Các giao dịch bất động sản tại Armenia sau cải cách thuế năm 2025: cơ cấu xung quanh ngưỡng AMD 120 triệu và mức độ tiếp xúc với VAT

Cải cách nhìn tổng quan: những gì đã thay đổi

Từ tháng 1 năm 2025, Armenia duy trì AMD giới hạn doanh thu hàng năm 120,000,000 đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ nhưng lại thắt chặt kết quả đối với các doanh nghiệp vượt quá giới hạn: vượt quá giới hạn sẽ chuyển doanh nghiệp sang chế độ tiêu chuẩn, trong đó hóa đơn chịu 20% VAT và lợi nhuận bị đánh thuế 18% thay vì thuế doanh thu đơn giản. Báo chí cũng đưa tin về việc áp dụng mức thuế doanh thu cao hơn đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi vẫn giữ nguyên mức giới hạn, điều này làm tăng độ nhạy cảm với ngưỡng thuế đối với các doanh nghiệp nhỏ gần với ngưỡng thuế. Theo chế độ chung, các giao dịch bất động sản và xây dựng phải đối mặt với Thuế GTGT 20% đối với hàng hóa chịu thuế và Thuế lợi nhuận 18%.

Riêng các sửa đổi năm 2025 đưa nhiều hoạt động xây dựng, môi giới bất động sản và kỹ thuật vào chế độ thuế GTGT/thuế lợi nhuận bất kể doanh thu, xóa bỏ chế độ thuế doanh thu đơn giản hóa đối với các lĩnh vực đó.

Tại sao điều này quan trọng (tác động cụ thể đến Armenia)

Các giao dịch xây dựng và bất động sản ở Armenia thường liên quan đến việc lập hóa đơn theo tiến độ và các khoản thanh toán theo mốc lớn - những giao dịch có thể đẩy một đơn vị vượt quá ngưỡng AMD 120 triệu đô la một cách nhanh chóng. Việc giao cắt duy nhất này chuyển đổi khoản chi thuế doanh thu đơn giản, dễ dự đoán thành môi trường thuế GTGT 20% trên hóa đơn cộng với thuế lợi nhuận 18%, làm thay đổi dòng tiền và biên lợi nhuận cho các dự án đang triển khai.

Mục tiêu được chính phủ công bố là mở rộng cơ sở thuế và giảm các ưu đãi; báo cáo công khai dự báo nguồn thu ngân sách hàng năm bổ sung từ những cải cách này, nhấn mạnh phạm vi áp dụng của chính sách trên khắp các lĩnh vực. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, điều này có nghĩa là mức độ tiếp xúc với thuế GTGT của bất động sản Armenia phải được mô hình hóa ở cấp độ SPV và được đưa vào giá cả, cơ cấu hợp đồng và lịch trình thanh toán.

Ngưỡng doanh thu: cơ chế kích hoạt và hậu quả thuế ngay lập tức

Ngưỡng doanh thu hàng năm 120 triệu đô la của AMD là điểm xoay. Khi doanh nghiệp của bạn vượt qua điểm này, bạn sẽ chuyển từ thuế doanh thu sang chế độ chung, trong đó doanh số chịu thuế phải chịu Thuế VAT 20%và lợi nhuận được đánh thuế ở mức 18%. Hậu quả thực tế đối với các dự án bất động sản và xây dựng đang diễn ra bao gồm:

• Hóa đơn VAT: Hóa đơn chịu thuế gửi cho khách hàng hoặc người mua phải bao gồm 20% VAT khi bạn áp dụng chế độ chung.
• Thuế lợi nhuận trên thu nhập: Lợi nhuận chịu thuế ở mức 18%, thay thế cho cách tính thuế doanh thu đơn giản.
• Kế toán và hệ thống: Bạn phải vận hành kế toán dồn tích và tuân thủ các quy tắc về VAT, bao gồm hóa đơn điện tử và báo cáo VAT chuyên dụng.

Hoạt động bất động sản và xây dựng nào mất đi chế độ thuế doanh thu (phân loại lại ngành)

Theo các sửa đổi năm 2025, nhiều hoạt động liên quan đến bất động sản được phân loại lại vào hệ thống thuế GTGT/thuế lợi nhuận bất kể doanh thu. Nhóm bị ảnh hưởng bao gồm nhiều dịch vụ xây dựng, môi giới/đại lý bất động sản và các hoạt động liên quan đến kỹ thuật, không còn được hưởng chế độ thuế doanh thu đơn giản hóa ngay cả theo mức trần AMD 120 triệu đô la.

Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là các SPV thực hiện các hoạt động này nên lập kế hoạch về VAT ngay từ ngày đầu tiên, bao gồm hệ thống, giá cả và các điều khoản hợp đồng.

Cơ chế thuế GTGT và thuế lợi nhuận theo chế độ chung: tỷ lệ

Các cơ chế chính khi bạn áp dụng chế độ chung:

• thuế GTGT: Thuế GTGT tiêu chuẩn 20% được áp dụng cho các nguồn cung chịu thuế; thuế GTGT được tính trên hóa đơn và có thể được khấu trừ vào đầu vào, tùy thuộc vào chứng từ và thời gian phù hợp.
• Thuế lợi nhuận: Lợi nhuận của doanh nghiệp phải chịu mức thuế 18%.
• Kế toán: Cần phải ghi chép đầy đủ thuế GTGT và kế toán dồn tích, ảnh hưởng đến việc ghi nhận doanh thu và thuế đầu vào.

Giao dịch bất động sản: so sánh chế độ trong nháy mắt

Lập hóa đơn và thời gian ghi có đầu vào

Theo luật thuế GTGT, thuế được tính trên hóa đơn và khấu trừ đầu vào được yêu cầu khi nhận và ghi nhận hóa đơn GTGT hợp lệ. Đối với các dự án xây dựng và bất động sản thương mại, điều này tạo ra khoảng cách thời gian giữa việc tính thuế GTGT đầu ra cho khách hàng và việc thu hồi thuế GTGT đầu vào cho vật liệu, nhà thầu phụ hoặc phí dịch vụ. Kết quả là gây áp lực lên vốn lưu động, đặc biệt là với các hợp đồng thanh toán theo tiến độ, yêu cầu trả trước các khoản chi phí GTGT lớn trước khi khấu trừ đầu vào đầy đủ.

Yêu cầu tuân thủ mới: hóa đơn điện tử

Khi bạn vượt quá ngưỡng—hoặc nếu bạn hoạt động trong các hoạt động được phân loại lại—hãy mong đợi các yêu cầu tuân thủ đầy đủ về VAT, bao gồm:

• Đăng ký thuế GTGT và nộp tờ khai thuế GTGT liên tục.
• Thực hành lập hóa đơn điện tử và kế toán dồn tích bắt buộc theo quy định về thuế GTGT của Armenia.
• Thay đổi hệ thống và quy trình để ghi lại VAT đầu vào, theo dõi điểm thuế và đối chiếu vị trí VAT hàng tháng.

Đối với các đơn vị mới thành lập tại Armenia, hãy tích hợp VAT vào lộ trình hoạt động ngay từ đầu. Đội ngũ của chúng tôi có thể phối hợp đăng ký kinh doanh, hỗ trợ giao dịch bất động sản và cơ cấu đầu tư để SPV của bạn sẵn sàng nộp VAT trước khi xuất hóa đơn đầu tiên.