Thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản tại Armenia: Làm thế nào để đáp ứng yêu cầu chuyển khoản ngân hàng và chứng minh thanh toán

• Armenia yêu cầu thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch mua bán bất động sản vượt quá một ngưỡng quy định; chuyển khoản ngân hàng hoặc các hình thức chuyển khoản được quy định khác là bắt buộc và tiền mặt không đáp ứng được yêu cầu của luật [nguồn].
• Ngưỡng đối với cá nhân đã giảm từ 500,000 AMD vào ngày 1 tháng 7 năm 2022 xuống còn 300,000 AMD vào ngày 1 tháng 7 năm 2023; các quyền yêu cầu đăng ký nhà nước được bao gồm [nguồn]
• Chuyển khoản ngân hàng và tài khoản ký quỹ tại các ngân hàng Armenia là những kênh được chấp nhận và cung cấp bằng chứng thanh toán rõ ràng; việc giải ngân theo từng giai đoạn và có điều kiện là có thể [nguồn][nguồn]
• Người mua xuyên biên giới nên lên kế hoạch chuyển khoản SWIFT đến các tài khoản Armenia và sẵn sàng cho các cuộc kiểm tra AML/KYC và chứng minh nguồn gốc tiền [nguồn][nguồn]
• Phối hợp với ngân hàng, công chứng viên và hợp đồng để đồng bộ các mốc thanh toán với các bước công chứng và đăng ký (và giữ lại biên lai và sao kê ngân hàng để làm bằng chứng) [nguồn][nguồn]

Thanh toán không dùng tiền mặt là xương sống của các giao dịch bất động sản hợp pháp tại Armenia. Nếu bạn đang mua hoặc bán bất động sản, việc lập kế hoạch tài khoản ngân hàng, thời điểm chuyển khoản và giấy tờ là rất cần thiết để đáp ứng các yêu cầu về chống rửa tiền và thuế, cũng như để chứng minh giá trị giao dịch nếu phát sinh tranh chấp. Hướng dẫn này giải thích những gì được coi là thanh toán không dùng tiền mặt, những giao dịch nào được bao gồm và cách thức cấu trúc tài khoản ký quỹ và chuyển khoản xuyên biên giới mà không bị chậm trễ.

Khung pháp lý và thực thi — tại sao Armenia yêu cầu thanh toán không dùng tiền mặt cho các giao dịch bất động sản

Luật về các giao dịch không dùng tiền mặt của Armenia quy định rằng một số giao dịch nhất định, bao gồm cả việc chuyển nhượng bất động sản trên một số tiền nhất định, phải được thanh toán thông qua các kênh được quản lý và có thể truy vết thay vì tiền mặt. Mục tiêu là đảm bảo tính minh bạch, khả năng kiểm toán và phù hợp với các chính sách chống rửa tiền (AML) và thuế.Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Đối với các giao dịch bất động sản, việc tuân thủ yêu cầu không dùng tiền mặt cũng là một biện pháp bảo vệ thiết thực: nó tạo ra một hồ sơ bằng văn bản không thể tranh cãi về giá trị giao dịch cho công chứng viên và cho bất kỳ tranh chấp nào trong tương lai. Các chuyên gia luôn khuyến nghị nên tránh các khoản thanh toán “tiền mặt có sẵn” và đảm bảo rằng hợp đồng, chứng từ chuyển khoản ngân hàng và hồ sơ công chứng khớp với giá cả và tiến độ đã thỏa thuận.Luật sư người Armenia: Tránh các giao dịch bất động sản bất hợp pháp].

Bất động sản là một thị trường có khối lượng giao dịch lớn—có khoảng 220,000 giao dịch trong năm 2023—vì vậy các ngân hàng và công chứng viên đã quen với việc điều chỉnh dòng tiền thanh toán phù hợp với các thủ tục pháp lý nếu các bên lên kế hoạch trước.Luật sư người Armenia: Sử dụng tiền đặt cọc để thanh toán bất động sản].

Các giao dịch được quy định và ngưỡng pháp định: những giao dịch bán hàng nào phải được thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng (AMD 500)

