Visa vàng của UAE vẫn yêu cầu bất động sản trị giá 2 triệu AED, nhưng khoản tiền đặt cọc tối thiểu 1 triệu AED đã được bãi bỏ đối với chương trình năm 2025, mở rộng điều kiện vay thế chấp.
Các bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng và bất động sản thế chấp hiện đủ điều kiện nếu giá trị thẩm định của Sở Đất đai Dubai (DLD) đạt từ 2 triệu AED trở lên.
Hồ sơ xin visa vàng dựa trên giấy chứng nhận định giá hiện hành của DLD chứ không phải giá trị giấy tờ nhà đất, do đó việc định giá và thu thập giấy tờ là vô cùng quan trọng.
Giao dịch bất động sản tại Dubai đạt khoảng 761 tỷ AED vào năm 2024, với sự tham gia mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài và sự thay đổi trong cơ cấu người mua.
Các điểm cần hành động: điều chỉnh các điều khoản của bên cho vay sao cho phù hợp với hồ sơ nhập cư, xin phép trước về việc bảo lãnh gia đình và lên kế hoạch tái cấp vốn/thoát khỏi tình trạng cư trú một cách cẩn thận để bảo vệ tình trạng cư trú hợp pháp.
Chương trình tài trợ Visa Vàng UAE năm 2025 rất quan trọng đối với các nhà đầu tư muốn có quyền cư trú thông qua bất động sản Dubai mà không cần phải bỏ ra một lượng tiền mặt lớn. Với việc loại bỏ yêu cầu trả trước 1 triệu AED và giữ nguyên ngưỡng 2 triệu AED, điều kiện vay thế chấp đã được mở rộng—nhưng các quy định về định giá và sự phối hợp với các bên cho vay giờ đây sẽ quyết định việc đơn xin vay có được chấp thuận hay không.
Mục lục
- Những thay đổi trong năm 2025: Ngưỡng 2 triệu AED vẫn được duy trì
- Khoản tiền đặt cọc 1 triệu AED đã được xóa bỏ.
- Ai đủ điều kiện tham gia chương trình: Bao gồm cả các giao dịch mua nhà trên bản vẽ và mua nhà trả góp.
- Thế chấp
- LTV và Phối hợp với Bên cho vay — Tài trợ cho Chương trình Đầu tư Visa Vàng
- Định giá
- Các yêu cầu về quyền sở hữu và giấy tờ (Định giá và chứng thực của Sở Đất đai Dubai)
- Bối cảnh thị trường Dubai: Khối lượng giao dịch
Những thay đổi trong năm 2025: Ngưỡng 2 triệu AED vẫn được duy trì
UAE giữ mức tối thiểu cho hình thức đầu tư bất động sản ở mức 2 triệu AED. Điều quan trọng là, đơn đăng ký phụ thuộc vào định giá hiện tại của Sở Đất đai Dubai (DLD) ở mức bằng hoặc cao hơn mức đó—thay vì chỉ dựa vào giá ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hợp đồng mua bán. Đơn đăng ký được nộp thông qua cổng thông tin nhà đầu tư của DLD, nơi tập trung xử lý hồ sơ và điều kiện đủ điều kiện.
Chương trình Bất động sản Visa Vàng — Những điểm chính trước đây so với năm 2025 trở đi
| Tiêu chí | Trước 2025 | 2025 trở đi |
|---|---|---|
| Giá trị tài sản tối thiểu | AED 2 triệu | 2 triệu AED (không thay đổi) |
| Yêu cầu đặt cọc | Thường được đọc là 1 triệu AED hoặc 50% đã thanh toán | Đã xóa—không yêu cầu khoản trả trước tối thiểu |
| Bất động sản được tài trợ (thế chấp) | Hạn chế hơn | Đủ điều kiện nếu định giá đạt 2 triệu AED. |
| Bất động sản chưa xây dựng | Hạn chế hơn | Đủ điều kiện tùy thuộc vào quy tắc/bằng chứng định giá |
| Cơ sở giá trị | Hợp đồng/văn bản thường được nhắc đến | Giấy chứng nhận định giá DLD hiện tại nhấn mạnh |
Khoản tiền đặt cọc 1 triệu AED đã được xóa bỏ.
