Quy định về thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản tại Armenia: Cách thức thanh toán và chứng minh giao dịch của bạn

Các quy định về thanh toán bất động sản không dùng tiền mặt tại Armenia ảnh hưởng đến cách bạn chuyển tiền và chứng minh việc thanh toán cho công chứng viên và Cơ quan đăng ký đất đai. Việc đảm bảo quy trình thanh toán chính xác—đặc biệt là từ nước ngoài—giúp tránh bị chặn đăng ký và gặp rắc rối do vi phạm quy định chống rửa tiền. Dưới đây là hướng dẫn thực tế về các phương thức được chấp nhận, các bước chuyển tiền và các tài liệu bạn phải giữ để chứng minh việc tuân thủ.

Tổng quan: Quy định về thanh toán không dùng tiền mặt và các ngưỡng quan trọng của Armenia (Thay đổi từ tháng 7 năm 2022 đến tháng 7 năm 2023)

Luật về giao dịch không dùng tiền mặt của Armenia đã quy định bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch bất động sản vượt quá ngưỡng nhất định. Từ tháng 7 năm 2022, các khoản thanh toán vượt quá 500,000 AMD phải được thực hiện bằng phương thức không dùng tiền mặt; từ tháng 7 năm 2023, đối với các giao dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân cần đăng ký địa chính, ngưỡng này là 300,000 AMD. Trên thực tế, điều này có nghĩa là tiền mặt không thể được sử dụng để thanh toán hầu hết các giao dịch mua bán căn hộ hoặc nhà ở; các bên nên sử dụng các kênh ngân hàng có thể xác minh để tránh các vấn đề đăng ký.

Với hơn 220,000 giao dịch bất động sản được ghi nhận tại Armenia trong năm 2023, việc tuân thủ các quy định về thanh toán không dùng tiền mặt hiện đã trở thành thông lệ trên thị trường.

Các ngưỡng quan trọng và yếu tố kích hoạt tuân thủ

Quy tắc	Ngưỡng	Nó có nghĩa là gì
Thanh toán không dùng tiền mặt là bắt buộc (áp dụng chung)	AMD 500,000 +	Hãy sử dụng các phương thức thanh toán không dùng tiền mặt; việc thanh toán bằng tiền mặt không được phép.
Thanh toán không dùng tiền mặt là bắt buộc (áp dụng cho hầu hết các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân)	Hơn 300,000 chiếc AMD (từ tháng 7 năm 2023)	Ngưỡng thấp hơn áp dụng cho các giao dịch bán hàng yêu cầu đăng ký địa chính.
Báo cáo chống rửa tiền của công chứng viên	≈ AMD 50,000,000	Các giao dịch giá trị cao phải tuân thủ quy định báo cáo chống rửa tiền; lịch sử thanh toán được kiểm tra kỹ lưỡng.

Yêu cầu về tiền tệ: Tại sao hợp đồng và thanh toán phải được thực hiện bằng đồng Dram Armenia (AMD) và các hình phạt đối với việc thanh toán bằng ngoại tệ

Luật pháp Armenia quy định giá mua bán và thanh toán bất động sản trong lãnh thổ Armenia phải được thực hiện bằng đồng AMD. Việc thanh toán hoặc ký kết hợp đồng bằng ngoại tệ mà không thông qua ngân hàng được ủy quyền sẽ vi phạm quy định kiểm soát ngoại hối và có thể bị phạt tới toàn bộ giá trị giao dịch.

Ý nghĩa thực tiễn:

• Ghi rõ giá bằng AMD trong hợp đồng mua bán và văn bản công chứng.
• Đổi USD/EUR sang AMD thông qua ngân hàng Armenia trước hoặc khi thanh toán; tránh giao dịch ngoại tệ hoặc "bù trừ" bên ngoài hệ thống ngân hàng.

Những phương thức thanh toán không dùng tiền mặt nào được chấp nhận (chuyển khoản ngân hàng, thẻ, ký quỹ) và thời gian điển hình cho việc gửi tiền so với thanh toán cuối cùng

Quy định về thanh toán không dùng tiền mặt công nhận các khoản thanh toán qua trung gian ngân hàng, bao gồm chuyển khoản giữa các tài khoản ngân hàng và thanh toán bằng thẻ được xử lý qua ngân hàng. Đối với bất động sản, hình thức phổ biến nhất là chuyển khoản giữa các tài khoản trong hệ thống AMD. Trong trường hợp các bên muốn có thêm sự bảo vệ, tài khoản ký quỹ sẽ được sử dụng, với việc ngân hàng giải phóng tiền khi Cơ quan đăng ký đất đai xác nhận việc đăng ký; công chứng viên chấp nhận giấy báo giải phóng tiền ký quỹ như bằng chứng về việc hoàn tất giao dịch.

Thời gian và tài liệu:

• Tiền đặt cọc: Thường được thanh toán vào hoặc ngay sau khi ký kết hợp đồng công chứng thông qua chuyển khoản ngân hàng; hãy giữ lại lệnh chuyển khoản và xác nhận của ngân hàng.
• Cân đối: Thông thường, quyền sở hữu được chuyển nhượng ngay sau khi đăng ký địa chính hoặc được giữ trong tài khoản ký quỹ và được giải phóng khi đăng ký; cung cấp cho công chứng viên biên lai chuyển nhượng hoặc thông báo giải phóng tài khoản ký quỹ.

