TL; DR
- Người nước ngoài có thể tự do mua bất động sản phi nông nghiệp ở Armenia (đô thị/thương mại/nhà ở), nhưng không được mua đất nông nghiệp (đất canh tác) (xem quy định và các bước).nguồn; nguồn).
- Bạn cần có Mã số thuế (TIN) của Armenia trước khi công chứng viên ký hợp đồng mua bán và trước khi đăng ký địa chính.nguồn).
- Đất nông nghiệp thường được tiếp cận thông qua các hợp đồng thuê dài hạn hoặc các cấu trúc địa phương tuân thủ Luật Đầu tư nước ngoài của Armenia, chứ không phải thông qua hình thức sở hữu trực tiếp của nước ngoài.nguồn).
- Dự kiến chi phí hoàn tất giao dịch mua bán thông thường cho người mua sẽ vào khoảng 3-5% giá mua, cộng thêm thuế bất động sản định kỳ dựa trên giá trị địa chính (nguồn; nguồn).
- Mọi giao dịch phải được công chứng và đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai để chuyển nhượng quyền sở hữu một cách an toàn.nguồn; nguồn).
Người nước ngoài có thể mua đất ở Armenia không? Có – nếu đó là đất phi nông nghiệp hoặc bất động sản đã xây dựng. Tuy nhiên, các quy định về đất nông nghiệp ở Armenia rất nghiêm ngặt, và người mua phải lên kế hoạch trước cho việc đăng ký mã số thuế (TIN), công chứng và đăng ký địa chính. Hướng dẫn này giải thích cách phân loại đất, cấu trúc các giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp và hoàn tất một giao dịch hợp lệ ở Armenia.
Câu trả lời ngắn gọn: Người nước ngoài được phép và không được phép mua gì ở Armenia?
Người nước ngoài có thể mua và đăng ký căn hộ, nhà ở, văn phòng, mặt bằng bán lẻ và các bất động sản phi nông nghiệp khác tại Armenia. Các giao dịch chuyển nhượng này thường được công chứng và ghi nhận tại Cơ quan đăng ký đất đai dưới tên người mua.nguồn).
Luật pháp Armenia không cho phép người nước ngoài trực tiếp sở hữu đất nông nghiệp (đất canh tác).nguồnNếu một thửa đất được phân loại là đất nông nghiệp, bạn không nên tự mình mua nó nếu là người nước ngoài; hãy xem xét các phương án thay thế hợp pháp được giải thích bên dưới.
| Loại tài sản | Sở hữu trực tiếp bởi nước ngoài? | Ghi Chú |
|---|---|---|
| Đất phi nông nghiệp và bất động sản xây dựng (đô thị/thương mại/nhà ở) | Có | Thủ tục công chứng tiêu chuẩn và đăng ký địa chính được áp dụng (nguồn). |
| Đất nông nghiệp (đất canh tác) | Không | Người nước ngoài thường sử dụng hợp đồng thuê dài hạn hoặc các cấu trúc pháp lý địa phương phù hợp, chứ không phải sở hữu trực tiếp.nguồn; nguồn). |
Đất nông nghiệp: lệnh cấm theo pháp luật
Luật pháp Armenia cấm công dân nước ngoài sở hữu đất nông nghiệp. Mục tiêu của chính sách này là giữ quyền sở hữu đất nông nghiệp trong tay người Armenia đồng thời vẫn cho phép đầu tư nước ngoài thông qua các công cụ khác.nguồn).
Trên thực tế, bước quan trọng đối với bất kỳ người mua nào là xác minh phân loại đất – đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp – trước khi đặt cọc. Phân loại này quyết định liệu người nước ngoài có thể đứng tên sở hữu trực tiếp hay phải sử dụng một hình thức khác. Công chứng viên hoặc luật sư của bạn có thể lấy trích lục chính thức và quy hoạch từ Cơ quan đăng ký đất đai như một phần của quá trình thẩm định.nguồn).
Quy mô đất nông nghiệp và tầm quan trọng của nó
Armenia có diện tích đất nông nghiệp rất lớn: khoảng 58.9% diện tích đất nước được phân loại là đất nông nghiệp vào năm 2018.nguồnĐiều đó có nghĩa là một phần lớn các thửa đất nằm ngoài thành phố và thị trấn có thể phải chịu hạn chế về đất nông nghiệp - và đó là lý do tại sao việc phân loại và cơ cấu sớm là rất cần thiết đối với người mua nước ngoài và các nhà đầu tư kiều bào.
Các giải pháp pháp lý cho đất nông nghiệp: cho thuê.
Mặc dù người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất nông nghiệp, nhưng họ thường có thể thuê đất. Luật Đầu tư nước ngoài của Armenia bảo vệ quyền của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư và thực hiện các giao dịch dân sự như cho thuê theo luật Armenia.nguồn).
