- Tây Ban Nha đã chấm dứt chương trình thị thực vàng bất động sản theo Luật Hữu cơ 1/2025 vào ngày 3 tháng 4 năm 2025, đóng cửa đối với các đơn xin thị thực mới dựa trên bất động sản.
- Nhu cầu đầu tư đang chuyển hướng sang Bồ Đào Nha và Hy Lạp; xu hướng đầu tư tại Bồ Đào Nha hiện tập trung vào các quỹ/tổ chức đầu tư từ 500 euro trở lên, trong khi Hy Lạp vẫn duy trì xu hướng đầu tư bất động sản từ 250,000 euro trở lên.
- Bồ Đào Nha hiện đang xử lý khoảng 45,000–50,000 hồ sơ tồn đọng và đẩy nhanh quá trình xử lý điện tử, do đó thời gian hoàn tất vẫn khó dự đoán.
- Năm 2026, Hy Lạp nổi bật nhờ ngưỡng hỗ trợ tương đối thấp là 250 euro và sự ổn định của chương trình được báo cáo, mặc dù việc lập hồ sơ đầy đủ vẫn rất cần thiết.
- Các công ty luật nên chuyển hướng danh mục đầu tư sang Hy Lạp hoặc các quỹ đầu tư đã được thẩm định của Bồ Đào Nha, điều chỉnh lại thời hạn cho khách hàng và siết chặt nguồn vốn cũng như hồ sơ tuân thủ.
Việc Tây Ban Nha chấm dứt chương trình thị thực vàng bất động sản đã định hình lại chiến lược thị thực vàng của EU cho năm 2026. Với việc Tây Ban Nha rút khỏi danh sách và Bồ Đào Nha chuyển hướng sang các quỹ đầu tư trong khi phải đối mặt với tình trạng chậm trễ xử lý hồ sơ, lựa chọn 250,000 euro của Hy Lạp ngày càng được chú ý. Giải pháp đúng đắn là điều chỉnh lại danh mục đầu tư, hiệu chỉnh lại thời gian biểu và chuẩn bị sẵn các tài liệu để đối phó với quy trình kiểm tra nghiêm ngặt hơn.
Tây Ban Nha bãi bỏ visa vàng bất động sản (Luật hữu cơ 1/2025): thay đổi pháp lý
Tây Ban Nha chính thức bãi bỏ giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư (Visa Vàng) thông qua Luật Hữu cơ 1/2025, có hiệu lực từ ngày 3 tháng 4 năm 2025. Biện pháp này loại bỏ con đường đầu tư bất động sản đối với những người nộp đơn mới và đánh dấu một bước ngoặt chính sách rõ ràng, chuyển hướng khỏi các con đường cư trú dựa trên tài sản. Sự thay đổi và những hệ quả của nó được xác nhận bởi thông cáo chính thức của chính phủ Tây Ban Nha và các bài báo trên báo chí quốc gia về việc cải cách có hiệu lực vào cùng ngày.Chính phủ Tây Ban Nha; Nước).
Nhu cầu đang dịch chuyển về đâu: Bồ Đào Nha và Hy Lạp là những quốc gia nhận được phần lớn dòng vốn đầu tư chuyển hướng từ Tây Ban Nha.
Do Tây Ban Nha đóng cửa đối với các đơn đăng ký mua bất động sản mới, sự chú ý của nhà đầu tư đang chuyển sang hai kênh:
- Bồ Đào Nha, chương trình này đã công khai hoan nghênh nhu cầu bị dịch chuyển và tiếp tục thu hút nguồn vốn đáng kể, với các báo cáo về tổng số tiền thu được từ chương trình lên đến hàng tỷ đô la cho đến nay và những nỗ lực nhằm đơn giản hóa quy trình xử lý (HuffPost España).
- Hy lạp, chương trình này duy trì một điểm nhập cảnh dễ tiếp cận thông qua bất động sản và được mô tả trong các báo cáo ngành là "chương trình visa cuối cùng còn lại" tương đối ổn định trong số các chương trình của EU với ngưỡng 250,000 euro (IMI hàng ngày).
Đối với các công ty tư vấn về visa vàng EU năm 2026, hệ quả thực tiễn là cần phân bổ lại khách hàng đến Tây Ban Nha sang các cấu trúc quỹ/doanh nghiệp của Bồ Đào Nha hoặc các tài sản bất động sản đủ điều kiện của Hy Lạp—kết hợp với việc chuẩn bị hồ sơ sớm hơn và kỹ lưỡng hơn để vượt qua sự kiểm tra gắt gao hơn và rủi ro xếp hàng chờ đợi.SchengenThông tin thị thực).
Hướng dẫn nhanh về cách tái định vị các ứng dụng RBI của EU cho năm 2026: cẩm nang nhanh.