Armenia đã triển khai chế độ thanh toán không dùng tiền mặt theo từng giai đoạn đối với cá nhân. Đối với việc mua bán bất động sản và các quyền khác yêu cầu đăng ký nhà nước giữa các cá nhân, việc thanh toán không dùng tiền mặt là bắt buộc đối với các giao dịch vượt quá giới hạn quy định. Ngưỡng này là 500,000 AMD từ ngày 1 tháng 7 năm 2022 và giảm xuống còn 300,000 AMD từ ngày 1 tháng 7 năm 2023.Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Điều này có nghĩa là nếu giá mua hoặc bất kỳ khoản thanh toán nào vượt quá ngưỡng quy định, bạn phải chuyển khoản qua ngân hàng hoặc kênh thanh toán phi tiền mặt được quy định khác thay vì sử dụng tiền mặt. Yêu cầu này áp dụng cho các khoản thanh toán được thực hiện tại Armenia, bao gồm cả các khoản liên quan đến quyền sở hữu phải đăng ký với nhà nước (ví dụ: chuyển nhượng quyền sở hữu).Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Việc cố gắng thanh toán bằng tiền mặt vượt quá giới hạn này có thể gây nguy hiểm cho việc tuân thủ quy định và làm suy yếu hồ sơ chứng cứ về giá giao dịch. Để giữ cho hồ sơ công chứng của bạn nhất quán, hãy đảm bảo lịch thanh toán trong hợp đồng mua bán được công chứng phản ánh chính xác số tiền và ngày tháng của các khoản chuyển khoản ngân hàng.Luật sư người Armenia: Tránh các giao dịch bất động sản bất hợp pháp].

Những hình thức thanh toán nào được coi là không dùng tiền mặt: chuyển khoản ngân hàng

Theo luật thanh toán không dùng tiền mặt của Armenia, các kênh thanh toán được chấp nhận bao gồm các giao dịch chuyển khoản thông qua các tổ chức thanh toán được cấp phép. Trên thực tế, điều này bao gồm:

• Chuyển khoản từ tài khoản ngân hàng của người mua sang tài khoản ngân hàng của người bán trong phạm vi Armenia.
• Các giao dịch chuyển tiền xuyên biên giới được thực hiện thông qua các hệ thống được quản lý (ví dụ: SWIFT) vào tài khoản ngân hàng Armenia.
• Các thỏa thuận ký quỹ tại các ngân hàng Armenia, theo đó tiền được giải ngân khi đáp ứng các điều kiện cụ thể (ví dụ: công chứng và đăng ký thành công).Ngân hàng ACBA: Tài khoản ký quỹ][Luật sư người Armenia: Sử dụng tiền gửi và tài khoản ký quỹ]

Việc chuyển khoản điện tử cũng nằm trong phạm vi các hoạt động không dùng tiền mặt theo quy định của pháp luật Armenia; điều quan trọng là việc chuyển khoản phải được thực hiện thông qua các kênh được cấp phép và có thể được chứng minh cho người thụ hưởng.Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Mẹo: Hãy đưa các điều khoản thanh toán vào hợp đồng mua bán (ví dụ: tên ngân hàng, số tài khoản, số tiền thanh toán theo đợt và điều kiện giải ngân nếu sử dụng dịch vụ ký quỹ) để công chứng viên có thể xác minh phương thức này phù hợp với pháp luật và ngân hàng của bạn có thể thực hiện kiểm tra chống rửa tiền trước khi thanh toán.Luật sư người Armenia: Tránh các giao dịch bất động sản bất hợp pháp].

Các phương thức thanh toán được chấp nhận

Chuyển khoản ngân hàng nội địa vào tài khoản của người bán.

Đối với hầu hết các giao dịch có trụ sở tại Armenia, cách thức minh bạch nhất là chuyển khoản trực tiếp từ tài khoản ngân hàng Armenia của người mua sang tài khoản ngân hàng Armenia của người bán. Điều này tạo ra một hồ sơ kiểm toán đầy đủ và dễ dàng hỗ trợ hồ sơ công chứng cũng như bất kỳ bằng chứng nào về giá trị giao dịch sau này.Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Tài khoản ký quỹ tại một ngân hàng Armenia

Tài khoản ký quỹ giúp tăng cường an ninh cho cả hai bên. Người mua gửi tiền vào tài khoản ký quỹ tại ngân hàng; ngân hàng sẽ giải ngân tiền cho người bán sau khi các điều kiện ký quỹ được đáp ứng (ví dụ: việc mua bán được công chứng và đăng ký). Các ngân hàng Armenia cung cấp dịch vụ ký quỹ dành riêng cho bất động sản; phương pháp này tự động đáp ứng yêu cầu không dùng tiền mặt và giảm thiểu rủi ro đối tác.Ngân hàng ACBA: Tài khoản ký quỹ][Luật sư người Armenia: Sử dụng tiền gửi và tài khoản ký quỹ].

Thanh toán và tiền gửi theo từng giai đoạn

Bạn có thể chia giá thành nhiều giai đoạn (ví dụ: một khoản đặt cọc nhỏ, số dư khi công chứng và khoản thanh toán cuối cùng khi đăng ký), với điều kiện mỗi khoản thanh toán vượt quá ngưỡng pháp lý đều không phải là tiền mặt. Các giai đoạn có thể được gắn với các mốc mục tiêu cụ thể, giúp cải thiện việc kiểm soát rủi ro và bằng chứng thanh toán.Luật sư người Armenia: Sử dụng tiền gửi và tài khoản ký quỹ].

