Thuế và Báo cáo cho các Nhà môi giới Bất động sản tại Armenia theo Luật mới: Đăng ký, Lập hóa đơn và Nền tảng Thống nhất

Phạm vi

Khung pháp lý về Môi giới Bất động sản sắp tới của Armenia sẽ bao gồm các nhà môi giới cá nhân, công ty môi giới và các nhà cung cấp dịch vụ bất động sản liên quan bằng cách tạo ra quy trình cấp phép/đăng ký chính thức, báo cáo kỹ thuật số và phân tách tài chính cho các khoản tiền của khách hàng. Một sổ đăng ký/nền tảng bất động sản "thống nhất" tập trung được lên kế hoạch để hợp nhất và xác minh các giao dịch môi giới và dữ liệu bất động sản trên toàn quốc.

Mục tiêu và mốc thời gian của Luật môi giới bất động sản mới của Armenia

Mục tiêu chính sách là chuyên nghiệp hóa lĩnh vực này, hạn chế thu nhập không khai báo, ngăn chặn rửa tiền và cung cấp cho cơ quan thuế và địa chính quyền địa phương toàn bộ dữ liệu giao dịch kỹ thuật số. Theo dự thảo, các quy định chính dự kiến ​​có hiệu lực vào năm 2021. tháng 2027, cho phép có thời gian triển khai, chứng nhận và tích hợp nền tảng. Sáng kiến ​​nền tảng số thống nhất này phù hợp với nỗ lực thúc đẩy dịch vụ điện tử rộng lớn hơn của chính phủ, được các chuyên gia tư vấn nhấn mạnh.

Ai phải đăng ký: Giấy phép môi giới và đại lý

Tất cả các nhà môi giới bất động sản và công ty môi giới đang hành nghề sẽ phải đăng ký với cơ quan đăng ký chính thức và hoạt động theo luật mới. Hoạt động mà không đăng ký là bất hợp pháp và sẽ bị xử phạt. Dự kiến ​​cơ quan đăng ký sẽ được liên kết với nền tảng thống nhất để cơ quan thuế có thể đối chiếu người được ủy quyền môi giới giao dịch với người tải lên và lập hóa đơn.

Chứng nhận

Không chỉ đơn thuần là đăng ký, luật còn quy định việc chứng nhận chính thức cho các nhà môi giới để đảm bảo các tiêu chuẩn chuyên môn tối thiểu. Yếu tố chứng nhận này nhằm mục đích nâng cao chất lượng dịch vụ và trách nhiệm giải trình trong toàn ngành. Trạng thái chứng nhận phải được hiển thị rõ ràng trong hoặc liên kết với nền tảng để đảm bảo uy tín của nhà môi giới cho khách hàng và đối tác.

Và hình phạt cho hoạt động không có giấy phép

Quy trình đăng ký

Dưới đây là trình tự "Cách áp dụng" thực tế để điều chỉnh hoạt động của bạn với nền tảng thống nhất và tránh rủi ro về thuế môi giới của Armenia:

Nhiệm vụ của Cơ quan Nhà nước và Chi phí Dự kiến

Lập ngân sách cho các mục tuân thủ sau và điều chỉnh chúng phù hợp với kế hoạch giá cả và thuế của bạn:

Mục	Số tiền/Ghi chú
Nhiệm vụ nhà nước hàng năm của nền tảng thống nhất (theo cơ quan)	≈ 30,600 AMD
Mức phạt tối đa cho hành vi môi giới không có giấy phép	Lên đến 300 lần mức lương tối thiểu hàng tháng (~22.5 triệu AMD)
Tiếp xúc với đăng ký VAT	Hãy xem xét nếu doanh thu hàng năm đạt tới 120 triệu đô la Mỹ
Thiết lập tài khoản khách hàng được chỉ định	Biểu phí ngân hàng; bắt buộc nếu xử lý tiền của khách hàng
Ngày có hiệu lực của luật	Tháng 3 năm 2027 (lập kế hoạch chuyển đổi)

Nếu mô hình kinh doanh của bạn bao gồm quản lý bất động sản, cho thuê lại hoặc bán cho nhà phát triển, hãy xác nhận tình hình thuế GTGT và thuế doanh nghiệp của bạn và điều chỉnh việc tuân thủ theo các loại thuế rộng hơn trong kế hoạch của Armenia.

