Với sự tài trợ của người bán, quyền sở hữu sẽ được chuyển giao cho bạn ngay lập tức. Tuy nhiên, tài sản sẽ bị ràng buộc bởi quyền của bên bán và có thể bị thu hồi nếu không trả góp đúng hạn.

Bạn có thể có bao nhiêu người được liệt kê trên chứng thư tùy thích.

Có, chứng thư có thể được lập cho một LLC hoặc công ty, cho dù đã đăng ký ở Armenia hay nước ngoài.

Người nước ngoài có thể là chủ sở hữu 100% bất động sản ở Armenia: họ có thể mua, nắm giữ, cho thuê, bán, thừa kế và định đoạt tài sản của mình trên cơ sở bình đẳng với người dân địa phương. Người nước ngoài không cần phải có giấy phép cư trú hoặc có bất kỳ mối liên hệ nào với Armenia. Đồng thời, đầu tư vào bất động sản có thể giúp bạn có được một giấy phép cư trú tạm thời hoặc vĩnh viễn. Hạn chế duy nhất áp dụng đối với quyền sở hữu nước ngoài đối với đất nông nghiệp. Khi mua đất nông nghiệp ở Armenia, người nước ngoài có thể cần phải thành lập pháp nhân và mua lại đất đứng tên tổ chức đó. Đất nông nghiệp cũng có thể được sở hữu trực tiếp bởi người nước ngoài có tình trạng cư trú đặc biệt ở Armenia.

Quyền sở hữu duy nhất

Bất kể tình trạng hôn nhân của bạn, bạn có thể chọn mua tài sản dưới tên duy nhất của mình.

Ở hầu hết các quốc gia, luật hôn nhân quy định rằng tài sản có được suốt trong cuộc hôn nhân do cả hai vợ chồng cùng nắm giữ, bất kể họ được mua bởi ai (tài sản chung). Vị thế ở Armenia nhìn chung cũng không khác. Trong trường hợp một cặp vợ chồng, luật dân sự coi như tài sản thuộc quyền sở hữu chung trên cơ sở bình đẳng (50-50), trừ khi có quy định cụ thể ngược lại trong hợp đồng hôn nhân. Như vậy, vợ/chồng của bạn sẽ được coi là đồng sở hữu tài sản cho dù tên của họ có trong hợp đồng mua bán hay không. 

Luật pháp Armenia không công nhận "các cuộc hôn nhân theo luật thông thường". Nếu bạn sống cùng nhau nhưng chưa kết hôn, luật pháp Armenia không cấp quyền tự động chiếm hữu hoặc sở hữu lâu dài cho đối tác của bạn. Trường hợp không có di chúc thì đương sự cũng không có quyền thừa kế. 

Một người độc thân mua bất động sản ở Armenia và sau đó kết hôn có thể ký kết hợp đồng hôn nhân, trong đó vợ chồng có thể quy định rằng tài sản được chuyển giao theo các điều khoản của hợp đồng hôn nhân. 

Sở hữu chung

Quyền sở hữu chung tồn tại khi tài sản được mua bởi hai hoặc nhiều người, trong đó mỗi người nắm giữ một phần tài sản theo bất kỳ điều khoản nào có thể được quyết định giữa họ. Trong trường hợp một cặp vợ chồng, số tiền này thường được chia thành các phần bằng nhau, nhưng trong trường hợp có nhiều hơn hai người mua, số tiền này có thể tỷ lệ với số tiền mỗi người đóng góp để tài trợ cho việc mua hàng, ví dụ: 70% / 20% / 10%. Trong thông luật, từ tương đương là 'tài sản chung'.

Tất cả các chủ sở hữu đều có quyền tham gia vào các quyết định liên quan đến tài sản. Luật quy định các quyết định liên quan đến tài sản phải được nhất trí thông qua. Một hoặc một số chủ sở hữu có thể yêu cầu bán tài sản đó, trừ khi cổ phần của họ có thể được tách rời hoặc các chủ sở hữu khác sẵn sàng mua số cổ phần này. Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể cần phải nộp đơn lên tòa án để xin lệnh cho phép bán tài sản.

