Mua nhà cần sửa chữa ở Armenia

Đây là cẩm nang thực tế, từng bước dành cho người Armenia sống ở nước ngoài và người mua nước ngoài muốn mua một căn hộ cũ hoặc căn hộ đang trong giai đoạn xây dựng tại Yerevan, cải tạo lại và dọn vào ở hoặc cho thuê.

Tại sao nên mua nhà cần sửa chữa ở Yerevan?

Thị trường bất động sản Armenia ghi nhận 247,926 giao dịch trong năm 2024, trong đó các giao dịch có sự tham gia của nước ngoài chiếm khoảng 6.7% tổng số. Sự quan tâm từ cộng đồng người Armenia ở nước ngoài và người nước ngoài đang tăng đều đặn, với khoảng 6.8% sự tham gia của nước ngoài trong nửa đầu năm 2025.

Hai loại căn hộ cần sửa chữa thu hút nhiều người mua nhất. Loại thứ nhất là các căn hộ thời Liên Xô — thường được xây dựng từ những năm 1960 đến 1980 — có giá thấp hơn đáng kể so với các căn hộ đã được cải tạo. Loại thứ hai là các căn hộ mua trên bản vẽ trực tiếp từ chủ đầu tư với giá trước khi hoàn thiện, sau đó người mua sẽ hoàn thiện và tùy chỉnh theo tiêu chuẩn riêng của mình.

Giá bất động sản trung bình trên khắp Yerevan biến động rộng tùy theo quận, từ khoảng 590 đô la Mỹ/m² ở các khu vực ngoại ô như Nubarashen đến khoảng 2,342 đô la Mỹ/m² ở trung tâm Kentron. Các khu dân cư tầm trung như Arabkir (1,619–1,643 đô la Mỹ/m²) và Kanaker-Zeytun (1,130 đô la Mỹ/m²) mang lại sự cân bằng giữa giá cả và chất lượng sống. Các bất động sản cao cấp trong các khu nhà "stalinkas" thời Liên Xô được bảo tồn tốt hoặc các tòa nhà mới xây ở trung tâm thành phố có thể đạt mức 3,000–5,000 đô la Mỹ/m². Giá nhà ở trung tâm Yerevan đã tăng 9.2% từ tháng 4 năm 2023 đến tháng 3 năm 2024, và các quận ngoại ô thậm chí còn có tốc độ tăng trưởng cao hơn.

Lợi suất cho thuê hàng năm ở Yerevan dao động từ 5% đến 8%, với khu Kentron và Arabkir được ưa chuộng nhất bởi các chuyên gia công nghệ thông tin, sinh viên và người hồi hương. Một căn nhà cần sửa chữa nhưng được cải tạo tốt ở khu vực phù hợp có thể tạo ra thu nhập cho thuê ngay lập tức hoặc được bán lại với giá cao hơn đáng kể.

Những gì người nước ngoài có thể (và không thể) sở hữu

Người nước ngoài có thể tự do mua và sở hữu căn hộ, nhà ở và mặt bằng thương mại tại Armenia — không cần giấy phép đặc biệt, không yêu cầu cư trú và có quyền sở hữu như công dân Armenia. Bạn có thể mua, sở hữu, cho thuê, bán và thừa kế tài sản với điều kiện bình đẳng.

Người nước ngoài cũng có thể trực tiếp sở hữu hầu hết các loại đất phổ biến. Hạn chế duy nhất là... đất nông nghiệpNhững quyền sở hữu này không thể do cá nhân nước ngoài nắm giữ dưới tên riêng của họ. Nếu dự án liên quan đến các thửa đất nông nghiệp, giải pháp thông thường là đăng ký một pháp nhân Armenia (có thể thuộc sở hữu hoàn toàn của người nước ngoài) để sở hữu đất, hoặc ký hợp đồng thuê dài hạn.

