Trước khi mua: Cách kiểm tra các khoản thế chấp và nghĩa vụ pháp lý đối với một căn hộ ở Armenia

Việc mua căn hộ ở Armenia có thể nhanh chóng và an toàn nếu bạn bắt đầu bằng việc kiểm tra kỹ lưỡng quyền sở hữu và các khoản thế chấp. Bản trích lục địa chính là tài liệu quan trọng nhất giúp bạn phát hiện các khoản thế chấp, quyền cầm giữ và lệnh cấm của tòa án trước khi ký hợp đồng hoặc chuyển tiền. Hướng dẫn này sẽ chỉ cho bạn cách thực hiện kiểm tra các khoản thế chấp và thế chấp căn hộ ở Armenia, đọc bản trích lục một cách chính xác, xác minh người bán và soạn thảo hợp đồng để bảo vệ tiền của bạn.

Vì sao việc kiểm tra quyền sở hữu và các khoản thế chấp là cần thiết ở Armenia

Armenia duy trì một hệ thống đăng ký quyền sở hữu bất động sản thống nhất của nhà nước, giúp việc xác minh quyền sở hữu trở nên dễ dàng khi dựa vào trích lục chính thức. Hệ thống đăng ký này đã hoạt động như một hệ thống duy nhất từ ​​năm 2013 và hỗ trợ nhập liệu điện tử tức thời các lệnh của tòa án có thể hạn chế việc chuyển nhượng.

Bản trích lục này xác nhận ai thực sự là chủ sở hữu căn hộ và liệt kê tất cả các quyền và nghĩa vụ đã đăng ký đối với căn hộ – đây là tuyến phòng thủ đầu tiên của bạn chống lại các khoản nợ hoặc tranh chấp tiềm ẩn. Quan trọng hơn, Các khoản thế chấp và quyền cầm giữ đã đăng ký vẫn có hiệu lực sau khi bán tài sản cho đến khi chúng được chính thức xóa bỏ.Nếu bạn hoàn tất giao dịch mà không thanh toán hết các khoản nợ, bạn có thể được thừa hưởng quyền lợi bảo đảm trên tài sản đó. Các lệnh cấm và tịch thu do tòa án ban hành được ghi trong trích lục có thể ngăn chặn việc đăng ký mua bán của bạn hoàn toàn.

Cách lấy trích lục địa chính thức — Nội dung và nơi lấy trích lục

Trích lục địa chính thức (trích lục quyền sở hữu) được cấp bởi Ủy ban Địa chính Armenia. Đây là bản ghi chính thức về chủ sở hữu đã đăng ký, thông tin nhận dạng bất động sản, và bất kỳ quyền, thế chấp, cầm cố, tịch thu, cấm đoán hoặc các nghĩa vụ khác được ghi nhận đối với đơn vị bất động sản đó. Bạn có thể yêu cầu thông tin bất động sản trực tiếp từ Ủy ban Địa chính thông qua các dịch vụ cung cấp thông tin của họ, bao gồm cả ứng dụng trực tuyến và các kênh trực tiếp.

Cách thức ứng tuyển: Từng bước một

1. Xác định chính xác vị trí căn hộ: Hãy sử dụng địa chỉ chính xác và, nếu có, mã số địa chính được tìm thấy trong các tài liệu trước đó hoặc do người bán cung cấp.
2. Gửi yêu cầu cung cấp thông tin đến Ủy ban Địa chính: Nộp đơn trực tuyến thông qua cổng thông tin của Ủy ban hoặc đến văn phòng khu vực.
3. Cung cấp các thông tin cần thiết và nộp lệ phí cho tiểu bang: Ủy ban sẽ quy định phí dữ liệu và phí dịch vụ cho bản trích xuất mà bạn yêu cầu.
4. Nhận bản trích dẫn và xem xét kỹ lưỡng: Xác minh chủ sở hữu, thông tin nhận dạng bất động sản và danh sách các khoản thế chấp, cầm cố, lệnh cấm của tòa án.

Dòng thời gian và kết quả đầu ra được thu gọn

Mục	Kết quả/Thời gian điển hình
Trích lục địa chính	Được Ủy ban Địa chính cấp theo từng cấp dịch vụ đã chọn.
Đăng ký bán căn hộ	Khoảng 30 ngày làm việc

Cách đọc đoạn trích: Nhận biết thế chấp, cầm cố, lệnh cấm và ý nghĩa của chúng đối với việc chuyển nhượng.

Thông thường, chiết xuất này bao gồm:

• Mã định danh thuộc tính: Địa chỉ, mã số địa chính, khu vực và thông tin tầng/căn hộ.
• Chủ sở hữu đã đăng ký: Tên và tỷ lệ cổ phần, nếu là đồng sở hữu.
• Quyền và nghĩa vụ: Thế chấp, cầm cố, quyền sử dụng đất, tịch thu và cấm đoán của tòa án, và các hạn chế khác về việc định đoạt hoặc sử dụng.

Các dấu hiệu quan trọng và ý nghĩa của chúng:

Nên làm gì nếu bạn phát hiện ra sự hạn chế?

