Hệ thống đăng ký đất đai điện tử Armenia: Cách đăng ký mua bán bất động sản, lệ phí và thời hạn.

Việc đăng ký mua bán căn hộ thông thường với Cơ quan Địa chính Armenia có chi phí là 45,000 AMD (khoảng 124 USD theo tỷ giá chính thức của Ngân hàng Trung ương Armenia là 363.85 dram/đô la, được thiết lập lần cuối vào ngày 4 tháng 9 năm 2026) và sẽ có kết quả vào ngày làm việc thứ tư. Con số này bao gồm phí dịch vụ 25,000 AMD và lệ phí nhà nước 20,000 AMD, và giấy chứng nhận quyền sở hữu phải được gửi đến Cơ quan Địa chính trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày công chứng, nếu không giao dịch sẽ bị vô hiệu.

Khi quyền sở hữu thực sự được chuyển giao

Việc ký kết tại văn phòng công chứng không đồng nghĩa với việc bạn trở thành chủ sở hữu. Quyền sở hữu, thế chấp, quyền sử dụng đất và các quyền khác đối với bất động sản ở Armenia chỉ có hiệu lực pháp lý khi Ủy ban Địa chính ghi nhận chúng vào sổ đăng ký nhà nước và cấp trích lục đăng ký. Cho đến khi có thông tin ghi nhận đó, người mua vẫn giữ hợp đồng và người bán vẫn giữ quyền sở hữu đã đăng ký.

Theo báo cáo thị trường thường niên, Cục Địa chính đã ghi nhận 243,913 lượt đăng ký bất động sản nhà nước vào năm 2025, giảm khoảng 1.6% so với 247,916 lượt được ghi nhận vào năm 2024. Những con số này bao gồm mọi giao dịch có thể đăng ký, kể cả thế chấp và thừa kế, do đó phạm vi bao quát rộng hơn so với chỉ riêng mua bán.

Thời hạn 30 ngày làm việc để hủy bỏ giao dịch mua bán.

Đơn đăng ký giao dịch song phương hoặc đa phương đã được công chứng phải được nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày công chứng. Nếu không, giao dịch sẽ vô hiệu theo Điều 24(6) của Luật HO-295. Thời gian được tính từ ngày nộp đơn. Hồ sơ được nộp vào ngày thứ 29 vẫn được chấp nhận ngay cả khi Cơ quan đăng ký đất đai đưa ra kết quả vài ngày sau đó.

Điều 24(6.1) cho phép khôi phục thời hạn trong bảy trường hợp: sự kiện bất khả kháng; bệnh tật ngăn cản bên đó thực hiện quyền; hoạt động quân sự, chiến đấu hoặc nghĩa vụ chính thức trong lực lượng vũ trang; một bên bị tuyên bố mất năng lực pháp lý sau giao dịch, trong trường hợp này người giám hộ sẽ áp dụng; cái chết của một bên, trong trường hợp này người thừa kế sẽ áp dụng; một bên được xác nhận là mất tích, trong trường hợp này người quản lý ủy thác sẽ áp dụng sau khi được xác nhận; và cái chết của người đại diện pháp lý của người chưa thành niên mà không có người giám hộ hoặc người quản lý được chỉ định. Đơn xin khôi phục phải được nộp trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi trở ngại được khắc phục, hoặc kể từ ngày một bên không tham gia biết hoặc lẽ ra phải biết về giao dịch.

Không có gì ngoài danh sách đó có thể khôi phục lại thời hạn. Người mua đang chờ phê duyệt khoản vay thế chấp, thiếu sự đồng ý của đồng sở hữu hoặc bản dịch sẽ không được hỗ trợ, và biện pháp khắc phục là lập lại hợp đồng và công chứng lại.

Phí đăng ký là bao nhiêu?

Hóa đơn địa chính gồm hai khoản phí riêng biệt. Phí dịch vụ được quy định tại Điều 73(1)(1) của Luật HO-295 và là 25,000 AMD cho việc chuyển nhượng nhà ở thông thường. Thuế nhà nước được quy định tại Điều 16(36)(2)(d) của Luật Thuế Nhà nước, HO-186, và là 20,000 AMD, gấp hai mươi lần mức thuế cơ bản 1,000 AMD. Hệ số nhân tốc độ tại Điều 74(2) của HO-295 chỉ áp dụng cho phí dịch vụ, đó là lý do tại sao cột thuế bên dưới không bao giờ thay đổi.

