Nếu các kênh đầu tư tách rời khỏi lĩnh vực bất động sản hoặc việc làm, điều gì sẽ xảy ra với các dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI) tại EU?

Các kênh cấp thị thực vàng bất động sản của EU đang thu hẹp lại, do tăng trưởng GDP yếu và áp lực thị trường nhà ở, đẩy các nhà đầu tư hướng tới mô hình "quyên góp" phi tài sản và các kênh đầu tư quỹ.

Các hình thức quyên góp cho phép cư trú mà không cần mua bất động sản hoặc tạo việc làm, nhưng lại không có tính thanh khoản khi rút vốn và không có tài sản có thể thu hồi—làm thay đổi rủi ro, tính thanh khoản và động lực hoàn trả.

Các quỹ đang hấp thụ dòng vốn từng được dành riêng cho bất động sản — ví dụ, các quỹ đủ điều kiện của Bồ Đào Nha đã ghi nhận khoảng 88 triệu euro dòng vốn chảy vào tính đến quý 3 năm 2023.

Các nhà phát triển phụ thuộc vào việc bán trước cho người mua RBI sẽ đối mặt với rủi ro về nguồn cung nếu nhà đầu tư chuyển hướng sang các hình thức không liên quan đến tài sản; các nhóm pháp lý nên đánh giá lại việc ký quỹ, liên kết với nhà phát triển và các điều khoản thoái vốn.

Dự kiến ​​sẽ tiếp tục có sự giám sát chính trị: visa vàng đóng góp rất ít vào GDP (Tây Ban Nha <0.1%, Bồ Đào Nha ~0.4%) trong khi làm dấy lên những lo ngại về nhà ở, dẫn đến việc cần phải cải cách tránh xa các yếu tố liên quan đến bất động sản.

Khi các kênh đầu tư tách rời khỏi các yếu tố thúc đẩy bất động sản và tạo việc làm, việc tính toán rủi ro đối với các chương trình cấp visa vàng bất động sản của EU đang thay đổi nhanh chóng. Mô hình quyên góp và các lựa chọn quỹ thay đổi dòng vốn, tính thanh khoản và ai chịu rủi ro khi rút vốn. Đối với các nhà phát triển, người cho vay và luật sư, câu hỏi lớn không phải là giá cả mà là cấu trúc.

Mục lục

• Cải cách chương trình thị thực vàng của EU: Các tuyến đường định cư bằng bất động sản bị thu hẹp và các yếu tố thúc đẩy chính sách
• Các hình thức đầu tư không sở hữu tài sản: Quyên góp
• Các nguồn quỹ và các lựa chọn từ thiện
• Tiền chảy về đâu: Các kênh phân bổ quỹ và dòng tiền có thể đo lường được (ví dụ: 88 triệu euro trong các quỹ tại Bồ Đào Nha)
• Các dự án bất động sản đang gặp rủi ro: Bán trước cho chủ đầu tư.
• Các kịch bản về tài chính dự án và tổn thất của người mua
• Tác động vĩ mô và nhà ở: Đóng góp vào GDP

Cải cách chương trình thị thực vàng của EU: Các tuyến đường định cư bằng bất động sản bị thu hẹp và các yếu tố thúc đẩy chính sách

Bối cảnh di cư đầu tư của EU đang dần chuyển hướng khỏi hình thức cư trú gắn liền với bất động sản. Cải cách năm 2023 của Bồ Đào Nha đã loại bỏ con đường cấp visa vàng trực tiếp dựa trên bất động sản, hướng người nộp đơn đến các lựa chọn thay thế như quỹ đầu tư và hỗ trợ văn hóa, một bước ngoặt quyết định so với mô hình ưu tiên bất động sản. Nhìn rộng hơn, các chính phủ đang đánh giá lại visa vàng trong bối cảnh lợi nhuận kinh tế vĩ mô hạn chế và áp lực về nhà ở trong nước - những điểm mấu chốt đã thúc đẩy sự thay đổi chính sách trên khắp châu Âu.