Một trong các chủ sở hữu cũng có thể định đoạt bằng cách bán hoặc tặng cho phần tài sản mà mình sở hữu. Trong trường hợp bán một phần tài sản của mình, họ có nghĩa vụ trao quyền ưu tiên cho chủ sở hữu hiện tại. Quy tắc này không áp dụng khi xử lý tài sản bằng quà tặng hoặc thừa kế. Các chủ sở hữu khác có một tháng để thực hiện quyền ưu tiên mua trước của mình. 

Quyền sở hữu công ty

Có thể mua bất động sản ở Armenia bằng cách sử dụng một công ty TNHH trong nước hoặc nước ngoài có tư cách pháp nhân riêng biệt với các cổ đông của công ty đó,

Những lý do chính để sở hữu tài sản của Armenia thông qua một công ty là:

• Cho phép nhiều người mua tài sản;
• Để mang lại sự ổn định và liên tục trong quyền sở hữu và quản lý tài sản của gia đình;
• Tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng và sở hữu tài sản;
• Để tránh sự ràng buộc của luật thừa kế;
• Tạo lợi thế về thuế;
• Để bảo vệ ngôi nhà của gia đình khỏi các chủ nợ kinh doanh.

 Giải pháp này cũng có thể có những bất lợi về thuế, đặc biệt là liên quan đến thuế khấu trừ và thuế lãi vốn.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng (bằng tiếng Armenia - Ҵ֫ҡҽһšүҡҶ ҿҥҲҥүүֶք) do Cơ quan địa chính cấp và thể hiện quyền sở hữu đã đăng ký cũng như các quyền và ràng buộc khác đối với tài sản, bao gồm thế chấp, thế chấp, thuê nhà, quyền sử dụng đất, v.v. Đây là tài liệu quan trọng nhất trong quy trình thẩm định và, trong nhiều trường hợp, là tài liệu duy nhất mà người mua dựa vào. Giấy chứng nhận có giá trị trong 15 ngày làm việc trong đó thỏa thuận (sơ bộ và/hoặc cuối cùng) phải được thực hiện. Nếu hết thời hạn 15 ngày thì phải cấp chứng chỉ mới. Người bán, người mua hoặc bất kỳ bên quan tâm nào khác có thể nộp đơn xin chứng nhận quyền sở hữu sạch. 

Sự tồn tại của các lợi ích khác đối với tài sản, chẳng hạn như quyền sử dụng đất, quyền của người thừa kế, v.v., không phải lúc nào cũng có thể được xác minh hoàn toàn bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng. Có thể có những người có quyền mua trước hoặc quyền ưu tiên bán một tài sản. Cũng có thể có những thay đổi hoặc bổ sung trái phép đối với tài sản chưa được khai báo với cơ quan quy hoạch. Đối với đất xây dựng, giấy chứng nhận chỉ ghi đất được quy hoạch xây dựng; sau đó sẽ cần phải có được sự đồng ý quy hoạch đầy đủ (giấy phép xây dựng).

Thỏa thuận sơ bộ không chuyển giao tài sản nhưng chỉ định ngày hoặc khoảng thời gian trong tương lai mà tài sản sẽ được chuyển giao và có thể đặt ra các điều kiện (dự phòng) phải được đáp ứng trước khi việc giao dịch mua bán diễn ra. Ký thỏa thuận sơ bộ không phải là bước bắt buộc và bạn có thể tiến hành kết thúc giao dịch mua bán trực tiếp. Tuy nhiên, việc có một thỏa thuận sơ bộ có thể hữu ích nếu bạn chưa sẵn sàng kết thúc giao dịch mua bán ngay lập tức mà muốn đảm bảo tài sản và có một thỏa thuận ràng buộc về mặt pháp lý.

Thỏa thuận sơ bộ có thể trở nên cần thiết nếu việc bán hàng cuối cùng phụ thuộc vào các trường hợp dự phòng, chẳng hạn như:

• Đảm bảo thế chấp hoặc tài trợ khác;
• Xóa tài sản khỏi thế chấp;
• Tiến hành thẩm định;
• Lấy các tài liệu/giấy phép khác, chẳng hạn như sự đồng ý của cơ quan giám hộ (thành phố) nếu một trong những người bán là trẻ vị thành niên.

Thỏa thuận sơ bộ phải được công chứng để có hiệu lực pháp luật. Mặc dù các thỏa thuận sơ bộ thường không được đăng ký chính thức nhưng nên nộp một bản sao cho Cơ quan địa chính để giảm thiểu khả năng người bán vi phạm hợp đồng khi bán tài sản cho bên thứ ba.

