Danh sách kiểm tra thẩm định của Armenia dành cho người mua

1. Xác nhận quyền sở hữu hợp pháp và toàn bộ chuỗi quyền sở hữu (Kadastri Teghekank)

Bắt đầu với trích đoạn chính thức (Kadastri Teghekank) từ Ủy ban Địa chính Nhà nước Armenia. Tài liệu này xác nhận chủ sở hữu đã đăng ký, ranh giới thửa đất và dữ liệu tài sản chính; đây là bằng chứng cơ bản chứng minh người bán có quyền sở hữu hợp pháp để chuyển nhượng.

Những điều cần xác minh trong chuỗi tiêu đề:

• Chuỗi tiêu đề: Xem xét các lần chuyển nhượng trước đó để phát hiện những lần phá vỡ hoặc thừa kế chưa đăng ký có thể dẫn đến tranh chấp.
• Quyền hạn của người bán: Nếu bán thông qua giấy ủy quyền hoặc với tư cách là đại diện doanh nghiệp, hãy xác nhận các giấy tờ ủy quyền và tính nhất quán với sổ đăng ký.
• Đồng sở hữu: Kiểm tra xem tài sản có phải là tài sản sở hữu chung hay không và có cần sự đồng ý của vợ/chồng hoặc đồng sở hữu để bán hay không.

Làm thế nào để xác minh quyền sở hữu hiệu quả

1. Yêu cầu Kadastri Teghekank hiện tại và các trích lục lịch sử từ Sổ địa chính (trực tuyến hoặc trực tiếp).
2. Đối chiếu CMND/hồ sơ công ty của người bán với chủ sở hữu đã đăng ký và kiểm tra bất kỳ giấy ủy quyền nào với sổ đăng ký.
3. Kiểm tra chéo bản vẽ mặt bằng bất động sản với ranh giới tại chỗ để xác định sự khác biệt trước khi ký hợp đồng.

2. Tìm kiếm các gánh nặng: thế chấp, quyền lưu giữ, quyền lợi và quyền phục tùng

Các khoản ràng buộc hạn chế quyền lợi của bạn hoặc bổ sung thêm các khoản nợ tiềm ẩn. Các khoản ràng buộc thường bao gồm thế chấp, quyền lưu giữ tư pháp, quyền sử dụng đất/quyền quản lý, và các quyền của bên thứ ba khác. Những khoản này cần được thanh toán, giải phóng khi đóng sổ hoặc được phản ánh trong giá cả và các điều khoản hợp đồng.

• Thế chấp/cầm cố: Xác nhận thông tin chi tiết về bên cho vay và số dư chưa thanh toán; sắp xếp việc thanh toán vào hoặc trước khi đóng sổ.
• Quyền lưu giữ/lệnh của tòa án: Kiểm tra các ràng buộc pháp lý hoặc lệnh cấm tịch thu có thể ngăn cản việc chuyển giao hay không.
• Quyền lợi/quyền phục tùng: Xác định quyền đi lại, quyền sử dụng tiện ích hoặc hạn chế sử dụng ảnh hưởng đến sự phát triển hoặc quyền riêng tư.

Cách kiểm tra các khoản thế chấp

1. Ra lệnh tìm kiếm/trích xuất thông tin vướng mắc từ Sổ địa chính; xác minh tất cả các mục nhập và hiệu lực pháp lý của chúng.
2. Xin thư trả nợ hoặc giấy giải phóng thế chấp; điều kiện đóng khi đăng ký giấy giải phóng.
3. Ghi rõ các điều khoản trong hợp đồng và sơ đồ mặt bằng để tránh tranh chấp sau này.

3. Xác minh giấy phép xây dựng, phân loại khu vực và các hạn chế phát triển trong tương lai

Việc xây dựng hoặc sử dụng trái phép có thể dẫn đến các hình phạt hành chính, phí cấp phép hồi tố tốn kém, hoặc thậm chí là lệnh phá dỡ. Luôn luôn kiểm tra xem có đầy đủ giấy phép xây dựng và giấy phép cư trú cần thiết hay không, và quy hoạch phân vùng có cho phép sử dụng theo ý định của bạn hay không.