Đối với các nhà phát triển bất động sản và các nhà tài chính, yếu tố chính sách cần theo dõi là sự tách rời: khi điều kiện để được cấp thị thực cư trú (RBI) chuyển từ mua tài sản sang đóng góp phi tài sản hoặc các kênh quỹ được lựa chọn kỹ lưỡng, nguồn khách hàng tiềm năng từng phụ thuộc vào nhu cầu bất động sản do thị thực thúc đẩy trở nên khó dự đoán hơn.

Các hình thức đầu tư không sở hữu tài sản: Quyên góp

Một đặc điểm nổi bật của bối cảnh mới là sự xuất hiện của các hình thức đầu tư chỉ dựa trên quyên góp, không yêu cầu tạo việc làm hoặc mua sắm tài sản. Visa đầu tư của Ý bao gồm tùy chọn quyên góp từ thiện 1 triệu euro mà không cần tạo việc làm, minh họa cho cách tiếp cận thuần túy đóng góp. Những mô hình này loại bỏ hoàn toàn nhu cầu hấp thụ bất động sản thông qua bán trước.

Tuy nhiên, mô hình quyên góp làm thay đổi đáng kể rủi ro và tính thanh khoản của nhà đầu tư. Các khoản quyên góp không được hoàn trả và không tạo ra tài sản hoặc lợi nhuận có thể thu hồi; vốn được ghi nhận là chi phí chứ không phải đầu tư. Điều đó có nghĩa là không có tính thanh khoản khi thoái vốn và không thể bán lại, không giống như bất động sản hoặc các đơn vị quỹ có thể mua lại. Để được tư vấn, các nhà tư vấn khách hàng phải nhấn mạnh rằng cấu trúc đầu tư—chứ không chỉ giá chương trình—quyết định tính thanh khoản, các lựa chọn thoái vốn và mức độ tuân thủ quy định.

Các nguồn quỹ và các lựa chọn từ thiện

Trong khi các hình thức quyên góp mang lại sự đơn giản mà không cần phải chứng minh mối liên hệ với tài sản, thì các quỹ đầu tư lại duy trì được hồ sơ đầu tư đồng thời tách biệt khỏi việc mua bất động sản trực tiếp. Các quỹ đủ điều kiện thường tập hợp vốn vào các chiến lược đa dạng được phê duyệt theo quy định của chương trình, một cách tiếp cận mà nhiều quốc gia đã ưu tiên hơn so với bất động sản. So với quyên góp, quyền lợi trong quỹ có thể mang lại triển vọng mua lại hoặc bán lại (tùy thuộc vào chương trình và quỹ), điều này làm thay đổi đáng kể kế hoạch thanh khoản so với một khoản quà tặng không thể thu hồi.

Ngược lại, các lựa chọn từ thiện tập trung tác động nhưng yêu cầu khách hàng chấp nhận việc mất vốn vĩnh viễn theo thiết kế. Sự đánh đổi đó—sự chắc chắn về khoản đóng góp đủ điều kiện so với bất kỳ hy vọng nào về việc thu hồi vốn—sẽ khiến một số nhà đầu tư tránh xa bất động sản mà không nhất thiết phải rút hết vốn khỏi các kênh đầu tư như quỹ.

Tiền chảy về đâu: Các kênh phân bổ quỹ và dòng tiền có thể đo lường được (ví dụ: 88 triệu euro trong các quỹ tại Bồ Đào Nha)

Sự dịch chuyển vốn có thể đo lường được vào các quỹ đầu tư đã bắt đầu hiện hữu. Tại Bồ Đào Nha, các quỹ đủ điều kiện theo chương trình thị thực vàng tiếp tục thu hút vốn đầu tư—khoảng 88 triệu euro tính đến quý 3 năm 2023—bất chấp những thay đổi chính sách, cho thấy đây là sự chuyển dịch chứ không phải là sự sụp đổ của nhu cầu. Điều này minh họa một điểm quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách và các nhà phát triển bất động sản của EU: việc thắt chặt các kênh đầu tư bất động sản không nhất thiết làm giảm sự quan tâm tổng thể của nhà đầu tư—mà nó chuyển hướng dòng vốn sang các kênh đầu tư phi bất động sản.

Các dự án bất động sản đang gặp rủi ro: Bán trước cho chủ đầu tư.