Số tiền Dram được quy đổi theo tỷ giá chính thức của Ngân hàng Trung ương Armenia là 363.85 AMD đổi lấy 1 USD, tỷ giá được thiết lập lần cuối vào ngày 4 tháng 9 năm 2026.

Gói dịch vụ hai giờ áp dụng cho các quyền phát sinh từ giao dịch liên quan đến tài sản đã được đăng ký là một đơn vị bất động sản riêng biệt. Gói này không áp dụng cho các trường hợp điều chỉnh, phân lô, đo đạc lại hoặc khôi phục hồ sơ.

Có ba trường hợp phổ biến nằm ngoài bảng. Đất nông nghiệp phải trả phí dịch vụ là 2,000 AMD và phí đăng ký là 1,000 AMD. Các công trình công cộng hoặc công nghiệp có diện tích trên 200 mét vuông phải chịu phí nhà nước là 40,000 AMD (khoảng 110 USD). Việc đăng ký quyền sở hữu ban đầu không phát sinh từ việc chuyển nhượng hoặc phán quyết của tòa án thường phải chịu phí đăng ký là 1,000 AMD cùng với phí dịch vụ 25,000 AMD.

Chi phí công chứng, chứng thư và phí đại lý

Do đó, một vụ mua bán căn hộ được công chứng sẽ tốn khoảng 18,000 đến 23,000 AMD phí công chứng trước khi dịch thuật. Phí dịch thuật chứng thực hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy ủy quyền sang tiếng Armenia do người dịch tính và không được quy định trong luật.

Ngoài ra còn có một dịch vụ thông tin AMD 5,000 riêng biệt cung cấp bản kê khai tất cả các hạn chế đã đăng ký đối với một bất động sản, đây là một sản phẩm có phạm vi hẹp hơn so với chứng chỉ thống nhất.

Lần đăng ký đầu tiên miễn phí.

Việc miễn trừ nằm trong Điều 75(1) của HO-295 và hẹp hơn nhiều so với cụm từ “đăng ký lần đầu là miễn phí”. Nó áp dụng cho lần đăng ký nhà ở đầu tiên của một công dân, không bao gồm nhà để xe được đăng ký riêng, và đất nông nghiệp, trong hai trường hợp: tài sản được mua trước ngày 1 tháng 3 năm 1998 và chưa được đăng ký kể từ đó, hoặc quyền được khôi phục theo luật và chưa được đăng ký kể từ ngày 1 tháng 3 năm 1998.

Hai giới hạn khiến mọi người bối rối. Điều 75 miễn phí dịch vụ HO-295 và bản thân nó không miễn thuế tiểu bang; việc miễn thuế là một điều khoản riêng của Luật Thuế Tiểu bang áp dụng cho việc đăng ký lần đầu tại các vùng lãnh thổ được quy hoạch địa chính đối với tài sản nhà ở thuộc sở hữu của công dân, không bao gồm nhà để xe, và đất nông nghiệp. Cả hai điều kiện này đều phải được đáp ứng để việc đăng ký không mất phí. Và việc miễn thuế sẽ hoàn toàn biến mất nếu yêu cầu xử lý nhanh theo Điều 74(2), do đó việc đăng ký miễn phí sẽ diễn ra theo quy trình tiêu chuẩn bốn ngày làm việc.

Các công trình mới được đưa vào sử dụng không đủ điều kiện. Một công trình xây dựng sau năm 1998 không đáp ứng được tiêu chí ngày mua lại, do đó việc đăng ký ban đầu sẽ được hưởng khoản phí dịch vụ 25,000 AMD cộng với thuế 1,000 AMD, và lần bán đầu tiên trở đi từ chủ đầu tư sẽ được hưởng mức phí thông thường 45,000 AMD.

Cổng thanh toán thuế thành phố

Luật HO-407-N, được thông qua ngày 3 tháng 7 năm 2026 và công bố ngày 29 tháng 7 năm 2026, có hiệu lực từ ngày 30 tháng 8 năm 2026 và sửa đổi Điều 236 của Bộ luật Thuế. Kể từ ngày đó, Cơ quan đăng ký đất đai sẽ không ghi nhận việc chuyển nhượng khi thuế bất động sản đô thị đối với tài sản đó vẫn chưa được thanh toán.

