مع تمويل البائع، سيتم نقل الملكية إليك على الفور. ومع ذلك، سيكون العقار مثقلًا بحقوق البائع ويمكن استعادته إذا لم يتم سداد الأقساط في الوقت المحدد.

يمكنك إدراج أكبر عدد تريده من الأشخاص في سند الملكية.

نعم، يمكن إصدار الفعل إلى شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة، سواء كانت مسجلة في أرمينيا أو في الخارج.

الملكية الوحيدة

بغض النظر عن حالتك الاجتماعية، يمكنك اختيار شراء العقار باسمك الوحيد.

في معظم البلدان، تحدد قوانين الزواج الأصول المكتسبة أثناء يتم عقد الزواج بشكل مشترك بين الزوجين، بغض النظر عمن تم شراؤهما (ملكية المجتمع). والوضع في أرمينيا لا يختلف عموماً. في حالة الزوجين، يتصرف القانون المدني كما لو كانت الممتلكات في ملكية مشتركة على أساس متساو (50-50)، ما لم تكن هناك أحكام محددة تخالف ذلك في عقد الزواج. وبالتالي، سيتم اعتبار زوجك مالكًا مشاركًا للعقار سواء كان اسمه مدرجًا في اتفاقية الشراء أم لا. 

لا يعترف القانون الأرمني بـ "الزواج العرفي". إذا كنتما تعيشان معًا لكنكما غير متزوجين، فإن القانون الأرمني لا يمنح شريكك أي حقوق تلقائية في السكن الدائم أو الملكية. وفي حالة عدم وجود وصية، لن يكون للشريك أي حقوق في الميراث أيضًا. 

يجوز للشخص الأعزب الذي يشتري عقاراً في أرمينيا ثم يتزوج بعد ذلك، أن يبرم عقد زواج، حيث يمكن للزوجين أن يشترطوا أن يتم جلب العقار ضمن شروط عقد الزواج. 

ملكية مشتركة

تكون الملكية المشتركة عندما يتم شراء العقار من قبل شخصين أو أكثر، حيث يمتلك كل منهم حصة في العقار بأي شروط قد يتم تحديدها بينهم. في حالة الزوجين، عادةً ما يكون ذلك بحصص متساوية، ولكن في حالة وجود أكثر من مشترين اثنين، فقد يكون ذلك متناسبًا مع المبلغ الذي ساهم به كل شخص في تمويل عملية الشراء، على سبيل المثال 70% / 20% / 10%. وفي القانون العام فإن المعادل هو "الإيجار المشترك".

يحق لجميع المالكين المشاركة في القرارات المتعلقة بالملكية. يشترط القانون أن يتم اتخاذ القرارات المتعلقة بالممتلكات بالإجماع. يمكن لواحد أو أكثر من المالكين أن يطلبوا بيع العقار، ما لم يكن من الممكن فصل أسهمهم ماديًا أو إذا كان المالكون الآخرون على استعداد لشراء هذه الأسهم. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فقد يكون من الضروري تقديم طلب إلى المحكمة للحصول على أمر يسمح ببيع العقار.

كما يمكن لأحد المالكين التصرف بالبيع أو الهبة في الجزء الذي يملكه من العقار. وفي حالة بيع الجزء الخاص بهم من العقار، فإنهم ملزمون بمنح حق الشفعة للمالكين الحاليين. ولا يسري هذا الحكم إذا كان التصرف على سبيل الهبة أو الإرث. لدى المالكين الآخرين شهر واحد لممارسة حقوق الشفعة الخاصة بهم. 

ملكية الشركة

من الممكن شراء العقارات في أرمينيا باستخدام شركة محدودة محلية أو أجنبية تتمتع بهوية قانونية متميزة عن هوية المساهمين فيها،

الأسباب الرئيسية لامتلاك العقارات الأرمنية من خلال شركة هي:

• للسماح بشراء العقار من قبل عدة أشخاص؛
• توفير الاستقرار والاستمرارية في ملكية وإدارة ممتلكات الأسرة؛
• لتسهيل نقل وملكية الممتلكات؛
• لتجنب قيود قوانين الميراث؛
• خلق مزايا ضريبية؛
• لحماية منزل العائلة من الدائنين التجاريين.