Đối với các nhà phát triển đã dựa vào doanh số bán trước liên kết với chương trình RBI, việc tách rời khỏi các yếu tố kích hoạt bất động sản làm tăng rủi ro trong quá trình triển khai. Trong khi một chương trình từng mang lại một lượng người mua có động cơ cư trú ổn định, thì các phương án quyên góp và tài trợ thay thế lại loại bỏ "móc nối" bất động sản và có thể làm chậm quá trình hấp thụ, đặc biệt là trong các dự án được thiết kế phù hợp với diện tích căn hộ hoặc mức giá cụ thể cho từng loại visa.

Các nhóm pháp lý nên xem xét lại:

• Các điều khoản về ký quỹ và điều kiện giải ngân gắn liền với các mốc thời gian cư trú, thừa nhận rằng người mua hiện có thể đủ điều kiện thông qua các hình thức không liên quan đến tài sản.
• Các nhà phát triển liên kết với các đại lý di trú và nhà phân phối quỹ, đảm bảo rằng nguồn khách hàng tiềm năng không bị tập trung quá mức vào một con đường sàng lọc duy nhất.
• Các điều khoản hợp đồng về quyền thay thế (ví dụ: chuyển từ lựa chọn tài sản sang lựa chọn quỹ) và những ảnh hưởng dây chuyền đến thời điểm dòng tiền của dự án.

Các kịch bản về tài chính dự án và tổn thất của người mua

Khi cơ cấu nhà đầu tư chuyển hướng sang các hình thức đầu tư phi tài sản, các dự án trước đây phụ thuộc vào việc bán trước nguồn vốn từ RBI cần được kiểm tra khả năng chịu đựng rủi ro. Các kịch bản thực tế cần mô phỏng bao gồm:

• Khả năng hấp thụ chấn động: X% người mua đường ống chuyển sang hình thức quyên góp/ủng hộ; đo lường tác động đến các điều khoản về tốc độ bán hàng và lịch trình giải ngân xây dựng.
• Thiếu hụt tiền ký quỹ: Số lượng người mua nhà đủ điều kiện ít hơn làm trì hoãn việc giải ngân tiền đặt cọc; cần định lượng khoảng thiếu hụt thanh khoản và xác định các phương án dự phòng hoặc sự hỗ trợ từ nhà tài trợ.
• Độ co giãn theo giá: Nếu phí bảo hiểm do visa tạo ra giảm dần, hãy thử nghiệm việc điều chỉnh giá cả và phân khúc hàng tồn kho để thu hút người dùng cuối thay vì người mua từ Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (RBI).
• Chuyển giao rủi ro khi rút lui: Xem xét lại các cam kết mua lại hoặc bảo lãnh thuê nhà dựa trên giả định về nhu cầu thị thực; định giá lại hoặc cơ cấu lại các nghĩa vụ khi cần thiết.

Khi thích hợp, hãy đa dạng hóa việc tiếp cận nhà đầu tư vượt ra ngoài một khu vực pháp lý hoặc tuyến đường duy nhất, và phối hợp với các nhà phân phối quỹ để hướng sự quan tâm vào các lựa chọn thay thế tuân thủ quy định mà vẫn hỗ trợ nguồn vốn phát triển. Đối với các nhà đầu tư xuyên biên giới đang cân nhắc sự cân bằng danh mục đầu tư, các lựa chọn bổ sung như đầu tư vào Armenia và bất động sản có thể giúp bù đắp sự tập trung vào một chương trình duy nhất và rủi ro về thuế; luôn luôn lập kế hoạch trước về kết quả tài chính.

Tác động vĩ mô và nhà ở: Đóng góp vào GDP

Một lý do khiến các nhà hoạch định chính sách cảm thấy thoải mái khi chuyển hướng khỏi các con đường cấp thị thực dựa trên tài sản là tác động vĩ mô khiêm tốn được ghi nhận trong lịch sử. Các nhà phân tích ước tính thị thực vàng của Tây Ban Nha đóng góp dưới 0.1% GDP ở thời kỳ đỉnh cao, trong khi của Bồ Đào Nha là khoảng 0.4% - những con số khó có thể biện minh về mặt chính trị trong bối cảnh thị trường nhà ở đang căng thẳng. Những tính toán vĩ mô củng cố lập luận ủng hộ các con đường cấp thị thực không dựa trên tài sản, vốn ít có khả năng làm gia tăng áp lực nhà ở tại địa phương.

