Danh sách kiểm tra thẩm định bất động sản Armenia: Xác minh quyền sở hữu, các khoản thế chấp và sự đồng ý của vợ/chồng trước khi mua.

Xác nhận quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng — Lấy trích lục địa chính của tiểu bang và hồ sơ chứng minh quyền sở hữu.

Tại Armenia, quyền sở hữu bất động sản và việc chuyển nhượng quyền sở hữu phải được đăng ký nhà nước. Cách thức chính thức để xác nhận ai là chủ sở hữu hợp pháp của một bất động sản là yêu cầu trích lục chính thức từ Cơ quan Đăng ký Đất đai Nhà nước. Trích lục này thể hiện chủ sở hữu đã đăng ký và cơ sở pháp lý của quyền sở hữu – và bạn cũng có thể xem xét lịch sử chuỗi quyền sở hữu thông qua các dịch vụ thông tin của Cơ quan Đăng ký Đất đai để xác định các giao dịch chuyển nhượng trước đó và các bất thường tiềm ẩn. Các hồ sơ này được cung cấp bởi Ủy ban Đăng ký Đất đai và tạo thành xương sống của quá trình thẩm định bất động sản ở Armenia và bất kỳ việc kiểm tra quyền sở hữu nào tại Armenia.

Cách thức nộp đơn: Lấy trích lục bản đồ địa chính

1. Yêu cầu trích lục chính thức về quyền sở hữu/gánh nặng (đôi khi được gọi là "trích lục giải tỏa") từ Cơ quan Đăng ký đất đai Nhà nước thông qua dịch vụ cung cấp thông tin của cơ quan này, sử dụng mã số đăng ký đất đai của bất động sản và thông tin chi tiết của người bán.
2. Hãy kiểm tra bản trích lục để tìm tên chủ sở hữu đã đăng ký, cơ sở pháp lý của quyền sở hữu (ví dụ: hợp đồng mua bán, thừa kế) và bất kỳ khoản thế chấp hoặc ghi chú nào được liệt kê có thể hạn chế việc chuyển nhượng.
3. Nếu cần, hãy yêu cầu thêm hồ sơ chứng minh quyền sở hữu để xem xét các đăng ký trước đó và phát hiện những thiếu sót hoặc các giao dịch chuyển nhượng bất thường.

Dòng thời gian chính

Bước đăng ký	Hạn chót điển hình	Tại sao nó quan trọng
Đăng ký chuyển nhượng bán hàng	Lên đến 30 ngày làm việc	Lên kế hoạch ngày hoàn tất giao dịch và thủ tục bàn giao nhà - việc đăng ký là điều kiện để việc chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý.

Tìm kiếm các khoản thế chấp đã được ghi nhận: Thế chấp, quyền cầm giữ, tịch thu và quyền sử dụng đất trong bản trích lục địa chính.

Hãy yêu cầu bản trích lục "giấy chứng nhận đăng ký đất đai" mới nhất để xem tất cả các khoản thế chấp đã được ghi nhận. Thế chấp là quyền lợi bảo đảm đã được đăng ký và vẫn gắn liền với tài sản cho đến khi được giải chấp. Một khoản thế chấp đã được ghi nhận có thể ngăn cản việc đăng ký dưới tên người mua hoặc yêu cầu thanh toán khi hoàn tất giao dịch; nó không biến mất chỉ vì tài sản được bán trừ khi bị hủy bỏ đúng cách hoặc được giải quyết theo hợp đồng.

Kết nối

Ngoài các khoản thế chấp, hãy tìm kiếm các khoản nợ khác được hiển thị trong bản trích lục, chẳng hạn như thuế hoặc các khoản nợ theo phán quyết của tòa án. Cũng như với các khoản thế chấp, bất kỳ khoản nợ nào được ghi nhận đều "tồn tại" sau khi chuyển nhượng trừ khi chủ nợ giải phóng nó hoặc người bán giải quyết nó như một phần của giao dịch. Phát hiện các khoản nợ sớm cho phép bạn thương lượng điều chỉnh giá hoặc yêu cầu giải phóng khoản nợ như một điều kiện tiên quyết trong hợp đồng mua bán của bạn.

Các vụ tịch thu và quyền sử dụng đất trong bản trích lục địa chính

Kiểm tra các lệnh tịch thu (ví dụ: lệnh cấm do tòa án ban hành) và các quyền sử dụng đất đã đăng ký (quyền đi lại hoặc quyền sử dụng tiện ích). Lệnh tịch thu có thể tạm thời cấm chuyển nhượng hoặc sử dụng, trong khi quyền sử dụng đất có thể hạn chế vĩnh viễn việc phát triển. Cả hai đều xuất hiện trong trích lục bản đồ địa chính và phải được tính đến trong việc định giá và cấu trúc giao dịch.

