Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài đối với bất động sản Armenia: Công chứng, dịch thuật và thẩm định quyền sở hữu

Điều kiện và hạn chế về đất đai đối với người mua nước ngoài

Người nước ngoài có thể mua căn hộ, nhà ở và bất động sản thương mại phi nông nghiệp tại Armenia. Tuy nhiên, luật pháp Armenia hạn chế quyền sở hữu đất nông nghiệp của công dân nước ngoài; không nên ký hợp đồng mua đất nông nghiệp trừ khi có cơ sở đủ điều kiện (ví dụ: xe công ty) để tuân thủ các hạn chế này.

Bối cảnh thị trường: Người mua nước ngoài đã thực hiện 2,223 giao dịch mua/bán trong nửa đầu năm 2023 (chiếm 9.4% tổng số giao dịch), nhấn mạnh nhu cầu và tầm quan trọng của việc thẩm định kỹ lưỡng trước khi trả tiền đặt cọc hoặc ký cam kết.

Tài liệu bắt buộc, Apostille và bản dịch tiếng Armenia

Các tài liệu cần thiết

Chuẩn bị những thông tin sau, lưu ý các yêu cầu về xác thực và ngôn ngữ bên dưới:

• Hộ chiếu của người mua (và của vợ/chồng, nếu có)
• Giấy ủy quyền (POA) nếu bạn không thể tham dự trực tiếp (phải đáp ứng các quy định về công chứng/dịch thuật)
• Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của người bán (giấy chứng nhận quyền sở hữu/trích lục)
• Dự thảo các điều khoản của hợp đồng mua bán (giá cả, lịch trình thanh toán, điều kiện đóng cửa)

Chính quyền Armenia yêu cầu các tài liệu được chứng thực bằng tiếng Armenia để đăng ký bất động sản. Các tài liệu chính thức do nước ngoài cấp (ví dụ: Giấy ủy quyền) cần có Apostille Hague và bản dịch tiếng Armenia được chứng thực để được công chứng viên Armenia và Cơ quan Địa chính Nhà nước chấp nhận.

Apostilles và bản dịch tiếng Armenia

Những điểm chính của bản dịch công chứng tại Armenia:

• Các tài liệu do nước ngoài cấp phải được chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền tại quốc gia cấp, sau đó được dịch sang tiếng Armenia bởi một biên dịch viên được chứng nhận; bản dịch thường được công chứng tại địa phương để sử dụng với Cơ quan địa chính và công chứng viên.
• Các phái đoàn ngoại giao Armenia có thể thực hiện một số hành vi công chứng ở nước ngoài (ví dụ: chứng nhận chữ ký), có thể được sử dụng trong các giao dịch bất động sản, tùy thuộc vào việc hợp pháp hóa/dịch thuật phù hợp để sử dụng tại Armenia.
• Nếu thời gian eo hẹp, hãy sắp xếp việc dịch thuật trước khi đi. Một luật sư địa phương có thể điều phối việc dịch thuật có tuyên thệ và chứng nhận công chứng để tránh bị từ chối vào phút chót tại văn phòng công chứng hoặc Sở Địa chính.

Đặt hàng và diễn giải trích lục giải phóng mặt bằng nhà nước

Bản trích lục địa chính nhà nước là nền tảng của thẩm định bất động sản Armenia. Bản trích lục này xác nhận chủ sở hữu đã đăng ký, các thông tin nhận dạng bất động sản (địa chỉ, mã số địa chính), diện tích và bất kỳ khoản thế chấp nào đã được ghi nhận (ví dụ: thế chấp, tịch thu, quyền sử dụng đất). Luôn luôn lấy bản trích lục mới và xem xét kỹ lưỡng trước khi đầu tư.

Cách đặt hàng (Từng bước một)

1. Thu thập mã định danh: địa chỉ/mã số địa chính do người bán cung cấp.
2. Yêu cầu trích lục giấy phép từ Sổ địa chính nhà nước (trực tiếp hoặc thông qua đại diện được ủy quyền nắm giữ POA của bạn) hoặc nhờ luật sư của bạn yêu cầu thay mặt bạn.
3. Kiểm tra tính hợp lệ: Bản trích xuất thường có hiệu lực trong khoảng 15 ngày làm việc—hãy sử dụng chúng ngay để ra quyết định và soạn thảo hợp đồng.
4. So sánh dữ liệu trích xuất có thông tin về bất động sản được hiển thị (bố trí, sàn, diện tích) và có CMND/CCCD của người bán và giấy chứng nhận quyền sở hữu.
5. Nếu có bất kỳ khoản thế chấp/cản trở nào xuất hiện, yêu cầu bằng chứng giải phóng bằng văn bản và đảm bảo rằng Cục Địa chính loại bỏ chúng trước hoặc khi đăng ký.

Cách đọc đoạn trích

• Trường chủ sở hữu: phải khớp với người bán. Bất kỳ sự không khớp nào cũng là dấu hiệu cảnh báo—hãy tạm dừng và làm rõ quyền sở hữu.
• Gánh nặng: tìm kiếm các khoản thế chấp, tịch thu, lệnh cấm của tòa án, quyền lợi đi lại và quyền ưu tiên (chi tiết ở các phần bên dưới).
• Thông số kỹ thuật: xác nhận mã số địa chính, địa chỉ, diện tích và loại hình sử dụng phù hợp với những gì bạn định mua.