Thông thường, ở giai đoạn này người mua sẽ nộp tiền đặt cọc cho người bán. Số tiền đặt cọc có thể khác nhau và do các bên thỏa thuận.

Thỏa thuận sơ bộ là một công cụ ràng buộc lẫn nhau. Sau khi nó được ký hợp lệ, không bên nào có thể hủy bỏ thỏa thuận, trừ khi một hoặc nhiều trường hợp dự phòng không được đáp ứng. Nếu một trong hai bên không tuân thủ các điều khoản của thỏa thuận, bên kia sẽ có nhiều biện pháp pháp lý được áp dụng. Ở mức tối thiểu, người mua không trả được nợ sẽ gặp rủi ro với khoản tiền gửi của mình. Người ta thường quy định rằng người bán vi phạm phải trả gấp đôi số tiền đặt cọc như một hình phạt. Trừ khi có quy định khác, tòa án có thể ra lệnh thực hiện cụ thể để buộc các bên hoàn tất việc chuyển giao.

Hợp đồng mua bán cuối cùng phải được thực hiện trước sự chứng kiến ​​của công chứng viên. Mặc dù các thỏa thuận cơ bản nhất cũng có thể được chứng thực trực tiếp bởi viên chức địa chính nhưng sẽ cần có công chứng viên nếu thỏa thuận phải được tùy chỉnh hoặc nếu một trong các bên không nói được tiếng Armenia. Công chứng viên có nghĩa vụ pháp lý cung cấp cho bạn thông tin về bản chất và ý nghĩa của thỏa thuận bạn đang ký. Công chứng viên sẽ cần phải hài lòng về danh tính của các bên và năng lực pháp lý của họ để tiến hành giao dịch. Hộ chiếu và giấy chứng nhận kết hôn của tất cả các bên ký kết sẽ được yêu cầu. Nếu người bán là trẻ vị thành niên, người già hoặc người khuyết tật, họ có thể được người giám hộ bảo vệ, trong trường hợp đó phải có sự chấp thuận của người giám hộ trước khi việc mua bán có thể kết thúc. Nếu người bán đã kết hôn thì công chứng viên sẽ mong muốn được hài lòng rằng vợ/chồng đồng ý mua bán.

Mỗi công chứng viên sẽ có mẫu thỏa thuận riêng và các mẫu này có thể khác nhau về chi tiết. Cần phải đảm bảo rằng tất cả các điều khoản quan trọng đều được đưa vào thỏa thuận. Thông thường, các thỏa thuận chỉ bằng tiếng Armenia và việc dịch thuật được thực hiện bằng lời nói bằng cách đọc toàn bộ thỏa thuận cho người mua. Bạn sẽ phải trả một khoản phí nhỏ cho dịch vụ thông dịch viên.

Hợp đồng mua bán phải là sự thỏa thuận cuối cùng và toàn diện vì các bên chỉ có 30 ngày để đăng ký tại cơ quan địa chính. Nếu vẫn còn những điều kiện cần phải đáp ứng thì tốt hơn hết bạn nên ký một thỏa thuận sơ bộ. Không có quy tắc "hạ nhiệt" trong luật Armenia. Sau khi ký kết, thỏa thuận sẽ có hiệu lực và các bên không được rút khỏi hợp đồng.

Nếu bạn định mua bất kỳ đồ đạc hoặc phụ kiện nào như một phần của việc mua tài sản, thì bạn nên chuẩn bị sẵn một bản kiểm kê. Nếu bạn có thể làm như vậy, hãy đến thăm bất động sản một ngày trước khi thỏa thuận được ký kết để đảm bảo rằng tất cả đều diễn ra như bình thường, đặc biệt nếu đợt giảm giá bao gồm một số lượng đồ đạc và phụ kiện nhất định. Đồng thời, bạn cũng có thể kiểm tra xem bạn có nhận được quyền sở hữu tài sản còn trống sau khi thực hiện thỏa thuận hay không, trừ khi thỏa thuận sau quy định rằng tài sản sẽ bị bỏ trống ở giai đoạn sau.