- Xác định sự phân chia theo thẩm quyền: bất động sản Hy Lạp so với quỹ/doanh nghiệp Bồ Đào Nha, phù hợp với mục tiêu của khách hàng và khả năng chấp nhận rủi ro.
- Chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi quyết định: thu thập nguồn vốn, lịch sử giao dịch ngân hàng, tờ khai thuế và bằng chứng thanh toán trước khi lựa chọn tài sản (Tồn đọng công việc xử lý dẫn đến thời hạn sử dụng tài liệu kéo dài hơn.).
- Chọn tài sản đủ điều kiện: sàng lọc trước các bất động sản ở Hy Lạp để xác định tính đủ điều kiện; đối với Bồ Đào Nha, thẩm định các quỹ/công ty đáp ứng các quy định hiện hành (cải cách sau năm 2023).
- Sắp xếp thứ tự các đơn xin thị thực để quản lý thời gian và nhu cầu gia đình; xem xét các lộ trình song song cho việc lập kế hoạch cư trú và đi lại bằng cách sử dụng các chiến lược thị thực hiệu quả (Lập kế hoạch xin visa Schengen và visa quốc gia).
- Đánh giá thuế, nắm giữ và thoái vốn: phối hợp với các cố vấn về rủi ro thuế xuyên biên giới và thời điểm thoái vốn tài sản (các điểm tiếp xúc lập kế hoạch thuế quốc tế).
Cải cách năm 2023 của Bồ Đào Nha: bãi bỏ các hình thức đầu tư bất động sản và yêu cầu đầu tư vốn/doanh nghiệp mới trên 500 euro.
Bồ Đào Nha không còn coi việc mua bất động sản là một con đường đủ điều kiện nữa. Những thay đổi về luật pháp được hoàn thiện vào tháng 10 năm 2023 đã loại bỏ các lựa chọn về bất động sản và chuyển hướng chương trình sang tài trợ kinh doanh và các phương tiện đầu tư được quản lý. Con đường phổ biến hiện nay tập trung vào cam kết tối thiểu 500,000 euro vào các quỹ được phê duyệt hoặc các dự án doanh nghiệp, thay vì mua bất động sản nhà ở.Phân tích của Connaught Law về cải cách năm 2023).
Thực trạng hoạt động tại Bồ Đào Nha: Xử lý tồn đọng và rủi ro về tiến độ.
Mặc dù chính sách được duy trì sau cải cách, rủi ro thực thi vẫn còn đáng kể. Tính đến đầu năm 2025, ước tính có khoảng 45,000–50,000 đơn xin thị thực vàng đang chờ xử lý tại Bồ Đào Nha, khiến các nhà chức trách phải báo hiệu sự chuyển đổi sang quy trình xử lý kỹ thuật số nhanh hơn để giảm bớt tình trạng xếp hàng chờ đợi. Điều này cho thấy rằng mặc dù số lượng đơn xin vẫn tiếp tục tăng, thời gian ra quyết định có thể kéo dài hơn dự kiến ban đầu, và người nộp đơn nên chuẩn bị cho sự biến động về thời gian hẹn gặp và phê duyệt.SchengenThông tin thị thực).
Tổng quan trận đấu Bồ Đào Nha vs Hy Lạp
| chương trình | Đầu tư tối thiểu | Tài sản đủ điều kiện | Môi trường xử lý (2025–26) |
|---|---|---|---|
| Visa vàng Bồ Đào Nha | € 500,000 + | Các khoản vốn/dự án doanh nghiệp đã được phê duyệt (không bao gồm bất động sản) | Tồn đọng khoảng 45,000–50,000 hồ sơ; cơ quan chức năng đang chuyển sang xử lý điện tử nhanh hơn. |
| Visa vàng Hy Lạp | €250,000 | Các lựa chọn bất động sản đủ điều kiện vẫn còn sẵn có. | Được cho là có khung pháp lý ổn định và điểm gia nhập cạnh tranh. |
Nguồn: Cải cách Bồ Đào Nha và quỹ €500k+/lộ trình doanh nghiệp (Luật Connaught); Tồn đọng hồ sơ và xử lý điện tử tại Bồ Đào Nha (SchengenThông tin thị thực); Hy Lạp 250,000 euro và bình luận về sự ổn định (IMI hàng ngày).
250 euro của Hy Lạp
Hiện tại, Hy Lạp đang cung cấp một trong những chương trình thị thực vàng EU dễ tiếp cận nhất thông qua đầu tư bất động sản với ngưỡng 250,000 euro, điều mà các báo cáo trong ngành nhấn mạnh là một con đường ổn định và có giá cả cạnh tranh so với các nước khác sau khi Tây Ban Nha rời khỏi EU và Bồ Đào Nha chuyển hướng khỏi bất động sản vào năm 2023.IMI hàng ngày).