Các bước điển hình trong hợp đồng thuê đất nông nghiệp bao gồm: xác nhận quyền sở hữu của người cho thuê, đàm phán thời hạn thuê và các mục đích sử dụng được phép, công chứng hợp đồng thuê nếu luật pháp yêu cầu hoặc các bên thỏa thuận, và đăng ký hợp đồng thuê với Cơ quan đăng ký đất đai khi thời hạn thuê đến hạn. Việc đăng ký đúng cách sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn trước các bên thứ ba.nguồn).
Các công ty Armenia và Luật Đầu tư nước ngoài
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn hoạt động thông qua một công ty Armenia để nắm giữ các tài sản phi nông nghiệp, tuyển dụng nhân viên và ký hợp đồng với các doanh nghiệp địa phương. Luật Đầu tư nước ngoài của Armenia quy định sự đối xử bình đẳng và các biện pháp bảo vệ trong nước đối với các khoản đầu tư được thực hiện thông qua các pháp nhân địa phương, tùy thuộc vào các hạn chế cụ thể theo từng lĩnh vực.nguồn).
Quan trọng: lệnh cấm sở hữu đất nông nghiệp vẫn còn hiệu lực. Việc một pháp nhân Armenia có thể sở hữu đất nông nghiệp hay không phụ thuộc vào quyền sở hữu của pháp nhân đó và luật đất đai của Armenia; người nước ngoài nói chung không nên cho rằng một công ty mới thành lập sẽ lách luật về quyền sở hữu đất nông nghiệp nếu không có cấu trúc cẩn thận và xác nhận pháp lý.nguồn).
Nguồn thông tin nếu bạn dự định thực hiện tái cấu trúc thông qua một công ty địa phương:
- Đăng ký công ty Armenia cho lĩnh vực bất động sản hoặc kinh doanh: Đăng ký kinh doanh tại Armenia.
- Hiểu về các kênh đầu tư và biện pháp bảo vệ: Đầu tư vào Armenia.
- Bối cảnh thuế doanh nghiệp và thuế tài sản: Thuế ở Armenia.
Mua nhà ở đô thị
Đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản tại các thành phố của Armenia—Yerevan, Gyumri, Vanadzor—thủ tục khá đơn giản. Người mua nước ngoài thường xuyên mua căn hộ, penthouse, cửa hàng bán lẻ, văn phòng và các lô đất phi nông nghiệp được quy hoạch để xây dựng hoặc sử dụng thương mại. Các giao dịch này được công nhận và đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (Cadastre).nguồn).
Trước khi ký, hãy đảm bảo có mã số thuế (TIN) của Armenia. Công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu mã số này để xác định danh tính của bạn trong hệ thống đăng ký.nguồnNếu bạn dự định cho thuê bất động sản hoặc kinh doanh tại đó, hãy cân nhắc xem bạn có cần thành lập công ty Armenia để hoạt động và tối ưu hóa thuế hay không.nguồn).
Để có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường và các biện pháp bảo vệ người mua, hãy xem trang thông tin của chúng tôi về... Bất động sản Armenia.
Bất động sản thương mại và nhà ở: công chứng viên
Hợp đồng mua bán bất động sản được lập thành văn bản tại văn phòng công chứng. Trong một giao dịch điển hình, các bên xác minh danh tính (bao gồm cả mã số thuế của người mua), xem xét trích lục giấy chứng nhận quyền sở hữu, ký hợp đồng mua bán, và công chứng viên chứng thực. Hợp đồng đã được công chứng sau đó được nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai để đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu.nguồn; nguồn).
Các tài liệu bằng tiếng nước ngoài có thể cần được dịch thuật và, nếu cần, được chứng thực/hợp pháp hóa trước khi công chứng viên chấp nhận. Hãy lên kế hoạch dịch thuật và chuẩn bị tài liệu sớm để tránh chậm trễ.nguồn).
các bước đăng ký đất đai và chuyển nhượng quyền sở hữu
Tại Armenia, việc chuyển quyền sở hữu được hoàn tất khi Cơ quan đăng ký đất đai (Cadastre) ghi nhận bạn là chủ sở hữu mới. Bước này là bắt buộc; nếu không nộp hồ sơ, quyền sở hữu có thể vẫn đứng tên người bán và bạn sẽ gặp rủi ro.nguồn).
Hướng dẫn đăng ký: từng bước dành cho người mua nước ngoài
- Hãy lấy mã số thuế (TIN) của Armenia. Đăng ký trước khi ký tên; mã số thuế là bắt buộc tại văn phòng công chứng và Cơ quan đăng ký đất đai (Cadastre).nguồn).
- Phân loại tài sản. Xác nhận với Cơ quan đăng ký đất đai xem thửa đất là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp để đảm bảo người mua có thể nhận quyền sở hữu.nguồn; nguồn).
