- Người nước ngoài có thể hợp pháp mua căn hộ, nhà ở và cơ sở thương mại tại Armenia; đất nông nghiệp bị cấm theo sửa đổi Bộ luật Đất đai năm 2018.
- Quyền sở hữu chỉ được chuyển giao sau khi hợp đồng mua bán có công chứng của bạn được đăng ký với Văn phòng Địa chính Nhà nước và giấy chứng nhận đăng ký được cấp.
- Luôn luôn lấy trích lục địa chính mới trước khi ký để xác nhận chủ sở hữu và bất kỳ khoản thế chấp nào; kiểm tra cả giấy phép xây dựng và nợ tiện ích.
- Nếu bạn ở nước ngoài, bạn có thể mua thông qua giấy ủy quyền, nhưng giấy này phải được công chứng và dịch sang tiếng Armenia; đại sứ quán không thể công chứng hợp đồng bất động sản của Armenia.
- Quá trình đăng ký địa chính tiêu chuẩn mất khoảng 4 ngày làm việc và đăng ký lần đầu là miễn phí.
Thị trường bất động sản Armenia mở cửa cho người mua nước ngoài—và việc đăng ký bất động sản đúng cách chính là yếu tố biến hợp đồng đã ký thành quyền sở hữu hợp pháp. Hướng dẫn này sẽ hướng dẫn bạn từ khâu ký công chứng đến cấp Giấy chứng nhận Địa chính Nhà nước, với các bước thực tế về thẩm định, dịch thuật, điều phối thanh toán và mua bán từ xa thông qua giấy ủy quyền.
Cho dù bạn nhắm tới mua một căn hộ ở Armenia để sinh sống hoặc đầu tư vào không gian thương mại, việc hiểu rõ các thủ tục đăng ký bất động sản và địa chính của Armenia sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và loại bỏ rủi ro.
Mục lục
- Những gì người nước ngoài có thể (và không thể) mua ở Armenia: căn hộ
- không gian thương mại và lệnh cấm đất nông nghiệp
- Thẩm định trước khi mua: Trích lục địa chính
- kết nối
- giấy phép xây dựng và kiểm tra nợ tiện ích
- Tài liệu cần thiết: hộ chiếu
- giấy ủy quyền
- Công chứng Hague và bản dịch tiếng Armenia được chứng nhận
Những gì người nước ngoài có thể (và không thể) mua ở Armenia: căn hộ
Công dân nước ngoài có thể mua căn hộ, nhà ở và các bất động sản phi nông nghiệp khác tại Armenia. Điều này bao gồm các căn hộ mới xây và nhà ở thị trường thứ cấp, cũng như các không gian phụ trợ như chỗ đậu xe được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng. Điều quan trọng là phải đảm bảo loại tài sản đủ điều kiện và quyền sở hữu được đăng ký hợp lệ tại Văn phòng Đăng ký Nhà nước sau khi công chứng. Đăng ký là yếu tố tạo ra quyền sở hữu hợp pháp; việc ký kết không chuyển giao quyền sở hữu tại Armenia.
- Quyền sở hữu hợp pháp chỉ được chuyển nhượng khi hợp đồng mua bán có công chứng được đăng ký với Văn phòng đăng ký đất đai Nhà nước, sau đó Văn phòng này sẽ cấp giấy chứng nhận đăng ký xác nhận quyền sở hữu (Hướng dẫn chính thức về địa chính).
- Người mua nước ngoài đang hoạt động trên thị trường Armenia—ví dụ, 2,223 giao dịch mua/bán của người nước ngoài đã được ghi nhận trong H1 2023 (chiếm 9.4% tổng số), cho thấy sự tham gia lành mạnh (Bản tin Finport).