 قد يكون هناك أيضًا عيوب ضريبية لهذا الحل، لا سيما فيما يتعلق بالضرائب المقتطعة وضريبة أرباح رأس المال.

يتم إصدار شهادة الملكية النظيفة (باللغة الأرمنية - ᴫẫạạạ ạạạ ạạạ ạạạ ạạạ ạạ ạạạạ) من قبل السجل العقاري وتظهر الملكية المسجلة بالإضافة إلى الحقوق والأعباء الأخرى على العقار، بما في ذلك الامتيازات والرهون العقارية والإيجارات وحقوق الارتفاق وما إلى ذلك. وهي الوثيقة الأكثر أهمية في عملية العناية الواجبة، وفي كثير من الحالات، الوثيقة الوحيدة التي يعتمد عليها المشترون. الشهادة صالحة لمدة 15 يوم عمل يجب خلالها تنفيذ الاتفاقية (الأولية و/أو النهائية). إذا انقضت فترة الـ 15 يومًا، فيجب الحصول على شهادة جديدة. يمكن تقديم طلب للحصول على شهادة ملكية نظيفة من قبل البائع أو المشتري أو أي طرف آخر معني. 

لا يمكن دائمًا التحقق من وجود مصالح أخرى في العقار، مثل حقوق الارتفاق وحقوق الورثة وما إلى ذلك، بشكل كامل من خلال شهادة الملكية النظيفة. وقد يكون هناك أشخاص لهم حق الحيازة المسبقة، أو الشفعة، في بيع العقار. قد تكون هناك أيضًا تعديلات أو إضافات غير مصرح بها على العقار ولم يتم الإعلان عنها لسلطة التخطيط. بالنسبة لأرض البناء، تنص الشهادة فقط على أن الأرض مخصصة للبناء؛ سيكون من الضروري لاحقًا الحصول على موافقة التخطيط الكاملة (تصريح البناء).

لا تؤدي الاتفاقية الأولية إلى نقل الملكية، ولكنها تحدد تاريخًا أو فترة مستقبلية سيتم خلالها نقل الملكية، وقد تحدد الشروط (الحالات الطارئة) التي يجب استيفاؤها قبل حدوث الإغلاق. إن توقيع اتفاقية مبدئية ليس خطوة إلزامية ويمكنك المضي قدمًا في إغلاق البيع مباشرة. ومع ذلك، قد يكون الحصول على اتفاقية أولية مفيدًا إذا لم تكن مستعدًا لإغلاق عملية البيع على الفور ولكنك ترغب في تأمين العقار والحصول على اتفاقية ملزمة قانونًا.

قد يصبح الاتفاق الأولي ضروريًا إذا كان البيع النهائي يعتمد على حالات الطوارئ، مثل:

• تأمين الرهن العقاري أو التمويل الآخر؛
• تخليص الممتلكات من الامتيازات؛
• إجراء التقييم؛
• الحصول على وثائق/تصاريح أخرى، مثل موافقة سلطة الوصاية (البلدية) إذا كان أحد البائعين قاصرًا.

يجب أن تكون الاتفاقية الأولية موثقة لتكون قابلة للتنفيذ قانونًا. على الرغم من أن الاتفاقيات الأولية لا يتم تسجيلها رسميًا بشكل عام، إلا أنه من المستحسن تقديم نسخة إلى السجل العقاري لتقليل احتمالية خرق البائع للعقد عن طريق بيع العقار لطرف ثالث.

عادة، في هذه المرحلة سيقوم المشتري بدفع وديعة للبائع. قد يختلف مبلغ الوديعة ويتم الاتفاق عليه من قبل الطرفين.

الاتفاق الأولي هو صك ملزم للطرفين. بمجرد التوقيع عليه بشكل صحيح، لا يجوز لأي من الطرفين الانسحاب من الصفقة، ما لم يتم استيفاء واحد أو أكثر من الشروط الطارئة. إذا فشل أي من الطرفين في مراعاة شروط الاتفاقية، فسيكون لدى الطرف الآخر مجموعة من سبل الانتصاف القانونية المتاحة له. كحد أدنى، يخاطر المشتري المتعثر بإيداعه. من الشائع النص على أن البائع المتخلف يجب أن يدفع ضعف مبلغ الإيداع كعقوبة. ما لم ينص على خلاف ذلك، يجوز للمحكمة أن تأمر بأداء محدد لإجبار الأطراف على إتمام عملية النقل.

