đầu tư. Về cơ bản, bạn có thể mua bất động sản ở Georgia, thưởng thức cư trú bằng đầu tư mang lại lợi ích cho bản thân và gia đình, không phải chịu gánh nặng chi phí lớn hoặc yêu cầu cư trú – một lợi thế lớn so với các chương trình thị thực đầu tư khác.
trên ROI bên, Tbilisi nổi bật với lợi nhuận cho thuê mạnh mẽ trong cả thị trường dài hạn và ngắn hạn. Trong khi giá bất động sản đã tăng từ mức thấp nhất năm 2022, chúng vẫn ở mức vừa phải theo tiêu chuẩn toàn cầu (trung bình khoảng 1,200 đô la/m², với bất động sản xa xỉ ở mức khoảng 2,000 đô la trở lên/m²). Tiền thuê nhà, được thúc đẩy bởi nhu cầu của người nước ngoài và du lịch, mang lại lợi nhuận 6-8% (hoặc hơn) gộp hàng năm cho các hợp đồng thuê dài hạn. Trong lĩnh vực ngắn hạn, cho thuê Airbnb ở Tbilisi có thể mang lại hơn 10-15%, đặc biệt là ở các quận trung tâm nơi có lượng khách du lịch cao. Phân tích của chúng tôi về các khu phố – Saburtalo, Vera, Vake, Mtatsminda, Tbilisi cũ – chứng minh rằng các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn trên toàn bộ quang phổ: từ căn hộ giá trung bình có lợi nhuận cao của Saburtalo đến các bất động sản di sản cao cấp của Mtatsminda tạo ra thu nhập Airbnb. Các ví dụ được hỗ trợ dữ liệu cho thấy người ta có thể đạt được dòng tiền lành mạnh; ví dụ, một căn hộ Saburtalo trị giá 100 đô la có thể kiếm được ~7 đô la/năm tiền thuê (lợi nhuận 7%), trong khi một căn hộ ở Phố cổ có vị trí thuận lợi có thể thu về hơn 10 đô la trên Airbnb (lợi nhuận 10-15%)
Hơn nữa, Tbilisi cung cấp đa dạng hóa: bạn có thể đầu tư vào một thị trường mới nổi không tương quan với chu kỳ bất động sản phương Tây, nhưng bạn có một môi trường pháp lý tương đối an toàn (quyền sở hữu mạnh mẽ, dễ dàng hồi hương tiền, v.v.). Triển vọng thị trường năm 2025 là lạc quan thận trọng - tăng trưởng ổn định và bất kỳ tiếng ồn chính trị ngắn hạn nào cũng được cân bằng bởi quỹ đạo dài hạn của Georgia hướng tới hội nhập toàn cầu lớn hơn và có thể là ứng cử viên EU, điều này có thể nâng cao đáng kể thị trường nếu thành hiện thực.
Từ góc độ chiến lược, một nhà đầu tư có thể chọn Tbilisi để bổ thể danh mục đầu tư của họ – ví dụ, sử dụng thu nhập cho thuê bằng USD hoặc GEL để bù đắp chi phí ở nơi khác hoặc như một biện pháp phòng ngừa bất ổn (vì Georgia đã thể hiện sự ổn định và cởi mở ngay cả trong các cuộc xung đột khu vực). cư trú khía cạnh bổ sung thêm một lớp bảo mật: có quyền cư trú tại Gruzia có nghĩa là bạn có một ngôi nhà “kế hoạch B” ở một quốc gia có chi phí sinh hoạt thấp và khí hậu thân thiện, đây chính là khoản lợi tức đầu tư vô hình.
Như thường lệ, thẩm định là chìa khóa. Các nhà đầu tư nên làm việc với các đại lý bất động sản địa phương có uy tín và cố vấn pháp lý để điều hướng quá trình mua (ví dụ, đảm bảo đăng ký tài sản hợp lệ và hiểu bất kỳ hạn chế nào về phân vùng). Điều kiện thị trường có thể thay đổi, vì vậy việc theo dõi các diễn biến mới nhất năm 2024/2025 (chẳng hạn như bất kỳ thay đổi pháp lý nào về quy tắc cư trú hoặc bất kỳ thay đổi kinh tế đáng kể nào) là điều thận trọng. Tuy nhiên, dữ liệu và xu hướng hiện tại vẽ nên một bức tranh thuận lợi.
Trong kết luận, lĩnh vực bất động sản của Tbilisi là chín muồi với cơ hội: mục tiêu của bạn là đạt được Cư trú tại Gruzia bằng cách đầu tư, kiếm được nhiều tiền ROI thông qua thu nhập cho thuê, hoặc cả hai, thành phố chào đón bạn bằng vòng tay rộng mở. Với khoản đầu tư đúng đắn vào đúng khu phố, bạn có thể có được một căn nhà mới ở Georgia trong khi bất động sản của bạn vẫn có lợi về mặt tài chính. Và khi Tbilisi tiếp tục vươn lên trên trường thế giới – kết hợp nét quyến rũ của thế giới cũ với sự năng động của thế giới mới – những người đầu tư khôn ngoan ngày hôm nay có thể thấy mình gặt hái được cả phần thưởng cá nhân và tài chính trong nhiều năm tới.