Năm 2025, các nhà chức trách đã bãi bỏ quy định về khoản tiền đặt cọc tối thiểu 1 triệu AED (hoặc 50%) trước đây dành cho các nhà đầu tư bất động sản theo chương trình Golden Visa. Thay đổi này làm giảm đáng kể rào cản về tiền mặt, cho phép tài trợ ngân hàng đóng vai trò lớn hơn—miễn là đáp ứng được ngưỡng 2 triệu AED thông qua bằng chứng định giá.
Ai đủ điều kiện tham gia chương trình: Bao gồm cả các giao dịch mua nhà trên bản vẽ và mua nhà trả góp.
Các nhà đầu tư sử dụng thế chấp và những người mua nhà trên bản vẽ xây dựng có thể đủ điều kiện, với điều kiện giá trị bất động sản đạt hoặc vượt quá 2 triệu AED theo tiêu chuẩn được DLD công nhận. Chính sách này mở rộng rõ ràng điều kiện đủ điều kiện vượt ra ngoài các căn hộ đã được thanh toán đầy đủ và hoàn thiện, nhằm điều chỉnh tiêu chí cấp visa cho phù hợp với số lượng nhà đầu tư thực sự mua nhà tại Dubai. Bạn nộp đơn thông qua kênh nhà đầu tư của DLD, kênh này quy định các định dạng tài liệu và các bước xác minh.
Thế chấp
Khi rào cản về khoản trả trước được loại bỏ, cấu trúc thế chấp đóng vai trò trung tâm trong việc đủ điều kiện nhận Visa Vàng. Mặc dù các ngân hàng đặt ra các quy tắc riêng về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và thẩm định, tiêu chuẩn của cơ quan nhập cư lại khác: hồ sơ của bạn phải chứng minh giá trị tài sản đủ điều kiện là 2 triệu AED thông qua các quy trình của DLD, và phải thể hiện quyền sở hữu hợp pháp và mọi khoản thế chấp được ghi nhận và công khai đúng cách.
Lời khuyên thiết thực dành cho người nộp đơn vay thế chấp:
- Hãy đảm bảo ngân hàng sẵn sàng cấp giấy chứng nhận không phản đối và bản sao kê số dư nợ còn lại cho mục đích nhập cư, khớp với hồ sơ của DLD.
- Hãy xác nhận rằng giấy tờ sở hữu phản ánh chính xác khoản thế chấp (gánh nặng tài chính); sự không khớp có thể làm chậm hoặc cản trở quá trình nộp hồ sơ.
- Kiểm tra độ bền vững của định giá: nếu điều kiện thị trường thay đổi, hãy sẵn sàng bổ sung giấy chứng nhận định giá DLD cập nhật để giữ con số ở mức ≥ 2 triệu AED.
LTV và Phối hợp với Bên cho vay — Tài trợ cho Chương trình Đầu tư Visa Vàng
Đối với hồ sơ năm 2025, luật sư nên đồng bộ hóa cấu trúc thế chấp với các tài liệu nhập cư ngay từ ngày đầu tiên:
- Điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản: Hãy đảm bảo rằng quy mô khoản vay cuối cùng, vốn chủ sở hữu và lịch trả nợ không làm phức tạp việc cấp thư xác nhận nhập cư của ngân hàng hoặc kết quả định giá của DLD.
- Đệm định giá: Lập kế hoạch cho sự chênh lệch trong định giá; tạo ra một khoản dự phòng trên 2 triệu AED trong trường hợp cần định giá lại.
- Gia đình bảo trợ: Trước tiên cần xác minh người phụ thuộc và các giấy tờ chứng minh để đảm bảo bằng chứng về tài sản và khả năng tài chính của người nộp đơn chính là đủ khi thêm vợ/chồng/con cái.
- Lập kế hoạch tái tài trợ/thoái vốn: Cơ cấu lại việc tái cấp vốn, giải phóng một phần hoặc bán tài sản sao cho vị trí cư trú vẫn được đảm bảo trong suốt quá trình gia hạn visa — sắp xếp trình tự các thay đổi sau khi đạt được các mốc visa.
Bạn đang tìm kiếm các lựa chọn cư trú thay thế để đa dạng hóa tài sản gia đình hoặc danh mục đầu tư? Hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về thị thực, đầu tư và chiến lược bất động sản tại Armenia.
Định giá
Theo phương pháp cải tiến, số tiền đủ điều kiện được chứng minh bằng giấy chứng nhận định giá hiện hành của DLD, chứ không chỉ đơn thuần là giá hợp đồng. Điều này khiến phương pháp và thời điểm của DLD trở nên cực kỳ quan trọng đối với sự thành công của hồ sơ Golden Visa.