Đối với người bán cá nhân, nghĩa vụ bao gồm thuế bất động sản đối với tài sản đó tính đến tháng mà việc đăng ký diễn ra hoặc giấy chứng nhận được cấp. Đối với một tổ chức, phạm vi áp dụng rộng hơn: nghĩa vụ đối với tất cả bất động sản chịu thuế của tổ chức đó trong cùng một đô thị phải rõ ràng, vì vậy một hóa đơn chưa thanh toán của một nhà kho không liên quan có thể làm trì hoãn việc bán căn hộ. Việc đăng ký quyền sở hữu lần đầu tiên nằm ngoài phạm vi quy định này.

Hệ thống đăng ký đất đai dựa trên giấy chứng nhận không chịu trách nhiệm từ cơ quan kế toán thành phố, và điều khoản sửa đổi cho phép rõ ràng giấy chứng nhận đó được cấp dưới dạng điện tử. Việc tích hợp hệ thống đăng ký đất đai với cơ sở dữ liệu thành phố đã có từ trước khi điều khoản sửa đổi được ban hành, vì vậy ở hầu hết các thành phố, giấy chứng nhận được tạo tự động và các bên không bao giờ phải xử lý bản sao giấy. Các trường hợp đăng ký phát sinh từ các hành động của chính quyền nhà nước hoặc địa phương, từ các hành động thi hành án hoặc tố tụng hình sự, và từ thừa kế đều được ngoại lệ.

Thuế bất động sản hàng năm đối với nhà ở được tính theo lũy tiến, từ 0.05% giá trị thị trường ước tính đến mức cao nhất là 1.5% đối với phần giá trị vượt quá 200 triệu AMD, và việc áp dụng thuế theo phương pháp tính toán sẽ đạt 100% từ năm 2026. Trang của chúng tôi về thuế bất động sản và khối đăng ký nêu rõ cách thức hoạt động thực tế của hệ thống, và phần "Thuế ở Armenia" đề cập đến các vấn đề rộng hơn.

Những thay đổi trên hệ thống e-Cadastre vào năm 2026

Hợp đồng điện tử giữa các công dân

Luật HO-412-N có hiệu lực từ ngày 2 tháng 1 năm 2026 như một khuôn khổ tạm thời kéo dài 18 tháng. Theo luật này, công dân Armenia trưởng thành có chứng minh thư kỹ thuật số và chữ ký điện tử hợp lệ có thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu của chính phủ thông qua Văn phòng Cá nhân, với quy trình đăng ký tự động được tích hợp sẵn. Quyết định của Chính phủ số 530-N ngày 18 tháng 4 năm 2026 đã cung cấp mẫu hợp đồng, và quy trình thực hiện phụ thuộc vào việc triển khai kỹ thuật hoàn tất vào tháng 7 năm 2026. Luật này áp dụng cho bất động sản nhà ở ở mọi độ tuổi, và đây là cơ chế đầu tiên của Armenia cho phép hoàn tất việc mua bán nhà ở mà không cần công chứng.

Văn phòng cá nhân dành cho các công ty

Văn phòng cá nhân doanh nghiệp được chính thức ra mắt vào ngày 28 tháng 7 năm 2026, theo các sửa đổi đối với Quyết định của Chính phủ số 165-N, bao gồm cả Quyết định số 1084-N ngày 23 tháng 7 năm 2026. Giờ đây, một pháp nhân có thể xem các tài sản đã đăng ký của mình, nộp hồ sơ điện tử và quản lý quyền truy cập của nhân viên. Tuy nhiên, nó không loại bỏ việc công chứng khỏi các giao dịch doanh nghiệp nói chung và không tạo ra một lộ trình đăng ký tự động từ công ty sang người mua.

Nhà xây mới mua bằng thế chấp

Quyết định của Chính phủ số 1093-N ngày 23 tháng 7 năm 2026 đã đưa ra các mẫu hợp đồng không cần công chứng cho một cấu trúc hẹp: chủ đầu tư hoặc người bán, người mua kiêm người thế chấp và ngân hàng cho vay, đối với một tòa nhà chung cư mới hoặc mới được đưa vào sử dụng. Việc mua bằng tiền mặt từ chủ đầu tư nằm ngoài phạm vi này. Quyết định có hiệu lực sau khi các công cụ hỗ trợ được cài đặt và kích hoạt trong hệ thống Địa chính, chậm nhất là sáu tháng sau ngày công bố chính thức. Ngày kích hoạt chưa được công bố. Cho đến khi có thông tin, hãy lên kế hoạch mua nhà mới xây theo hình thức công chứng.

