Armenia chấm dứt thời kỳ im lặng hành chính tích cực đối với Luật Sở hữu tài sản kể từ ngày 30 tháng 8 năm 2026.

Kể từ ngày 30 tháng 8 năm 2026, cơ quan chức năng Armenia nếu không giải quyết được đơn xin cấp phép sử dụng đất trong thời hạn quy định sẽ bị từ chối. Luật HO-402-N, được thông qua ngày 3 tháng 7 năm 2026 và công bố ngày 29 tháng 7 năm 2026, sửa đổi Điều 48 của Luật về Nguyên tắc Hành chính và Thủ tục Hành chính, theo đó quy định về việc phê duyệt mặc định không còn hiệu lực đối với việc hợp pháp hóa xây dựng trái phép, việc định đoạt và sử dụng tài sản nhà nước và cộng đồng, cũng như các văn bản quy hoạch đô thị. Một luật khác được công bố cùng ngày, HO-409-N, cho phép chủ sở hữu đất công cắt bỏ hợp đồng thuê đất đã hết hạn xuống tận phần đất dưới tòa nhà đang tọa lạc trên đó.

Nếu hiện tại bạn có hồ sơ hợp pháp hóa, đơn xin cấp đất của tiểu bang hoặc cộng đồng, hoặc tài liệu quy hoạch với chính quyền địa phương, thì ngày hết hạn thời hạn ra quyết định cũng chính là ngày đơn của bạn bị từ chối và bạn phải kháng cáo. Các văn bản đã công bố có trên ARLIS: HO-402-N và HO-409-N.

Bốn biện pháp, một ngày

Armenia đã thông qua bốn gói cải cách liên quan đến sở hữu vào ngày 3 tháng 7 năm 2026 và bắt đầu thực hiện tất cả chúng vào ngày 30 tháng 8 năm 2026. Bài viết này đề cập đến hai trong số đó. Hai gói còn lại được đề cập trong các bài viết riêng.

• HO-402-N. Sự im lặng về mặt hành chính khiến cho việc chấp thuận ngầm định đối với ba loại đơn xin cấp phép bất động sản trở nên không được chấp thuận. Chi tiết được trình bày bên dưới.
• HO-409-N. Chấm dứt một phần các hợp đồng thuê đã hết hạn và quyền sử dụng miễn phí trên đất thuộc sở hữu nhà nước và cộng đồng. Được đề cập bên dưới.
• HO-407-N. Việc thanh toán thuế nhà đất và thuế xe cộ trở thành điều kiện tiên quyết để đăng ký địa chính, được thực hiện trên phạm vi toàn cộng đồng đối với các tổ chức. Xem thêm Thuế bất động sản Armenia hiện đang cản trở việc đăng ký địa chính..
• HO-405-N, HO-398-N và HO-406-N. Yêu cầu phá dỡ các công trình xây dựng trái phép trong vòng một tháng, đồng thời cấm các biện pháp đảm bảo an ninh đối với đất công và đất nhà nước. Xem thêm các quy định mới về phá dỡ ban công và phần mở rộng trái phép.

HO-402-N: Khi sự im lặng chính thức trở thành sự từ chối

Điều 48 của luật tố tụng hành chính từ lâu đã gắn liền một giả định pháp lý với sự không hành động của quan chức: một khi thời hạn theo luật định đã trôi qua mà không có quyết định, người nộp đơn được coi là đã được chấp thuận yêu cầu của họ. Phòng Hành chính của Tòa án Tối cao đã nhiều lần áp dụng giả định đó trong các tranh chấp về xây dựng đô thị và ưu tiên đất đai, cho rằng hành vi được coi là đã xảy ra chỉ có thể được xem xét lại trên cơ sở hẹp “rõ ràng là bất hợp pháp” trong Điều 62(1)(d). Các quyết định VD/6474/05/22 (20 tháng 1 năm 2026), VD/6031/05/23 (23 tháng 12 năm 2025) và VD/11705/05/21 (15 tháng 12 năm 2025) đều nằm trong phạm vi thẩm quyền đó. Việc phân bổ đất đai theo Bộ luật Đất đai đã được quy định trên cơ sở ngược lại, trong đó sự im lặng đồng nghĩa với sự từ chối.

HO-402-N mở rộng logic từ chối sang ba nhóm đối tượng khác và đảo ngược quy tắc mặc định mà người nộp đơn đã có thể dựa vào trong nhiều năm qua.

Quy định mới bao gồm những nội dung gì?