Nền tảng số hợp nhất: Tải lên bắt buộc

Theo chế độ mới, mọi giao dịch môi giới phải được ghi nhận trên nền tảng thống nhất với hợp đồng đã ký và các trường thông tin thiết yếu; việc tải lên trễ hoặc thiếu sẽ tự động bị phạt. Nền tảng sẽ đối chiếu danh sách với sổ đăng ký chính thức; các mục nhập nhất quán sẽ được chuyển sang trạng thái "đã xác nhận", trong khi các mục nhập không khớp sẽ tạo ra cảnh báo có thể bị kiểm toán nếu không được điều chỉnh.

Những gì cần ghi lại cho mỗi giao dịch

• Mã số định danh tài sản (số hiệu địa chính, địa chỉ) khớp với hồ sơ địa chính.
• Các bên và mã số thuế (TIN), ngày ký hợp đồng và phạm vi môi giới (bán, cho thuê, quản lý).
• Cơ sở hoa hồng và phí, luồng thanh toán thông qua tài khoản khách hàng được chỉ định nếu có.
• Đối chiếu với số hóa đơn điện tử được phát hành qua cổng thông tin thuế.

Danh sách kiểm tra để tránh sự không khớp (và kiểm toán)

Tích hợp lập hóa đơn và báo cáo

Armenia đã yêu cầu lập hóa đơn điện tử cho các giao dịch kinh doanh kể từ năm 2016, và các nhà môi giới phải xuất hóa đơn điện tử hợp pháp cho các khoản hoa hồng, được ký số và báo cáo qua cổng thông tin thuế. Để ngăn ngừa việc kiểm toán, hãy đồng bộ siêu dữ liệu hóa đơn (số hợp đồng, danh tính khách hàng, mã tài sản nếu có) với dữ liệu được gửi lên nền tảng thống nhất.

Khi nào nên thuê luật sư thuế hoặc kế toán

• Khi đạt ngưỡng doanh thu AMD 120 triệu đô la, bạn có thể phải tuân thủ VAT—hãy tối ưu hóa thời gian thu phí và cơ cấu đại lý.
• Xử lý tiền của khách hàng hoặc dòng tiền cho thuê—thiết lập các tài khoản được chỉ định và kiểm soát nội bộ phù hợp với báo cáo của nền tảng.
• Cấu trúc nhóm phức tạp (nhiều đại lý/đại lý phụ) và khách hàng xuyên biên giới—chuẩn hóa hợp đồng và mẫu hóa đơn điện tử để giảm rủi ro không khớp.

Để có bối cảnh rộng hơn về việc cấu trúc hoạt động thực hành và nắm giữ của bạn, hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về bất động sản ở Armenia, đầu tư vào Armeniavà thuế ở Armenia.

Danh sách kiểm tra tuân thủ đơn giản dành cho nhà môi giới

Area	Làm cái này
Đăng Ký	Đăng ký làm nhà môi giới/đại lý và hoàn tất chứng nhận.
Ngân hàng	Sử dụng tài khoản khách hàng được chỉ định cho tất cả tiền của khách hàng.
Nền tảng	Tải hợp đồng lên ngay lập tức; sửa những sai sót được phát hiện qua kiểm tra địa chính.
Hóa đơn	Xuất hóa đơn điện tử cho mọi khoản hoa hồng thông qua cổng thông tin thuế.
Hòa giải	Đối chiếu các mục nhập nền tảng, hóa đơn điện tử và sao kê ngân hàng hàng tháng.

Kết luận

Chế độ mới này khiến việc tuân thủ thuế của các nhà môi giới Armenia trở nên không thể thương lượng: đăng ký, chứng nhận, xuất hóa đơn điện tử và báo cáo mọi giao dịch trên nền tảng thống nhất - sử dụng tài khoản được chỉ định khi cần thiết - để tránh bị phạt và kiểm toán. Với các điều khoản chính của luật dự kiến ​​sẽ có hiệu lực từ tháng 3 năm 2027, các nhà môi giới chuẩn bị ngay từ bây giờ sẽ chuyển đổi suôn sẻ và giành được lòng tin của khách hàng thông qua các quy trình minh bạch, có thể kiểm toán.