Sự bùng nổ bất động sản của Armenia: Hơn 200 công trình xây dựng mới

Nhu cầu và đầu tư: động lực thúc đẩy đường ống xây dựng mới

Thị trường bất động sản Armenia đang rất sôi động. Quốc gia này đã ghi nhận khoảng 247,916 giao dịch bất động sản vào năm 2024, tăng 12.9% so với năm 2023 - một khối lượng giao dịch đáng kinh ngạc, góp phần giải thích cho nhu cầu cần cẩu và công trường xây dựng tại Yerevan. Về phía cung, các nhà phát triển đã mở rộng quy mô: đầu năm 2023, chi tiêu xây dựng đạt khoảng 95 tỷ AMD (tháng 1 - tháng 4), thu hút cả các nhà phát triển trong và ngoài nước, với nhiều dự án được bán trước cho người mua nước ngoài.

Thời điểm chính sách cũng rất quan trọng. Các nhà phân tích lưu ý rằng thị trường vẫn "khá sôi động" trong khi người mua đổ xô đi hưởng lợi từ các ưu đãi hoàn thuế thu nhập - một động lực chính thúc đẩy họ đầu tư xây dựng mới, đặc biệt là ở Yerevan.

Giá cả và giao dịch: những con số mới nhất cho thấy điều gì

Khu vực Trung tâm Yerevan tiếp tục dẫn đầu về giá. Tính đến tháng 9 năm 2024, Kentron đạt giá trung bình khoảng 908,100 AMD/m2, tăng khoảng 5.6% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động thị trường vẫn duy trì ở mức cao: chỉ riêng trong tháng 9 năm 2024, chính quyền đã ghi nhận 19,494 giao dịch bất động sản.

Bài học rút ra cho các nhà đầu tư rất rõ ràng: ngay cả khi có thêm nguồn cung, các vị trí hàng đầu vẫn có thể vượt trội hơn mức trung bình, được hỗ trợ bởi nhu cầu lớn từ người dùng cuối và lượng hàng tồn kho thực sự hạn chế ở trung tâm.

Theo từng quận: nơi giá cả khác nhau nhiều nhất

Không phải tất cả các quận đều di chuyển cùng nhau. Dữ liệu gần đây cho thấy sự phân tán ngày càng lớn giữa các khu vực trung tâm và ngoại vi:

Đối với người mua, mức chênh lệch này tạo ra những đánh đổi: sự tiện lợi và tính thanh khoản ở trung tâm so với giá đầu vào thấp hơn và tỷ lệ diện tích/ngân sách tiềm năng cao hơn ở khu vực ngoài trung tâm. Nếu mục tiêu của bạn là ở và giữ chỗ, khoảng cách gần và chất lượng xây dựng có thể quan trọng hơn chi phí đồng hồ. Nếu mục tiêu của bạn là dòng tiền, mô hình này sẽ cho thuê theo từng khu vực trước khi bạn mua (xem phần cho thuê bên dưới).

Người thuê nhà và động lực cho thuê: cơ hội và rủi ro

Nhu cầu thuê nhà đã đóng vai trò quan trọng trong bức tranh bất động sản Armenia kể từ năm 2022, và sự biến động vẫn là một vấn đề. Các báo cáo gần đây cho thấy người thuê nhà ở Yerevan đang phải đối mặt với một thị trường biến động, với nguồn cung khan hiếm ở những khu vực được ưa chuộng và áp lực điều chỉnh giá thường xuyên - những yếu tố vừa có thể hỗ trợ lợi suất, vừa gây áp lực lên sự ổn định của hợp đồng thuê nhà.

Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là phải bảo lãnh một cách thận trọng: kiểm tra khả năng chịu đựng của căn hộ trống, lập ngân sách cho việc trang bị nội thất, và cân nhắc các chiến lược có nội thất và không có nội thất theo từng khu vực. Nếu bạn dự định kết hợp đầu tư với việc di dời, hãy điều chỉnh chiến lược cho thuê phù hợp với thời gian cư trú và khu dân cư mong muốn.

Nhu cầu của người nước ngoài và kiều bào: ai mua và tại sao

Ngoài người mua trong nước, nguồn cung bất động sản mới xây dựng tại Yerevan còn được thúc đẩy bởi các nhà phát triển bất động sản khai thác sự quan tâm của cộng đồng người nước ngoài và nguồn vốn nước ngoài. Các báo cáo cho thấy các dự án đang được chào bán trước cho cộng đồng người nước ngoài và sự tham gia ngày càng tăng của các nhà phát triển nước ngoài, một xu hướng phù hợp với phân khúc cao cấp và các dự án phức hợp của thành phố.

Thời điểm khuyến khích đã đóng một vai trò quan trọng đối với nhu cầu. Các nhà phân tích mô tả khoảng cách giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp chỉ ra rằng các ưu đãi hoàn thuế thu nhập là chất xúc tác thúc đẩy người mua cam kết xây dựng nhà mới, với nhiều người vội vàng chốt giao dịch khi các ưu đãi còn hiệu lực.

Sự bùng nổ có đang nguội đi không? Các chỉ số cần theo dõi

Mặc dù câu chuyện về cấu trúc vẫn mạnh mẽ, một số dữ liệu thực tế cho thấy sự điều chỉnh. Tổng chi tiêu xây dựng từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2024 đạt khoảng 70 tỷ AMD - giảm khoảng 12% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy đà tăng trưởng đã phần nào hạ nhiệt sau giai đoạn xây dựng rầm rộ trong các giai đoạn trước. Tốc độ tăng giá cũng chậm lại so với các đợt tăng trước đó, mặc dù giá nhà vẫn ở mức cao tại các quận trung tâm.

Danh sách kiểm tra dành cho người mua nhà mới xây: giảm thiểu rủi ro khi mua nhà

Ảnh chụp nhanh dữ liệu chính

Tích hợp bất động sản vào kế hoạch Armenia của bạn

Đối với nhiều người mua nhà quốc tế và người Armenia di cư, việc xây dựng nhà mới ở Yerevan là một phần của kế hoạch tổng thể - di dời, đa dạng hóa tài sản, hoặc khởi nghiệp. Trước khi quyết định, hãy cân nhắc việc mua nhà của bạn với:

• Lộ trình di dời: cách bất động sản phù hợp với thời gian cư trú và nhu cầu hộ gia đình của bạn
• Lợi ích kinh doanh: nếu bạn có kế hoạch thành lập công ty hoặc cung cấp dịch vụ, hãy lập kế hoạch đăng ký kinh doanh và diện tích văn phòng
• Cơ cấu thuế: chọn đúng chiến lược sở hữu và cho thuê đối với thuế của Armenia và bất kỳ tương tác thuế nước ngoài nào
• Mục tiêu dài hạn: cho dù mục tiêu là nhập tịch hay ở lại lâu hơn, hãy cùng nhau phối hợp các quyết định về tài sản và tình trạng

Nếu bạn chỉ tập trung vào đầu tư, hãy so sánh lợi nhuận kỳ vọng với các cơ hội thay thế trong nền kinh tế Armenia - cổ phiếu, trái phiếu hoặc các lĩnh vực khác - đồng thời lưu ý đến tính thanh khoản và rủi ro. Bạn có thể khám phá các lựa chọn rộng hơn tại đây: Đầu tư vào Armenia và Bất động sản tại Armenia.