Sự im lặng giờ đây dẫn đến việc từ chối trong các thủ tục về hợp pháp hóa công trình xây dựng trái phép, về việc định đoạt hoặc sử dụng tài sản nhà nước hoặc cộng đồng, và về các tài liệu quy hoạch đô thị và xây dựng. Loại thứ ba không phải là toàn diện. Các hành vi hoàn thành và nghiệm thu vẫn nằm ngoài loại này, và cả các tài liệu được ban hành theo thủ tục đơn giản hóa, nơi mà giả định về sự chấp thuận vẫn được áp dụng như trước. Hai trường hợp ngoại lệ đó được nêu rõ trong văn bản đã ban hành, vì vậy người nộp đơn có hồ sơ thuộc một trong hai trường hợp đó sẽ ở vị trí khác biệt đáng kể so với người hàng xóm có hồ sơ không thuộc trường hợp đó.

Hạn chót nào quy định cho hồ sơ của bạn?

Thời hạn ra quyết định hành chính chung là 30 ngày, và Quyết định HO-402-N không liệt kê các thời hạn theo từng lĩnh vực áp dụng cho các loại giấy phép cụ thể. Nhiều giấy phép quy hoạch đô thị có thời hạn ngắn hơn nhiều. Quyết định của Chính phủ số 596-N ngày 19 tháng 3 năm 2015 quy định thời hạn theo từng hạng mục: giấy phép thiết kế trong 5, 10 hoặc 15 ngày, hoặc 10, 15 hoặc 20 ngày nếu cần có điều kiện kỹ thuật từ các nhà cung cấp tiện ích; giấy phép xây dựng trong 3, 5, 10 hoặc 15 ngày; và giấy phép hoàn công trong 3 hoặc 5 ngày.

Đó là những ngày mà theo quy định hiện hành, đơn xin phép sẽ bị từ chối, và thời hạn ba ngày là không có chút sai sót nào. Hãy tìm điều khoản quy định về loại giấy tờ cụ thể của bạn trước ngày 30 tháng 8 và ghi lại ngày đó. Hạn chót mà bạn chưa xác định là hạn chót mà bạn không thể kháng cáo.

Một lưu ý kỹ thuật, dành cho bất kỳ ai có thể cần tranh luận về điểm này sau này. Điều 46 sửa đổi nói rằng các thời hạn đặc biệt có thể được quy định “bằng luật”, trong khi Quyết định số 596-N là quyết định của Chính phủ được đưa ra theo thẩm quyền được ủy quyền trong Luật Phát triển Đô thị. HO-402-N không bãi bỏ cũng không sửa đổi quyết định này, vì vậy các thời hạn ngắn hơn vẫn sẽ được áp dụng, nhưng sự tương tác đó chưa được kiểm chứng.

Các đơn đăng ký đang chờ xử lý tính đến ngày 30 tháng 8.

Điều 7 của HO-402-N áp dụng Điều 48 đã được sửa đổi cho các thủ tục được khởi xướng trước khi luật có hiệu lực. Không có quy định chuyển tiếp cho các hồ sơ được nộp theo chế độ cũ, vì vậy đơn xin được nộp vào tháng 6 năm 2026 mà thời hạn ra quyết định kết thúc vào tháng 9 năm 2026 sẽ thuộc phạm vi áp dụng của quy định mới.

Trường hợp khó hơn là hồ sơ có thời hạn quyết định hết hạn trước ngày 30 tháng 8 năm 2026, trong đó việc phê duyệt được coi là đã phát sinh theo quy định cũ. Điều 7 không giải đáp trường hợp này. Điều khoản này đề cập đến các thủ tục “được khởi xướng” trước khi có hiệu lực, và không nói gì về việc hủy bỏ một sự phê duyệt đã được xác lập.

Cách hiểu đúng hơn là sự chấp thuận vẫn có hiệu lực. Một thủ tục hành chính kết thúc khi văn bản được thông qua, và quy tắc cũ coi văn bản được thông qua khi hết hạn — vì vậy, đến ngày 30 tháng 8, không còn thủ tục nào đang diễn ra để Điều 7 có thể áp dụng. Việc thu hồi sự chấp thuận cũng có nghĩa là áp dụng một quy tắc mới ngược trở lại để làm trầm trọng thêm tình trạng của một người, điều mà Hiến pháp và Luật về các văn bản pháp quy đều cấm, và Tòa án Tối cao đã phán quyết rằng điều này bao gồm cả các quy tắc thủ tục cũng như các quy tắc nội dung. Luật thủ tục hành chính có cơ chế riêng để thu hồi một văn bản có lợi, kể cả khi luật sau đó thay đổi. Điều 7 không được soạn thảo để thay thế cho cơ chế đó.

