您是亚美尼亚公寓的共同所有人，但公寓却由亲戚控制？您在国外的权利和选择

如果您在亚美尼亚拥有一套公寓的共同所有权，而您的亲属占用、出租或持有房产证，根据亚美尼亚法律，您享有四项权利：对公寓用途的否决权；按比例索取已收取的租金；在其他共同所有人出售房产时享有一个月的优先购买权；以及请求法院分割您的份额。您可以通过经公证的授权委托书在国外行使所有这些权利。

第一步：查看收银机上的实际记录

首先，你需要一份公寓的地籍摘录。你可以委托亚美尼亚的代理人为你办理。地籍摘录会显示登记的业主信息、每份产权份额、是否存在抵押、逮捕或其他产权负担，以及已登记的交易记录。我们的《亚美尼亚公寓产权负担查询指南》会详细解释如何解读地籍摘录。

首先要看所有权是如何记录的。亚美尼亚法律有两种常见的所有权形式：

• 共享所有权每位所有者的份额是固定的，例如二分之一或三分之一。这是默认形式，除非法律或协议另有规定。
• 共同所有权：份额尚未确定。在分割公寓之前，必须先确定份额。

这种差异会产生实际影响。步骤3中描述的优先购买权仅适用于共有产权。最高法院在2009年裁定，该权利不适用于共同所有财产的出售。

摘录并不包含所有信息。地籍证书有效期为15个工作日，可能无法显示继承人的主张、未经授权的变更，或者出售股份的共同所有人是否已发出优先购买权通知。已接受继承的继承人自继承开始之日起即拥有所继承的股份，即使该权利从未登记。因此，如果登记簿上只显示您的亲属，您仍然可能拥有自己的权利；请参阅我们关于接受继承和登记权利的六个月期限的指南。

已登记的权利对所有人具有法律效力，且所有人都被视为知晓登记册上的内容。登记册上的条目在法院或登记官撤销之前均被推定为正确，因此，一旦发现错误条目，应尽早提出异议。

第二步：当亲戚持有钥匙、租金或文件时

使用公寓需要所有人的同意。

根据《民法典》，共有财产的占有和使用由所有共有人协商一致决定。多数份额持有人无权单独决定。如果共有人无法达成一致，则由法院裁定房屋的使用方式。

每位共同所有人均可要求按其份额比例分配一部分房产供自己使用。如果无法做到这一点，则该共同所有人可向正在使用该房产的其他共同所有人索取补偿。要获得补偿，您必须证明自己遭受了损失；没有固定的计算公式，例如按市场租金的百分比计算。如果您主张租金收入损失，则必须证明该公寓原本可以出租，并且租金是多少。

即使没有被剥夺所有权，所有者也可以要求消除对其权利的任何干扰。

你应承担的租金份额

共有房产的收入，包括租金，属于公共财产，除非共有人另有约定，否则将按份额比例分配。如果您的亲属收取整套公寓的租金，则拥有一半产权的一方有权获得该收入的一半。我们查阅的资料并未明确说明维修和水电费等费用如何从租金中扣除。

如果租户或与您亲属有关联的公司未经您同意占用您的公寓，作为共同所有人的您有权提起诉讼，要求收回非法占有的公寓。在2015年的一个案例中，最高法院恢复了驱逐该公司的命令。特定租赁合同是否无效取决于其条款以及订立方式。

时间限制

一般诉讼时效为三年，自您知悉或应当知悉自身权利受到侵害之日起算。法院仅在对方提出时才会适用该时效规定。如果您未被驱逐，则请求停止干涉的行为不受诉讼时效限制。但请求金钱赔偿、收回房屋占有权或针对登记事项的诉讼不受此限制。我们查阅的判例法尚未明确该时效如何适用于每个月的未付租金，因此，您拖欠的租金越久，其被追讨的风险就越大。

行动前需要收集哪些信息

• 地籍摘录和您的所有权文件（所有权证书、继承证书、赠与或买卖合同）。
• 公寓的任何租赁合同、广告宣传资料以及租户支付租金的证明。
• 您索要钥匙、访问权限、文件或您应得的租金份额的消息，以及回复。
• 水电煤气费和维修费账单，以及付款人。

一份由您的代理人发出的书面索赔函，应列明您的份额、您的诉求（例如探视权、租金结算、双方同意的使用安排或买断协议）以及回复日期。该索赔函还应明确您的亲属知悉该索赔的日期。