Đối với các bất động sản bao gồm cả tòa nhà và phần đất bên dưới — đây là trường hợp điển hình đối với nhà ở và các tòa nhà chung cư ở Yerevan — người mua nước ngoài có thể sở hữu cả công trình và phần đất đô thị hoặc khu dân cư bên dưới mà không bị hạn chế.

Tìm đúng tài sản

Việc tìm kiếm bất động sản thông thường ở Armenia được thực hiện thông qua các đại lý bất động sản được cấp phép, các nền tảng rao bán trực tuyến hoặc giới thiệu trực tiếp. Đối với người mua là người Armenia ở nước ngoài không có mặt trực tiếp tại Armenia, việc hợp tác với một luật sư hoặc đại lý địa phương có thể đến xem nhà, chụp ảnh và quay video, cũng như báo cáo về tình trạng bất động sản là điều gần như thiết yếu.

Khi đánh giá một bất động sản cần sửa chữa, các yếu tố quan trọng nhất là vị trí và khu vực, tình trạng kết cấu (đặc biệt là an toàn động đất, do hoạt động địa chấn ở Armenia), tuổi đời của tòa nhà và tình trạng các khu vực chung (mái nhà, cầu thang, thang máy), và liệu bất động sản đó có giấy tờ pháp lý rõ ràng, không vướng mắc gì hay không.

Đối với các giao dịch mua nhà trên bản vẽ, cần thực hiện thêm các bước thẩm định kỹ lưỡng: nghiên cứu lịch sử các dự án đã hoàn thành của chủ đầu tư, xác minh giấy phép của họ với Bộ Phát triển Đô thị, tham quan các tòa nhà đã hoàn thành trước đó nếu có thể, và kiểm tra hồ sơ công khai về các vụ kiện tụng. Độ tin cậy của chủ đầu tư rất khác nhau trên thị trường Armenia.

Nếu bạn dự định mua hàng từ xa, bạn có thể ủy quyền cho một đại diện địa phương thông qua... giấy ủy quyền được công chứngGiấy ủy quyền được cấp ở nước ngoài cần có chứng thực lãnh sự (hoặc hợp pháp hóa) và bản dịch tiếng Armenia được chứng nhận trước khi có thể sử dụng tại địa phương.

Kiểm tra pháp lý trước khi mua hàng.

Việc thẩm định kỹ lưỡng là điều không thể thiếu. Ủy ban Địa chính Nhà nước về Bất động sản duy trì hồ sơ chính thức về tất cả các bất động sản ở Armenia, và trích lục địa chính thức là tài liệu quan trọng nhất mà bạn cần có trước khi ký bất cứ điều gì.

Bản trích lục địa chính xác nhận quyền sở hữu của người bán và xác định bất kỳ người đồng sở hữu nào, cung cấp mô tả chính xác về tài sản và mã số địa chính, đồng thời tiết lộ tất cả các khoản thế chấp đã đăng ký — thế chấp, quyền cầm giữ, tịch thu của tòa án và quyền sử dụng đất. Bản trích lục địa chính thường có hiệu lực trong thời gian... 15 ngày làm việcVì vậy, nếu việc đóng cửa bị trì hoãn, bạn sẽ cần một cái mới.

Ngoài trích lục địa chính, danh sách kiểm tra thẩm định của bạn nên bao gồm việc xác minh phân loại sử dụng đất và quy hoạch vùng Để xác nhận tài sản có thể được sử dụng đúng mục đích, cần kiểm tra các điều sau: sự đồng ý của vợ chồng (Theo luật Armenia, tài sản có được trong thời gian hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, ngay cả khi chỉ có một người đứng tên sở hữu - người vợ/chồng không đứng tên phải đồng ý với việc bán), và xác nhận quyền ưu tiên đồng sở hữu (Các đồng sở hữu có quyền ưu tiên mua trong vòng 30 ngày nếu một chủ sở hữu bán cổ phần của mình).

