✓ Visa Vàng Hy Lạp hiện yêu cầu €800,000 ở những khu vực đắc địa (ví dụ: trung tâm Athens) và €400,000 Ở những nơi khác, việc này đang định hình lại cách lựa chọn bất động sản và lập kế hoạch ngân sách cho các nhà đầu tư.
✓ Một €250,000 Tuyến đường này vẫn tồn tại cho việc chuyển đổi từ khu thương mại sang khu dân cư và phục hồi các tòa nhà được xếp hạng di tích/lịch sử—phù hợp rõ ràng với các mục tiêu tái tạo đô thị.
✓ Cho thuê ngắn hạn (Ví dụ: Airbnb) bị cấm đối với các khoản đầu tư Golden Visa; nhà đầu tư phải lên kế hoạch cho việc cho thuê dài hạn tuân thủ quy định và lợi nhuận ổn định.
✓ Chính quyền nhấn mạnh nhu cầu nhà ở và các công trình cải tạo có giấy tờ chứng minh; bằng chứng kỹ thuật về công trình sẽ được xem xét kỹ lưỡng trong các trường hợp cải tạo/phục hồi trị giá 250 euro.
✓ Nhu cầu vẫn cao —Ứng dụng 9,289 Các hồ sơ được nộp vào năm 2024—vì vậy việc xây dựng các thỏa thuận tuân thủ quy định với kế hoạch cho thuê đáng tin cậy trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
Chương trình "Visa Vàng" của Hy Lạp đã chuyển hướng sang tái tạo đô thị: nâng cao ngưỡng đầu tư tại các khu vực trọng điểm như Athens và đưa ra các ưu đãi rõ ràng cho đầu tư cải tạo. Kết hợp với lệnh cấm cho thuê ngắn hạn, những thay đổi này thúc đẩy các nhà đầu tư ưu tiên tài sản chất lượng, hồ sơ đầy đủ và chiến lược cho thuê dài hạn.
Mục lục
- Các ngưỡng đầu tư mới và phân khúc địa lý: Khung 800 €/400 € được giải thích chi tiết.
- Chiến lược phân bổ khu vực và lựa chọn tài sản: khoản đầu tư 800 euro được áp dụng ở đâu
- Quy trình cải tạo và chuyển đổi từ không gian thương mại sang nhà ở: điều kiện và phạm vi
- Các yêu cầu về tuân thủ và hồ sơ đối với việc chuyển đổi và phục hồi (báo cáo kỹ thuật, giấy phép, chứng từ thi công)
Các ngưỡng đầu tư mới và phân khúc địa lý: Khung 800 €/400 € được giải thích chi tiết
Hy Lạp đã ban hành khung đầu tư bất động sản hai cấp cho chương trình Golden Visa. Tại các khu vực được chỉ định có nhu cầu cao—bao gồm vùng Attica (bao gồm trung tâm Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các hòn đảo lớn khác—mức đầu tư bất động sản tối thiểu là... €800,000Ở những nơi khác trong cả nước, mức tối thiểu là €400,000.
Cùng với việc nâng cao ngưỡng giá, chương trình này cũng nâng cao các mục tiêu chính sách nhà ở. Chính quyền đặt mục tiêu rõ ràng là hạn chế việc mua bán đầu cơ và hướng vốn vào các dự án mang lại lợi ích xã hội và đô thị, chẳng hạn như cải thiện nguồn cung nhà ở và kết quả cộng đồng.
Thay đổi quan trọng đối với mô hình danh mục đầu tư: Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn (STR) đối với các bất động sản thuộc chương trình Golden Visa đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư không còn có thể dựa vào các chiến lược tạo thu nhập kiểu Airbnb nữa mà thay vào đó phải lên kế hoạch cho việc cho thuê dài hạn tuân thủ quy định và đảm bảo dòng tiền ổn định.