Có ba trường hợp riêng biệt. Trường hợp hạn chót đã hết hạn trước ngày 30 tháng 8 và các điều kiện cũ được đáp ứng, thì sự chấp thuận vẫn được giữ nguyên. Trường hợp đơn đăng ký được nộp trước ngày 30 tháng 8 nhưng hạn chót hết hạn sau đó, thì quy định mới sẽ được áp dụng và sự im lặng được coi là từ chối. Và trường hợp hành vi được coi là đã rõ ràng là vô hiệu, thì ngay từ đầu không có sự chấp thuận nào được đưa ra.

Chưa có điều nào trong số này được kiểm chứng tại tòa án. Bất cứ ai dựa vào sự chấp thuận xuất phát từ sự im lặng nên yêu cầu xác nhận bằng văn bản từ cơ quan có thẩm quyền ngay bây giờ, trong khi vấn đề này chỉ mới chưa được kiểm chứng chứ chưa phải đang bị tranh chấp gay gắt.

Kháng cáo quyết định từ chối ngầm định

Có hai con đường khả thi và cả hai có thể được thực hiện cùng lúc. Con đường hành chính là khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền ra quyết định, hoặc lên cấp trên của cơ quan đó, theo Điều 71 của Luật tố tụng hành chính. Con đường tư pháp là khởi kiện tại Tòa án Hành chính, yêu cầu tòa án ra lệnh cho cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định mà họ đã giữ lại. Yêu cầu này được thực hiện theo Điều 67 và 72 của Bộ luật Tố tụng Hành chính.

Cả hai chiếc đồng hồ đều không sạch sẽ như vẻ ngoài của chúng. HO-402-N không nói rõ thời điểm bắt đầu thời hạn theo Điều 71 đối với việc từ chối phát sinh từ sự im lặng, và nó cũng không sửa đổi Điều 71 để giải quyết vấn đề này. Điều 71 tính một khoảng thời gian từ khi hành vi có hiệu lực và một khoảng thời gian khác từ khi cơ quan có thẩm quyền không hành động. Việc từ chối ngầm định không có văn bản ký kết và không cần phải thông báo, vì vậy không có gì có hiệu lực — điều này chỉ ra yếu tố không hành động, và việc hết hạn thời hạn quyết định là yếu tố kích hoạt, được tính từ ngày hôm sau.

Con đường pháp lý không hẳn là an toàn hơn. Điều 72 quy định thời hạn hai tháng kể từ thời điểm người khiếu nại được thông báo hoặc biết về việc bị từ chối. Trường hợp việc từ chối chỉ là một giả định pháp lý chứ không phải là một văn bản chính thức, thì thời điểm người đó biết về việc bị từ chối cũng chưa được xác định rõ.

Cho đến khi tòa án giải quyết một trong hai vấn đề này, hãy lên lịch cả hai khoảng thời gian kể từ ngày sau khi thời hạn ra quyết định hết hạn và nộp hồ sơ trong thời hạn đó. Chờ đợi một thông báo mà luật không yêu cầu bất kỳ ai phải gửi là lựa chọn rõ ràng là tồi tệ nhất.

Giới hạn thời gian mới trong các thủ tục tố tụng cấp thành phố

HO-402-N cũng tái cấu trúc các thủ tục thuế và phi thuế do các cơ quan tự quản địa phương tiến hành. Người liên quan có hai tuần để phản hồi cho cơ quan có thẩm quyền, có thể gia hạn thêm hai tuần nữa theo yêu cầu. Bản thân thủ tục phải kết thúc trong vòng 60 ngày. Trường hợp tài liệu bằng văn bản không đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức phiên điều trần bằng miệng, và quyền này là tùy ý, vì vậy hãy yêu cầu phiên điều trần bằng văn bản và nêu rõ lý do nếu trường hợp của bạn phụ thuộc vào các sự kiện mà hồ sơ không ghi lại được.

HO-409-N: chấm dứt một phần các hợp đồng thuê đất công đã hết hạn.