Đối với căn hộ, người bán có nghĩa vụ pháp lý phải công khai hình thức quản lý tòa nhà, các khoản phí bảo trì chưa thanh toán, số tiền thanh toán bắt buộc và tỷ lệ sở hữu của người bán.

Đặc biệt đối với những bất động sản cần sửa chữa, hãy chú ý kỹ xem có bất kỳ lệnh cấm nào của tòa án liên quan đến tranh chấp thừa kế hoặc kiện tụng đang chờ giải quyết hay không — những bất động sản gặp khó khăn thường có lịch sử sở hữu phức tạp liên quan đến người thừa kế, ly hôn hoặc phá sản.

Quy trình mua hàng, từng bước một

Toàn bộ quy trình mua bán — từ thỏa thuận sơ bộ đến khi đăng ký quyền sở hữu — thường mất khoảng thời gian nhất định. 2 4 tuần tới Khi hồ sơ được sắp xếp đầy đủ.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Bạn sẽ cần hộ chiếu có bản dịch tiếng Armenia được công chứng.

Bước 2: Ký kết thỏa thuận đặt cọc. Nếu bạn đặt cọc tiền giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc cần phải như sau: công chứng Để có hiệu lực pháp lý. Biên lai gửi tiền không được công chứng chỉ chứng minh việc thanh toán đã được thực hiện — nó không thể thực thi các điều khoản phạt như tịch thu nếu người mua vi phạm hợp đồng hoặc hoàn trả gấp đôi nếu người bán vi phạm hợp đồng.

Bước 3: Hoàn tất hợp đồng mua bán. Hợp đồng phải được công chứng bởi một công chứng viên. Trước khi công chứng, hãy nhờ luật sư của bạn xem xét hợp đồng để đảm bảo các điều khoản bảo vệ thiết yếu: thông số kỹ thuật chi tiết về bất động sản, tiêu chuẩn chất lượng và vật liệu rõ ràng (đối với các giao dịch mua bán nhà trên bản vẽ hoặc cải tạo), lịch thanh toán gắn liền với các mốc tiến độ chứ không phải các ngày tùy ý, hình phạt cho việc chậm trễ, điều kiện chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền, và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Bước 4: Đăng ký với Cơ quan Địa chính. Sau khi công chứng, bạn có 30 ngày làm việc Đăng ký hợp đồng với Cơ quan đăng ký đất đai để hoàn thiện quyền sở hữu của bạn. Quá trình đăng ký mất từ ​​2 đến 5 ngày làm việc.

Quy tắc thanh toán: Tất cả các giao dịch bất động sản phải được thực hiện tại Dram Armenia (AMD)Việc định giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ là bất hợp pháp và có thể bị phạt tiền tương đương với giá trị giao dịch (tối thiểu 2 triệu AMD). Vì tất cả các giao dịch bất động sản đều phải đăng ký, nên chúng phải được hoàn tất thông qua chuyển khoản ngân hàng. Thông tin tham chiếu chuyển khoản ngân hàng của bạn cần bao gồm địa chỉ bất động sản và số chứng thư công chứng để tạo hồ sơ kiểm toán rõ ràng.

Giấy phép cải tạo: Khi nào cần và khi nào không cần

Không phải mọi công trình cải tạo đều cần giấy phép xây dựng. Theo luật Armenia, công việc sửa chữa và hoàn thiện nội thất hiện tại — chẳng hạn như sơn, lát gạch, thay thế các thiết bị và các công việc tân trang về mặt thẩm mỹ — không yêu cầu giấy phép xây dựngĐiều này bao gồm hầu hết các công việc cải tạo căn hộ thông thường.

A Giấy phép xây dựng là bắt buộc. Để tái thiết, phục hồi, gia cố kết cấu, hiện đại hóa và mở rộng. Trên thực tế, nếu bạn đang tháo dỡ hoặc di dời các bức tường chịu lực, thay đổi diện tích xây dựng, thêm tầng hoặc thực hiện các sửa đổi kết cấu, bạn cần giấy phép. Giấy phép được cấp bởi người đứng đầu cộng đồng (ở Yerevan, là người đứng đầu cộng đồng quận) sau khi phê duyệt các tài liệu thiết kế kiến ​​trúc - xây dựng.

