Ngưỡng cấp thẻ Golden Visa đã tăng lên ở nhiều thị trường vào năm 2025 trong khi các tuyến bay chính bị đóng cửa hoặc tạm dừng đột ngột, làm giảm tính dự đoán và gây áp lực lên ngân sách của khách hàng.
Tây Ban Nha đã chấm dứt chương trình thị thực vàng bất động sản vào tháng 4 năm 2025, loại bỏ một lượng lớn khách hàng tiềm năng chỉ trong một động thái và cho thấy tính không thể đoán trước của chương trình.
Các nhà đầu tư tầm trung (khoảng 250–600 euro) bị ảnh hưởng nặng nề khi các điểm đầu tư thấp hơn biến mất và các lựa chọn bất động sản bị thu hẹp hoặc loại bỏ.
Các công ty luật nên phân khúc lại khách hàng, áp dụng phương án tiếp cận/tài trợ theo từng giai đoạn và duy trì các phương án "sẵn sàng nộp hồ sơ" để quản lý những thay đổi chính sách đột ngột.
Đa dạng hóa kế hoạch của khách hàng hướng tới nhiều khu vực pháp lý, bao gồm các lộ trình cư trú linh hoạt, kinh doanh và thị thực tại các điểm đến ổn định như Armenia: cư trú, đăng ký kinh doanh, thị thực.
Giá cả các chương trình di cư đầu tư đã tăng lên trong khi tính không chắc chắn của chương trình lại càng trở nên tồi tệ hơn vào năm 2025. Đối với các dự án của khách hàng, cú đánh kép đó đã làm tăng cả rủi ro về ngân sách và rủi ro về tiến độ. Dưới đây là những thay đổi, ai bị ảnh hưởng nhiều nhất và cách các công ty có thể bảo vệ việc giao hàng và niềm tin của khách hàng khi ngưỡng Golden Visa tăng lên và các quy định thay đổi đột ngột.
Mục lục
Tăng mức tối thiểu: ngưỡng cao hơn đã định hình lại khả năng chi trả của người nộp đơn như thế nào
Một năm bước ngoặt — Việc đóng cửa và siết chặt quy định trên các thị trường lớn có chương trình Golden Visa.
Nhiều khu vực pháp lý đã đóng cửa các tuyến đường đầu tư hoặc nâng cao tiêu chuẩn vào năm 2025, khiến việc lập kế hoạch cho các dự án trở nên khó khăn hơn. Tây Ban Nha đã chấm dứt chương trình "Visa Vàng" dành cho bất động sản vào tháng 4 năm 2025, đóng cửa một tuyến đường đã cấp 22,430 giấy phép từ năm 2014 đến năm 2023 và chủ yếu là các hồ sơ liên quan đến bất động sản.
Ở những nơi khác, các tiêu chí xét duyệt tăng lên hoặc các lựa chọn bị thu hẹp lại. Malta đã tăng mức tối thiểu theo chương trình cư trú năm 2025, bao gồm cả các tiêu chí cao hơn về tài sản ròng và bất động sản. Bồ Đào Nha đã loại bỏ con đường đầu tư bất động sản để ủng hộ các lựa chọn thay thế như đầu tư kinh doanh, di sản và tạo việc làm, trong khi Hy Lạp đưa ra các mức sàn theo từng khu vực lên đến 800,000 euro.
Các thay đổi và ngưỡng chính sách được lựa chọn cho năm 2025
| Quyền hạn | Trạng thái/Thay đổi | Mức tối thiểu (nếu có) |
|---|---|---|
| Tây Ban Nha | Chương trình Golden Visa ngành bất động sản đã kết thúc (tháng 4 năm 2025) | N/A |
| Malta (MPRP) | Yêu cầu về tài sản và bất động sản cao hơn (năm 2025) | Tài sản trị giá 500/650 euro; mua nhà trị giá 375 euro hoặc thuê nhà trị giá 14 euro. |
| Bồ Đào Nha | Lộ trình bất động sản bị hủy bỏ | Chuyển hướng sang lĩnh vực kinh doanh/di sản/tạo việc làm |
| Hy lạp | Ngưỡng phân cấp theo khu vực | ~250 euro đến 800 euro |
| luxembourg | Kế hoạch cắt giảm chương trình đầu tư | N/A |
| Ireland | Chương trình đầu tư bị hủy bỏ (2023) | N/A |
Mức tối thiểu tăng dần: Ngưỡng cao hơn đã định hình lại khả năng chi trả của người nộp đơn như thế nào
Việc tăng ngưỡng đầu tư đã trực tiếp siết chặt ngân sách của tầng lớp trung lưu. Những thay đổi năm 2025 của Malta yêu cầu tổng tài sản tối thiểu là 500,000 euro (với 150,000 euro tiền mặt) hoặc 650,000 euro (với 75,000 euro tiền mặt), và các lộ trình đầu tư bất động sản hiện yêu cầu mức mua tối thiểu là 375,000 euro hoặc tiền thuê hàng năm là 14,000 euro. Chế độ phân cấp của Hy Lạp nâng mức đầu tư bất động sản tối thiểu lên tới 800,000 euro ở một số khu vực nhất định, đẩy người mua ra khỏi các thị trường trước đây dễ tiếp cận.
