Անօրինական շինարարությունը Հայաստանում. Անօրինական պատշգամբների և հավելյալ շինությունների քանդման նոր մեկամսյա կանոններ (2026)

Հայաստանը պատրաստվում է խստացնել չարտոնված շինարարության կանոնները այնպես, որ դա անմիջականորեն վերաբերում է ոչ միայն կառուցապատողներին, այլև սովորական բնակարանատերերին։ 2026 թվականի օգոստոսի 30-ից սկսած, համայնքի ղեկավարից քանդման գրավոր պահանջ ստացած սեփականատերը, որպես կանոն, մեկ ամիս ժամանակ կունենա իր սեփական միջոցներով գործելու համար, և դատական ​​​​միջոցներից մեկը, որին սեփականատերերը պատմականորեն ապավինել են կիրարկումը դադարեցնելու համար, այլևս հասանելի չի լինի համայնքային կամ պետական ​​​​հողերի վրա գտնվող կառույցների համար։

Եթե ​​դուք ունեք, գնում եք կամ ժառանգում եք բնակարան Երևանում կամ Հայաստանի որևէ այլ վայրում, որն ունի փակ պատշգամբ, ներկառուցված տեռաս կամ որևէ ընդլայնում, որի թույլտվության պատմությունը երբեք չեք ստուգել, ​​սա այն պատուհանն է, որտեղ կարող եք պարզել, թե որտեղ եք գտնվում: Ստորև ներկայացված են փոփոխությունները, ում է վերաբերում յուրաքանչյուր հետագիծը և ինչ պետք է անել մինչև օգոստոսի վերջը:

Ի՞նչ է փոխվում 2026 թվականի օգոստոսի 30-ին

Նույն օրը ուժի մեջ են մտնում երեք առանձին օրենքներ։ Դրանք միասին ընդունվել են 2026 թվականի հուլիսի 3-ին և հրապարակվել պաշտոնական տեղեկագրում 2026 թվականի հուլիսի 29-ին։ Առանձին կարդալով՝ յուրաքանչյուրը նեղ սահմանում է սահմանումը. միասին կարդալով՝ դրանք փոխում են սեփականատիրոջ և քաղաքապետարանի միջև հավասարակշռությունը։

HO-405-N — մեկամսյա քանդման պահանջ

Այս օրենքը փոփոխություններ է մտցնում ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի ինքնակամ կառույցների վերաբերյալ դրույթներում: Դրա գործնական ազդեցությունը վերջնաժամկետն է. երբ քանդման ուղին վերաբերում է անմիջապես սեփականատիրոջը, սեփականատերը պետք է քանդի կառույցը կամ վերականգնի գույքը նախկին վիճակին, իր սեփական միջոցներով, համայնքի ղեկավարի գրավոր պահանջը ստանալուց հետո մեկ ամսվա ընթացքում , եթե այդ պահանջը չի սահմանում ավելի երկար ժամկետ: Կարևոր է, որ փոփոխությունը նաև առանձնացնում է համատիրության ընդհանուր սեփականությունը և այն այլ կերպ է ուղղորդում: Տես HO-405-N-ի հրապարակված տեքստը :

HO-398-N — պահանջի ապահովման միջոցների սահմանափակումը

Այս օրենքը փոփոխում է Հայաստանի վարչական դատավարության կանոնները՝ արգելելով դատարաններին տրամադրել պահանջի ապահովման միջոց, որը կխոչընդոտի համայնքային հողի վրա կամ համայնքի սահմաններում գտնվող պետական ​​հողի վրա գտնվող ինքնակամ կառույցի քանդմանը: Այն նաև ունի անցումային ազդեցություն. այդ տեսակի պահանջի ապահովման միջոցները, որոնք արդեն իսկ տրամադրվել էին ուժի մեջ մտնելուց առաջ, լրանում են այդ ամսաթվից, և դատարանը պարտավոր է երեք օրվա ընթացքում տեղեկացնել Հարկադիր կատարման ծառայությանը: Տես HO-398-N-ի հրապարակված տեքստը :

HO-406-N — գործի քննության երկամսյա ժամկետը

Սա լայնորեն սխալ է մեկնաբանվել։ Այն 15 օրից մինչև երկու ամիս երկարացնում է այն ժամանակահատվածը, որը վարչական մարմինը ունի արձանագրությունը ստանալուց հետո որոշակի վարչական իրավախախտումների գործեր քննելու և որոշումներ կայացնելու համար ։ Սա որոշում կայացնելու վերջնաժամկետ է մարմնի համար, այլ ոչ թե ձեզ համար ավելի երկար բողոքարկման ժամկետ։ Որոշման դեմ բողոքարկում ներկայացնելու 30-օրյա ժամկետը և այդ բողոքարկումը քննարկելու 30-օրյա ժամկետը մնացել են անփոփոխ։ Նույն օրենքը նաև որոշակի թվարկված իրավախախտումների համար սահմանում է դատարան դիմելուց առաջ որոշումը վարչական կարգով բողոքարկելու պահանջ։ Տես HO-406-N-ի հրապարակված տեքստը ։