Nếu bạn không thể đến Armenia để trực tiếp ký thỏa thuận, bạn có thể sắp xếp để cấp cho người thân, bạn bè hoặc luật sư giấy ủy quyền để ký thay bạn.

Sau khi thỏa thuận mua bán cuối cùng được thực hiện, người mua có 30 ngày làm việc để đăng ký quyền sở hữu của mình với Cơ quan địa chính. Việc không đăng ký các quyền này trong thời hạn 30 ngày sẽ dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Người mua sẽ phải nộp bản gốc hợp đồng mua bán và bản dịch công chứng hộ chiếu. Cần phải có giấy ủy quyền có công chứng nếu việc đăng ký được thực hiện thông qua luật sư hoặc người đại diện khác. Quá trình đăng ký có thể mất từ ​​vài giờ đến vài ngày, tùy thuộc vào việc bạn có thanh toán phí dịch vụ nhanh hay không. Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp với các chi tiết cơ bản về tài sản và chủ sở hữu mới. Sau đó, bạn sẽ xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các dịch vụ tiện ích công cộng (điện, gas, điện thoại, v.v.) để họ cũng đăng ký thay đổi quyền sở hữu và chuẩn bị các thỏa thuận mới đứng tên bạn. 

Thuế lợi nhuận

Việc chuyển nhượng bất động sản nhà ở giữa các cá nhân thường không bị đánh thuế, với điều kiện cả người mua và người bán đều là cá nhân (không đăng ký là doanh nghiệp tư nhân). Như vậy, thuế đối với lãi vốn do cá nhân bán nhà ở là 0%. Tuy nhiên, nếu người mua là pháp nhân hoặc doanh nhân tư nhân thì mức thuế khấu trừ là 10% sẽ được áp dụng.

Thuế bất động sản (tài sản)

Thuế bất động sản được chủ sở hữu bất động sản nộp hàng năm. Thuế suất nằm trong khoảng từ 0% đến 1% giá trị địa chính, thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường.

Trong trường hợp bất động sản được bán bởi một cá nhân, chủ sở hữu mới sẽ phải chịu nghĩa vụ thuế đối với bất kỳ khoản thuế tài sản chưa nộp nào. Tuy nhiên, những sửa đổi gần đây khiến người bán bắt buộc phải có giấy chứng nhận xác nhận việc không có nghĩa vụ thuế từ chính quyền địa phương.

Thuế thu nhập cho thuê

Thu nhập cho thuê không vượt quá 58.35 triệu dram Armenia (khoảng 120,000 USD) mỗi năm bị đánh thuế 10%. Thu nhập cho thuê vượt quá số tiền đó sẽ phải chịu thuế ở mức 20%.   

Thuế trước bạ, thuế thừa kế và thuế quà tặng

Armenia không có thuế trước bạ, thuế quà tặng hoặc thuế thừa kế. 

Phí xã

Nếu bạn sở hữu một tài sản như căn hộ, bạn sẽ phải trả phí bảo trì và dịch vụ. Chúng sẽ phụ thuộc vào quy mô và chất lượng của khu phức hợp, chẳng hạn như có thang máy, hồ bơi, sân vườn và các tiện ích khác hay không.

Luật pháp Armenia yêu cầu người mua bất động sản phải thanh toán bằng đồng nội tệ, đồng dram Armenia. Nếu việc thanh toán được thực hiện thông qua ngân hàng thì ngân hàng phải đảm bảo rằng các quy tắc này được tuân thủ. 

Dịch vụ đổi tiền được cung cấp bởi các ngân hàng, tổ chức tín dụng khác cũng như các văn phòng đổi tiền.

Không có hạn chế trong việc chuyển ngoại tệ đến hoặc đi từ Armenia. 

Nếu số tiền giao dịch vượt quá 50 triệu dram (khoảng 105,000 USD), khoản thanh toán vượt quá phải được thực hiện thông qua chuyển khoản ngân hàng.

Di sản ruột thịt. Trong trường hợp không có di chúc, pháp luật quy định về thừa kế như sau:

1. Vợ chồng, con cái và cha mẹ;
2. Anh chị em (và con cháu của họ);
3. Ông bà; 
4. Các chú, các dì (và con cháu của họ).

Mỗi thứ tự thừa kế không bao gồm những người thừa kế sau đây và những người cùng thứ tự được chia phần thừa kế ngang nhau. Theo đó, những người ngoài hàng thừa kế thứ nhất chỉ được thừa kế nếu không có vợ, chồng, con và cha mẹ. Như vậy, nếu bạn chết để lại vợ/chồng, cha mẹ và hai con còn sống thì mỗi người sẽ nhận được 1/5 di sản của bạn. Có thể tăng quyền của người phối ngẫu còn sống hoặc con cái nhưng điều này đòi hỏi một số kế hoạch thừa kế.