Việc Bồ Đào Nha chuyển hướng đầu tư khỏi bất động sản càng làm tập trung nhu cầu của nhà đầu tư vào các lựa chọn đòi hỏi sự tương tác cao hơn và ít mang tính hàng hóa hơn, chẳng hạn như đầu tư vào doanh nghiệp và tạo việc làm, vốn thường đòi hỏi quá trình thẩm định phức tạp hơn và thời gian thực hiện dài hơn. Đối với các công ty, kết quả là áp lực về giá trong việc chuyển hướng đầu tư gia tăng và chu kỳ thẩm định kéo dài hơn, cả về vốn và thời gian.
Việc chấm dứt và tạm dừng chương trình: Tây Ban Nha, Luxembourg, Ireland và sự thu hẹp các tuyến bay tầm trung
Tây Ban Nha
Quyết định của Tây Ban Nha chấm dứt quyền cư trú thông qua đầu tư bất động sản trị giá 500,000 euro có hiệu lực từ tháng 4 năm 2025, chấm dứt việc tiếp nhận hồ sơ mới theo con đường vốn là động lực chính tạo ra phần lớn thị thực vàng của Tây Ban Nha. Tính đến năm 2024, ước tính 94% thị thực vàng của Tây Ban Nha có liên quan đến việc mua bất động sản, cho thấy mức độ tập trung cao của nguồn cung này. Tổng cộng có 22,430 giấy phép được cấp từ năm 2014 đến năm 2023, minh họa quy mô của số lượng khách hàng bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi chính sách đột ngột này.
luxembourg
Luxembourg đã tiến hành thu hẹp dần chương trình định cư dành cho nhà đầu tư sau khi số lượng người đăng ký rất ít – chỉ có 15 đơn đăng ký kể từ năm 2017 – báo hiệu một sự đánh giá lại rộng rãi hơn của châu Âu về việc cho phép nhà đầu tư nhập cư và những lợi ích được cho là của chương trình này. Đối với khách hàng và các nhà tư vấn, đây là một ví dụ khác về việc các lựa chọn nhỏ nhưng có ý nghĩa đang dần biến mất khỏi danh mục các kế hoạch dự phòng.
Ireland và sự thu hẹp các tuyến bay hạng trung
Quyết định của Ireland về việc hủy bỏ Chương trình Đầu tư Định cư vào năm 2023 đã loại bỏ một con đường đầu tư tầm trung lâu đời khỏi danh sách các lựa chọn của châu Âu. Kết hợp với việc Tây Ban Nha đóng cửa chương trình vào năm 2025 và các nơi khác thắt chặt quy định, những người từng nhắm đến các khoản đầu tư bất động sản trị giá từ 250 đến 500 euro hiện có ít lựa chọn dễ dàng hơn, và các công ty phải điều chỉnh lại các giả định về nguồn nhân lực tiềm năng.
Sự không chắc chắn và khó lường của nhà đầu tư: Tác động đến thời gian, hoạt động bảo lãnh phát hành và niềm tin của khách hàng.
Trong những chu kỳ gần đây, các thay đổi chính sách diễn ra nhanh hơn—và đôi khi đảo ngược cũng nhanh chóng—làm suy yếu tính dự đoán. Các nhà phân tích ngành mô tả những thay đổi năm 2023 là "nhanh chóng và đôi khi, khó hiểu", với sự dao động giữa việc thực hiện và đảo ngược ở một số khu vực pháp lý. Xu hướng này tiếp tục vào năm 2025: Bồ Đào Nha loại bỏ dần bất động sản để chuyển sang các lựa chọn thay thế, Hy Lạp nâng cao và phân cấp mức tối thiểu, và Tây Ban Nha chấm dứt lộ trình bất động sản vào tháng Tư.
Lấy đi: Hãy đưa phương án dự phòng vào mọi kế hoạch. Coi tuyến đường chính của mỗi khách hàng như phiên bản A—đồng thời chuẩn bị hồ sơ cho các phiên bản B và C.
Tác động đến hoạt động bảo lãnh phát hành và niềm tin của khách hàng
Khi các ngưỡng quy định tăng lên và chính sách thay đổi giữa chừng, dự báo ngân sách và tiến độ công việc trở nên khó đoán. Các chuyên gia cảnh báo rằng những thay đổi nhanh chóng và bất ngờ sẽ làm xói mòn niềm tin và làm phức tạp việc lập kế hoạch—chính xác là những vấn đề mà các nhóm pháp lý phải lường trước khi xác định phạm vi công việc.
- Bảo lãnh ngân sách: Các mức đầu vào cao hơn (ví dụ: mức tối thiểu 375 euro cho bất động sản hoặc tài sản ở Malta) yêu cầu chứng minh nguồn vốn sớm hơn và cam kết vốn theo từng giai đoạn để tránh chi phí phát sinh.