Đối với danh mục đầu tư năm 2026, điều này tạo ra một sơ đồ quyết định rõ ràng: khách hàng tìm kiếm tài sản hữu hình và thời gian hoạt động có thể suôn sẻ hơn có thể ưu tiên bất động sản Hy Lạp; những người cảm thấy thoải mái với các công cụ tài chính và mức tối thiểu cao hơn có thể xem xét các quỹ Bồ Đào Nha hoặc đầu tư doanh nghiệp, đồng thời chấp nhận sự biến động về thời gian.SchengenThông tin thị thực; Luật Connaught).
Mẹo thiết kế và lập hồ sơ năng lực
- Xác nhận tính đủ điều kiện của tài sản: đảm bảo các bất động sản ở Hy Lạp đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện và các phương tiện đầu tư ở Bồ Đào Nha đáp ứng các yêu cầu của quỹ/doanh nghiệp sau năm 2023 (Tóm tắt cải cách Bồ Đào Nha; Tổng quan về Hy Lạp).
- Chuẩn bị nguồn vốn toàn diện để đáp ứng các chu kỳ xem xét kéo dài ở Bồ Đào Nha và quy trình thẩm định tiêu chuẩn ở Hy Lạp.Bối cảnh tồn đọng của Bồ Đào Nha).
- Xây dựng mô hình thuế và cơ cấu sở hữu từ sớm; phối hợp với tư vấn thuế xuyên biên giới về những tác động của việc sở hữu tài sản so với sở hữu quỹ (các yếu tố cần cân nhắc trong lập kế hoạch thuế).
- Điều chỉnh chiến lược cư trú, quốc tịch và du lịch sao cho phù hợp với tầm nhìn đầu tư và mục tiêu gia đình (lập kế hoạch công dân; lựa chọn cư trú).
Tóm lại, chiến lược RBI năm 2026 như sau: Sau khi chương trình Visa Vàng của Tây Ban Nha kết thúc, thị trường EU hiện đang ưu tiên con đường đầu tư bất động sản trị giá 250 euro tại Hy Lạp và các quỹ đầu tư được cấu trúc cẩn thận tại Bồ Đào Nha. Thành công phụ thuộc vào việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và kỹ lưỡng ngay từ đầu, quản lý thời gian thực tế và lựa chọn tài sản phù hợp với mục tiêu về rủi ro, tính thanh khoản và khả năng di chuyển của mỗi khách hàng.Chính phủ Tây Ban Nha; SchengenThông tin thị thực; IMI hàng ngày).
Bạn cần cân bằng lại hồ sơ khách hàng hoặc thiết kế lại chiến lược xin visa vàng EU cho năm 2026? Hãy liên hệ với nhóm của chúng tôi để có kế hoạch toàn diện, tuân thủ pháp luật, được thiết kế riêng cho mục tiêu gia đình, thuế và thanh khoản của bạn. LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI.
FAQ
Liệu Tây Ban Nha có thực sự đóng cửa chương trình "Visa Vàng" dành cho bất động sản và vào thời điểm nào?
Đúng vậy. Tây Ban Nha đã bãi bỏ giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư (Visa Vàng) theo Luật Hữu cơ 1/2025, có hiệu lực từ ngày 3 tháng 4 năm 2025.Chính phủ Tây Ban Nha; Nước).
Tôi có còn đủ điều kiện vay vốn ở Bồ Đào Nha bằng cách mua bất động sản không?
Không. Bồ Đào Nha đã loại bỏ các hình thức đầu tư bất động sản vào năm 2023. Điều kiện hiện tại tập trung vào các khoản đầu tư từ 500,000 euro trở lên vào các quỹ được phê duyệt hoặc các dự án doanh nghiệp.Luật Connaught).
Quá trình xét duyệt visa vàng Bồ Đào Nha mất bao lâu?
Thời gian xử lý có thể thay đổi. Tính đến đầu năm 2025, có khoảng 45,000–50,000 đơn đăng ký đang chờ xử lý, và chính phủ cho biết sẽ đẩy nhanh quá trình xử lý điện tử để giảm bớt số lượng tồn đọng.SchengenThông tin thị thực).
Mức đầu tư tối thiểu để được cấp visa vàng của Hy Lạp là bao nhiêu?
Mức hỗ trợ 250,000 euro cho bất động sản đủ điều kiện vẫn là một trong những ngưỡng thấp nhất trong các chương trình của EU và được coi là một lựa chọn tương đối ổn định.IMI hàng ngày).
Các nhà đầu tư ngoài Tây Ban Nha đang hướng đến đâu bây giờ?
Chủ yếu là sang Bồ Đào Nha (thông qua các quỹ/kênh doanh nghiệp) và Hy Lạp (thông qua bất động sản), theo các báo cáo thị trường về xu hướng hậu Tây Ban Nha.HuffPost España; IMI hàng ngày).