Chuyển tiền xuyên biên giới (người không cư trú)

Người mua nước ngoài thường sử dụng SWIFT để chuyển tiền từ ngân hàng nước ngoài sang tài khoản ngân hàng Armenia, hoặc đứng tên người mua (sau đó chuyển tiếp cho người bán) hoặc trực tiếp vào tài khoản ký quỹ, tùy thuộc vào sự chấp thuận của ngân hàng. Bất kỳ khoản thanh toán nào của bên nước ngoài được thanh toán tại Armenia đều phải không phải là tiền mặt, vì vậy hãy đảm bảo rằng giao dịch thanh toán cuối cùng được thực hiện tại Armenia thông qua kênh được quy định.Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Các ngân hàng sẽ thực hiện kiểm tra AML/KYC, bao gồm cả việc xem xét nguồn gốc tiền, đặc biệt đối với bất động sản có giá trị cao. Hãy phối hợp sớm với ngân hàng và luật sư của bạn để chuẩn bị hướng dẫn chuyển khoản và các tài liệu (ví dụ: hồ sơ thu nhập, tiền thu được từ việc bán nhà hoặc hợp đồng vay) để việc chuyển khoản không bị chậm trễ.Luật sư người Armenia: Tránh các giao dịch bất động sản bất hợp pháp].

Tiền tệ, tài khoản và sự phù hợp thực tiễn

• Tài khoản: Sử dụng các tài khoản được chỉ định tại các ngân hàng Armenia được cấp phép cho cả hai bên hoặc mở tài khoản ký quỹ nếu cần có điều kiện giải phóng tài sản.Ngân hàng ACBA: Tài khoản ký quỹ].
• Đảm bảo sự phù hợp của hợp đồng: Hãy chắc chắn rằng giá cả, đơn vị tiền tệ và lịch trình trong hợp đồng mua bán đã được công chứng khớp với các thông tin và số tiền chuyển khoản ngân hàng dự kiến.Luật sư người Armenia: Tránh các giao dịch bất động sản bất hợp pháp].
• Công chứng viên: Lên kế hoạch ký kết với công chứng viên của bạn, người sẽ chứng thực hợp đồng mua bán; dự trù chi phí theo quy định của tiểu bang.Hartak (chính phủ): Công chứng việc mua bán.].

Danh sách kiểm tra bằng chứng thanh toán (hãy giữ những giấy tờ này trong hồ sơ của bạn)

Mức phí dự kiến ​​bạn nên lên kế hoạch.

Mẹo lập kế hoạch và phối hợp thực tế

• Mở hoặc xác nhận tài khoản ngân hàng cho người mua và người bán trước khi công chứng; xem xét thiết lập tài khoản ký quỹ cho các thỏa thuận giải phóng có điều kiện.Ngân hàng ACBA: Tài khoản ký quỹ].
• Hãy nhờ luật sư của bạn phối hợp với công chứng viên để các điều khoản thanh toán trong hợp đồng phù hợp với kế hoạch chuyển nhượng và quy tắc thanh toán không dùng tiền mặt.Luật sư người Armenia: Tránh các giao dịch bất động sản bất hợp pháp].
• Đối với chuyển khoản xuyên biên giới, hãy yêu cầu hướng dẫn người thụ hưởng từ ngân hàng của bạn và xác minh trước nguồn tiền để tránh việc tiền bị giữ lại.Luật về hoạt động phi tiền mặt].

Các hướng dẫn liên quan: lập kế hoạch của bạn bất động sản mua, đầu tư tại Armenia (đầu tư), và tối ưu hóa thuế ở Armenia.

Kết luận. Các quy định về thanh toán không dùng tiền mặt của Armenia giúp việc thanh toán bất động sản trở nên đơn giản hơn nếu được lên kế hoạch đúng cách: sử dụng chuyển khoản ngân hàng hoặc ký quỹ, ghi rõ lịch thanh toán trong hợp đồng có công chứng và giữ lại toàn bộ chứng từ ngân hàng. Đối với người không cư trú, hãy lên lịch chuyển khoản SWIFT sớm và chuẩn bị các tài liệu chống rửa tiền (AML). Cách tiếp cận này đáp ứng luật về thanh toán không dùng tiền mặt và bảo vệ bạn trong bất kỳ tranh chấp nào về giá trị giao dịch — điều quan trọng để tuân thủ luật thanh toán bất động sản không dùng tiền mặt tại Armenia và các giao dịch bất động sản tuân thủ AML tại Armenia. Cần hỗ trợ phối hợp giữa ngân hàng, công chứng viên và hợp đồng? LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI.

Tìm hiểu thêm: visa, cư trúvà đăng ký kinh doanh ở Armenia

Thanh toán bất động sản tại Armenia: Quy định chuyển khoản ngân hàng (2025)