Tổng quan: Ngưỡng giá thuê và Quy tắc cho thuê
| Danh mục khu vực | Đầu tư tối thiểu | Cho thuê ngắn hạn |
|---|---|---|
| Các khu vực đắc địa (ví dụ: Attica/Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, các đảo lớn) | €800,000 | Không được phép đối với các khoản đầu tư Golden Visa. |
| Tất cả các khu vực khác | €400,000 | Không được phép đối với các khoản đầu tư Golden Visa. |
| Lộ trình đặc biệt (chuyển đổi/phục hồi) | €250,000 | Không được phép đối với các khoản đầu tư Golden Visa. |
Chiến lược phân bổ khu vực và lựa chọn tài sản: Khoản 800 euro nên được áp dụng ở đâu
Mức đầu tư 800 euro tập trung vào các thị trường cạnh tranh nhất của Hy Lạp, chẳng hạn như trung tâm Athens và Thessaloniki, nơi tính thanh khoản và nhu cầu thuê nhà mạnh hơn nhưng chi phí đầu tư ban đầu cao hơn. Ngược lại, mức 400 euro áp dụng cho phần còn lại của đất nước, cho phép tiếp cận các thành phố và thị trấn nhỏ hơn, nơi lợi suất gộp có thể hấp dẫn hơn so với chi phí đầu tư ban đầu.
Do lệnh cấm cho thuê ngắn hạn, các nhà đầu tư nên ưu tiên các giao dịch cho thuê dài hạn, được quản lý chuyên nghiệp. Thị trường bất động sản cao cấp của Hy Lạp đã ghi nhận các chỉ số cạnh tranh—ví dụ, lợi suất gộp trung bình ước tính khoảng... 5.8% và Tăng trưởng 12.4% hàng năm về giá mỗi mét vuông vào năm 2023—mặc dù kết quả cụ thể của bạn sẽ phụ thuộc vào loại tài sản, vị trí địa lý và cấu trúc cho thuê.
Các ưu tiên lựa chọn theo quy định mới:
- Nhắm mục tiêu vào các phân khúc thị trường có nhu cầu thuê nhà dài hạn cao. (các khu vực trường đại học, khu vực phục vụ của bệnh viện, hành lang giao thông công cộng) để thay thế lợi nhuận từ cho thuê ngắn hạn bằng nguồn thu từ cho thuê ổn định.
- Ưu tiên các tòa nhà có tình trạng pháp lý rõ ràng và giấy tờ sở hữu hợp lệ; Quá trình thẩm định cần chỉ ra các vấn đề về quy hoạch khu vực, sự tương thích với quy hoạch đô thị và bất kỳ hạn chế nào về di sản/danh sách bảo tồn—đặc biệt nếu bạn dự định sử dụng phương án chuyển đổi/phục hồi với chi phí 250 euro.
- Mô hình dự báo giá thuê và tỷ lệ trống nhà ở mức thận trọng. cộng thêm các khoản dự phòng cho việc cấp phép và xây dựng nếu cải tạo; mục tiêu chính sách của cuộc cải cách là hướng nguồn vốn vào những cải tiến có thể kiểm chứng được đối với nguồn nhà ở hiện có.
- Hãy xem xét việc phân bổ danh mục đầu tư: Một tài sản cốt lõi, quan trọng tại các khu vực trị giá 800 euro để bảo tồn và một khoản đầu tư gia tăng giá trị tại các khu vực trị giá 400 euro (hoặc chuyển đổi thành 250 euro) để tăng lợi nhuận—đảm bảo mỗi tài sản đều đáp ứng các quy định của chương trình một cách độc lập.
Sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ — Hy Lạp ghi nhận 9,289 đơn xin thị thực vàng trong năm 2024— Vì vậy, hãy chuẩn bị tinh thần cạnh tranh để có được những giao dịch tuân thủ quy định và coi trọng tính minh bạch của hồ sơ và uy tín trong việc cho thuê.
