TL博士
- 外国公民不能直接拥有亚美尼亚的土地；试图亲自购买土地可能会因违反《土地法》而无效（土地代码).
- 外国人可以直接购买公寓和独立商业单元；农业用地禁止个人拥有（瓦尔达尼扬合伙人事务所).
- 控制土地的两种合规途径：通过一家100%外资拥有的亚美尼亚有限责任公司拥有土地，或者签订长期土地租赁协议（通常长达约99年）（瓦尔达尼扬合伙人事务所; 瓦尔达尼扬合伙人事务所).
- 每笔交易都必须经过公证，然后向州地籍局登记；只有地籍登记才能赋予所有权或租赁权（瓦尔达尼扬合伙人事务所).
- 获取亚美尼亚纳税人识别号和最新的地籍摘录，以便进行尽职调查，核实所有权、产权负担和土地类别（瓦尔达尼扬合伙人事务所).
亚美尼亚拥有极具吸引力的房地产投资机会，但对外国公民的土地所有权规定十分严格。了解哪些房产可以直接购买，以及何时应该通过亚美尼亚公司或长期租赁的方式购买，可以避免无效交易和代价高昂的延误。
本指南解释了禁止外国人拥有土地的法律规定、允许的替代方案，以及使您的权利得到执行的具体步骤——税务识别号、公证和州地籍登记。
法律禁止：为什么外国人不能在亚美尼亚直接拥有土地
根据亚美尼亚法律，外国公民不得拥有土地所有权。因此，外国个人直接购买土地的行为可能无效，除非通过符合规定的法律结构进行，例如亚美尼亚公司或不将土地所有权授予个人的长期租赁安排（《亚美尼亚共和国土地法》）。
尽管存在这种限制，房地产投资仍然活跃：外国主导的交易占交易的很大一部分，包括 2023 年上半年的 2,223 笔交易，到 2025 年年中将占交易的 6.8%，这凸显了正确构建购买结构的重要性（Finport/ArmInfo，2023 年；Finport/ArmInfo，2025 年）。
外国人可以直接购买的——公寓
外国买家可以直接在亚美尼亚购买公寓。您需要提供有效护照、亚美尼亚纳税人识别号（TIN），以及必要的翻译件/海牙认证。购房合同必须经过公证，并在国家地籍局登记，产权才能正式归属（清单：文件、纳税人识别号、翻译件、登记）。
如果您计划移居或在该国长期居住，您还可以查看长期居留选项，例如亚美尼亚的居留权和可用的签证。
商业单元和农业用地限制
外国人可以按照普通登记规定直接购买商业单元（例如办公室、零售店面）。但是，外国公民不能直接拥有农业用地，任何涉及土地的房产交易都应仔细审查，以避免无意中获得受限土地权（Vardanyan & Partners；《土地法》）。
如果建筑物位于单独的地块上，可以考虑通过亚美尼亚公司收购土地，或者签订符合规定的长期租赁合同。这两种方式都很常见，并且在实践中经过了充分的检验（有限责任公司方式；租赁方式）。
通过亚美尼亚公司（外资全资有限责任公司）持有土地：运作机制和法律依据
一种常见的解决方案是通过在当地注册成立的有限责任公司（LLC）来获取土地。亚美尼亚法律允许有限责任公司由外资100%控股，此类公司可以合法购买土地，包括农地，但需遵守普通的公司注册和地籍程序（Vardanyan & Partners）。
对于开发项目、农场或包含建筑物和土地的物业，投资者通常更倾向于选择这种方式。通过出售公司股份，也简化了未来的转售或转让流程。如需公司注册方面的帮助，请参阅亚美尼亚公司注册指南。
如何申请（有限责任公司路线：简要步骤）
- 成立一家亚美尼亚有限责任公司（允许100%外资持股），任命董事，并取得公司税务登记（有限责任公司所有权).
- 如有需要，请获取您的亚美尼亚个人税号 (TIN) 以便以股东/董事身份参与交易 (税号要求).
- 进行尽职调查（地籍摘录）以确认卖方的所有权、土地类别和产权负担（地籍提取).
- 以公司名义签署销售合同；进行公证。
- 在州地籍处登记土地所有权转移，将土地所有权授予有限责任公司（地籍登记).