Ո՞վ է տուժում. երկու տարբեր ուղղություններ

Այս փաթեթի վաղ շրջանի ծածկույթի ամենատարածված սխալը այն է, որ այն դիտարկվում է որպես մեկ միասնական մեխանիզմ։ Այդպես չէ։ Քաղաքացիական օրենսգրքի փոփոխված դրույթը սահմանում է երկու տարբեր ուղի, և այն, թե որ ուղու վրա եք դուք, որոշում է, թե արդյոք մեկամսյա ժամանակը ընդհանրապես կիրառելի է ձեզ համար։

1-ին գիծ՝ մասնավոր սեփականության հողատարածք և ձեր սեփական միավորին ավելացված տարածքներ

Եթե ​​ինքնակամ կառույցը գտնվում է ձեր սեփականության տակ գտնվող հողի վրա կամ ձեր անհատական ​​սեփականության տակ գտնվող բնակարանին կամ միավորին կից ապօրինի լրացում է, պահանջը ձեզ է հասնում, և մեկամսյա համապատասխանության ժամկետը գործում է ձեր դեմ։ Դուք եք կրում քանդման կամ վերականգնման ծախսերը։ Սա այն ցուցանիշն է, որը ներառում է անհատական ​​սեփականության տակ գտնվող միավորների փակ պատշգամբները, ավելացված սենյակները, տանիքի կառուցապատումները և տեռասների վերափոխումները։

Մեկ կարևոր պայման պատշգամբների վերաբերյալ։ Ո՛չ քաղաքացիական օրենսգրքի ինքնակամ կառույցի սահմանումը, ո՛չ էլ 2026 թվականի փոփոխությունը «փակ պատշգամբը» որպես կատեգորիա չեն նշում։ Կադաստրային հատակագծի կանոնները պատշգամբը չեն նշում որպես ինքնակամ կցորդի օրինակ, այդ իսկ պատճառով պատշգամբները գործնականում թեժ կետ են, բայց ձեր փակ տարածքի որակավորումը կախված է փաստերից։ Դա կախված է թույլտվության պատմությունից, նրանից, թե արդյոք աշխատանքը շոշափել է ընդհանուր կամ բեռնակիր տարրեր, և նրանից, թե իրականում որտեղ են անցնում ձեր գրանցված միավորի սահմանները։ Մի՛ ենթադրեք ոչ մի կերպ՝ հիմնվելով այն փաստի վրա, որ պատշգամբը տարիներ շարունակ եղել է փակ։

2-րդ ուղղություն՝ ինքնակամ կառույցներ համատիրության ընդհանուր սեփականության վրա

Եթե ​​ինքնակամ կառույցը գտնվում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության տարածքում ՝ աստիճանավանդակներում, միջանցքներում, տանիքում, արտաքին պատերում, շենքի տակ գտնվող հողամասում, փոփոխությունը հստակորեն հանում է այն սեփականատիրոջ կողմից պահանջարկի մեկամսյա ընթացակարգից։ Դրա փոխարեն այն անցնում է առանձին քանդման որոշման միջով, որը կայացնում է իրավասու մարմինը, և օրենքը այդ ընթացակարգին չի կցում մեկամսյա ֆիքսված վերջնաժամկետ։

Այս տարբերակումը ոչ թե օրենսդրական թերություն է, այլև հետաձգում։ Այն պարզապես նշանակում է, որ ընթացակարգը, որոշման հասցեատերը և ժամկետները տարբեր են։ Հայաստանի դատական ​​նախադեպը տարիներ շարունակ պաշտպանել է համասեփականատերերի համատեղ իրավունքները շենքի ընդհանուր և կրող կառույցների նկատմամբ և այդ տարածքներում առանց մյուս համասեփականատերերի համաձայնության շինարարությունը համարել է անօրինական։ 2026 թվականի փաթեթը հիմնված է այդ գործող դոկտրինի վրա, այլ ոչ թե փոխարինում է այն։