Việc bỏ qua các cuộc kiểm tra thích hợp có nguy cơ thừa kế các khoản nợ ẩn hoặc chia sẻ quyền sở hữu với những người đồng sở hữu không được tiết lộ—những vấn đề có thể tránh được bằng bản trích lục hiện tại và đánh giá pháp lý.

Danh sách kiểm tra nhanh trước khi chuyển tiền

Kiểm tra thẩm định quyền sở hữu: Quyền lưu giữ, quyền đồng sở hữu và các khoản thế chấp cần kiểm tra

Kết nối

Quyền lưu giữ là một yêu cầu bồi thường được ghi nhận đối với tài sản (ví dụ: thế chấp ngân hàng hoặc tịch thu do thi hành án) có thể ngăn chặn việc chuyển nhượng hoặc gây gánh nặng cho người mua. Tại Armenia, quyền lưu giữ và các khoản thế chấp khác được ghi trên trích lục địa chính nhà nước—hãy coi bất kỳ mục nào là một rào cản giao dịch cho đến khi được giải quyết hoàn toàn hoặc được chính thức giải phóng tại thời điểm đăng ký.

Các bước thực tế:

• Nếu có khoản thế chấp được liệt kê, hãy xin thư giải phóng của ngân hàng và sắp xếp việc đóng sổ để khoản thế chấp được xóa khỏi Sổ địa chính tại hoặc trước khi đăng ký.
• Nếu có lệnh tịch thu hoặc lệnh cấm, hãy yêu cầu đưa ra quyết định cơ bản và đảm bảo người bán đã thông qua quyết định đó với cơ quan có thẩm quyền trước khi bạn tiếp tục.

Đồng sở hữu và các gánh nặng cần kiểm tra

Ngoài các quyền lưu giữ, hãy tìm các mục khác ảnh hưởng đến việc sử dụng hoặc chuyển nhượng:

• Đồng sở hữu: bản trích xuất sẽ hiển thị nhiều chủ sở hữu, nếu có; tất cả những người đồng sở hữu phải đồng ý/ký để có được giao dịch bán hợp lệ.
• Quyền lợi và nghĩa vụ: quyền đi lại hoặc quyền sử dụng tiện ích có thể hạn chế các kế hoạch phát triển—lưu ý bất kỳ mục nào trong bản trích xuất.
• Quyền/yêu cầu ưu tiên: nếu có ghi chú, hãy tôn trọng các thủ tục theo luật định hoặc xin miễn trừ trước khi đóng.

Luật sư có thể lấy trích xuất, phân tích các mục này và đánh dấu rủi ro sớm để các điều khoản hợp đồng và lịch trình thanh toán bảo vệ bạn nếu có vấn đề phát sinh.

Công chứng và thực hiện hợp đồng tại Armenia (Trực tiếp và từ xa)

Việc mua bán bất động sản được công chứng và sau đó được đăng ký với Văn phòng Địa chính Nhà nước; quyền sở hữu chỉ được trao khi đăng ký với nhà nước, không phải khi ký kết.

In-người

Đến văn phòng công chứng địa phương mang theo CMND, Giấy ủy quyền (POA) đã được công chứng/dịch thuật (nếu có) và hợp đồng đã thỏa thuận. Văn phòng công chứng sẽ xác nhận giao dịch để đăng ký với Cơ quan Địa chính.

Từ xa thông qua Ủy quyền

Nếu bạn không thể tham dự, hãy chỉ định người đại diện theo Giấy ủy quyền (POA). Khi được cấp ở nước ngoài, POA yêu cầu phải có Apostille Hague và bản dịch tiếng Armenia được chứng thực để công chứng viên và Sở Địa chính chấp thuận.

Đại sứ quán/lãnh sự quán Armenia có thể thực hiện một số dịch vụ công chứng, bao gồm chứng nhận chữ ký trên giấy ủy quyền; tham khảo thủ tục của phái bộ và đảm bảo tài liệu phù hợp để sử dụng cho mục đích địa chính tại Armenia.

THANH TOÁN

Cấu trúc thanh toán phù hợp với cơ chế chuyển nhượng hợp pháp và các mốc thẩm định bất động sản tại Armenia:

• Trước khi gửi tiền: lấy và xem xét bản trích lục địa chính mới (có hiệu lực trong khoảng 15 ngày làm việc) để xác nhận quyền sở hữu của người bán và kiểm tra các khoản thế chấp.
• Khi ký kết/công chứng: tránh trả toàn bộ giá cho đến khi mọi khoản thế chấp đã ghi nhận được xóa bỏ hoặc có điều kiện hợp đồng để giải phóng khi đăng ký.
• Giải quyết cuối cùng: thời điểm thanh toán đợt lớn được thực hiện bằng đăng ký nhà nước, vì quyền sở hữu hợp pháp chỉ được chuyển giao khi đăng ký tại Cơ quan Địa chính.

Tổng quan về dòng thời gian và tài liệu

Nếu bạn có kế hoạch tận dụng bất động sản để hưởng lợi ích nhập cư, hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về cư trú ở Armenia và các cân nhắc liên quan đến thị thực.

FAQ