- Tiến hành thẩm định kỹ lưỡng. Yêu cầu trích lục giấy chứng nhận quyền sở hữu, kiểm tra các khoản thế chấp, ranh giới và quyền hạn của người bán; chuẩn bị các bản dịch/chứng thực pháp lý khi cần thiết.nguồn).
- Công chứng hợp đồng mua bán. Ký tại văn phòng công chứng với đầy đủ giấy tờ tùy thân, mã số thuế và các giấy tờ hỗ trợ cần thiết; công chứng viên sẽ chứng thực hợp đồng.nguồn).
- Đăng ký chuyển nhượng tại Cơ quan đăng ký đất đai. Nộp hợp đồng đã được công chứng và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu được cập nhật, trong đó ghi tên bạn là chủ sở hữu (nguồn).
Chi phí người mua và thuế phát sinh
Hãy dự trù ngân sách cho những khoản sau khi mua bất động sản ở Armenia:
| Mục chi phí | Những gì nó bao gồm | Tác động mang tính chỉ dẫn | nguồn |
|---|---|---|---|
| Phí công chứng và đăng ký | Công chứng hợp đồng mua bán; Nộp hồ sơ địa chính. | Bao gồm trong khoảng 3–5% tổng chi phí đóng cửa. | nguồn |
| Dịch thuật/Chứng thực | Bản dịch được chứng thực; chứng thực lãnh sự (nếu cần). | Bao gồm trong khoảng 3–5% tổng chi phí đóng cửa. | nguồn |
| Sự kiểm tra hợp pháp | Kiểm tra quyền sở hữu; quy hoạch khu vực; xem xét hợp đồng | Bao gồm trong khoảng 3–5% tổng chi phí đóng cửa. | nguồn |
| Tổng chi phí đóng cửa ước tính | Tất cả các chi phí phát sinh bên mua khi hoàn tất giao dịch. | Khoảng 3–5% giá | nguồn |
| Thuế bất động sản hàng năm (đang diễn ra) | Thuế bất động sản đô thị dựa trên giá trị địa chính. | Khoảng 0.05%–1.5% giá trị địa chính | nguồn |
Nếu bạn có kế hoạch cho thuê hoặc phát triển dự án, hãy điều chỉnh cấu trúc của mình phù hợp với quy định thuế của Armenia ngay từ đầu: Thuế ở Armenia.
Những điều cần kiểm tra cuối cùng để đảm bảo tuân thủ quy định khi mua bất động sản tại Armenia với tư cách là người nước ngoài:
- Xác nhận phân loại đất (nông nghiệp so với phi nông nghiệp) bằng trích lục địa chính trước khi thanh toán tiền đặt cọc.nguồn).
- Hãy lấy mã số thuế (TIN) của bạn trước khi đến gặp công chứng viên.nguồn).
- Sử dụng hợp đồng thuê hoặc các cấu trúc được phê duyệt cho đất nông nghiệp; không nên cố gắng trực tiếp sở hữu đất với tư cách là người nước ngoài.nguồn; nguồn).
- Công chứng hợp đồng mua bán và đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu tại Cơ quan đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục sở hữu.nguồn).
Việc mua bất động sản phi nông nghiệp ở Armenia khá đơn giản đối với người nước ngoài, nhưng các hạn chế về đất nông nghiệp và thủ tục đăng ký lại cần sự cẩn trọng. Để được hỗ trợ chuyên biệt về thẩm định, kiểm tra quy hoạch, mã số thuế (TIN) và các giao dịch an toàn—hoặc hỗ trợ cơ cấu đầu tư đất nông nghiệp—hãy liên hệ với nhóm của chúng tôi ngay hôm nay: Kết nối ngay.
FAQ
Người nước ngoài có thể mua đất ở Armenia không?
Người nước ngoài có thể sở hữu đất nông nghiệp thông qua một công ty Armenia không?
Quyền sở hữu đất nông nghiệp bị hạn chế bởi luật pháp. Mặc dù các nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập công ty Armenia và được hưởng sự bảo vệ theo Luật Đầu tư nước ngoài, nhưng các hạn chế về đất nông nghiệp vẫn được áp dụng và phải được đánh giá từng trường hợp cụ thể. Nhiều nhà đầu tư sử dụng hình thức thuê dài hạn để tiếp cận đất nông nghiệp thay vì mua trực tiếp.nguồn; nguồn).
Tôi có cần mã số thuế của Armenia để mua bất động sản không?
Đúng vậy. Mã số thuế (TIN) là bắt buộc khi làm thủ tục công chứng và đăng ký địa chính. Hãy lấy mã số thuế trước khi ký để tránh chậm trễ.nguồn).
Các chi phí phát sinh khi mua bất động sản ở Armenia thường là bao nhiêu?
Hướng dẫn liên quan: Thị thực Armenia, Cư trú tại Armenia, quốc tịch Armenia.