Lạm phát giá cả và phản ứng chính trị

Các loại visa gắn liền với bất động sản ngày càng bị xem là yếu tố làm trầm trọng thêm tình trạng lạm phát giá cả và các vấn đề về khả năng chi trả, gây ra phản ứng chính trị tiêu cực và các cải cách nhằm hạn chế hoặc loại bỏ hoàn toàn điều kiện cấp visa dựa trên bất động sản. Đối với các bên liên quan đến di cư đầu tư, điều này có nghĩa là cần xem xét kỹ lưỡng hơn các con đường cấp visa liên quan đến bất động sản và thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa việc quyên góp và gây quỹ.

Quyên góp so với quỹ so với tài sản: Điều gì thay đổi đối với nhà đầu tư?

Ý nghĩa chính: Quyên góp giúp loại bỏ rủi ro về tài sản và rủi ro thoái vốn cho nhà đầu tư (vốn được hạch toán vào chi phí), các đơn vị quỹ có thể cung cấp tính thanh khoản có cấu trúc nhưng phụ thuộc vào chương trình, và đầu tư trực tiếp vào bất động sản tập trung rủi ro vào một thị trường tài sản duy nhất. Một số khu vực pháp lý đưa ra lựa chọn quyên góp từ thiện rõ ràng mà không yêu cầu tạo việc làm, làm nổi bật xu hướng tách rời giữa đầu tư và chi phí.

Danh sách việc cần làm dành cho đội ngũ pháp lý và tài chính

• Điều chỉnh lại các lộ trình đủ điều kiện (tài sản, vốn, quyên góp) cho các thị trường ưu tiên và cập nhật các ghi chú cho khách hàng về tính thanh khoản và sự khác biệt khi thoái vốn.
• Kiểm tra khả năng chịu áp lực của các dự án bất động sản phụ thuộc vào RBI và các điều khoản tài trợ để thay thế khoản quyên góp/quỹ.
• Xem xét lại các điều kiện giải phóng tiền ký quỹ và ngôn ngữ hoàn tiền; điều chỉnh cho phù hợp với các phương thức thanh toán không liên quan đến tài sản và khả năng thay đổi người mua tiềm năng.
• Đa dạng hóa kênh phân phối: bổ sung các kênh quỹ và các kênh đầu tư phi tài sản bên cạnh các chào bán bất động sản; theo dõi các dòng vốn có thể đo lường được (ví dụ: các quỹ đầu tư vào Bồ Đào Nha) như những chỉ báo hàng đầu.
• Xây dựng các kịch bản chính sách dựa trên dữ liệu kinh tế vĩ mô/nhà ở và tâm lý chính trị.

Bạn đang cân nhắc các khu vực pháp lý khác hoặc một nơi ở thứ hai cho công việc kinh doanh và gia đình? Hãy tìm hiểu các con đường để có được quyền cư trú, quốc tịch và thị thực tại Armenia, đồng thời xem xét các lựa chọn đầu tư và bất động sản với kế hoạch thuế được phối hợp.

Kết luận

Khi xu hướng di cư đầu tư tách rời khỏi thị trường bất động sản, các kênh đầu tư bất động sản theo diện visa vàng đang đối mặt với sự thay đổi mang tính cấu trúc chứ không phải chu kỳ. Mô hình quyên góp và các lựa chọn quỹ chuyển hướng vốn, làm giảm nhu cầu bất động sản theo diện visa vàng, đồng thời thay đổi tính thanh khoản và hồ sơ thoái vốn của khách hàng. Những người chơi thông minh sẽ lập kế hoạch theo kịch bản, điều chỉnh lại các liên kết giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư, và giáo dục khách hàng về cách cấu trúc định hình tác động của bất động sản theo diện visa vàng, tính thanh khoản và rủi ro pháp lý. Để có kế hoạch phù hợp, hãy liên hệ với nhóm của chúng tôi.

Câu Hỏi Thường Gặp