Nếu việc cải tạo của bạn liên quan đến việc kết nối hoặc sửa đổi các tiện ích — nước, điện, gas, hệ thống thoát nước — bạn phải xin phép các điều kiện kỹ thuật từ các nhà cung cấp dịch vụ kỹ thuật có liên quan trước khi bắt đầu công việc.

Khi công việc hoàn thành, giấy chứng nhận hoàn thành xây dựng (avartakan aktGiấy chứng nhận này phải được cấp cho bất kỳ công việc nào cần giấy phép. Giấy chứng nhận này do người đứng đầu cộng đồng, thống đốc khu vực hoặc thị trưởng Yerevan cấp.

Thi công mà không có giấy phép cần thiết có thể dẫn đến phạt tiền, lệnh ngừng thi công hoặc lệnh phá dỡ. Cơ quan Thanh tra Phát triển Đô thị Tiểu bang giám sát chặt chẽ việc tuân thủ và có thể áp dụng các hình phạt hành chính.

Đối với các tòa nhà chung cư, chủ sở hữu có thể tự do sửa đổi các bức tường bên trong căn hộ của mình mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu khác, miễn là tuân thủ các quy định xây dựng bắt buộc. Việc tháo dỡ hoặc di dời các bức tường ngăn giữa các căn hộ liền kề cần có sự đồng ý của chủ sở hữu căn hộ liền kề.

Tuyển dụng và quản lý nhà thầu

Các nhà thầu thực hiện công việc xây dựng tại Armenia phải sở hữu giấy phép Đối với hoạt động liên quan. Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy xác minh tình trạng giấy phép của họ. Các nhà thầu được cấp phép theo luật định phải tuân thủ các tài liệu thiết kế đã được phê duyệt và các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quá trình xây dựng.

Các nhà thầu cũng có những quyền có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án của bạn. Họ có thể từ chối sử dụng vật liệu xây dựng do bạn cung cấp nếu những vật liệu đó không tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Họ cũng có thể tạm dừng công việc nếu phát hiện ra những vi phạm quy chuẩn trong tài liệu thiết kế của bạn và yêu cầu một chuyên gia khác xem xét lại.

Thực tế xây dựng ở Armenia là như sau: Sự chậm trễ thường xuyên xảy ra.Tình trạng thiếu nguyên vật liệu, vấn đề lao động và những trở ngại về thủ tục hành chính thường xuyên kéo dài thời gian thực hiện dự án vượt quá dự kiến ​​ban đầu. Lời khuyên chung là nên tính đến yếu tố này. Khoảng thời gian dự phòng 6-12 tháng Vượt quá mọi ngày hoàn thành đã hứa. Vật liệu xây dựng có thể có chất lượng không đồng nhất, và ngay cả những công trình tuân thủ pháp luật cũng có thể không đáp ứng được kỳ vọng của phương Tây. Đối với các công trình cũ, việc nâng cấp an toàn chống động đất cần được kỹ sư kết cấu đánh giá trước khi bạn quyết định thực hiện.

Để tự bảo vệ mình, hãy đưa các tiêu chuẩn chất lượng chi tiết vào hợp đồng, liên kết việc thanh toán với các mốc tiến độ đã được xác minh và cân nhắc thuê một đơn vị kiểm định độc lập để xác minh chất lượng công việc trong suốt dự án.

Thuế và Chi phí giao dịch

Chi phí giao dịch tại Armenia tương đối thấp so với hầu hết các thị trường châu Âu.