Hướng dẫn đăng ký (Dành cho nhà đầu tư bất động sản)
- Xác nhận điều kiện đủ tư cách và loại bất động sản (đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng) và đảm bảo có bằng chứng chứng minh mức định giá 2 triệu AED. Kiểm tra trang dành cho nhà đầu tư của DLD để biết các yêu cầu hiện hành.
- Lấy giấy chứng nhận định giá của DLD và thu thập các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/hợp đồng, cùng với bất kỳ thư xác nhận nào từ ngân hàng nếu bất động sản đang thế chấp.
- Nộp đơn đăng ký thông qua cổng thông tin nhà đầu tư của DLD kèm theo các giấy tờ chứng thực cần thiết và thanh toán các khoản phí chính phủ theo quy định của DLD.
- Hoàn tất các bước xác thực sinh trắc học/giấy tờ tùy thân theo hướng dẫn và chờ được cấp giấy phép cư trú.
Các nhà đầu tư đang so sánh các lựa chọn cư trú toàn cầu cũng có thể xem lại hướng dẫn của chúng tôi về lập kế hoạch cư trú và quốc tịch.
Các yêu cầu về quyền sở hữu và giấy tờ (Định giá và chứng thực của Sở Đất đai Dubai)
Hãy chuẩn bị một bộ hồ sơ cho phép DLD xác minh giá trị, quyền sở hữu và các khoản thế chấp. Mặc dù các định dạng có thể thay đổi, nhưng thông thường người nộp đơn sẽ chuẩn bị:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hợp đồng mua bán của chủ đầu tư (mua nhà trên bản vẽ) phải phù hợp với hồ sơ của DLD.
- Giấy chứng nhận định giá của DLD xác nhận giá trị ≥ 2 triệu AED.
- Thư của ngân hàng: thư không phản đối và giấy tờ thế chấp/ghi nợ, nếu khoản vay được tài trợ.
- Các giấy tờ tùy thân cần thiết được yêu cầu bởi cổng thông tin DLD khi nộp hồ sơ.
Để lập kế hoạch danh mục đầu tư xuyên biên giới—bao gồm tài chính, rủi ro thuế và cấu trúc nắm giữ—hãy xem tổng quan của chúng tôi về thuế và các cân nhắc khi thành lập doanh nghiệp.
Bối cảnh thị trường Dubai: Khối lượng giao dịch
Năm 2024, Dubai ghi nhận khoảng 761 tỷ AED giao dịch bất động sản, cho thấy quy mô và tính thanh khoản của thị trường. Cơ cấu người mua đang thay đổi – lượng mua của người mua từ Anh tăng 62% so với cùng kỳ năm trước trong quý 2 năm 2025 do biến động tiền tệ thuận lợi cho nhu cầu từ nước ngoài.
Đồng thời, Fitch đã cảnh báo về khả năng điều chỉnh giá sau nhiều năm tăng trưởng, nhấn mạnh sự cần thiết phải tuân thủ kỷ luật định giá trong các hồ sơ chương trình Golden Visa. Việc mở rộng điều kiện đủ điều kiện cho các tài sản đang trong giai đoạn xây dựng và tài sản thế chấp, kết hợp với các ngưỡng dựa trên định giá, dường như được thiết kế để tiếp tục thu hút vốn quốc tế trong khi vẫn duy trì sự thoải mái về mặt pháp lý đối với chất lượng tài sản.
Kết luận
Đối với visa vàng UAE năm 2025, vẫn giữ nguyên yêu cầu về giá trị bất động sản 2 triệu AED nhưng loại bỏ khoản tiền đặt cọc 1 triệu AED – khiến việc đủ điều kiện vay thế chấp trở nên quan trọng. Thành công giờ đây phụ thuộc vào giấy chứng nhận định giá của DLD, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/gánh nặng pháp lý rõ ràng và sự phối hợp chặt chẽ với bên cho vay. Cho dù bạn là người mới tham gia thị trường bất động sản Dubai hay là người mua có kinh nghiệm (bao gồm cả các nhà đầu tư Ấn Độ có kế hoạch bảo lãnh gia đình), hãy lên kế hoạch tài chính và thời gian phù hợp với các mốc quan trọng trong quá trình nhập cư để bảo vệ tình trạng cư trú của mình. Để được tư vấn và hỗ trợ nộp hồ sơ phù hợp, hãy liên hệ với chúng tôi.