يجب أن يتم إبرام اتفاقية البيع والشراء النهائية بحضور كاتب العدل. على الرغم من أنه يمكن أيضًا التصديق على الاتفاقيات الأساسية مباشرةً من قبل موظف المساحة، إلا أنه ستكون هناك حاجة إلى كاتب عدل إذا كان من الضروري تخصيص الاتفاقية أو إذا كان أحد الطرفين لا يتحدث الأرمنية. لدى كاتب العدل التزام قانوني بتزويدك بالمعلومات حول طبيعة الاتفاقية التي توقعها وآثارها. يجب أن يكون كاتب العدل مقتنعًا بهوية الأطراف وأهليتهم القانونية لمواصلة المعاملة. ستكون جوازات السفر وشهادات الزواج لجميع الموقعين مطلوبة. إذا كان البائع قاصرًا أو مسنًا أو معاقًا، فقد يكون تحت حماية الوصي، وفي هذه الحالة سيتم الحصول على موافقة الوصي قبل إتمام عملية البيع. إذا كان البائع متزوجًا، فسيرغب كاتب العدل في أن يكون مقتنعًا بموافقة الزوج على البيع.

سيكون لكل كاتب عدل نموذج اتفاق خاص به وقد تختلف هذه النماذج في التفاصيل. من الضروري التأكد من تضمين جميع البنود المهمة في الاتفاقية. عادةً ما تكون الاتفاقيات باللغة الأرمنية فقط ويتم الترجمة شفهياً من خلال قراءة الاتفاقية بأكملها على المشتري. سيتم محاسبتك على رسوم رمزية مقابل خدمة المترجم الفوري.

يجب أن يكون عقد البيع والشراء هو الاتفاق النهائي والشامل لأنه سيكون أمام الأطراف 30 يومًا فقط لتسجيله في السجل العقاري. إذا كانت هناك شروط لا يزال يتعين الوفاء بها فمن الأفضل التوقيع على اتفاقية مبدئية. لا توجد قواعد "للتهدئة" في القانون الأرمني. بمجرد التوقيع، تصبح الاتفاقية سارية المفعول ولا يجوز للطرفين الانسحاب من العقد.

إذا كنت تشتري أي تركيبات أو تجهيزات كجزء من شراء العقار، فيجب عليك الترتيب لإعداد الجرد. إذا كنت قادرًا على القيام بذلك، قم بزيارة العقار في اليوم السابق لتوقيع الاتفاقية للتأكد من أن كل شيء كما ينبغي أن يكون، خاصة إذا كان البيع يتضمن عددًا معينًا من التركيبات والتجهيزات. وفي الوقت نفسه، يمكنك أيضًا التحقق من حصولك على حيازة شاغرة للعقار بعد تنفيذ الاتفاقية، ما لم ينص الأخير على أنه سيتم إخلاء العقار في مرحلة لاحقة.

إذا لم تتمكن من الوصول إلى أرمينيا لتوقيع الاتفاقية شخصيًا، فيمكنك الترتيب لمنح قريب أو صديق أو محامٍ توكيلًا للتوقيع نيابةً عنك.

بعد تنفيذ اتفاقية البيع والشراء النهائية، يكون لدى المشتري 30 يوم عمل لتسجيل حقوق ملكيته لدى السجل العقاري. سيؤدي عدم تسجيل هذه الحقوق خلال فترة 30 يومًا إلى إبطال اتفاقية البيع والشراء. سيتعين على المشتري تقديم نسخة أصلية من اتفاقية البيع والشراء وترجمة موثقة لجواز السفر. ستكون هناك حاجة إلى توكيل رسمي موثق إذا تم التسجيل من خلال محامٍ أو ممثل آخر. يمكن أن تستغرق عملية التسجيل من بضع ساعات إلى بضعة أيام، اعتمادًا على ما إذا كنت تدفع رسوم الخدمة السريعة. سيتم إصدار شهادة ملكية تتضمن التفاصيل الأساسية عن العقار والمالك الجديد. ستقوم بعد ذلك بتقديم شهادة الملكية إلى خدمات المرافق العامة (الكهرباء والغاز والهاتف وما إلى ذلك) حتى يتمكنوا أيضًا من تسجيل التغيير في الملكية وإعداد اتفاقيات جديدة باسمك. 