长期租赁（最长可达约99年）：当租赁是所有权之外的更实际可行的替代方案时。
如果不希望成立公司，外国人可以通过长期土地租赁获得有效控制权。在亚美尼亚，土地租赁期限可以很长——通常长达约99年——这为农业、工业或开发用途提供了稳定性，同时又不违反土地所有权禁令（Vardanyan & Partners）。
租赁合同可以包含开发权、转让条款和续租选择权，但除非土地是通过合规的实体（例如，亚美尼亚有限责任公司）持有，否则租赁合同不会转化为土地所有权。
如何申请（长期租赁方式）
- 获取地籍摘要以确认地块的所有权、类别（例如，农业用地与城市用地）和产权负担（地籍提取).
- 起草一份租赁合同，明确合同期限、允许用途和改良权利；对租赁合同进行公证。
- 在国家地籍局登记租赁合同；只有登记的租赁合同才能对第三方强制执行（注册要求).
公证
在亚美尼亚，房地产买卖或租赁合同需要经过公证以确认其有效性。对于外国买家，请确保您的护照、公司文件（如通过有限责任公司购买）以及任何其他外国文件均已翻译并按照法律要求进行适当的认证或合法化（文件及翻译清单）。
公证可以确认当事人的身份和同意，但公证本身并不能转移所有权或租赁权。
国家地籍登记及法定所有权归属
所有权和某些长期租赁权只有在向国家地籍局登记后才能确定。未经地籍登记的公证合同不能转移所有权，也不能保护租赁权免受第三方侵害（地籍登记规则）。
如何申请（地籍）
- 准备经公证的合同和证明文件（身份证、税号、公司文件，如适用）（所需文件).
- 向州地籍局提交所有权登记申请（公寓/商业单元或有限责任公司土地）或租赁登记申请（长期租赁）。
- 获取最新的地籍证书/记录作为所有权或已登记租赁权的证明。
交易前的尽职调查：地籍摘录
签署任何文件前，务必进行产权尽职调查。获取该房产最新的地籍清册摘录以确认：
- 卖方的所有权和出售权；
- 土地类别（例如，农业用地与城市用地），以确保计划的结构（直接购买、有限责任公司或租赁）符合规定；
- 可能影响使用或融资的产权负担（抵押、留置权、地役权、役权）或限制。
这项官方检查对于防止产权纠纷和保护买家免受隐性责任至关重要（地籍摘录指南）。
快速比较：三种合规路线
| 路线 | 你可以获得什么 | 谁拥有权利 | 关键步骤 | 何时选择 |
|---|---|---|---|---|
| 直接购买 | 公寓、独立商业单元 | 外国买家（个人） | 税号 → 公证 → 国家地籍登记（工艺) | 城市公寓/办公楼，无受限地块 |
| 有限责任公司所有权 | 土地（包括农业用地）和建筑物 | 亚美尼亚有限责任公司（100% 外资所有） | 有限责任公司表格 → 税号 → 公证 → 地籍登记（有限责任公司) | 需要土地所有权的项目（开发、农场） |
| 长期租赁 | 土地使用权（通常长达约99年） | 外国承租人（个人或公司） | 租赁合同起草 → 公证 → 地籍登记（租赁选择权) | 当所有权受到限制或偏好较轻型结构时 |
做好税务和移民方面的规划。如果您计划在房产内经营业务或获得租金收入，请咨询亚美尼亚的税务部门，并考虑如何使投资与您的投资或居留目标相符。
结论：外国公民不能直接拥有亚美尼亚的土地，但您仍然可以通过购买公寓/商业单元，或通过亚美尼亚有限责任公司或长期租赁的方式持有土地，从而进行可靠的投资。必要的手续——税务识别号 (TIN)、公证、地籍登记和交易完成前的地籍摘录——可确保交易的合法性和合规性（《土地法》；登记清单）。如需定制化的架构设计、尽职调查、公司设立和全程登记服务，请联系我们。
常见问题解答
外国人可以直接在亚美尼亚拥有土地吗？
外国人可以直接购买哪些商品？
外国买家可以直接购买公寓和独立商业单元，但需经过公证和国家地籍登记。农业用地不可直接购买（清单）。
公证足以转移产权吗？
不。公证是必要的，但权利转移只有在国家地籍登记后才能实现。未经登记的公证合同不能赋予所有权，也不能保护租赁权免受第三方侵害（登记规则）。
在亚美尼亚，土地租赁期限最长可以有多长？
长期租赁可以持续较长时间——通常长达约 99 年——提供稳定的使用权，而无需转移所有权（租赁选择权）。
外国人购买房产需要税号吗？
是的。外国买家需要亚美尼亚税务识别号 (TIN)，并且在适用情况下，还需要提供经过认证/合法化的文件以及亚美尼亚语翻译件，以便进行公证和注册流程（文件和税务识别号）。