Khi mua hàng: Chi phí chính là phí đăng ký địa chính. AMD (khoảng 115 đô la, phí cao hơn cho dịch vụ xử lý nhanh) và phí công chứng khoảng... 20,000–25,000 đô la mỹArmenia không áp thuế chuyển nhượng hoặc thuế trước bạ đối với các giao dịch bất động sản giữa các cá nhân. Nếu bạn sử dụng môi giới bất động sản, hoa hồng thường dao động từ 2-5% và thường được chia đều giữa người mua và người bán.

Thuế bất động sản hàng năm: Thuế được tính theo thang bậc lũy tiến dựa trên giá trị địa chính của bất động sản (thường thấp hơn giá thị trường). Mức thuế dao động từ 0% đối với các bất động sản có giá trị dưới 3 triệu AMD đến 0.6% đối với các bất động sản có giá trị trên 40 triệu AMD. Một cuộc cải cách thuế bất động sản đang dần áp dụng giá trị địa chính được cập nhật, đạt 100% mức thuế mới vào năm 2026 — nhưng nhìn chung mức thuế vẫn thấp, khoảng 0.1–1% giá trị địa chính. Thuế này áp dụng bất kể tình trạng cư trú của bạn.

Thuế thu nhập cho thuê: Nếu bạn cho thuê căn nhà đã được cải tạo, mức giá là 10% cố định Khi người thuê nhà của bạn là một công ty (công ty đó sẽ khấu trừ thuế thay cho bạn). Nhiều nhà đầu tư đăng ký kinh doanh cá thể để được hưởng mức thuế suất ưu đãi 10%.

Thuế lãi vốn: Đây là một miễn trừ đối với các giao dịch mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân., giúp cho hầu hết các giao dịch mua bán nhà cần sửa chữa đều có lợi về mặt thuế.

Không có VAT Áp dụng cho các giao dịch mua bán lại giữa các cá nhân. Đối với nhà xây mới từ chủ đầu tư, 20% thuế VAT thường được bao gồm trong giá niêm yết.

Quyền sở hữu tài sản và nơi cư trú

Việc mua bất động sản ở Armenia không tự động cấp cho bạn giấy phép cư trú. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, nếu bạn kinh doanh cho thuê bất động sản đó với tư cách cá nhân kinh doanh độc lập, hoạt động kinh doanh đó có thể được dùng làm cơ sở để xin giấy phép cư trú.

Một sự thay đổi đáng kể được dự kiến: Từ ngày 1 tháng 8 năm 2026, đầu tư vào bất động sản Armenia dự kiến ​​sẽ trở thành một tiêu chí độc lập để xét duyệt đơn xin cư trú.Văn bản pháp quy đã được thông qua, nhưng nghị định thi hành — quy định về ngưỡng đầu tư tối thiểu và các chi tiết thủ tục — vẫn chưa được công bố.

Những cạm bẫy phổ biến cần tránh

Bỏ qua bước kiểm tra địa chính. Đây là sai lầm phổ biến nhất và nguy hiểm nhất. Nếu không có trích lục địa chính cập nhật, bạn không có cách nào đáng tin cậy để biết người bán có thực sự sở hữu bất động sản đó hay không, liệu có thế chấp hoặc cầm cố nào trên đó hay không, hoặc liệu các đồng sở hữu có quyền ưu tiên mua có thể làm vô hiệu hóa giao dịch mua bán của bạn hay không.

Thanh toán bằng ngoại tệ. Tất cả các giao dịch bất động sản phải được thanh toán bằng đồng dram Armenia. Hình phạt cho việc vi phạm quy định này rất nghiêm khắc — tiền phạt bằng toàn bộ giá trị giao dịch, tối thiểu là 2 triệu dram Armenia.

Các thỏa thuận gửi tiền không chính thức. Việc giao tiền đặt cọc mà không có hợp đồng đặt cọc được công chứng là cực kỳ phổ biến ở Armenia — và điều này sẽ khiến bạn không có cơ sở pháp lý nào nếu giao dịch thất bại. Luôn luôn công chứng.