ضريبة الأرباح الرأسمالية

عادة لا يكون نقل الملكية السكنية بين الأفراد خاضعًا للضريبة، بشرط أن يكون المشتري والبائع أفرادًا (غير مسجلين كأصحاب مشاريع خاصة). وبالتالي، فإن الضريبة على الأرباح الرأسمالية التي يحققها الأفراد من بيع العقارات السكنية هي 0٪. ومع ذلك، إذا كان المشتري كيانًا قانونيًا أو رجل أعمال خاص، فسيتم تطبيق ضريبة مقتطعة بنسبة 10%.

ضريبة المبيعات

يخضع مطورو العقارات الأفراد للضريبة بنسبة 20٪ من السعر الذي يبيعون به العقارات.

ضريبة العقارات (الممتلكات).

يتم دفع الضريبة العقارية من قبل مالك العقار على أساس سنوي. تتراوح معدلات الضرائب بين 0٪ إلى 1٪ من القيمة المساحية والتي عادة ما تكون أقل بكثير من القيمة السوقية.

عندما يتم بيع العقار من قبل فرد، يتحمل المالك الجديد الالتزامات الضريبية لأي ضريبة عقارية غير مدفوعة. ومع ذلك، فإن التعديلات الأخيرة تلزم البائع بالحصول على شهادة تؤكد عدم وجود التزامات ضريبية من البلدية المحلية.

ضريبة الدخل الإيجاري

دخل الإيجار الذي لا يتجاوز 58.35 مليون درام أرميني (حوالي 120,000 دولار أمريكي) سنويًا يخضع للضريبة بنسبة 10٪. ويخضع دخل الإيجار الذي يزيد عن هذا المبلغ للضريبة بنسبة 20٪.   

رسوم الدمغة وضرائب الميراث والهدايا

لا تفرض أرمينيا رسوم دمغة أو هدايا أو ضرائب على الميراث. 

الرسوم المجتمعية

إذا كنت تمتلك عقارًا مثل شقة، فستكون هناك رسوم صيانة وخدمة يتعين عليك دفعها. وسوف تعتمد على حجم ونوعية المجمع، مثل ما إذا كان هناك مصاعد وحمام سباحة وحدائق وغيرها من المرافق.

تشترط القوانين الأرمينية أن يقوم مشتري العقارات بتسديد الدفعات بالعملة المحلية، الدرام الأرمنية. وإذا تم الدفع عن طريق البنك، فيجب على الأخير التأكد من الالتزام بهذه القواعد. 

يتم توفير خدمات صرف العملات من قبل البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى، فضلا عن مكاتب صرف العملات.

لا توجد قيود على تحويل العملات الأجنبية من وإلى أرمينيا. 

إذا تجاوز مبلغ المعاملة 50 مليون درام (حوالي 105,000 دولار أمريكي)، فيجب أن يتم الدفع الزائد من خلال تحويل مصرفي.

الميراث بدون وصية. في حالة عدم وجود وصية، ينظم القانون ترتيب الميراث على النحو التالي:

1. الزوج والأطفال والآباء؛
2. الإخوة والأخوات (وأحفادهم)؛
3. الجد والجدة؛ 
4. الأعمام والعمات (وأحفادهم).

كل أمر من الورثة يستثني يتقاسم الورثة التاليون ومن في نفس الترتيب الميراث بينهم بالتساوي. وبناءً على ذلك، فإن من هم خارج المرتبة الأولى في الميراث لن يرثوا إلا إذا لم يكن هناك زوج وأبناء وأبوين. وبالتالي، إذا مت وتركت زوجًا ووالدين وطفلين على قيد الحياة، فسيحصل كل منهم على 1/5 من تركتك. من الممكن زيادة حقوق الزوج الباقي على قيد الحياة أو الأطفال ولكن هذا يتطلب بعض التخطيط للميراث.

