New Zealand đã đưa ra một ngoại lệ hẹp cho lệnh cấm người mua nước ngoài: Người sở hữu visa Nhà đầu tư năng động Plus (AIP) có thể mua bất động sản nhà ở có giá từ 5 triệu đô la New Zealand trở lên.
Việc miễn trừ này liên kết bất động sản siêu cao cấp với quyền cư trú của nhà đầu tư mà không mở cửa lại thị trường nhà ở nói chung cho người mua nước ngoài.
Chỉ một số lượng nhỏ các ngôi nhà đủ điều kiện (khoảng 10,000 ngôi nhà trên toàn quốc, tập trung ở Auckland và Queenstown), giúp hạn chế rủi ro méo mó thị trường.
Các công ty luật nên điều chỉnh các mốc quan trọng trong thủ tục nhập cư sao cho phù hợp với thủ tục chuyển nhượng bất động sản và tích hợp các bước kiểm tra chống rửa tiền/chống tài trợ khủng bố đặc thù cho các giao dịch bất động sản cao cấp.
New Zealand đã kết nối lại chương trình định cư dành cho nhà đầu tư với thị trường bất động sản cao cấp. Một ngoại lệ mới cho phép người sở hữu visa Nhà đầu tư năng động Plus của New Zealand mua nhà trị giá từ 5 triệu đô la New Zealand trở lên — đảo ngược lệnh cấm người mua nước ngoài chỉ áp dụng cho phân khúc siêu sang. Đối với khách hàng và luật sư, đây là một liên kết bất động sản có chọn lọc, đòi hỏi sự phối hợp cẩn thận giữa vấn đề nhập cư, thẩm định bất động sản và tuân thủ các quy định chống rửa tiền/xác minh danh tính khách hàng (AML/KYC).
Mục lục
- Tóm tắt thay đổi chính sách: Chủ sở hữu gói Active Investor Plus có thể mua bất động sản nhà ở tại New Zealand với giá từ 5 triệu đô la New Zealand trở lên.
- Ai đủ điều kiện: Ngưỡng đầu tư của chương trình Nhà đầu tư năng động Plus
- Các bài kiểm tra cư trú và hoạt động nộp đơn
- Những bất động sản nào đủ điều kiện: ngưỡng 5 triệu đô la New Zealand.
- Nguồn cung ước tính và sự tập trung theo địa lý
- Tác động thị trường: dòng vốn đổ vào thị trường hàng xa xỉ có mục tiêu
- Ít tiếp xúc với các áp lực thị trường nhà ở rộng lớn hơn.
- Điều phối thủ tục chuyển nhượng bất động sản và nhập cư: thời gian
Tóm tắt thay đổi chính sách: Chủ sở hữu gói Active Investor Plus có thể mua bất động sản nhà ở tại New Zealand với giá từ 5 triệu NZD trở lên.
Chính sách mới của New Zealand cho phép người sở hữu visa Nhà đầu tư năng động Plus (AIP) mua bất động sản nhà ở có giá từ 5 triệu đô la New Zealand trở lên – một ngoại lệ rõ ràng so với lệnh cấm người nước ngoài mua nhà tại New Zealand đã áp dụng từ năm 2018 đối với hầu hết người nước ngoài. Sự thay đổi này đã được các nguồn tin trong nước và ngành đưa tin và được coi là một lộ trình nhắm mục tiêu vào các nhà đầu tư siêu giàu đã được thẩm định cho con đường visa AIP.
Kể từ năm 2018, lệnh cấm người mua nước ngoài chủ yếu hạn chế việc mua đất ở hiện có đối với công dân, người cư trú và người mang quốc tịch Úc và Singapore theo các thỏa thuận thương mại; người không cư trú nói chung không đủ điều kiện. Ngoại lệ mới này không mở lại thị trường chính thống: nó chỉ giới hạn cho người có visa AIP và các bất động sản có giá trên ngưỡng 5 triệu đô la New Zealand.
Đối tượng đủ điều kiện: Nhà đầu tư năng động cộng với ngưỡng đầu tư cao hơn.
Visa Nhà Đầu Tư Năng Động Plus (AIP) nhắm đến các nhà đầu tư toàn cầu lớn thông qua mức đầu tư tối thiểu cao và các quy tắc trọng số. Các báo cáo công khai cho thấy hai hồ sơ đầu tư cốt lõi theo AIP:
- Tăng trưởng: Đầu tư 5 triệu đô la New Zealand trong khoảng ba năm.
- Cân bằng: Đầu tư 10 triệu đô la New Zealand trong khoảng 5 năm.
Các ngưỡng này được thiết kế để đảm bảo chỉ những ứng viên có giá trị tài sản ròng cực cao mới đủ điều kiện; AIP cũng bao gồm các bài kiểm tra cư trú (yêu cầu về sự hiện diện) mà ứng viên phải đáp ứng để duy trì tư cách.
Để có cái nhìn tổng quan hơn về chiến lược xây dựng danh mục đầu tư di cư – cân bằng giữa tài sản, thời điểm và các khoản đầu tư xuyên biên giới – hãy xem các bài phân tích của chúng tôi về đầu tư và bất động sản.