Không chấp thuận ý kiến ​​của vợ/chồng. Nếu người bán mua bất động sản trong thời gian hôn nhân, người phối ngẫu còn lại phải đồng ý với việc mua bán — ngay cả khi họ không có tên trong giấy tờ sở hữu. Việc không có được sự đồng ý này có thể làm vô hiệu toàn bộ giao dịch.

Đánh giá thấp tiến độ cải tạo. Do các vấn đề như xin giấy phép, sự chậm trễ của nhà thầu, tìm nguồn cung ứng vật liệu và kiểm tra, việc cải tạo nhà cửa ở Armenia thường mất nhiều thời gian hơn dự kiến. Hãy dành thêm 6-12 tháng vào kế hoạch và dự trù ngân sách cho phù hợp.

Bỏ qua việc đánh giá động đất. Armenia nằm trong khu vực có hoạt động địa chấn mạnh. Các tòa nhà cũ từ thời Liên Xô có thể không đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn hiện hành. Hãy tiến hành đánh giá kết cấu trước khi mua, đặc biệt nếu bạn có kế hoạch cải tạo lớn.

Thừa kế các khoản nợ của chủ sở hữu trước đó. Chủ sở hữu bất động sản mới sẽ thừa hưởng các nghĩa vụ bảo trì bắt buộc và các khoản phí chưa thanh toán trước đó, trừ khi chủ sở hữu trước đó đã quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán. Hãy xác nhận tất cả các khoản phí bảo trì đã được thanh toán đầy đủ trước khi hoàn tất giao dịch.

Vardanyan & Partners có thể giúp gì

Chúng tôi hợp tác với người Armenia ở nước ngoài và người mua nước ngoài ở mọi giai đoạn của quá trình sửa chữa nhà.

Trước khi mua, Chúng tôi tiến hành thẩm định pháp lý toàn diện — tìm kiếm thông tin quyền sở hữu đất đai, kiểm tra các khoản thế chấp, xác minh quy hoạch và xác nhận sự đồng ý của đồng sở hữu và vợ/chồng. Chúng tôi xem xét tài liệu của người bán và chỉ ra bất kỳ vấn đề nào trước khi bạn cam kết.

Trong quá trình mua hàng, Chúng tôi soạn thảo và xem xét các hợp đồng mua bán với các điều khoản bảo vệ quyền lợi của bạn, quản lý quy trình công chứng và xử lý việc đăng ký địa chính. Đối với người mua ở xa, chúng tôi có thể hành động theo giấy ủy quyền để bạn không cần phải có mặt tại Armenia khi hoàn tất giao dịch.

Trong quá trình cải tạo, Chúng tôi tư vấn về các yêu cầu cấp phép, xem xét các thỏa thuận với nhà thầu và đảm bảo công trình cải tạo của bạn tuân thủ các quy định xây dựng của Armenia.

Sau khi hoàn thành, Chúng tôi hỗ trợ về cơ cấu cho thuê (bao gồm đăng ký doanh nghiệp cá thể để tối ưu hóa thu nhập cho thuê về thuế), tuân thủ thuế bất động sản và — khi các quy định có hiệu lực — các đơn xin cư trú dựa trên đầu tư.

Với hơn 11 năm kinh nghiệm, hơn 1,500 trường hợp đã được xử lý cho 97 quốc tịch khác nhau và xếp hạng 4.9 sao trên Google, chúng tôi mang đến kiến ​​thức chuyên sâu về thị trường địa phương kết hợp với tầm nhìn quốc tế mà người mua nước ngoài và cộng đồng người Việt hải ngoại cần.

Câu Hỏi Thường Gặp

Công dân nước ngoài có được phép mua bất động sản ở Armenia không?

Vâng. Cá nhân nước ngoài có thể tự do mua và sở hữu căn hộ, nhà ở và mặt bằng thương mại với các quyền lợi tương tự như công dân Armenia. Không cần giấy phép đặc biệt hoặc tình trạng cư trú nào. Hạn chế duy nhất áp dụng cho đất nông nghiệp, phải được sở hữu thông qua một pháp nhân Armenia.

