从国外在埃里温购房：非居民购房指南，涵盖房产搜索、融资和法律审查

非居民若想通过亚美尼亚银行贷款在埃里温购买公寓，至少需要准备房价的30%现金以及相关费用，因为两家公布完整非居民抵押贷款条款的银行将贷款额度限制在房产估值的50%至70%之间，而这个估值通常低于您协商的价格。购房流程还包括：由中介机构进行房产搜索（在此过程中，您实际上并不代表您的利益）；银行评估（需要提交大量文件）；独立的产权审查；以及在30个工作日内完成的产权登记。

从国外寻找房产：当地中介机构的实际运作方式

房源信息发布在 estate.am、myrealty.am、bnakaran.com 和 list.am 等网站上。佣金由买卖双方各承担 2%，因此最终成交价的 4% 将作为佣金。买方的 2% 佣金是在购房款的基础上额外收取的，例如一套价值 6 万美元的公寓，在支付银行或公证费之前，买方大约需要额外支付 1,200 美元的现金。

埃里温的房产经纪市场十分分散，没有多重上市服务。一家中介可能只会展示他们自己的房源，因此，通过单一联系人联系的远程买家只能看到部分可供选择的房源。同时联系多家中介是身处海外的买家了解市场的唯一途径。

将经纪人视为促成交易的商业中介。本文的研究发现，亚美尼亚没有法律条文规定经纪人对买方负有房地产领域的一般信托义务。《民法典》中关于一般代理和佣金代理的条款本身并不赋予经纪人这种义务。目前也没有针对房地产行业的许可制度：截至2025年9月，《房地产活动法》草案仍在国民议会讨论阶段，地籍委员会主席称该领域完全开放。

最实际的办法是准备一份简短的委托书，用英语和亚美尼亚语两种语言撰写，明确说明中介机构代表哪一方、将提供哪些服务以及佣金由谁支付。我们目前无法找到任何资料证明埃里温远程看房的标准流程，因此也需要以书面形式确定具体细节：例如视频看房、谁亲自到场以及是否委托他人代为办理。如果您完全不在亚美尼亚，请参阅“如何通过委托书从国外在亚美尼亚买卖房产”一文，了解相关的认证、翻译和公证流程。

购房融资：亚美尼亚非居民抵押贷款方案

“非居民”在这里是一个银行分类，每家贷款机构都会根据自身的产品条款对其进行定义。它并不区分外国国籍：居住在国外的亚美尼亚公民可能属于这一类别，而居住在埃里温的外国公民则可能不属于。亚美尼亚银行法限制外币消费贷款仅面向居民，而外国非居民通常不受此限制，这也是为什么银行会向他们提供美元计价产品的原因。

埃沃卡银行

面向18至63岁的非居民借款人，贷款币种为亚美尼亚德拉姆、美元或欧元。贷款额度最高可达评估价值与购置价格中较低者的70%，这意味着首付比例为30%或以上。贷款期限为60至180个月。公布的固定美元利率为9.2%至11%（名义利率），实际年利率为9.8%至11.8%。浮动利率方案的起始美元利率为9.2%，在第36个月进行调整，之后每六个月调整一次。如果银行支付房产保险，则从第二年起加收0.2个百分点。并非所有贷款都要求提供亚美尼亚居民担保人。产品条款页面于2026年9月4日更新，利率页面于2026年8月18日更新。

阿拉拉特银行

此贷款面向20至70岁的外国公民和亚美尼亚非居民，仅限美元，贷款金额为1万美元至20万美元。有收入证明者，贷款额度最高可达评估清算价值的70%；无收入证明者，最高可达50%。贷款期限为60至300个月。前36个月固定利率为9.5%，之后根据中央银行美元存款基准利率进行调整，实际年利率为9.52%至10.85%。前三年提前还款可能产生费用。页面更新于2026年4月1日。

关于该产品，需要特别注意：阿拉拉特银行的英文和亚美尼亚语网页内容不一致，银行声明以亚美尼亚语版本为准。以上数据均基于亚美尼亚语网页。英文网页显示60个月固定期限，60至180个月还款期限，且无提前还款费用。因此，如果读者仅根据英文版本进行规划，则实际条款可能并非银行所认可的。在签署任何文件之前，请务必向分行核实亚美尼亚语版本中的各项条款。