• Giấy phép xây dựng/cải tạo: Yêu cầu cung cấp số giấy phép, bản vẽ đã được phê duyệt và giấy tờ kiểm tra/chấp nhận cuối cùng nếu có.
• Phân loại khu vực: Xác minh quy hoạch hiện tại và bất kỳ vùng chồng lấn hoặc vùng được bảo vệ nào ảnh hưởng đến chiều cao, mật độ hoặc mục đích sử dụng.
• Sự phát triển tương lai: Kiểm tra các kế hoạch của thành phố và việc sử dụng đất lân cận có thể ảnh hưởng đến tầm nhìn, khả năng tiếp cận hoặc giá trị.

Các bước thực hành

1. Yêu cầu cung cấp bản sao của tất cả giấy phép và giấy chứng nhận quyền sở hữu; đối chiếu chúng với thực tế xây dựng thông qua chuyến thăm thực địa.
2. Xác nhận quy hoạch với chính quyền thành phố; ghi lại bất kỳ sự khác biệt hoặc không phù hợp nào trong hợp đồng mua bán.

4. Kiểm tra loại hình sử dụng đất và giới hạn sở hữu nước ngoài (bao gồm cả lệnh cấm đất nông nghiệp)

Loại hình sử dụng đất quyết định những gì bạn có thể làm với bất động sản và liệu bạn có thể sở hữu nó với tư cách là người nước ngoài hay không. Theo Luật Đất đai của Armenia, cá nhân nước ngoài thường không được sở hữu đất, đặc biệt là đất nông nghiệp; các công trình (ví dụ: căn hộ) không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất. Vui lòng xác nhận chính xác loại hình đất và điều kiện của người mua trước khi ký hợp đồng.

• Loại đất: Xác minh xem thửa đất đó là đất nông nghiệp, đất ở, đất công nghiệp hay đất hỗn hợp thông qua trích lục địa chính và hồ sơ thành phố.
• Quyền sở hữu nước ngoài: Đánh giá lộ trình sở hữu của bạn (ví dụ: cơ cấu công ty hoặc hợp đồng thuê dài hạn) khi quyền sở hữu trực tiếp bị hạn chế.

5. Đánh giá an toàn địa chấn và kết cấu và tuân thủ quy định

Armenia nằm trong vùng có nguy cơ động đất cao. Ủy ban Phát triển Đô thị Nhà nước báo cáo rằng khoảng 70% các tòa nhà không tuân thủ các tiêu chuẩn chống động đất, nhấn mạnh tính cấp thiết của việc thẩm định kết cấu.

• Ủy quyền cho một kỹ sư có trình độ thực hiện đánh giá kết cấu và địa chấn độc lập, đặc biệt đối với các tòa nhà cũ hoặc đã được cải tạo.
• Xác minh việc tuân thủ các tiêu chuẩn địa chấn hiện hành và yêu cầu bằng chứng về bất kỳ công trình cải tạo hoặc gia cố nào.
• Liên kết các phát hiện kỹ thuật với các điều kiện hợp đồng (điều chỉnh giá, sửa chữa trước khi đóng hoặc quyền hủy hợp đồng).

Chất lượng xây dựng và hoàn thiện: những điều cần kiểm tra

• Cấu trúc và vỏ bọc: bằng chứng về vết nứt, độ lún, khả năng chống thấm và chất lượng cách nhiệt.
• Hệ thống MEP: an toàn điện, áp suất/thoát nước của hệ thống ống nước, hiệu suất sưởi ấm/thông gió và lịch sử dịch vụ được ghi chép lại nếu có.
• Hoàn thiện nội thất: vết ẩm, căn chỉnh gạch, gioăng cửa sổ/cửa ra vào, hiệu suất âm thanh; yêu cầu bảo hành cho các thiết bị/đồ đạc nếu có.

Danh sách kiểm tra nhanh của người mua (tài liệu và người cung cấp chúng)

Những gì cần xác minh	Nơi để có được / Ai để có được séc	Tài liệu tham khảo
Kadastri Teghekank (tiêu đề & kế hoạch)	Địa chính nhà nước	Ủy ban địa chính
Các ràng buộc (thế chấp, thế chấp, nô lệ)	Tìm kiếm địa chính nhà nước	Địa chính nhà nước
Giấy phép xây dựng và cư trú	Người bán + hồ sơ đô thị	Đô thị
Loại hình sử dụng đất	Trích lục địa chính	Ủy ban địa chính
Điều kiện sở hữu nước ngoài	Đánh giá pháp lý	Mã đất
Báo cáo địa chấn/kết cấu	Kỹ sư độc lập	Báo cáo của kỹ sư