• Yêu cầu người bán lấy giấy xác nhận thanh toán nợ ngân hàng và thu xếp việc thanh toán khoản thế chấp trước hoặc vào thời điểm hoàn tất giao dịch, kèm theo bằng chứng đã nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai.
• Không nên tiến hành giao dịch khi lệnh cấm hoặc tịch thu của tòa án vẫn còn hiệu lực; yêu cầu người bán dỡ bỏ lệnh hạn chế và cung cấp bằng chứng trước khi bạn tiếp tục.
• Hãy sử dụng dịch vụ ký quỹ, giữ lại tiền và các điều kiện tiên quyết rõ ràng để tiền của bạn chỉ được giải ngân sau khi giấy chứng nhận quyền sở hữu được đăng ký hợp lệ dưới tên bạn.

Cấu trúc hợp đồng bảo vệ khoản thanh toán của bạn

• Điều kiện tiên quyết: "Không có khoản thế chấp nào được đăng ký ngoài X" và "lệnh cấm của tòa án đã được dỡ bỏ" trước khi hoàn tất giao dịch và thanh toán.
• Nơi lưu giữ ký quỹ/công chứng: Tiền chỉ được giải ngân sau khi đăng ký chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận không vướng mắc bất kỳ điều khoản nào.
• Các điều khoản bảo hành và bồi thường của người bán: Bảo đảm quyền sở hữu, nghĩa vụ thanh toán mọi khoản thế chấp chưa được tiết lộ và biện pháp khắc phục đối với các phát hiện sau khi hoàn tất giao dịch.

Xác minh người bán: Danh tính, đồng sở hữu và yêu cầu có sự đồng ý của vợ/chồng được công chứng.

Hãy đối chiếu chính xác thông tin trên hộ chiếu của người bán với trích lục địa chính; nếu người bán là đại diện, hãy xem lại giấy ủy quyền có công chứng bản gốc và xác nhận rằng nó bao gồm cả giao dịch mua bán.

Kiểm tra trích lục để xác định quyền sở hữu chung. Tất cả các đồng sở hữu phải ký hoặc cấp giấy ủy quyền hợp lệ. Ngoài ra, luật pháp Armenia coi tài sản có được trong thời gian hôn nhân là tài sản chung; việc bán tài sản đó cần có sự đồng ý của vợ/chồng được công chứng, và việc bán mà không có sự đồng ý cần thiết có thể bị thách thức hoặc vô hiệu. Tham khảo Bộ luật Dân sự về tài sản và nghĩa vụ là một việc làm tốt khi soạn thảo hợp đồng của bạn.

Kiểm tra các trở ngại về vật chất và hành chính: Ranh giới

Ngoài việc kiểm tra các vướng mắc pháp lý, hãy xác minh các thông số vật lý và sự tuân thủ quy định hành chính của căn hộ:

• Ranh giới và diện tích: Hãy xác nhận diện tích và sơ đồ mặt bằng của căn hộ trong hồ sơ địa chính; sự khác biệt có thể cho thấy những sửa đổi chưa được đăng ký.
• Cải tạo và giấy phép: Nếu căn hộ được cấu hình lại (ví dụ: di chuyển tường), hãy xác nhận rằng các thay đổi tuân thủ quy định và đã được ghi lại; các công việc chưa được phê duyệt có thể làm trì hoãn các giao dịch trong tương lai.
• Phí quản lý khu dân cư và tiện ích: Hãy yêu cầu hội chủ nhà và các nhà cung cấp dịch vụ tiện ích cung cấp văn bản xác nhận không có khoản nợ quá hạn. Các khoản nợ chưa thanh toán có thể dẫn đến gián đoạn dịch vụ và tranh chấp sau khi hoàn tất giao dịch mua bán nhà.
• Hạn chế về mặt hành chính: Hãy tìm kiếm các điều khoản về quyền sử dụng đất, hạn chế sử dụng hoặc ghi chú của chính quyền địa phương trong bản trích lục có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng hoặc những thay đổi trong tương lai.

Danh sách kiểm tra thẩm định trước khi hoàn tất giao dịch

kiểm tra	Những gì cần xác minh	Tại sao nó quan trọng
Trích lục địa chính	Chủ sở hữu, các khoản thế chấp, lệnh cấm	Tiết lộ các khoản thế chấp/cầm cố và lệnh cấm của tòa án.
Thông tin và năng lực của người bán	Hộ chiếu, xác thực POA	Ngăn chặn việc bán hàng trái phép
Sự đồng ý của vợ/chồng/đồng sở hữu	Giấy chấp thuận có công chứng (nếu có)	Giảm thiểu khả năng cạnh tranh trong giao dịch bán hàng.
Báo cáo phí HOA và tiện ích	Không có giấy chứng nhận nợ quá hạn	Ngăn ngừa tranh chấp về dịch vụ/phí.
các biện pháp bảo vệ hợp đồng	Ký quỹ, giữ lại tiền, bảo hành	Bảo vệ khoản thanh toán cho đến khi có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.