الزوج. الزوج الباقي على قيد الحياة غير محمي بشكل خاص بموجب قانون الميراث الأرمني. وذلك لأن القانون اعتبر تقليديًا أن تركة المتوفى تنتمي إلى جميع أفراد الأسرة، وليس إلى أي فرد منها. ومع ذلك، فإن هذا الجزء فقط من التركة المملوكة للمتوفى يخضع لقوانين الميراث، وبالتالي فإن الزوج الباقي على قيد الحياة سيحتفظ عادة بملكية ما لا يقل عن 50٪ من أصولهما المشتركة. 

إذا لم يتم تسجيل الزواج، فلن يكون للشريك الباقي على قيد الحياة أي حقوق في وراثة تركة المتوفى. كما هو الحال بين بعضهم البعض، فإن أولئك الذين يعيشون في اتحاد حر هم غرباء قانونيًا، وليس لديهم حقوق الميراث بينهم.

الأطفال. ويتمتع أطفال الزوجين المولودين خارج إطار الزواج بنفس الحقوق التي يتمتع بها أطفال الزواج، وكذلك أطفال المتوفى المولودين مع شريك آخر. يتمتع أطفال الزوجين المتبنين بنفس الحقوق التي يتمتع بها الأطفال الطبيعيون، لكنهم مستبعدون من أي حقوق في الميراث من والديهم الطبيعيين. ولا يحصل الأحفاد على أي استحقاق، إلا إذا كان أحد أبناء المتوفى متوفى. في هذه الحالة، يأخذون مكان والدهم المتوفى.

الحرية العهدية. بموجب القانون الأرمني، يمكنك التصرف بحرية في ممتلكاتك، ويمكنك اختيار حرمان زوجتك وأطفالك ووالديك من الميراث عن طريق تقديم وصية أو هدية. ومع ذلك، لا يزال بإمكانهم المطالبة بنسبة 50٪ من قيمة العقار الذي يحق لهم الحصول عليه في حالة عدم وجود وصية إذا:

1. أن تكون أعمارهم أقل من 18 عامًا أو أكبر من 60 عامًا؛
2. إنهم معاقون أو غير قادرين قانونًا.

يجب أن تكون الوصية مكتوبة وموثقة. عدم توثيق الوصية يجعلها باطلة. 

تخطيط الميراث. إذا كنت ترغب في الحصول على بعض السيطرة على ممتلكاتك عند وفاتك، فأنت بحاجة إلى إجراء بعض التخطيط للميراث، مثل:

• زيادة نسبة نصيب الوريث عن طريق الوصية؛
• تقديم الهدايا خلال حياتك؛
• شراء العقار من خلال شركة محدودة؛
• خذ بوليصة تأمين على الحياة.

الضرائب. لا يتم فرض ضرائب على الميراث والهدايا في أرمينيا. ومع ذلك، قد يظل التصرف في الممتلكات خاضعًا للضريبة في البلد الذي يقيم فيه الوريث محل إقامته الضريبي، ما لم تكن هناك معاهدة ازدواج ضريبي بين أرمينيا وهذا البلد.

قبول الميراث. لدى الورثة 6 أشهر بعد الوفاة لقبول الميراث عن طريق تقديم إعلان موثق. سيقوم كاتب العدل بإعداد قائمة المستفيدين، والتحقق من وجود وصية، والقيام بتقسيم التركة، وإصدار شهادات الميراث للورثة. 

المنفذ. يمكنك تعيين محامٍ أو شخص آخر ليقوم بدور المنفذ. يتخذ منفذ الوصية التدابير اللازمة لصيانة وإدارة التركة، وإبلاغ الورثة والمستفيدين الآخرين بالوصية، ودفع الديون وتحصيلها، وتمثيل التركة في المحاكم، والتأكد من توزيع التركة وفقًا للوصية، والمساعدة في تنفيذ الوصية. تفسير الوصية، تقديم تقرير إلى الورثة، العمل مع كاتب العدل وما إلى ذلك.