Người nước ngoài có thể sở hữu đất ở Armenia không?

Người nước ngoài có thể sở hữu trực tiếp hầu hết các loại đất phổ biến, bao gồm đất đô thị và đất khu dân cư để sử dụng cho mục đích nhà ở hoặc thương mại. Đất nông nghiệp là ngoại lệ — cá nhân nước ngoài không thể sở hữu nó dưới tên riêng của mình, mà có thể tiếp cận thông qua một công ty đăng ký tại Armenia (có thể thuộc sở hữu hoàn toàn của người nước ngoài) hoặc thông qua thỏa thuận cho thuê.

Quá trình mua hàng mất bao lâu?

Từ khi đạt được thỏa thuận sơ bộ đến khi đăng ký quyền sở hữu, dự kiến ​​sẽ mất từ ​​2 đến 4 tuần. Các bước chính bao gồm chuẩn bị các giấy tờ công chứng, hoàn tất hợp đồng mua bán có công chứng và đăng ký với Ủy ban Địa chính (2-5 ngày làm việc).

Tôi có cần phải ở Armenia để mua bất động sản không?

Không. Bạn có thể ủy quyền cho người đại diện địa phương thông qua giấy ủy quyền có công chứng để xử lý giao dịch thay mặt bạn. Giấy ủy quyền được cấp ở nước ngoài cần có chứng thực lãnh sự (apostille) và bản dịch tiếng Armenia được chứng nhận.

Tôi có cần giấy phép xây dựng để cải tạo căn hộ không?

Điều đó phụ thuộc vào phạm vi công việc. Sửa chữa mang tính thẩm mỹ — sơn, lát gạch, thay thế thiết bị và hoàn thiện nội thất — không cần giấy phép. Thay đổi cấu trúc — dỡ bỏ tường chịu lực, mở rộng diện tích hoặc công việc xây dựng lại — cần giấy phép xây dựng do người đứng đầu cộng đồng địa phương cấp sau khi phê duyệt bản thiết kế.

Tôi sẽ phải trả những loại thuế nào đối với bất động sản của mình ở Armenia?

Thuế bất động sản hàng năm dao động từ 0% đến 0.6% giá trị địa chính theo thang lũy ​​tiến. Không có thuế chuyển nhượng hoặc thuế trước bạ đối với các giao dịch mua bán giữa các cá nhân. Thu nhập từ cho thuê nhà bị đánh thuế ở mức cố định 10%. Lợi nhuận từ việc bán lại bất động sản nhà ở giữa các cá nhân được miễn thuế.

Việc mua bất động sản có giúp tôi có được quyền cư trú tại Armenia không?

Hiện tại, chỉ sở hữu bất động sản thôi thì chưa đủ điều kiện để được cấp giấy phép cư trú — nhưng việc kinh doanh cho thuê bất động sản (đăng ký với tư cách cá nhân kinh doanh) có thể giúp bạn đủ điều kiện. Bắt đầu từ ngày 1 tháng 8 năm 2026, đầu tư bất động sản dự kiến ​​sẽ trở thành một tiêu chí độc lập để xét duyệt đơn xin cư trú, mặc dù nghị định hướng dẫn về mức đầu tư tối thiểu vẫn chưa được công bố.

Tôi có thể thanh toán tiền mua bất động sản bằng đô la Mỹ hoặc euro được không?

Không. Tất cả các giao dịch bất động sản phải được thanh toán bằng đồng dram Armenia (AMD) thông qua chuyển khoản ngân hàng. Thanh toán bằng ngoại tệ là bất hợp pháp và sẽ bị phạt bằng toàn bộ giá trị giao dịch (tối thiểu 2 triệu AMD). Bạn có thể đổi ngoại tệ tại một ngân hàng Armenia trước khi hoàn tất giao dịch.