- Quy trình thẩm định theo thời gian: Việc loại bỏ các tuyến đường bất động sản thương mại hóa (Bồ Đào Nha; Tây Ban Nha) làm chuyển hướng nhu cầu sang các khoản đầu tư được thẩm định kỹ lưỡng và các lựa chọn vì lợi ích công cộng với thời gian thực hiện dài hơn.
- Quản lý sự tự tin: Việc các quy định thường xuyên thay đổi (đã được ghi nhận từ năm 2023) khiến việc thiết lập kỳ vọng và điều chỉnh nhịp độ giao tiếp trở nên vô cùng quan trọng.
Danh sách kiểm tra giảm thiểu rủi ro đường ống
- Phân loại khách hàng theo nhóm vốn và loại lộ trình; duy trì các lộ trình thay thế cho mỗi nhóm (ví dụ: thành lập doanh nghiệp, thị thực kỹ năng hoặc chương trình khu vực).
- Áp dụng các thỏa thuận hợp tác và tài trợ theo từng giai đoạn: tìm hiểu → thẩm định → chuẩn bị hồ sơ → thực thi theo quy định pháp lý.
- Chuẩn bị sẵn các phương án "sẵn sàng nộp hồ sơ" (Phương án B/C) và cập nhật hàng quý.
- Sử dụng các ủy ban đầu tư hoặc đánh giá của bên thứ ba đối với các hướng kinh doanh/đổi mới để xác thực tính khả thi ngay từ giai đoạn đầu.
- Đa dạng hóa các khu vực địa lý. Bao gồm các phương án dự phòng linh hoạt như quyền cư trú, đăng ký kinh doanh và các lộ trình cấp visa của Armenia.
Áp lực ở phân khúc tầm trung: Ai sẽ thiệt hại khi các kênh đầu tư bất động sản và điểm vào thị trường thấp hơn biến mất?
Phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất là các nhà đầu tư tầm trung, nhắm đến mức vốn khoảng 250–600 euro. Nhóm này trước đây dựa vào các lựa chọn bất động sản đơn giản tại các thị trường như Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha và Hy Lạp. Với việc Tây Ban Nha chấm dứt cho vay mua nhà, Bồ Đào Nha loại bỏ thị trường bất động sản, và Hy Lạp nâng mức định giá tối thiểu theo từng khu vực lên đến 800 euro, con đường dễ dàng nhất đang dần biến mất hoặc trở nên đắt đỏ hơn. Ngưỡng tài sản ròng và giá trị bất động sản cao hơn ở Malta càng làm trầm trọng thêm khoảng cách về khả năng chi trả đối với những người có vốn đầu tư thấp hơn.
Các phản hồi thiết thực về chăm sóc khách hàng:
- Phân khúc lại theo vốn và mục tiêu: Cư trú hiện tại so với quốc tịch tương lai, bất động sản thụ động so với đầu tư kinh doanh chủ động. Liên kết mỗi phân khúc với ít nhất hai khu vực pháp lý khả thi.
- Giới thiệu phạm vi công việc và phí dựa trên các mốc quan trọng: Gắn việc thẩm định kỹ lưỡng hơn và chi phí của bên thứ ba với các mốc thời gian ổn định về chính sách.
- Hãy bổ sung vào "kệ đồ thay thế" của bạn: Hãy duy trì bộ hồ sơ đầy đủ và tuân thủ quy định cho các phương án dự phòng (ví dụ: đầu tư vào Armenia, bất động sản và các lựa chọn visa dài hạn), để khách hàng có thể nhanh chóng chuyển hướng trong vòng vài ngày nếu một chương trình bị ngừng hoạt động.
- Đối với các mục tiêu nhập quốc tịch có thời hạn dài hơn, hãy cân nhắc kết hợp việc cư trú với việc lập kế hoạch về thuế ngay từ đầu.
Các công ty chuẩn hóa những quy trình này sẽ quản lý rủi ro về nguồn khách hàng tốt hơn khi thị trường thắt chặt hơn nữa—hoặc đảo chiều trở lại.
Kết luận
Năm 2025 là một năm đầy thử thách: giá cả các chương trình định cư đầu tư tăng cao trong khi tính dự đoán lại giảm xuống. Việc mất đi các tuyến đường bất động sản và ngưỡng cấp thị thực Vàng cao hơn đã làm giảm khả năng chi trả của phân khúc trung bình và khiến việc thẩm định thời gian trở nên khó khăn hơn. Giải pháp hiệu quả là tái cấu trúc – phân khúc lại khách hàng, dàn dựng các thỏa thuận và nguồn vốn, đồng thời chuẩn bị sẵn các phương án thay thế đã được xác thực để đối phó với sự không chắc chắn của chương trình. Để có danh mục đầu tư phù hợp bao gồm các lựa chọn linh hoạt tại Armenia và các quốc gia khác, hãy liên hệ với nhóm của chúng tôi.