Lộ trình cải tạo và chuyển đổi từ không gian thương mại sang nhà ở: Điều kiện và phạm vi
Các cải cách này duy trì một mục tiêu cụ thể. €250,000 điểm nhập cảnh vào Visa Vàng cho hai hạng mục: (1) chuyển đổi bất động sản thương mại sang mục đích sử dụng nhà ở và (2) khôi phục các tòa nhà được liệt kê hoặc có giá trị lịch sử. Việc loại trừ này phù hợp với các mục tiêu tái tạo đô thị của chính phủ bằng cách huy động vốn để hồi sinh các tài sản bị bỏ hoang hoặc có giá trị di sản.
Những điều kiện thường được xem là đủ điều kiện:
- Chuyển đổi từ cơ sở thương mại sang nhà ở Tuân thủ các quy định về quy hoạch và phân vùng địa phương, được hỗ trợ bởi các giấy phép và tài liệu kỹ thuật cần thiết.
- Phục hồi các công trình được xếp hạng di tích/có giá trị lịch sử. Với trọng tâm là cải thiện vật chất hơn là nâng cấp hình thức bên ngoài; bằng chứng về những công việc thực chất đã hoàn thành là yếu tố then chốt.
Vì cho thuê ngắn hạn (STR) bị cấm đối với các bất động sản thuộc chương trình Golden Visa, nên phương án thoái vốn cho các dự án trị giá 250 euro phải là một khu dân cư dài hạn, tuân thủ quy định, được cho thuê chuyên nghiệp, chứ không phải là sản phẩm cho thuê ngắn hạn. Kế hoạch kinh doanh cần nêu rõ cơ cấu căn hộ sau khi chuyển đổi, hồ sơ khách thuê mục tiêu, giá thuê dự kiến trên mỗi mét vuông và thời gian ổn định.
Danh sách kiểm tra: Cơ cấu một thỏa thuận chuyển đổi/phục hồi trị giá 250 €
- Tính khả thi trước khi mua lại: Xác nhận quy hoạch khu vực, tình trạng di sản và các mục đích sử dụng được phép; soạn thảo phạm vi công việc phù hợp với giấy phép.
- Tính toàn vẹn ngân sách: Hãy phân bổ đủ vốn đầu tư cho việc nâng cấp kết cấu, hệ thống cơ điện, cách nhiệt và tuân thủ các quy định, chứ không chỉ riêng phần hoàn thiện.
- Theo dõi quá trình tuân thủ: Lên kế hoạch chi tiết về cách thức hoạt động của từng hạng mục vật liệu và sẽ cung cấp bằng chứng (bản vẽ, giấy phép, hóa đơn, ảnh trước/sau, xác nhận của kỹ sư/kiến trúc sư).
- Kế hoạch cho thuê: Xác định các kênh cho thuê dài hạn (môi giới, tổ chức, trường đại học/đơn vị tuyển dụng trong lĩnh vực y tế) và các điều khoản dự kiến.
Các yêu cầu về tuân thủ và hồ sơ đối với việc chuyển đổi và phục hồi (Báo cáo kỹ thuật, Giấy phép, Chứng từ thi công)
Các nhà chức trách đã nhấn mạnh rằng việc cải tạo và phục hồi phải được ghi chép đầy đủ, và việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ là trọng tâm đối với các trường hợp có giá trị từ 250 euro trở lên. Cần cung cấp bằng chứng chính thức về việc cải tạo – không chỉ đơn thuần là hóa đơn – bao gồm các báo cáo chuyên môn xác nhận phạm vi và tiến độ hoàn thành công việc.
Các loại giấy tờ nhà đầu tư cần chuẩn bị:
- Quy hoạch và giấy phép xây dựng Liên quan đến việc chuyển đổi hoặc phục chế, kèm theo bản vẽ kiến trúc/kỹ thuật có đóng dấu và thông số kỹ thuật.
- Báo cáo kỹ thuật từ các kỹ sư/kiến trúc sư được cấp phép. Xác nhận tính chất của các công việc đã thực hiện và sự tuân thủ các quy định hiện hành cũng như bất kỳ hạn chế nào về bảo tồn di sản.