Vợ / chồng. Người phối ngẫu còn sống không được bảo vệ đặc biệt theo luật thừa kế của Armenia. Điều này là do luật pháp theo truyền thống coi tài sản của người quá cố thuộc về cả gia đình chứ không phải của bất kỳ thành viên nào trong đó. Nói như vậy, chỉ có phần tài sản thuộc về người chết phải tuân theo luật thừa kế, vì vậy vợ hoặc chồng còn sống thường sẽ giữ quyền sở hữu ít nhất 50% tài sản chung của họ. 

Nếu việc kết hôn không được đăng ký thì người còn sống sẽ không có quyền thừa kế tài sản của người đã khuất. Giữa những người sống trong sự kết hợp tự do là những người xa lạ về mặt pháp lý, giữa họ không có quyền thừa kế.

Bọn trẻ. Con của cặp vợ chồng sinh ra ngoài hôn nhân được hưởng các quyền giống như của những đứa trẻ trong hôn nhân, cũng như con của người quá cố sinh ra với một người bạn đời khác. Con nuôi của cặp vợ chồng được hưởng các quyền giống như con đẻ nhưng không được hưởng bất kỳ quyền thừa kế nào từ cha mẹ đẻ. Các cháu không được hưởng quyền lợi gì, trừ khi một trong những người con của người quá cố đã qua đời. Trong trường hợp này, họ bước vào hoàn cảnh của người cha/mẹ đã khuất của mình.

Tự do di chúc. Theo luật Armenia, bạn có thể tự do định đoạt tài sản của mình và bạn có thể chọn tước quyền thừa kế của vợ/chồng, con cái và cha mẹ bằng cách lập di chúc hoặc quà tặng. Tuy nhiên, họ vẫn có thể yêu cầu bồi thường 50% giá trị tài sản mà họ được hưởng nếu không có di chúc nếu:

1. Họ có độ tuổi dưới 18 hoặc trên 60 tuổi;
2. Họ bị khuyết tật hoặc không đủ năng lực về mặt pháp lý.

Di chúc phải được lập thành văn bản và có công chứng. Việc không công chứng di chúc khiến di chúc vô hiệu. 

Kế hoạch thừa kế. Nếu bạn muốn có một số quyền kiểm soát đối với tài sản của mình khi bạn qua đời, thì bạn cần phải thực hiện một số kế hoạch thừa kế, chẳng hạn như:

• Tăng tỷ lệ phần sở hữu của người thừa kế bằng cách lập di chúc;
• Tặng quà trong suốt cuộc đời của bạn;
• Mua tài sản thông qua một công ty TNHH;
• Tham gia hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

Thuế. Thừa kế và quà tặng không bị đánh thuế ở Armenia. Tuy nhiên, việc định đoạt tài sản vẫn có thể phải chịu thuế ở quốc gia nơi người thừa kế cư trú, trừ khi có hiệp định đánh thuế hai lần giữa Armenia và quốc gia đó.

Chấp nhận quyền thừa kế. Những người thừa kế có 6 tháng sau khi chết để nhận di sản bằng cách lập tờ khai có công chứng. Công chứng viên sẽ lập danh sách những người thụ hưởng, xác minh xem di chúc có tồn tại hay không, tiến hành phân chia di sản và cấp giấy chứng nhận thừa kế cho những người thừa kế. 

Công chức. Bạn có thể chỉ định một luật sư hoặc người khác làm người thi hành. Người thi hành án có trách nhiệm thực hiện các biện pháp bảo quản, quản lý di sản, thông báo cho những người thừa kế và những người hưởng lợi khác về di chúc, thanh toán và thu nợ, đại diện di sản trước Tòa án, bảo đảm phân chia di sản theo di chúc, hỗ trợ việc thực hiện di chúc. giải thích di chúc, báo cáo cho những người thừa kế, làm việc với công chứng viên, v.v.