Việc đóng cửa chương trình Thị thực Vàng và Chiến lược Bất động sản: Tác động đến Thị trường Châu Á

Căng thẳng bất động sản Trung Quốc và việc đóng cửa chương trình Thị thực Vàng đang định hình lại rủi ro di cư xuyên biên giới và đầu tư. Với áp lực suy thoái bất động sản trong nước và danh mục các tuyến đường bất động sản EU ngày càng thu hẹp, các nhà đầu tư và cố vấn phải nhanh chóng điều chỉnh lại chiến lược đầu tư của RBI, cân bằng giữa mục tiêu di động với bảo toàn vốn.

Sự suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc và tác động của nó đến đầu tư bất động sản ra nước ngoài

Sự suy thoái bất động sản của Trung Quốc đang diễn ra sâu sắc và kéo dài. Đầu tư bất động sản đã giảm 10.4% so với cùng kỳ năm trước trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 11 năm 2024, báo hiệu sự suy giảm liên tục trong các lĩnh vực phát triển bất động sản, xây dựng và các dịch vụ liên quan. Các nhà phân tích ước tính lượng nhà ở tồn đọng có thể lên tới khoảng 93 nghìn tỷ Yên khi chính quyền đang vật lộn với các biện pháp khắc phục.

Tại sao điều này lại quan trọng đối với việc di cư xuyên biên giới: Vốn Trung Quốc từ lâu đã là trụ cột cho các chiến lược đầu tư bất động sản quốc tế của Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI). Sự suy thoái của thị trường bất động sản trong nước thường làm giảm nhu cầu mua bất động sản nước ngoài do các nhà phát triển giảm đòn bẩy tài chính và các hộ gia đình duy trì thanh khoản. Điều này hạn chế nguồn vốn cho các dự án và khu vực pháp lý vốn phụ thuộc vào nhu cầu của Trung Quốc để duy trì mức giá và thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào bất động sản.

Thanh lý tài sản ở nước ngoài của các nhà phát triển Trung Quốc: Dữ liệu, thị trường và hậu quả ngắn hạn

Để huy động vốn, các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đã nối lại việc bán cổ phần nắm giữ ở nước ngoài. Chỉ riêng tại Anh, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã bán khoảng 1.4 tỷ bảng Anh bất động sản thương mại kể từ năm 2021, một dấu hiệu rõ ràng cho thấy họ đang rút lui khỏi thị trường quốc tế và nỗ lực củng cố bảng cân đối kế toán.

Việc thanh lý tài sản ở nước ngoài có hai tác động tức thời đến thị trường bất động sản liên quan đến di cư: làm giảm quyền sở hữu lâu dài "cố định" của người Trung Quốc tại các quận trọng điểm và làm giảm tính cạnh tranh trong đấu thầu tài sản chính, do đó làm giảm tính thanh khoản trong các lĩnh vực trước đây thu hút nhu cầu đầu tư của RBI.

Thị trường và hậu quả ngắn hạn

Trong ngắn hạn, việc ít người mua và nhà phát triển Trung Quốc bán ra có thể làm tăng chênh lệch giá chào mua và giá chào bán và kéo dài thời gian tiếp thị cho các bất động sản chính và bất động sản phát triển. Các dự án ban đầu được bảo lãnh với giả định bán hàng xuyên biên giới sẽ phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt vốn do hoạt động bán trước hạ nhiệt và các bên cho vay đánh giá lại rủi ro. Các nhà phát triển và đại lý liên quan đến di cư vốn phụ thuộc vào khối lượng giao dịch tại Trung Quốc sẽ cần phải điều chỉnh lại giá cả, kênh bán hàng và cơ cấu nhà đầu tư để tránh tình trạng tồn kho và trì trệ trong việc ra mắt.

Tín hiệu	Ngày	Tại sao nó quan trọng
Đầu tư bất động sản Trung Quốc giảm 10.4% so với cùng kỳ năm trước (tháng 1-11)	Tháng Mười Hai 2024	Căng thẳng chu kỳ sâu sắc làm giảm sức mua ra nước ngoài
Tổng lượng nhà ở chưa bán được ước tính ~93 nghìn tỷ Yên	Tháng Mười Hai 2024	Hàng tồn kho dư thừa làm chậm quá trình phục hồi, hành vi tránh rủi ro
Các nhà phát triển Trung Quốc bán tài sản trị giá khoảng 1.4 tỷ bảng Anh tại Anh kể từ năm 2021	Mar 2024	Thanh khoản thoát ra làm giảm nhu cầu bất động sản xuyên biên giới

Việc đóng cửa các chương trình "Vàng" của Tây Ban Nha và Malta và tác động tức thời đến thị trường di cư

Hai tuyến đường chủ chốt của EU đã bị đóng cửa. Tây Ban Nha đã chấm dứt chương trình "thị thực vàng" đầu tư bất động sản cư trú vào tháng 4 năm 2025, xóa bỏ con đường lâu nay được ưa chuộng cho việc di cư vào khu vực Schengen bằng bất động sản. Chương trình "hộ chiếu vàng" đầu tư nhập tịch của Malta đã bị chấm dứt sau khi Tòa án Tối cao EU ra phán quyết chống lại chương trình này vào tháng 4 năm 2025.