So sánh nhanh: Các lựa chọn thanh toán không dùng tiền mặt và bằng chứng cần giữ lại

Phương pháp	Khi đã sử dụng	Những điều mà công chứng viên/nhân viên đăng ký đất đai có thể yêu cầu
Chuyển khoản ngân hàng (AMD)	Tiền đặt cọc và/hoặc thanh toán cuối cùng	Lệnh thanh toán + xác nhận/sao kê ngân hàng thể hiện số dư tín dụng của người thụ hưởng
Thẻ thanh toán	Ít phổ biến hơn đối với bất động sản; có thể thực hiện thông qua máy POS của ngân hàng.	Biên lai ngân hàng thể hiện giao dịch thẻ và thông tin người thụ hưởng.
Tài khoản ký quỹ	Số tiền còn lại được thanh toán sau khi Cơ quan đăng ký đất đai xác nhận quyền sở hữu.	Thỏa thuận ký quỹ ngân hàng + thông báo giải phóng tài sản

Các công chứng viên và cán bộ đăng ký đất đai thường xuyên yêu cầu bằng chứng thanh toán để hoàn tất thủ tục đăng ký. Hãy giữ lại toàn bộ hồ sơ: lệnh thanh toán, xác nhận ngân hàng, sao kê thể hiện tín dụng của người bán và các tài liệu ký quỹ (nếu có).

Thủ tục ngân hàng: Mở tài khoản địa phương, chuyển đổi tiền tệ, xác minh danh tính khách hàng (KYC) và giấy tờ chứng minh nguồn vốn mà người mua cần chuẩn bị.

Các ngân hàng Armenia phải thực hiện kiểm tra KYC/AML đối với các khoản thanh toán bất động sản lớn. Người mua nên mở tài khoản ngân hàng địa phương, chuyển tiền từ nước ngoài, chuyển đổi sang AMD thông qua ngân hàng và chia sẻ trước các tài liệu chứng minh nguồn tiền để tránh bị giữ lại tiền.

Hướng dẫn thanh toán mua nhà tại Armenia (từng bước)

1. Mở tài khoản ngân hàng Armenia dưới tên của bạn; xác nhận hướng dẫn chuyển khoản quốc tế với nhân viên ngân hàng. Chuẩn bị cho các thủ tục xác minh danh tính (KYC) khi mở tài khoản.
2. Chuẩn bị các tài liệu xác minh danh tính/nguồn vốn (ví dụ: sao kê ngân hàng, hồ sơ lương/cổ tức, hợp đồng mua bán) cho ngân hàng và công chứng viên. Các giao dịch lớn có thể phải tuân thủ báo cáo chống rửa tiền; việc lập hồ sơ minh bạch giúp tránh chậm trễ.
3. Chuyển tiền từ nước ngoài về tài khoản Armenia của bạn. Gửi bằng loại tiền tệ bạn đang có (USD/EUR) nếu ngân hàng của bạn cho phép; không nên cố gắng thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ.
4. Chuyển đổi sang AMD thông qua ngân hàng Armenia và thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt vào tài khoản của người bán (hoặc chuyển tiền vào tài khoản ký quỹ). Việc thanh toán phải được thực hiện bằng AMD.
5. Cung cấp bằng chứng thanh toán cho công chứng viên: lệnh chuyển tiền, xác nhận ngân hàng và giấy giải phóng tài khoản ký quỹ (nếu có). Giữ lại bản sao để phục vụ cho việc kiểm tra thuế hoặc chống rửa tiền trong tương lai.

Những điều ngân hàng và công chứng viên tìm kiếm (và những sai sót thường gặp trong việc chống rửa tiền)

• Có sự liên kết rõ ràng giữa nguồn vốn của bạn và khoản thanh toán bất động sản: Tên người trả tiền phải trùng khớp với tên người mua; tránh sử dụng bên thứ ba chuyển tiền mà không có lý do chính đáng được ghi chép lại.
• Số lượng và cấu trúc phù hợp với pháp luật: Không được chia nhỏ các khoản thanh toán thành nhiều giao dịch nhỏ hơn để né tránh các ngưỡng giao dịch không dùng tiền mặt hoặc sự giám sát của cơ quan chống rửa tiền; việc "chia nhỏ" như vậy bị cấm và có thể dẫn đến việc bị báo cáo.
• Bằng chứng thanh toán bằng đồng AMD: Hợp đồng và phiếu thanh toán bằng AMD theo quy định kiểm soát tiền tệ.

Nếu bạn dự định thanh toán thông qua công ty, hãy đảm bảo lịch sử thanh toán phù hợp với các tài liệu doanh nghiệp và kế hoạch thuế. Nhóm của chúng tôi cũng có thể hỗ trợ bạn về... đăng ký kinh doanh và thuế ở Armenia và các giao dịch bất động sản.

Kết luận

Chế độ thanh toán không dùng tiền mặt của Armenia rất nghiêm ngặt nhưng đơn giản: giữ mọi thứ bằng AMD, chuyển tiền qua các ngân hàng Armenia và lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng từ. Tuân thủ các bước trên sẽ đảm bảo việc công chứng và đăng ký địa chính, giảm thiểu các cuộc kiểm tra chống rửa tiền và bảo vệ bạn trong các cuộc kiểm toán trong tương lai. Để thực hiện thanh toán bất động sản không dùng tiền mặt tại Armenia một cách hợp lệ và có hồ sơ công chứng minh bạch, nhóm của chúng tôi có thể quản lý quy trình và liên hệ với tất cả các bên – ngân hàng, công chứng viên và địa chính – thay mặt bạn.