HO-409-N bổ sung Điều 35(8) vào Luật Đăng ký Quyền Sở hữu Nhà nước. Điều này giải quyết một tình huống cụ thể và phổ biến ở Armenia: quyền thuê hoặc quyền sử dụng miễn phí đối với đất nhà nước hoặc đất cộng đồng đã hết hạn, và một tòa nhà hoặc công trình thuộc sở hữu của người khác ngoài chủ sở hữu đất vẫn còn tồn tại trên một phần đất đó. Cho đến nay, quyền đã hết hạn và tòa nhà vẫn ở trong tình trạng bế tắc khó xử. Điều 35(8) cho phép chủ sở hữu đất nộp đơn đăng ký chấm dứt quyền đối với phần đất mà tòa nhà không chiếm dụng, trong khi quyền đối với phần đất mà tòa nhà được xây dựng vẫn được ghi nhận trong sổ đăng ký.

Cơ chế hoạt động như thế nào?

Chủ đất bắt đầu quá trình. Việc đăng ký diễn ra tại Ủy ban Địa chính dựa trên quyết định hành chính của cơ quan công quyền có thẩm quyền cộng với bản đồ phân chia và phân định thửa đất được cập nhật, và được ghi nhận là sự thay đổi về diện tích được bao phủ bởi quyền hiện có. Điều 35(8) chuyển tiếp các biện pháp bảo vệ thông báo và gia hạn đã có trong Điều 35(3) và Điều 35(5) đến (7), do đó người nắm giữ quyền hết hạn không bị xóa khỏi sổ đăng ký một cách đơn giản mà không qua thủ tục.

Điều gì bảo vệ chủ sở hữu tòa nhà?

Quyền sở hữu tòa nhà không bị ảnh hưởng bởi cơ chế này. Bên dưới đó là ba biện pháp bảo vệ khác có từ trước khi có HO-409-N. Điều 204 của Bộ luật Dân sự, khi được đọc cùng với Bộ luật Đất đai, ràng buộc quyền sử dụng đất trên diện tích xây dựng của tòa nhà một cách không thể tách rời với quyền sở hữu tòa nhà. Các Điều 210 đến 215 của Bộ luật Dân sự quy định quyền sử dụng và quyền tiếp cận theo luật định trong trường hợp phần bị tách rời sẽ làm tòa nhà bị ngăn cách với đường hoặc với các tiện ích công cộng. Và quyết định hành chính đằng sau việc đăng ký có thể bị khiếu nại tại Tòa án Hành chính, vì vậy một ranh giới được vẽ chặt hơn mức tòa nhà thực sự cần có thể bị tranh chấp dựa trên các bằng chứng thực tế.

Khung kế hoạch thực hiện

Cơ chế này phụ thuộc vào kế hoạch phân chia do Chính phủ quy định và một khuôn khổ chung đã tồn tại trong Quyết định của Chính phủ số 1028-N ngày 24 tháng 7 năm 2025. Về mặt hình thức, nó có vẻ đầy đủ: nó yêu cầu mọi tòa nhà trên một thửa đất phải được hiển thị, các tòa nhà thuộc sở hữu của người khác ngoài chủ sở hữu đất phải được đánh dấu riêng biệt, các khu vực do người không phải chủ sở hữu nắm giữ theo quyền sở hữu khác phải được đánh dấu với diện tích và cơ sở pháp lý của chúng, và một thửa đất được chia phải được mô tả là các phần được đánh số và đo đạc riêng biệt. Điều đó gần như chính xác những gì một đơn xin theo Điều 35(8) phải chứng minh, và HO-409-N không chỉ đạo Chính phủ phải áp dụng thêm bất cứ điều gì.

Việc Ủy ban Địa chính có coi đó là đủ trong thực tế hay không lại là một vấn đề khác, và vấn đề này luôn thay đổi. Quyết định số 461-N ngày 9 tháng 4 năm 2026 của Chính phủ sửa đổi quy trình nộp hồ sơ điện tử theo Quyết định số 1028-N, có hiệu lực khi các công cụ được đưa vào hoạt động trên nền tảng đăng ký nhà nước và chậm nhất là ngày 9 tháng 10 năm 2026. Những hồ sơ đầu tiên sau ngày 30 tháng 8 có thể sẽ nằm trong giai đoạn thay đổi này.