Nếu bạn cũng đang tìm hiểu về kế hoạch cư trú cùng với việc mua hàng, hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về Giấy phép cư trú của Armenia và lựa chọn quyền công dân.
không gian thương mại và lệnh cấm đất nông nghiệp
Người nước ngoài có thể mua cửa hàng, văn phòng, nhà kho và các cơ sở thương mại khác tại Armenia trên cơ sở tương tự như căn hộ, với điều kiện mục đích sử dụng được chỉ định của bất động sản là phi nông nghiệp (Tổng quan về Luật sư người ArmeniaTuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi năm 2018 cấm người nước ngoài sở hữu đất nông nghiệp. Trên thực tế, người mua nước ngoài nên tránh đất nông nghiệp (hoặc nếu có thể, nên quy hoạch lại đất trước khi mua).
- Người nước ngoài không thể sở hữu đất nông nghiệp ở Armenia theo những thay đổi pháp lý năm 2018 (Tổng quan về Luật sư người Armenia; cũng được báo cáo ở đây: Tin tức ARKA).
Bạn đang cân nhắc việc mua lại hoặc phát triển thương mại? đầu tư vào Armenia và đăng ký kinh doanh tài nguyên có thể giúp cấu trúc dự án của bạn.
Thẩm định trước khi mua: Trích lục địa chính
Bản trích lục xác nhận địa chính nhà nước là tuyến phòng thủ đầu tiên của bạn. Hãy lấy một bản trích lục gần đây trước khi ký; bản trích lục này xác định chủ sở hữu đã đăng ký và đánh dấu các khoản nợ đã được ghi nhận (ví dụ: thế chấp, tịch thu, lệnh cấm của tòa án). Bản trích lục thường được coi là hiện hành trong khoảng 15 ngày làm việc, vì vậy hãy đặt hàng gần thời điểm đóng sổ để giảm thiểu rủi ro thay đổi giữa thời điểm ký và thời điểm nộp hồ sơ (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Đặt hàng trích lục địa chính nhà nước mới nhất hiển thị chủ sở hữu và tất cả các khoản nợ đã ghi lại (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- So khớp CMND của người bán với chủ sở hữu sổ địa chính; xác minh tình trạng hôn nhân/sự đồng ý nếu có (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Xem xét giấy phép xây dựng và tình trạng đưa vào sử dụng/chiếm dụng đối với các công trình xây dựng mới (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Kiểm tra các tiện ích chưa thanh toán hoặc các khoản nợ HOA có thể phát sinh sau khi đơn vị (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
Công chứng và thanh toán khi đóng sổ
Hợp đồng mua bán của bạn phải được ký kết trước một công chứng viên người Armenia. Công chứng viên sẽ xác nhận danh tính, năng lực hành vi và thông tin tài sản của các bên, đồng thời soạn thảo văn bản công chứng. Việc thanh toán (thường bằng chuyển khoản ngân hàng có tham chiếu đến hợp đồng công chứng) sẽ được thực hiện theo đúng quy trình nộp hồ sơ lên Cơ quan Địa chính Nhà nước để đăng ký. Tránh thanh toán toàn bộ giá trị trước khi hoàn tất các thủ tục thẩm định và hoàn tất văn bản công chứng.Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
Quy trình và thời gian đăng ký địa chính
Sau khi công chứng, văn bản chuyển nhượng và các tài liệu hỗ trợ sẽ được nộp tại Cơ quan Địa chính Nhà nước, tại bất kỳ văn phòng Địa chính nào hoặc trực tuyến. Quyền sở hữu hợp pháp sẽ được chuyển giao khi Cơ quan Địa chính cập nhật sổ đăng ký và cấp giấy chứng nhận đăng ký của bạn (Hướng dẫn chính thức về địa chính; Hướng dẫn đăng ký năm 2025).
| Traineeship | Ở đâu | Dòng thời gian chuẩn | Phí |
|---|---|---|---|
| Đăng ký quyền sở hữu (chuyển nhượng) | Địa chính nhà nước (văn phòng hoặc trực tuyến) | ~4 ngày làm việc | Đăng ký lần đầu: 0 AMD |
Nguồn: dòng thời gian chuẩn; miễn phí đăng ký lần đầu; cấp giấy chứng nhận khi đăng ký.