Những gì vẫn giữ nguyên

Giao dịch mua bán thông thường trên thị trường thứ cấp vẫn được thực hiện thông qua công chứng viên, người sau đó sẽ nộp hồ sơ điện tử cho Cơ quan Địa chính. Người mua nước ngoài, pháp nhân và bất kỳ ai sử dụng hợp đồng không theo mô hình của chính phủ đều tuân theo quy trình này. Các giao dịch mua bán liên quan đến thế chấp ngân hàng đã có quy trình điện tử riêng của Cơ quan Địa chính từ lâu, và đó là một cơ chế khác với chế độ hợp đồng trực tuyến chung năm 2026.

Văn phòng địa chính hoặc cổng thông tin địa chính điện tử

Tài liệu bạn cần

• Hợp đồng mua bán có công chứng kèm theo các phụ lục.
• Hộ chiếu hoặc chứng minh thư của người mua và người bán. Hộ chiếu nước ngoài cần bản dịch tiếng Armenia có công chứng.
• Các thông tin định danh địa chính: địa chỉ và mã địa chính, kèm theo bản đồ hoặc trích lục nếu ứng dụng yêu cầu.
• Giấy chứng nhận thống nhất về bất động sản thể hiện quyền sở hữu hiện tại và bất kỳ khoản thế chấp nào.
• Giấy chứng nhận miễn thuế bất động sản của thành phố, trong hầu hết các trường hợp được cơ quan đăng ký đất đai tự động lấy từ cơ sở dữ liệu của thành phố.
• Giấy ủy quyền do người được ủy quyền lập. Giấy ủy quyền được lập ở nước ngoài cần được công chứng, chứng thực lãnh sự hoặc hợp pháp hóa tại lãnh sự quán, và bản dịch tiếng Armenia được chứng nhận.
• Sự đồng ý được yêu cầu trong trường hợp hồ sơ yêu cầu: các đồng sở hữu, người giám hộ hoặc người thế chấp trong trường hợp quyền thế chấp được đăng ký.
• Bằng chứng chứng minh đã thanh toán phí dịch vụ và thuế nhà nước.

Hướng dẫn nộp hồ sơ từng bước

1. Hãy yêu cầu cấp giấy chứng nhận thống nhất trước khi ký và đọc kỹ các điều khoản về quyền thế chấp. Đây là thời điểm rẻ nhất mà tại đó thế chấp, tịch thu hoặc khiếu nại của bên thứ ba vẫn có thể thay đổi quyết định của bạn.
2. Xác nhận rằng người bán đã thanh toán thuế bất động sản đô thị, vì nghĩa vụ thuế còn hiệu lực kể từ ngày 30 tháng 8 năm 2026 sẽ chấm dứt việc đăng ký.
3. Ký kết văn bản trước công chứng viên, hoặc lập hợp đồng điện tử theo mẫu của chính phủ tại Văn phòng Cá nhân nếu cả hai bên đều là công dân Armenia có chứng minh thư điện tử.
4. Nộp hồ sơ trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày công chứng, thông qua công chứng viên, tại văn phòng địa chính hoặc tại Văn phòng cá nhân.
5. Chọn cấp độ xử lý và thanh toán phí dịch vụ và thuế thông qua hệ thống thanh toán điện tử; quá trình xử lý bắt đầu ngay sau khi thanh toán.
6. Hãy trả lời mọi yêu cầu làm rõ ngay lập tức, vì thời gian khắc phục rất ngắn và nếu từ chối sẽ bị mất quyền lợi.
7. Thu thập bản trích lục đăng ký và kiểm tra xem tên, mã số địa chính và khu vực có khớp với giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hay không.

Đình chỉ, thời gian điều trị và từ chối

Khi Cơ quan Địa chính phát hiện sai sót, họ sẽ tạm dừng đơn đăng ký và cho một khoảng thời gian khắc phục, trên thực tế là khoảng 10 ngày làm việc. Nếu sai sót không được khắc phục, đơn đăng ký sẽ bị từ chối và khoản thuế nhà nước sẽ bị mất. Cơ chế này tách biệt với thời hạn nộp đơn 30 ngày làm việc, và việc bị từ chối quá muộn trong thời hạn này có thể khiến người mua không có đủ thời gian để nộp lại đơn.