Các bài kiểm tra cư trú và hoạt động nộp đơn
Mặc dù chi tiết về việc kiểm tra cư trú đầy đủ nằm trong khuôn khổ AIP, báo cáo xác nhận rằng visa này có các yêu cầu về cư trú (hiện diện) ngoài các ngưỡng tài chính.
Dữ liệu đăng ký gần đây cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ: trong giai đoạn tháng 4 đến tháng 6 năm 2025, đã có 308 đơn đăng ký AIP, với dòng vốn tiềm năng ước tính đạt 1.6 tỷ đô la New Zealand. Hoạt động này nhấn mạnh lý do tại sao chính phủ lại gắn việc loại trừ bất động sản hạng sang với điều kiện được hưởng ưu đãi AIP.
Những bất động sản nào đủ điều kiện: Ngưỡng 5 triệu đô la New Zealand
Quy định miễn thuế áp dụng cho các bất động sản nhà ở có giá từ 5,000,000 NZD trở lên và chỉ dành cho người sở hữu visa Nhà đầu tư tích cực Plus tại thời điểm mua. Nhiều nguồn tin lưu ý ngưỡng giá này và nhóm người hưởng lợi, nhấn mạnh phạm vi áp dụng hẹp.
Vì điều khoản ngoại lệ nằm trong khuôn khổ Đạo luật Đầu tư Nước ngoài của New Zealand dành cho đất ở, các giao dịch cần được xem xét và sắp xếp trình tự để đảm bảo tình trạng AIP của người mua được xác định trước khi cam kết mua bán vô điều kiện. Luật sư nên dự đoán quá trình thẩm định kỹ lưỡng hơn và đảm bảo các thỏa thuận mua bán (SPA) phản ánh các điều kiện về tình trạng nhập cư và các cam kết AML/KYC được điều chỉnh phù hợp với các tài sản có giá trị cao.
Nguồn cung ước tính và sự tập trung theo địa lý
Nguồn cung bất động sản đủ điều kiện rất hạn chế. Bản báo cáo của chính phủ được truyền thông quốc gia trích dẫn ước tính khoảng 10,000 ngôi nhà trên toàn quốc đáp ứng ngưỡng giá trên 5 triệu đô la New Zealand, với khoảng 80% ở Auckland và 10% ở Queenstown. Sự tập trung này cho thấy một phân khúc thị trường cao cấp, tập trung về mặt địa lý, phần lớn tách biệt khỏi các phân khúc nhà ở giá cả phải chăng hơn.
Tác động thị trường: Dòng vốn đầu tư xa xỉ có mục tiêu
Việc phân bổ nguồn vốn riêng biệt này được thiết kế để hướng nhu cầu của giới đầu tư vào một phân khúc siêu cao cấp, hẹp. Với 308 đơn đăng ký AIP và 1.6 tỷ đô la New Zealand vốn đầu tư tiềm năng được ghi nhận trong một quý gần đây, nhu cầu đầu tư là có – nhưng bộ lọc về điều kiện bất động sản (trên 5 triệu đô la New Zealand) đang hạn chế số lượng giao dịch.
Về mặt chiến lược, điều này thể hiện sự liên kết chọn lọc với thị thực bất động sản, trái ngược với các khu vực pháp lý đã từ bỏ mô hình thị thực vàng rộng rãi, dựa trên bất động sản. Một số chương trình ở châu Âu đã hạn chế hoặc loại bỏ các con đường trực tiếp liên quan đến bất động sản, trong khi nhu cầu đầu tư ở châu Á vẫn mạnh mẽ - cho thấy sự chuyển hướng sang các con đường "thông minh hơn" nhằm thưởng cho đầu tư hiệu quả và hạn chế tiếp cận bất động sản hạng sang.
So sánh giữa mô hình phân bổ tài sản có chọn lọc và mô hình tài sản tổng quát.
| Mẫu | Ai có thể mua | Bảng giá | Tác động thị trường |
|---|---|---|---|
| Phần tách biệt của NZ AIP | Chỉ dành cho người có visa AIP | Hơn 5 triệu đô la New Zealand | Hàng siêu cao cấp, số lượng ít. |
| Visa "vàng" truyền thống | Các nhóm lớn | Thường là thị trường tầm trung | Tác động lan rộng cao hơn; nhiều tác động hiện đã bị hạn chế. |
Ít chịu ảnh hưởng từ các áp lực thị trường nhà ở rộng lớn hơn
Vì chỉ những ngôi nhà có giá trị rất cao mới đủ điều kiện và hầu hết tập trung ở Auckland và Queenstown, nên việc miễn trừ này khó có thể đẩy giá nhà ở thông thường hoặc thị trường cho thuê lên cao. Phân khúc nhà ở trên 5 triệu đô la New Zealand bao gồm khoảng 10,000 ngôi nhà trên toàn quốc và có cấu trúc khác biệt so với nguồn cung nhà ở nói chung, giảm thiểu tác động lan sang phân khúc nhà ở giá cả phải chăng. Do đó, chính sách này liên kết lại quyền cư trú của nhà đầu tư với bất động sản theo cách bảo toàn mục tiêu ban đầu năm 2018 là bảo vệ nhà ở nói chung khỏi nhu cầu từ nước ngoài.