Cách thức nộp hồ sơ: từ công chứng đến chứng nhận địa chính
- Đặt hàng trích lục địa chính mới và hoàn tất thẩm định (gánh nặng, danh tính, giấy phép, tiện ích) (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Chuẩn bị tài liệu bằng tiếng Armenia hoặc bản dịch tiếng Armenia có chứng nhận; sắp xếp công chứng cho bất kỳ tài liệu công khai nước ngoài nào (xem bên dưới) (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Ký hợp đồng bán hàng tại công chứng viên người Armenia (trực tiếp hoặc thông qua đại diện được ủy quyền hợp lệ theo POA) (Hướng dẫn chính thức về địa chính).
- Nộp văn bản công chứng và hồ sơ đến Cơ quan Địa chính Nhà nước (bất kỳ văn phòng hoặc cổng thông tin trực tuyến nào) (Hướng dẫn đăng ký năm 2025).
- Nhận giấy chứng nhận đăng ký xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của bạn; thời gian xử lý tiêu chuẩn là ~4 ngày làm việc; đăng ký lần đầu là miễn phí (timeline; lệ phí/giấy chứng nhận).
kết nối
Các khoản thế chấp là phổ biến và phải được xóa bỏ hoặc chấp nhận rõ ràng trong hợp đồng. Bản trích lục Địa chính Nhà nước sẽ liệt kê các khoản thế chấp đã đăng ký, bao gồm thế chấp, tịch thu theo lệnh của tòa án, cầm cố và lệnh cấm thanh lý. Nếu có, hãy yêu cầu giải phóng bằng văn bản trước hoặc cùng lúc với việc đăng ký chứng thư của bạn, hoặc ghi rõ chúng vào hợp đồng về giá cả và thời gian. Đừng bao giờ dựa vào những lời cam kết bằng lời nói—hãy xác minh việc giải phóng khoản thế chấp trong hồ sơ Địa chính (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
giấy phép xây dựng và kiểm tra nợ tiện ích
Đối với các tòa nhà mới hoặc vừa hoàn thành, hãy yêu cầu cung cấp bản sao giấy phép xây dựng và giấy tờ hoàn thành/chạy thử. Nếu dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện, hãy xác minh xem căn hộ và tòa nhà cụ thể đã được đưa vào sử dụng hay chưa. Đối với các căn hộ phụ, hãy yêu cầu báo cáo về phí nước, điện, gas và phí bảo trì tòa nhà/HOA để xác nhận không có khoản nợ nào được đính kèm. Những kiểm tra này bảo vệ bạn khỏi việc thừa kế các vấn đề về tuân thủ hoặc nợ nần sau khi hoàn tất giao dịch (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
Tài liệu cần thiết: hộ chiếu
Người mua nước ngoài thường cần hộ chiếu hợp lệ, kèm bản dịch tiếng Armenia có công chứng để công chứng và lưu trữ hồ sơ địa chính, và bất kỳ giấy tờ tùy thân nào của bên bán phải khớp với thông tin chủ sở hữu trên hồ sơ địa chính. Trường hợp cần có sự đồng ý của vợ/chồng hoặc sự chấp thuận của đồng sở hữu khác, hãy chuẩn bị các giấy tờ đồng ý cần thiết và đảm bảo bản dịch được thực hiện theo đúng trình tự. Công chứng viên Armenia và Cơ quan Địa chính Nhà nước yêu cầu tài liệu tiếng Armenia hoặc bản dịch có công chứng (Người nước ngoài mua bất động sản: tài liệu và bản dịch; Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
giấy ủy quyền
Nếu bạn ở nước ngoài, bạn có thể chỉ định một đại diện đáng tin cậy để ký hợp đồng mua bán và nộp đơn đăng ký thay mặt bạn thông qua giấy ủy quyền (POA). Để sử dụng tại Armenia, POA nước ngoài thường phải được hợp pháp hóa lãnh sự bằng công chứng La Hay và kèm theo bản dịch tiếng Armenia được chứng thực (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Đại sứ quán/lãnh sự quán Armenia không công chứng hợp đồng mua bán bất động sản tại Armenia; bạn phải ký trước công chứng viên Armenia hoặc hành động thông qua POA được công chứng và dịch thuật hợp lệ (Dịch vụ công chứng MFA).