步骤三：买断或出售您的股份

最快的退出方式通常是协商买断：你的亲戚买下你的份额，或者你买下他们的份额，价格双方商定。出售整套公寓需要所有共同所有人的同意，但每位共同所有人可以出售自己的份额。

优先购买权

当一位共同所有人将股份出售给外部人士时，其他共同所有人享有优先购买权，购买价格和条款与出售时相同。公开拍卖的股份出售除外。卖方必须以书面形式通知所有其他共同所有人其出售意向，并说明价格和其他条款。

对于公寓而言，期限为自收到通知之日起一个月。如果其他共同所有人拒绝或未在该月内购买份额，卖方可将其出售给任何人。该月为购买份额的期限；仅回复通知可能不足以维持购买权，因此请做好完成购买的准备。关于通知的送达方式以及是否需要公证，官方渠道尚未确认。

如果您的亲属在未通知您的情况下出售了股份，该交易并非自动无效。您可以向法院申请将买方的权利和义务转移给您，这意味着您也承担了支付价款的义务。该申请必须在三个月内提出。法律并未明确规定这三个月的起算日期，因此，该期限应从您最早可能知晓该交易之日起算。

出售登记并不代表已发出通知，也不能弥补未发出的通知。地籍部门在登记股份出售前是否会核查优先购买权通知，这一点尚无法确定。

第四步：分割和诉讼选项

共同所有人可以通过协议分割财产，任何一位共同所有人都可以要求分割自己的份额。少数所有人无需征得任何人的同意即可提起诉讼。如果没有协议，法院可以按实物分割份额。

法院的判断标准是分割后的各个部分是否可以独立使用。2016年，最高法院在一项判决中指出，保留部分区域共同使用本身并不妨碍分割，而且分割后的部分无需与原先的份额完全一致：差额可以用金钱补偿。可行性是一个技术性问题，因此需要专家对方案布局给出结论。

当公寓无法分割时

• 获得你所占份额的报酬。 如果法律禁止分割或分割会造成过大损失，则共同所有人可以要求获得其份额的价值。自2011年以来，最高法院要求获得所有付费共同所有人的同意：即使公寓无法分割，法院也不能强迫您的亲属买断您的份额。
• 被强行收购。 只有在您的份额微不足道、无法以实物分割且您对该房产的使用没有实质性利益的情况下，其他共同所有人才能在未经您同意的情况下向您支付款项。这三个条件必须全部满足。2022年，最高法院驳回了仅因其他三位所有人联合反对而认定四分之一份额微不足道的请求。
• 当你的所有权终止时。 只有在获得补偿时，共同所有人的股份才会转移。
• 整套公寓出售。 如果分割或分离明显不合适，法院可以下令公开拍卖或招标出售该公寓，并将所得款项按份额分配。这是一项酌情决定的措施。

判决仅对参与诉讼的人员具有约束力，因此，所有受该诉讼影响的共同所有人均应被列为诉讼当事人。判决本身即为产权文件，地籍局会在该文件上登记变更。

境外代理：授权委托书

您无需亲自前往。只要授权委托书涵盖上述所有行为，您在亚美尼亚的代表即可办理财产摘录、发送索赔函、进行谈判、签署买卖协议以及提起诉讼。涉及财产事宜的授权委托书必须经过公证。您可以通过以下两种方式之一签署：

1. 在亚美尼亚大使馆或领事馆，可以办理在亚美尼亚使用的授权委托书。
2. 在您居住国的公证处进行公证。如果该国是《海牙附加证明书公约》（自1994年8月14日起对亚美尼亚生效）的缔约国，则该文件需要附加证明书；否则，需要领事认证。

在国外签署的文件必须翻译成亚美尼亚语，并由公证人进行公证。授权范围必须清晰明确地列明，例如，请注明公寓地址，并列出受托人可以执行的每项行为。您需要办理的具体手续取决于您签署文件的国家/地区。我们的《从国外使用授权委托书在亚美尼亚买卖房产指南》详细介绍了所有步骤。

如果您之后决定购买您亲戚的股份或另一套公寓，请参阅我们为非居民在埃里温购买房产提供的指南和我们的房地产服务。

常见问题

上次更新时间：11年2026月XNUMX日