Mua nhà đất tại Armenia dành cho người nước ngoài: Giải thích về Mã số thuế, Hợp đồng mua bán và Đăng ký địa chính

Mua nhà đất tại Armenia với tư cách người nước ngoài: Mã số thuế và bản đồ địa chính năm 2025

Thị trường bất động sản Armenia mở cửa cho người mua nước ngoài – và quy trình diễn ra nhanh chóng một khi bạn nắm rõ các quy định. Hướng dẫn này giải thích từng bước cách người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Armenia: lấy mã số thuế (TIN), chuẩn bị giấy tờ và dịch thuật, soạn thảo hợp đồng mua bán và đảm bảo quyền sở hữu bằng cách đăng ký địa chính.

Ai có thể mua: quyền sở hữu nước ngoài và hạn chế về đất nông nghiệp

Công dân nước ngoài có thể mua bất động sản nhà ở và thương mại tại Armenia với các điều khoản tương tự như công dân trong nước. Hạn chế đáng chú ý là đất nông nghiệp: công dân nước ngoài không được sở hữu đất nông nghiệp tại Armenia. Nếu mục tiêu đầu tư của bạn bao gồm đất nông nghiệp hoặc kinh doanh nông nghiệp, hãy xem xét các hình thức thay thế (ví dụ: cho thuê dài hạn hoặc thành lập pháp nhân địa phương), tùy thuộc vào tư vấn pháp lý và các quy định cụ thể của từng ngành. Xem hướng dẫn về quyền sở hữu của người nước ngoài và hạn chế đối với đất nông nghiệp tại đây và đây.

• Đối xử bình đẳng với người mua bất động sản phi nông nghiệp là người nước ngoài: tư vấn.am
• Công dân nước ngoài không được sở hữu đất nông nghiệp: tư vấn.am và ARKA (tin tức)

Bạn đang cân nhắc điều gì khác ngoài việc mua nhà? Nếu bạn dự định sinh sống tại Armenia sau khi mua nhà, hãy tìm hiểu các lựa chọn về giấy phép cư trú: Giấy phép cư trú của Armenia.

Các giấy tờ cần chuẩn bị trước khi mua: hộ chiếu

Hãy chuẩn bị những tài liệu quan trọng này trước khi ký hợp đồng mua bán:

• Hộ chiếu hợp lệ (bản gốc) và bản dịch tiếng Armenia có công chứng để sử dụng với công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai.
• Giấy chứng nhận mã số thuế (TIN) của bạn tại Armenia.

Người mua nước ngoài nên dịch hộ chiếu của mình sang tiếng Armenia trước; các văn phòng công chứng và Cơ quan đăng ký đất đai dựa vào các tài liệu bằng tiếng Armenia. Sự nhất quán về thông tin cá nhân (tên, ngày/nơi sinh) giữa hộ chiếu, bản dịch và hồ sơ mã số thuế giúp tránh chậm trễ trong quá trình đăng ký. Xem danh sách kiểm tra tài liệu thực tế và ghi chú dịch thuật dành cho người mua nước ngoài.

• Danh sách kiểm tra tài liệu và bản dịch: Armenian-lawyer.com

dịch thuật và xin mã số thuế cá nhân Armenia (TIN)

Luật pháp Armenia yêu cầu người mua nước ngoài phải có mã số thuế (TIN) cho các giao dịch bất động sản và việc kê khai thuế sau này. Bạn có thể xin cấp mã số thuế tại cơ quan thuế địa phương bằng cách nộp hộ chiếu và bản dịch tiếng Armenia của hộ chiếu; mã số thuế phải được cấp trước khi ký kết hợp đồng mua bán và đăng ký quyền sở hữu với Cơ quan đăng ký đất đai.

• Yêu cầu về mã số thuế thu nhập doanh nghiệp (TIN) và nơi cấp mã số này: Danh sách kiểm tra từng bước
• Yêu cầu dịch thuật giấy tờ tùy thân đối với người mua nước ngoài: Tài liệu & bản dịch

Mẹo lập kế hoạch thuế: nếu bạn dự kiến ​​có thu nhập từ cho thuê hoặc bán lại nhà, hãy xem xét lại. Thuế Armenia và các nghĩa vụ tuân thủ từ sớm.