- Soạn thảo POA với các quyền hạn chính xác (ký hợp đồng mua bán, nộp đơn xin cấp sổ địa chính, nhận giấy chứng nhận và xử lý thanh toán theo thỏa thuận) để tránh bị từ chối hoặc chậm trễ (Tổng quan về người nước ngoài mua bất động sản).
Công chứng Hague và bản dịch tiếng Armenia được chứng nhận
Các tài liệu công khai nước ngoài được sử dụng trong giao dịch—chẳng hạn như giấy ủy quyền, giấy chứng nhận hộ tịch, hoặc trích lục sổ đăng ký doanh nghiệp—phải được hợp pháp hóa lãnh sự bằng chứng nhận Apostille của Hague và sau đó được dịch sang tiếng Armenia bởi một biên dịch viên được chứng nhận để sử dụng với công chứng viên và Sở Địa chính. Các tài liệu không được chứng nhận Apostille hoặc không được dịch sẽ bị từ chối, dẫn đến việc hoãn lại hoặc từ chối nộp hồ sơ (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Bỏ qua bản trích lục địa chính hoặc dựa vào bản trích lục đã lỗi thời—các ràng buộc có thể thay đổi; hãy sử dụng bản trích lục mới gần thời điểm đóng sổ (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Cố gắng công chứng hợp đồng mua bán tại đại sứ quán—điều này không áp dụng cho bất động sản Armenia; hãy sử dụng công chứng viên Armenia hoặc POA phù hợp (Dịch vụ công chứng MFA).
- Thanh toán toàn bộ giá trước khi công chứng và nộp hồ sơ—phối hợp thanh toán với các mốc thời gian đăng ký (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
- Thiếu dấu công chứng hoặc bản dịch tiếng Armenia—tài liệu sẽ bị công chứng viên hoặc Sở Địa chính từ chối (Danh sách kiểm tra của người mua nước ngoài).
Bạn cần hỗ trợ trực tiếp để xác minh bất động sản, soạn thảo Giấy ủy quyền (POA) và đảm bảo đăng ký kịp thời tại Cơ quan Địa chính Armenia? Hãy đặt lịch thẩm định và hỗ trợ hoàn tất thủ tục của chúng tôi để đảm bảo việc chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ.
Nếu bạn cũng đang có kế hoạch nhập cư hoặc cơ cấu thuế, hãy khám phá các nguồn lực của chúng tôi trên Thị thực Armenia, thuế ở Armeniavà bất động sản.
Kết luận
Để mua căn hộ tại Armenia cho người nước ngoài và đảm bảo quyền sở hữu, hãy tập trung vào quy trình thẩm định chặt chẽ, công chứng hợp lệ và đăng ký nhanh chóng tại Cơ quan Địa chính Nhà nước. Với chứng thực và bản dịch chính xác, cùng với Giấy ủy quyền (POA) được soạn thảo kỹ lưỡng nếu bạn ở nước ngoài, việc đăng ký bất động sản tại Armenia rất đơn giản - thường hoàn tất trong vòng 4 ngày làm việc sau khi nộp hồ sơ, miễn phí đăng ký lần đầu. Để được hỗ trợ trọn gói, liên hệ với nhóm của chúng tôi.