- Hợp đồng và hóa đơn chi tiết Từ các nhà thầu/nhà cung cấp, phù hợp với phạm vi cho phép.
- Bằng chứng hình ảnh và, nếu có thể, nhật ký kiểm tra hoặc chứng nhận hoàn thành để xác minh các mốc tiến độ và việc giao hàng cuối cùng.
- Bằng chứng cho thấy tài sản đang được sử dụng hoặc sẵn sàng cho thuê dài hạn. phù hợp với lệnh cấm cho thuê ngắn hạn (STR) của chương trình.
Các hồ sơ này cần được đối chiếu cẩn thận với hợp đồng mua bán và bất kỳ giấy bảo hành nào của chủ đầu tư/nhà thầu. Do sự kiểm tra nghiêm ngặt hơn và nhu cầu cao về hồ sơ tuân thủ quy định, các nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi từ sự phối hợp pháp lý-kỹ thuật sớm và việc lưu trữ có hệ thống tất cả các giấy phép và hồ sơ công trình.
Lưu ý thực tế về ROI và cấu trúc: Do lệnh cấm cho thuê ngắn hạn đang có hiệu lực, các kế hoạch tài chính cần tập trung vào chất lượng người thuê, chi phí đầu tư bảo trì và hiệu quả hoạt động trong điều kiện cho thuê dài hạn. Nếu bạn cần một lựa chọn cư trú tương đương để đa dạng hóa kế hoạch, hãy cân nhắc kết hợp kế hoạch châu Âu của mình với một địa điểm kinh doanh thuận lợi và dễ tiếp cận tại Armenia — hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về giấy phép cư trú tại Armenia, các lựa chọn đầu tư và bất động sản.
Đối với các nhà đầu tư có kế hoạch nắm giữ tài sản ở nhiều quốc gia, chúng tôi cũng tư vấn về tác động thuế và báo cáo. Xem tổng quan về thuế tại Armenia và dịch vụ đăng ký kinh doanh của chúng tôi.
FAQ
Mức đầu tư tối thiểu mới cho chương trình Golden Visa của Hy Lạp là bao nhiêu?
Mức giá 800,000 euro áp dụng cho các khu vực có nhu cầu cao như Attica (bao gồm trung tâm Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các hòn đảo lớn khác; mức giá 400,000 euro áp dụng cho các khu vực khác ở Hy Lạp.
Liệu vẫn còn cách nào để đủ điều kiện với số tiền 250,000 euro không?
Đúng vậy. Mức tối thiểu 250,000 euro áp dụng cho việc chuyển đổi từ mục đích thương mại sang nhà ở và việc phục hồi các công trình được xếp hạng di tích/lịch sử, nhằm mục đích khuyến khích tái tạo đô thị.
Tôi có thể cho thuê ngắn hạn chỗ ở này giống như Airbnb được không?
Không. Các cải cách cấm cho thuê ngắn hạn đối với các bất động sản thuộc chương trình Golden Visa. Các nhà đầu tư phải tập trung vào việc cho thuê dài hạn tuân thủ quy định.
Cần những giấy tờ gì cho việc chuyển đổi/phục chế trị giá €250k?
Cần cung cấp giấy phép xây dựng/quy hoạch, bản vẽ kiến trúc/kỹ thuật, báo cáo kỹ thuật chứng nhận công trình và sự tuân thủ quy định, hóa đơn chi tiết và hình ảnh minh chứng về tiến độ và hoàn thành công trình.
Xu hướng lợi nhuận trên thị trường bất động sản Hy Lạp hiện nay như thế nào?
Dữ liệu sơ bộ cho thấy lợi suất gộp trung bình khoảng 5.8% và giá mỗi mét vuông tăng 12.4% so với năm trước vào năm 2023, nhưng lợi nhuận thực tế phụ thuộc vào vị trí và loại tài sản.