Các hợp đồng thuê hết hạn trước ngày 30 tháng 8

Điều 35(8) không chứa điều khoản chuyển tiếp nào giống như Điều 7 dành cho HO-402-N. Bản ghi nhớ giải thích kèm theo HO-409-N mô tả các quyền đã hết hạn là mục tiêu của cuộc cải cách, và một bản ghi nhớ có trọng lượng trong việc giải thích luật pháp Armenia mà không ràng buộc người đăng ký. Cũng có một cách hiểu tránh hoàn toàn sự phản đối về tính hồi tố: việc hết hạn chỉ đơn giản là một sự kiện trong quá khứ, chủ sở hữu đất nộp đơn mới sau ngày 30 tháng 8, và người đăng ký quyết định theo luật hiện hành, chấm dứt quyền đó trong tương lai bằng cách thay đổi diện tích được ghi nhận. Theo quan điểm đó, không có gì được áp dụng ngược lại. Do đó, việc chủ sở hữu đất có thể viện dẫn Điều 35(8) để chống lại một quyền đã hết hạn vào năm 2019 hay không vẫn còn bỏ ngỏ cho đến khi Ủy ban Địa chính bắt đầu quyết định các đơn như vậy. Những người nắm giữ các quyền đã hết hạn từ lâu đối với đất đai dưới các công trình xây dựng của họ nên giả định rằng rủi ro là có thật và hành động dựa trên giả định rằng nó áp dụng cho họ.

Bạn nên làm gì nếu có đơn xin phép đang chờ xử lý hoặc hợp đồng thuê nhà cũ?

Nếu đơn đăng ký hiện đang được nộp cho chính quyền địa phương

1. Xác định thời hạn quyết định theo luật định cho loại tài liệu của bạn và tính toán ngày hết hạn chính xác kể từ ngày xác nhận nộp hồ sơ.
2. Nếu ngày đó rơi vào gần ngày 30 tháng 8 năm 2026, hãy yêu cầu có quyết định bằng văn bản trước ngày đó. Một sự chấp thuận rõ ràng có giá trị hơn một sự giả định có thể bị thay thế.
3. Hãy viết thư nhắc nhở và giữ lại thư xác nhận. Khi sự im lặng dẫn đến hậu quả, một bản ghi có ghi rõ yêu cầu của bạn và thời điểm thực hiện sẽ trở thành bằng chứng cho đơn kháng cáo của bạn.
4. Hãy chuẩn bị trước hồ sơ khởi kiện: đơn kiện, ngày hết hạn, quyền lợi và hành vi cụ thể mà bạn muốn tòa án ra lệnh. Hai tháng là khoảng thời gian ngắn để tập hợp tất cả hồ sơ từ đầu.
5. Hãy kiểm tra xem văn bản của bạn có phải là văn bản hoàn thành, văn bản nghiệm thu hay thuộc thủ tục đơn giản. Nếu thuộc trường hợp này, việc phê duyệt mặc định vẫn được áp dụng và điều này không ảnh hưởng đến bạn.

Nếu bạn sở hữu một tòa nhà trên đất thuộc sở hữu của tiểu bang hoặc cộng đồng.

1. Lấy mã số tham chiếu thống nhất hiện hành từ Ủy ban Địa chính và xác nhận ngày hết hạn được đăng ký đối với hợp đồng thuê hoặc quyền sử dụng miễn phí của bạn.
2. So sánh diện tích đã đăng ký với diện tích xây dựng. Khoảng cách giữa hai diện tích này là diện tích đất mà Điều 35(8) được thiết kế để giải phóng và đó là thước đo mức độ tiếp xúc của bạn.
3. Kiểm tra quyền tiếp cận. Nếu khu đất xung quanh là tuyến đường duy nhất dẫn bạn đến đường chính, bãi đậu xe hoặc các điểm kết nối tiện ích, thì cần phải nộp đơn yêu cầu quyền sử dụng đất theo Điều 210 đến 215 của Bộ luật Dân sự trước khi lập bản đồ phân định ranh giới.
4. Nếu có thể, hãy gia hạn hoặc ký kết lại hợp đồng thuê. Hợp đồng thuê còn hiệu lực sẽ loại bỏ hoàn toàn rủi ro, và việc gia hạn trước ngày 30 tháng 8 năm 2026 sẽ rẻ hơn so với việc khiếu nại sau đó.

Cả hai quy trình đều dựa trên các tài liệu được lưu giữ tại Cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương, và cả hai đều có thời hạn cùng một ngày. Hoạt động tư vấn pháp lý về bất động sản của chúng tôi bao gồm các công việc liên quan đến quyền sở hữu, hợp đồng thuê và đăng ký mà các cuộc kiểm tra này dẫn đến.

Các câu hỏi thường gặp

Cập nhật lần cuối: ngày 12 tháng 2026 năm XNUMX