Tác động tức thời đến thị trường: Việc giảm các lựa chọn RBI do EU dẫn dắt về bất động sản, phí bảo hiểm rủi ro pháp lý tăng cao, và nhu cầu chuyển dịch sang các khu vực pháp lý và cấu trúc tài sản thay thế. Các bên trung gian cần đánh giá lại rủi ro tuân thủ và thông điệp tiếp thị, và các nhà đầu tư nên tránh tập trung quá mức vào các mô hình thị thực chỉ dành cho bất động sản, áp dụng cho một quốc gia.

Trục xoay Châu Á - Thái Bình Dương: REIT và thị trường khu vực là điểm đến thay thế cho vốn Trung Quốc

Khi các tuyến đường bất động sản phương Tây bị thu hẹp, dòng vốn Trung Quốc đang hướng đến các công cụ được quản lý tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Đáng chú ý, một tập đoàn bao gồm chi nhánh bất động sản của JD.com đang theo đuổi một quỹ đầu tư bất động sản Singapore trị giá 1 tỷ đô la - báo hiệu nhu cầu của nhà đầu tư đối với các cấu trúc minh bạch, hướng đến thu nhập tại các thị trường ổn định với các quy định pháp luật và giao thức quản trị đã được thiết lập.

Đối với kế hoạch di cư, REIT và các quỹ niêm yết có thể bổ sung hoặc thay thế cho bất động sản trực tiếp khi giấy phép cư trú không còn phụ thuộc vào việc mua bất động sản truyền thống. Chúng cho phép danh mục đầu tư tiếp cận các lĩnh vực hậu cần, trung tâm dữ liệu và tài sản thương mại mà không có rủi ro phát triển tập trung—và có thể được kết hợp với các tuyến cư trú phi bất động sản nếu có.

Cú sốc Trung Quốc và việc đóng cửa thị thực có ý nghĩa gì đối với các kênh di cư liên quan đến bất động sản và mô hình tài trợ

Các chương trình dựa vào nguồn khách hàng bất động sản ổn định từ Trung Quốc đang phải đối mặt với khối lượng giao dịch thấp hơn về mặt cấu trúc và chu kỳ bán hàng dài hơn. Các mô hình tài trợ vốn đóng gói vốn chủ sở hữu phát triển với các lợi ích của RBI cần phải điều chỉnh: chuyển sang các nhóm nhà đầu tư đa dạng, thiết kế lại các ưu đãi để bao gồm các tài sản phi bất động sản, và thắt chặt việc công bố thông tin rủi ro do sự linh hoạt về quy định tại các quốc gia đích đến.

Các ưu tiên tư vấn hiện nay bao gồm: (1) giảm sự phụ thuộc vào các con đường bất động sản thuộc thẩm quyền đơn lẻ; (2) kết hợp các phương tiện được niêm yết/quản lý để tăng tính thanh khoản; và (3) kiểm tra khả năng chịu áp lực của các kế hoạch nhập cư trước nguy cơ đóng cửa chương trình và các thách thức pháp lý. Những biện pháp này giúp duy trì mục tiêu di cư xuyên biên giới đồng thời bảo toàn vốn qua các chu kỳ.

Cơ hội và Rủi ro tại các Điểm đến Thay thế: Thuế

Thuế đóng vai trò then chốt khi tách biệt đầu tư của RBI khỏi bất động sản thuần túy. Khi đánh giá các điểm đến thay thế, nhà đầu tư nên xem xét các quy định về cư trú thuế cá nhân, thuế doanh nghiệp nếu liên quan đến hoạt động kinh doanh, và báo cáo xuyên biên giới. Việc điều chỉnh vị trí tài sản phù hợp với nơi cư trú thuế có thể giảm thiểu thất thoát khi không có mối liên hệ trực tiếp giữa bất động sản và nơi cư trú.

Khi bất động sản vẫn là một phần của kế hoạch, các cấu trúc đơn giản thường giảm thiểu sự bất tiện trong việc tuân thủ. Hãy kết hợp các phương tiện đã niêm yết (ví dụ: REIT) với các thỏa thuận nắm giữ rõ ràng, phù hợp với hiệp ước để tránh những rủi ro không mong muốn về cơ sở thường trú và duy trì tính thanh khoản của danh mục đầu tư trong trường hợp các quy định về di trú thay đổi.

Những cân nhắc về nơi cư trú và tài sản

Khi bất động sản không còn là điểm tựa cho dòng di cư xuyên biên giới, các nhà đầu tư nên tách biệt mục tiêu di chuyển khỏi việc lựa chọn tài sản. Điều này có nghĩa là trước tiên cần lựa chọn lộ trình cấp phép cư trú phù hợp, sau đó mới tối ưu hóa danh mục đầu tư.

• Lộ trình cư trú: Khám phá các loại giấy phép kinh doanh, công nghệ hoặc đầu tư, trong đó bất động sản là tùy chọn thay vì bắt buộc.
• Chiến lược bất động sản: Nếu mua bất động sản, hãy tập trung vào các yếu tố cơ bản như chất lượng thu nhập, tính bền vững của giao ước và tính thanh khoản thay vì chỉ tập trung vào các ưu đãi di cư.
• Kế hoạch B và thoát ra: Xây dựng phương án dự phòng nếu chương trình bị cắt giảm; sử dụng các công cụ được liệt kê hoặc các cấu trúc thân thiện thứ cấp để thoát ra nhanh chóng trong khi vẫn duy trì kế hoạch di cư xuyên biên giới của bạn.

Các nhà đầu tư có mục tiêu cuối cùng là xin hộ chiếu nên vạch ra lộ trình dài hạn và các quy tắc nhập tịch trước, bao gồm các kênh thay thế khi thích hợp.