Điều phối thủ tục chuyển nhượng bất động sản và nhập cư: Thời gian
Các công ty luật nên cập nhật tư vấn cho khách hàng và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng bất động sản đồng bộ với các mốc thời gian về nhập cư và AML/KYC. Luật sư và người làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản tại New Zealand là các tổ chức phải báo cáo theo Đạo luật AML/CFT và phải thực hiện thẩm định khách hàng (CDD), điều tra nguồn vốn/nguồn tài sản và giám sát liên tục các giao dịch bất động sản, với các bước kiểm tra tăng cường đối với các tình huống rủi ro cao hơn, điển hình là các giao dịch mua bán xuyên biên giới có giá trị cao.
Chuỗi thực hành (có hướng dẫn):
- Sàng lọc sơ bộ hồ sơ nhà đầu tư dựa trên các tiêu chí và thời hạn của AIP; đảm bảo giao dịch mua bất động sản dự kiến phù hợp với khoản dành riêng trị giá 5 triệu NZD trở lên.
- Khởi xướng quy trình đăng ký AIP và lập kế hoạch đầu tư; lập hồ sơ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của tiền/tài sản theo tiêu chuẩn AML/CFT ngay từ đầu.
- Mọi thỏa thuận mua bán đều phải kèm điều kiện là được cấp (hoặc đang giữ) visa AIP, đáp ứng các điều kiện về thẩm định khách hàng (CDD), sàng lọc lệnh trừng phạt và xác minh nguồn vốn.
- Tiến hành thẩm định kỹ lưỡng hơn về tài sản (quyền sở hữu, các khoản thế chấp, quy hoạch) và các đối tác; điều chỉnh các điều khoản/cam kết trong hợp đồng mua bán cho phù hợp với rủi ro xuyên biên giới.
- Thực hiện quy trình thanh toán theo trình tự sau khi xác nhận tình trạng nhập cư và đáp ứng tất cả các yêu cầu kiểm tra AML/KYC; quản lý dòng tiền vào tài khoản ủy thác và lưu giữ hồ sơ theo yêu cầu AML/CFT.
- Sau khi mua, theo dõi các nghĩa vụ đầu tư AIP và các bài kiểm tra cư trú để duy trì tư cách; phối hợp mọi hoạt động tái cấu trúc với kế hoạch quản lý tài sản và thuế tổng thể.
Danh sách kiểm tra: Phối hợp các bước liên quan đến nhập cư và bất động sản
| Traineeship | Tình trạng di trú | Hành động liên quan đến tài sản | Tuân thủ chính |
|---|---|---|---|
| Lập kế hoạch ban đầu | Đang tiến hành thủ tục xin cấp phép AIP. | Xác định các lựa chọn có giá trị từ 5 triệu NZD trở lên; soạn thảo hợp đồng mua bán cổ phần có điều kiện. | Khởi động CDD; Chuẩn bị SOF/SOW |
| Mốc phê duyệt | Visa AIP đã được cấp/đang giữ | Đáp ứng các điều kiện của Hợp đồng mua bán; hoàn tất thủ tục tài chính/ký quỹ. | Thẩm định khách hàng nâng cao; kiểm tra lệnh trừng phạt/PEP. |
| Giải quyết | Trạng thái AIP đã được xác nhận. | Hoàn tất thủ tục chuyển nhượng; đăng ký quyền sở hữu | Tuân thủ quy định về tài khoản ủy thác và hồ sơ. |
Đối với các nhà đầu tư đa quốc gia, hãy kết hợp việc chuyển đến New Zealand vào kế hoạch cư trú và quản lý tài sản đa dạng – cân bằng cấu trúc sở hữu và các vấn đề thuế trên các khu vực địa lý khác nhau. Đội ngũ của chúng tôi thường xuyên tư vấn về cư trú, thuế và chiến lược bất động sản để tích hợp các giao dịch mua bán này vào một danh mục đầu tư thống nhất.
Kết luận
Việc New Zealand dỡ bỏ lệnh cấm người mua nước ngoài ở mức giá trên 5 triệu đô la New Zealand tạo ra một cầu nối rõ ràng giữa quyền cư trú của nhà đầu tư và bất động sản hạng sang cho khách hàng thuộc chương trình Active Investor Plus. Với nguồn cung hạn chế và các quy định rõ ràng về chống rửa tiền/chống tài trợ khủng bố, việc thực hiện thành công phụ thuộc vào sự phối hợp chặt chẽ giữa thủ tục nhập cư và chuyển nhượng bất động sản, cùng với việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định. Nếu bạn đang xem xét lộ trình Active Investor Plus tại New Zealand, hoặc đang lên kế hoạch mua bất động sản hạng sang theo quy định mới, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn kế hoạch toàn diện, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