Các loại tài sản

Người nước ngoài thường mua:

• Căn hộ chung cư và nhà riêng
• Các cơ sở thương mại (văn phòng, cửa hàng, dịch vụ ăn uống)
• Chỗ đậu xe, kho chứa đồ, các tiện ích phụ trợ

Trước khi quyết định mua, hãy xác nhận rằng mục đích sử dụng đã đăng ký của bất động sản và bất kỳ hạn chế nào phù hợp với mục đích sử dụng dự định của bạn. Bản trích lục địa chính là bản tóm tắt chính thức về các thông tin quan trọng, bao gồm quyền sở hữu và các khoản thế chấp, và cần được xem xét trong quá trình thẩm định.

• Kiểm tra quyền sở hữu và hạn chế thông qua trích lục địa chính: Danh sách kiểm tra

Nếu bạn dự định sở hữu bất động sản như một phần của chiến lược kinh doanh (ví dụ: nền tảng cho thuê, phát triển dự án), bạn cũng có thể cân nhắc... đăng ký công ty ở Armenia và liên quan cơ cấu đầu tư.

Thẩm định quyền sở hữu: lấy trích lục bản đồ địa chính và kiểm tra các khoản thế chấp.

Hãy yêu cầu trích lục địa chính (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hiện hành đối với bất động sản cần định giá trước khi ký hợp đồng. Tài liệu chính thức này xác nhận:

• Chủ sở hữu đã đăng ký và tỷ lệ cổ phần
• Mã số định danh bất động sản và địa chỉ
• Thế chấp, cầm cố, quyền thế chấp, quyền sử dụng đất và các khoản nợ khác.

Chỉ có sổ đăng ký địa chính nhà nước mới phản ánh các quyền sở hữu có hiệu lực pháp lý; nếu có một khoản thế chấp được đăng ký, bạn sẽ sở hữu bất động sản đó trừ khi khoản thế chấp này được xóa bỏ trước khi hoàn tất giao dịch. Bản trích lục mới giúp tránh những bất ngờ và cung cấp thông tin về những khoản cần phải thanh toán khi hoàn tất giao dịch.

• Tại sao và bằng cách nào để thu được chiết xuất này: Danh sách kiểm tra

quyền thế chấp và quyền sử dụng đất

Những trở ngại thường gặp mà bạn nên tìm kiếm trong bản trích dẫn bao gồm:

• Thế chấp hoặc cầm cố để đảm bảo khoản vay
• Quyền cầm giữ hoặc kê biên tài sản theo quyết định của tòa án
• Quyền sử dụng đất (quyền đi lại, quyền tiếp cận tiện ích) hạn chế cách bạn sử dụng các phần của bất động sản.

Công chứng viên hoặc luật sư của bạn có thể phối hợp các thủ tục giải chấp (ví dụ: thanh toán ngân hàng và giải phóng thế chấp) như một phần của quy trình hoàn tất giao dịch, đảm bảo tài sản được đăng ký cho bạn mà không có bất kỳ vướng mắc không mong muốn nào theo thỏa thuận. Luôn luôn đối chiếu các điều khoản trong hợp đồng mua bán với bản trích lục.

• Hướng dẫn kiểm tra gánh nặng: Danh sách kiểm tra

Soạn thảo và công chứng hợp đồng mua bán: các thủ tục bắt buộc và cam kết của người bán

Tại Armenia, việc mua bán bất động sản phải thông qua công chứng viên, và hợp đồng đã được công chứng sau đó được nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai nhà nước. Quyền sở hữu chỉ được chuyển giao khi Cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận bạn là chủ sở hữu; chỉ ký tên thôi là chưa đủ để chuyển quyền sở hữu.

• Chuyển quyền sở hữu khi đăng ký địa chính: Danh sách kiểm tra từng bước

Các thủ tục bắt buộc và quy tắc thanh toán

• Công chứng: Hợp đồng mua bán phải được công chứng trước khi nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai.
• Thanh toán không dùng tiền mặt: Các khoản thanh toán từ 500,000 AMD trở lên phải được thực hiện bằng chuyển khoản ngân hàng hoặc phương thức không dùng tiền mặt khác. Hợp đồng cần bao gồm thông tin chi tiết ngân hàng, lịch thanh toán và các điều kiện (ví dụ: ký quỹ hoặc ký gửi công chứng) để chứng minh việc tuân thủ.
• Cam kết của người bán: Xác định người bán, xác nhận năng lực và thẩm quyền, mô tả chính xác tài sản (địa chỉ, mã số địa chính), và bao gồm các cam kết về quyền sở hữu không bị ràng buộc (hoặc liệt kê các ràng buộc cần được giải quyết).