Có giới hạn về những lý do mà Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối. Trong quyết định SDO-1137 ngày 4 tháng 2 năm 2014, Tòa án Hiến pháp đã phán quyết rằng người đăng ký không được từ chối đăng ký với lý do hành vi cơ bản không tuân thủ pháp luật trừ khi hành vi đó đã bị tòa án hoặc thông qua thủ tục hành chính tuyên bố vô hiệu. Người đăng ký đưa ra quan điểm về tính hợp lệ của hợp đồng của bạn mà không có sự tuyên bố vô hiệu trước đó là vượt quá thẩm quyền.

Người mua nước ngoài: những gì bạn có thể sở hữu

Các tòa nhà, căn hộ và cơ sở thương mại không hề bị hạn chế về quốc tịch. Người nước ngoài mua và đăng ký căn hộ với các điều kiện tương tự như công dân Armenia.

Hạn chế nằm ở đất đai, và nó hẹp hơn so với những gì thường được báo cáo. Hiến pháp cấm công dân nước ngoài và người không quốc tịch sở hữu đất đai trừ những trường hợp được pháp luật quy định, điều này tạo ra kẽ hở cho các ngoại lệ theo luật định, và Bộ luật Đất đai cung cấp những ngoại lệ đó. Điều 4(3.1) loại bỏ hạn chế đối với đất được sử dụng cho mục đích nhà ở, làm vườn, xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, cơ sở công cộng, cơ sở công nghiệp và tòa nhà chung cư nhiều căn hộ. Cá nhân nước ngoài có thể trực tiếp sở hữu đất trong mỗi loại hình này.

Đất nông nghiệp nằm ngoài các danh mục đó vẫn bị hạn chế đối với cá nhân nước ngoài. Lộ trình cư trú đặc biệt vẫn có hiệu lực tính đến tháng 9 năm 2026; Luật HO-13-N thay thế nó bằng quy chế cư trú vĩnh viễn "dịch vụ đặc biệt" từ ngày 1 tháng 11 năm 2026, với những người đang sở hữu quy chế này được giữ nguyên. Bất kỳ việc mua đất nông nghiệp nào được lên kế hoạch trước ngày đó đều cần phải giải quyết vấn đề quy chế trước.

Điều khoản hạn chế trong hiến pháp nêu tên công dân nước ngoài và người không quốc tịch, nhưng không nêu tên các pháp nhân nước ngoài. Bộ luật Đất đai coi các pháp nhân nước ngoài là chủ thể của quan hệ đất đai, và thực tiễn địa chính không áp dụng lệnh cấm quốc tịch đối với họ. Do đó, thành lập công ty Armenia là một trong số nhiều con đường dành cho nhà đầu tư nước ngoài, và việc sở hữu trực tiếp cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thành lập công ty.

Việc sở hữu bất động sản ở Armenia tự nó không mang lại quyền cư trú. Nếu mục tiêu là cư trú, hãy xem thông tin về giấy phép cư trú và thị thực Armenia , cũng như các trang về hoạt động bất động sản và đầu tư tại Armenia của chúng tôi để có cái nhìn toàn diện hơn.

Thuế do người bán chịu

Tại Armenia, người mua không phải trả thuế chuyển nhượng, cũng không có thuế tem, thuế quà tặng hay thuế thừa kế. Số tiền người bán phải trả phụ thuộc vào danh tính của cả hai bên và mặt hàng được bán.

Việc miễn thuế đất là điều thường bị bỏ sót nhất trong các giao dịch mua bán hỗn hợp. Khi một ngôi nhà và mảnh đất được bán cho một công ty, phần đất có thể nằm ngoài diện khấu trừ thuế trong khi phần nhà thì không, và hợp đồng mua bán cần phân bổ giá bán sao cho việc khấu trừ thuế được tính toán trên cơ sở chính xác.

Toàn bộ quá trình mua hàng mất bao lâu?

Đăng ký là bước ngắn nhất. Việc chuẩn bị hồ sơ mất từ ​​3 đến 7 ngày, có thể đặt lịch hẹn với công chứng viên trong vòng 1 đến 7 ngày, ký kết mất một ngày, và việc đăng ký hoàn tất trong vòng cùng ngày đến ngày làm việc thứ tư. Thời gian thực tế từ khi đạt được thỏa thuận đến khi đăng ký quyền sở hữu là từ một đến hai tuần đối với một hồ sơ hoàn chỉnh, và người mua nước ngoài dựa vào giấy ủy quyền có chứng thực cần cộng thêm thời gian cần thiết để hợp pháp hóa tại quốc gia cấp giấy ủy quyền.

Các câu hỏi thường gặp