Danh sách kiểm tra nhanh: Các khoản thế chấp và hành động của người mua

Sự mê hoặc	Nơi bạn nhìn thấy nó	Hành động thiết thực
Thế chấp	Trích lục địa chính	Yêu cầu thanh toán và giải chấp khi hoàn tất giao dịch, hoặc giảm giá nếu bạn chịu trách nhiệm.
Quyền cầm giữ (thuế/phán quyết)	Trích lục địa chính	Nhận được giấy phép trước khi đăng ký; điều chỉnh mức phí nếu vấn đề chưa được giải quyết.
Sự co giật/sự gắn bó	Trích lục địa chính	Không ký tên cho đến khi lệnh cấm xuất viện; cơn động kinh có thể cản trở việc chuyển giao.
Quyền sử dụng đất/quyền phục vụ	Trích lục địa chính	Đánh giá tác động đến quyền tiếp cận/quyền xây dựng và giá trị.

Đối chiếu ranh giới đất đai và bản đồ địa chính với hiện trạng bất động sản và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hãy so sánh bản đồ địa chính và tọa độ của Cơ quan Địa chính với những gì bạn thấy trên thực địa và với "hộ chiếu kỹ thuật" của bất động sản (tài liệu mô tả chính thức). Sự khác biệt về diện tích hoặc ranh giới có thể là do các cuộc khảo sát cũ, các phân lô chưa được ghi nhận hoặc sự lấn chiếm. Đảm bảo bản đồ chính thức khớp với thực tế và hộ chiếu kỹ thuật là một bước cốt lõi trong quá trình thẩm định bất động sản ở Armenia.

Xác nhận giấy phép xây dựng và tình trạng pháp lý của việc cải tạo.

Xác định các công trình xây dựng trái phép/chưa đăng ký và các lựa chọn hợp pháp hóa.

Kiểm tra giấy phép xây dựng và đảm bảo các phần bổ sung hoặc cải tạo đã được cấp phép và đăng ký. Việc xây dựng không được phê duyệt hoặc không đăng ký có thể bị coi là bất hợp pháp, không được bảo hiểm và có thể dẫn đến các thủ tục cưỡng chế hoặc hợp pháp hóa. Đối chiếu các tài liệu xây dựng với hộ chiếu kỹ thuật và hồ sơ địa chính để xác nhận rằng mọi thứ được xây dựng đều được công nhận chính thức.

Thu thập sự đồng ý của vợ/chồng và người đồng sở hữu, đồng thời kiểm tra các yêu cầu của Bộ luật Dân sự về việc phân chia tài sản chung.

Trường hợp người bán đã kết hôn hoặc tài sản thuộc sở hữu chung, cần có sự đồng ý bằng văn bản từ vợ/chồng và tất cả các đồng chủ sở hữu. Bộ luật Dân sự yêu cầu sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu để chuyển nhượng tài sản chung, và thông lệ yêu cầu sự xác nhận của vợ/chồng khi tài sản được mua trong thời gian hôn nhân được bán. Công chứng viên thường yêu cầu bằng chứng về sự đồng ý đó trong quá trình mua bán để tránh những tranh chấp trong tương lai.

• Sự đồng ý của vợ/chồng: Nếu tài sản được mua trong thời gian hôn nhân, cần có giấy xác nhận có công chứng.
• Sự đồng ý của đồng sở hữu: Thu thập các giấy tờ chấp thuận đã ký (và, nếu có liên quan, bằng chứng cho thấy mọi quyền ưu tiên mua giữa các đồng sở hữu đã được xử lý).

Tìm kiếm những dấu hiệu cảnh báo tiềm ẩn: Người thừa kế, người cư ngụ và quyền ưu tiên mua nhà chưa được tiết lộ.

Ngoài trích lục từ sổ đăng ký đất đai, hãy tìm kiếm những khiếu nại không rõ ràng có thể phát sinh sau khi ký kết:

• Những người thừa kế chưa được tiết lộ hoặc các vấn đề thừa kế có thể dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu của người bán sau này.
• Những người cư trú hoặc người thuê nhà có quyền sử dụng mà có thể không rõ ràng trong bản trích dẫn nhưng có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu.
• Quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu, nếu bị bỏ qua, có thể làm đổ vỡ hoặc hủy bỏ giao dịch mua bán.

Việc tìm kiếm kỹ lưỡng về quyền sở hữu và các khoản thế chấp, cùng với việc xem xét pháp lý về tình hình gia đình và đồng sở hữu của người bán, có thể phát hiện ra những vấn đề này trước khi hoàn tất giao dịch. Các điều khoản bảo vệ—chẳng hạn như bảo đảm quyền sở hữu duy nhất và không bị khiếu nại, cam kết giải trừ các khoản thế chấp và giữ lại tiền cho đến khi đăng ký—sẽ giúp giảm thiểu rủi ro hơn nữa.

Kết luận

Một quy trình thẩm định bất động sản bài bản tại Armenia—bao gồm trích lục bản đồ địa chính, xem xét giấy chứng nhận thế chấp, kiểm tra ranh giới và thông tin kỹ thuật, cùng sự đồng ý của vợ/chồng—sẽ giúp tránh những bất ngờ tốn kém và việc bị từ chối đăng ký. Chúng tôi có thể thực hiện tìm kiếm đầy đủ về quyền sở hữu và thế chấp, đồng thời soạn thảo các điều khoản bảo vệ phù hợp với giao dịch của bạn.