• Ngưỡng thanh toán không dùng tiền mặt (500,000 AMD) và danh sách các giấy tờ cần thiết: Danh sách kiểm tra

Nộp hồ sơ địa chính, lệ phí và thời hạn

Sau khi được công chứng, hợp đồng và các mẫu đơn cần thiết sẽ được nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai để đăng ký. Quá trình đăng ký thông thường thường hoàn tất trong khoảng 4 ngày làm việc. Có các tùy chọn đăng ký nhanh hơn với một khoản phí bổ sung.

• Đăng ký địa chính là yếu tố khởi đầu cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp: Danh sách kiểm tra từng bước
• Thời gian thực hiện tiêu chuẩn và các tùy chọn giao hàng nhanh: Lệ phí và thời hạn đăng ký đất đai (2025)

Cách áp dụng: từng bước

1. Chuẩn bị các giấy tờ: hộ chiếu, bản dịch tiếng Armenia và giấy chứng nhận mã số thuế (TIN). Tài liệu & bản dịch
2. Yêu cầu trích lục bản đồ địa chính về bất động sản để xác minh quyền sở hữu và các khoản thế chấp. Danh sách kiểm tra
3. Soạn thảo hợp đồng mua bán, bao gồm giá cả, điều khoản thanh toán không dùng tiền mặt và cơ chế hoàn tất giao dịch; tiến hành công chứng. Quy tắc thanh toán
4. Ký trước công chứng viên và nộp hợp đồng đã được công chứng để đăng ký địa chính (thông qua công chứng viên hoặc tại văn phòng địa chính). Kích hoạt đăng ký
5. Nhận quyết định của Cơ quan đăng ký đất đai và bản trích lục cập nhật thể hiện bạn là chủ sở hữu. Giữ lại bản sao để phục vụ cho các giao dịch ngân hàng, thuế và chuyển nhượng tiện ích. Lịch Trình Sự Kiện

Những cạm bẫy phổ biến cần tránh

• Các khoản thế chấp chưa được xác minh: Việc không xem xét bản trích lục địa chính hiện hành có thể khiến bạn vướng phải các khoản thế chấp, quyền cầm giữ hoặc quyền sử dụng đất mà bạn không lường trước được. Vì sao đoạn trích này lại quan trọng
• Thanh toán bằng tiền mặt vượt quá ngưỡng pháp lý: Thanh toán bằng tiền mặt từ 500,000 AMD trở lên có nguy cơ vi phạm quy định; hãy sử dụng chuyển khoản ngân hàng và giữ lại bằng chứng thanh toán. Quy tắc không dùng tiền mặt
• Sai sót về tên/địa chỉ: Sự không khớp giữa bản dịch hộ chiếu, hồ sơ mã số thuế và hợp đồng có thể làm chậm hoặc cản trở quá trình đăng ký—hãy kiểm tra kỹ chính tả và cách phiên âm. Hướng dẫn dịch thuật
• Giả sử việc ký kết đồng nghĩa với việc sở hữu: Quyền sở hữu chỉ thay đổi khi được đăng ký tại Cơ quan Địa chính. Kích hoạt đăng ký

Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng—có mã số thuế (TIN), dịch thuật tài liệu, soạn thảo hợp đồng mua bán theo tiêu chuẩn Armenia và trích lục địa chính rõ ràng—người mua nước ngoài có thể hoàn tất giao dịch mua bán an toàn và đăng ký quyền sở hữu nhanh chóng. Nếu bạn cần hỗ trợ trọn gói (thẩm định, soạn thảo, phối hợp công chứng và nộp hồ sơ địa chính), liên hệ với chúng tôiĐể có cái nhìn toàn diện hơn, hãy tham khảo các nguồn tài liệu của chúng tôi về... Bất động sản Armenia và đầu tư vào Armenia.