Մեկամսյա պահանջարկը. ինչ է իրականում կատարվում

Գրավոր քանդման պահանջը ոչ մի տեղից չի հայտնվում: Ներկայիս քաղաքային պրակտիկայում հաջորդականությունը սովորաբար հետևյալն է. ստուգում է կատարվում, նույնականացվում է կառույցը, կազմվում է վարչական արձանագրություն, սեփականատերը ստանում է ծանուցում և լսվելու հնարավորություն, եթե կառույցը համապատասխանում է գործող օրինականացման կանոններին, ապա հնարավորություն կա այն օրինականացնելու, և միայն այդ դեպքում է, որ քանդման գրավոր պահանջը դառնում է վերջնական վարչական ակտ:

Օգոստոսի 30-ին փոխվում է այդ հաջորդականության վերջին մասը։ Պահանջը բավարարելուց հետո մեկամսյա ժամկետը հաշվարկվում է պահանջի ստացման օրվանից , այլ ոչ թե դրա վրա նշված ամսաթվից, ինչը մատակարարման ապացույցը դարձնում է փաստաթղթավորման արժանի իրական խնդիր։ Եթե պահանջը նախատեսում է ավելի երկար ժամկետ, ապա գերակշռում է այդ ավելի երկար ժամկետը։ Եթե դուք ոչինչ չեք անում և ժամկետը լրանում է, պահանջը դառնում է կիրառելի, և Հայաստանի դատարանները մշտապես հրաժարվել են վերաբացել քաղաքային քանդման և տուգանքների վերաբերյալ որոշումների օրինականությունը, երբ բողոքարկման ժամկետը լրանում է։

Քանդումից անկախ, չարտոնված շինարարությունը վաղուց ի վեր ենթադրում է վարչական տուգանքներ՝ համաձայն Հայաստանի օրենսդրության, որի չափը կախված է նրանից, թե արդյոք անձը հողօգտագործման իրավունք ուներ հողամասի նկատմամբ, թե ոչ։ Այդ տուգանքի դրույթները գտնվում են քանդման ուղու կողքին, այլ ոչ թե փոխարենը։

Ինչու դատարանների համար ավելի դժվար կլինի կանգնեցնել քանդումը

Մինչ օրս, քանդման առջև կանգնած սեփականատերը կարող էր դատարանից խնդրել հայցի ապահովման միջոց՝ ժամանակավոր որոշում, որը սառեցնում էր դիրքորոշումը, մինչև հիմքում ընկած վեճի լուծումը։ Գործնականում սա այն գործիքն էր, որը ժամանակ էր շահում։ Օգոստոսի 30-ից դատարաններին կարգելվի հայցի ապահովման միջոց տրամադրել, որը կասեցնում է համայնքային հողի վրա կամ համայնքի սահմաններում գտնվող պետական ​​հողի վրա չարտոնված կառույցի քանդումը։ Այդ տեսակի գործող որոշումները ուժը կորցրած են ճանաչվում ուժի մեջ մտնելու օրվանից։

Կարևոր է ճշգրիտ նշել այդ փոփոխության սահմանը, քանի որ այն չափազանցված է։ Արգելքը վերաբերում է միայն պահանջի ապահովման միջոցառումներին և համայնքի սահմաններում գտնվող համայնքային կամ պետական ​​հողերի վրա գտնվող կառույցներին։ Սա համընդհանուր կանոն չէ, որ դատարանը երբեք չի կարող դադարեցնել քանդումը։ Հայաստանի վարչական դատավարության կանոնները պարունակում են առանձին, միջնորդության վրա հիմնված լիազորություն՝ կասեցնելու վարչական ակտի գործողությունը, և այդ լիազորությունը չի փոփոխվել այս փաթեթով։ Արդյո՞ք այն կմնա կիրառելի նոր արգելքի հետ մեկտեղ և ինչպես, իսկապես անորոշ է. օրենքը դեռևս ուժի մեջ չէ, ուստի ոչ մի դատարան չի ստուգել փոխազդեցությունը, և չկա դատական ​​նախադեպ, որին կարող եք հենվել։ Եթե ձեր իրավիճակը կախված է այդ հարցից, այն համարեք բաց և գնահատեք այն փաստերի հիման վրա, այլ ոչ թե ենթադրեք պատասխան։

Հարակից հարցի վերաբերյալ. 2026 թվականի օգոստոսի սկզբի դրությամբ Սահմանադրական դատարանի հրապարակված որոշումների ցանկերում HO-398-N-ի դեմ հրապարակայնորեն գրանցված սահմանադրական վիճարկում չի եղել: Այդ ցանկերը իրական ժամանակի գրանցման գրանցամատյան չեն, ուստի սա ավելի լավ է կարդալ որպես «դեռ ոչինչ չի գրանցվել», այլ ոչ թե «ոչինչ չի ներկայացվել»:

Ինչ պետք է ստուգեն գնորդները փակելուց առաջ

Անօրինական լրացում ունեցող բնակարանի գնորդը ժառանգում է խնդիրը, այդ թվում՝ քանդման ծախսերը: Միայն թղթային սեփականության վկայականի ստուգումը չի բացահայտի խնդիրը. կադաստրի քաղվածքը հաստատում է իրավունքներն ու սահմանափակումները, բայց չի երաշխավորում, որ շենքը համապատասխանում է իր թույլտվություններին: Սա սփյուռքի և օտարերկրյա գնորդների համար ամենաօգտակար պատճառն է հեռակա կարգով չգնալու միայն փաստաթղթերի հիման վրա:

• Կադաստրի կոմիտեից վերցրեք նոր միասնական հղում։ Այն թվարկում է գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները և երբեմն նշում է գրանցված, բայց անօրինական կառույցի մասին։
• Համեմատեք պաշտոնական հարկի հատակագիծը ֆիզիկական բնակարանի հատակագծի հետ։ Շրջեք բնակարանում՝ ձեռքում ունենալով Կադաստրի հատակագիծը: Բնակարանում առկա, բայց հատակագծում չներառված պատշգամբը, սենյակը կամ տեռասան ամենահստակ վաղ ազդանշանն է:
• Որոնեք դատական ​​​​պորտալում։ Ստուգեք datalex.am-ը՝ վաճառողի անունով և հասցեով, եթե ունեք վարչական դատավարության կամ միջանկյալ որոշումներ, այդ թվում՝ օգոստոսի 30-ին ուժը կորցրած որոշումներ։
• Գրավոր դիմեք քաղաքապետարանին։ Գրավոր հարցումը կամ egov.am-ի ստուգումը կարող են բացահայտել ակտիվ վարույթներ, չվճարված տուգանքներ կամ արդեն կայացված քանդման որոշում։
• Խոսեք համատիրության կամ շենքի կառավարման հետ։ Վերջերս համայնքային ծանուցումները և ընդհանուր տարածքների վերաբերյալ վեճերը սովորաբար առաջին հերթին ի հայտ են գալիս այդտեղ, և հենց դրանք են ընկնում երկրորդ պլան։

Ավելի լայն շրջանակի համար, որը ներկայացված է այս ստուգումներում, տե՛ս մեր ուղեցույցը Հայաստանի շինարարության և անշարժ գույքի օրենսդրության վերաբերյալ և մեր անշարժ գույքի պրակտիկայի ակնարկը : Եթե դուք գնում եք որպես ոչ ռեզիդենտ, մեր նշումը Հայաստանի ոչ ռեզիդենտների համար անշարժ գույքի հարկի վերաբերյալ ներառում է նույն գործարքի հարկային կողմը:

Հաճախակի տրվող հարցեր

Ինչ անել մինչև օգոստոսի 30-ը

Մնացել է կարճ ժամանակահատված։ Երեք գործնական քայլ՝ հրատապության կարգով։ Նախ, եթե դուք ներկայումս պաշտպանված եք դատարանի որոշմամբ, որը դադարեցնում է քանդումը, հիմա պարզեք, թե արդյոք դա այն տեսակն է, որի գործողությունը դադարեցվում է օգոստոսի 30-ին՝ այսինքն՝ ամենաքիչ ժամանակ ունեցող խումբը։ Երկրորդ, եթե դուք ունեք փակ պատշգամբ, ընդլայնում կամ շինություն և երբեք չեք հաստատել դրա թույլտվության կարգավիճակը, վերցրեք Կադաստրի հատակագիծը և համեմատեք այն բնակարանի հետ. այդ տասը րոպեանոց ստուգումը ձեզ կասի, թե արդյոք դուք ընդհանրապես հարց ունեք պատասխանելու։ Երրորդ, եթե դուք գտնվում եք գնման կեսին, մի՛ կնքեք միայն թղթային սեփականության վկայականով։

Եթե ​​այս պայմաններից որևէ մեկը վերաբերում է ձեզ, ապա օգոստոսի վերջից առաջ համապատասխանության և պատշաճ ուսումնասիրության ստուգումը զգալիորեն ավելի էժան է, քան դրանից հետո իրականացվող քանդումը: Կապվեք մեզ հետ ՝ տրամադրելով գույքի համառոտ նկարագրությունը, և մենք կասենք ձեզ, թե որ ուղղությամբ եք գնում:

Վերջին թարմացումը ՝ 9 օգոստոսի 2026 թ