关于共同借款人，亚美尼亚相关条款规定，共同借款人可以是家庭成员，无需是亚美尼亚居民，国籍不限，年龄在22岁及以上，到期时不超过70岁。已公布的条款并未明确规定每份申请都必须有共同借款人，因此在制定贷款计划之前，请务必向分行咨询。

其他贷款机构及其发布的内容

IDBank接受21至65岁的非居民借款人，贷款币种为亚美尼亚德拉姆、美元或欧元，贷款额度为房产价值的80%以德拉姆计价，70%以美元或欧元计价，贷款期限为120至240个月。德拉姆利率固定为13%至14.5%，美元利率为8.9%至10.5%，欧元利率为7.9%至9.5%，自第6个月起实行浮动利率。其网页未提供可靠的更新日期。Ameriabank向外国公民提供贷款，无需亚美尼亚国籍，但其宣传页面并未公开估值方法。Ardshinbank确认借款资格和所需文件，但未以易于理解的文本形式公布定价或贷款价值比。Byblos Bank Armenia和IDBank均提供面向侨民的住房产品，这表明该贷款业务在多家银行中都很活跃。

本文所参考的所有资料均未发现央行对非居民贷款价值比设定统一上限。各家银行自行设定上限，范围在50%至80%之间，这也是各贷款机构之间利率差异如此之大的原因。央行已于2026年提高了高风险房地产贷款的资本缓冲要求，且银行要求外国借款人提供详尽的收入和资金来源证明文件。

清算价值是影响您现金需求的数值。

清算价值是经过折扣的评估价值，并非您与卖方商定的价格。清算价值的70%可能远低于您购买价格的70%，差额将由您自行承担。在您依赖任何百分比之前，务必以书面形式确认估值依据：评估市场价值、价值与价格两者中的较低者，或清算价值。对于期房购买，计算方法又有所不同，亚美尼亚的期房融资规定了适用的利率、贷款价值比和附加条款。

抵押贷款对你的产权有何影响

在亚美尼亚，抵押贷款是根据《民法典》对房产的一种质押。抵押契约需经公证并在地籍局登记。您拥有房产所有权，银行持有质押权。在破产情况下，抵押贷款的清偿顺序优先于无担保债权人。签署合同前，有一项条款需要特别注意：如果抵押贷款合同包含经公证的无争议强制执行条款，贷款人无需经过法院程序即可行使抵押权。请务必询问您的合同是否包含此类条款，并要求以书面形式确认。

为什么签署合同前需要进行独立法律审查

所有权在土地登记处登记后转移。在公证处签字并不转移所有权，已签署但存在缺陷的协议，从签署之日起，您就必须承担责任。亚美尼亚没有房产买卖的冷静期，因此协议在签署时必须完整无误。代理文件不具有法律约束力，书面协议未经公证无效，但政府批准的、未添加任何附加条款的示范合同除外。

产权审查首先依据地籍局出具的统一产权证书，该证书显示所有权、留置权、抵押权、租赁权、地役权和其他产权负担，有效期为15个工作日。2019年之后签发的证书可通过电子方式进行验证。该证书存在一定的局限性：它可能无法揭示继承权、部分地役权、优先购买权或未经授权的改建，并且不保证建筑许可证或规划许可的有效性。在此基础上，还需要进行法律审查和实地勘察。

律师为远程买家进行的调查包括：

• 将房产身份与地籍记录进行核对，并将所有权证书数据与统一证书进行核对，并在签署前解决任何不匹配之处。
• 卖方资格：个人的年龄和监护权，公司的注册状态和签字权，以及任何授权委托书的范围、合法性和翻译。
• 婚姻状况和配偶同意、公共区域的同意以及受保护的权益。监护人未经监护机构许可不得出售受监护人的财产。
• 必须提供零房产税证明、资金来源证明文件，并进行纠纷和第三方索赔调查。
• 产权历史风险标志：亲属可能质疑的赠与或继承来源、三年回溯期内的破产风险（折扣异常大）以及快速的连续转让。

在亚美尼亚，房屋勘测并非强制要求，但强烈建议进行勘测。亚美尼亚没有专门的勘测人员，因此这项工作通常由建筑师或工程师完成。对于土地而言，独立测量尤为重要，因为地籍记录可能存在误差。如果您使用初步协议，则需要经过公证才能使其具有法律效力，并且其先决条件应包括抵押贷款的批准。公证员通常不接受冗长的初步协议，因此您需要与公证员协商协议格式。在报价阶段，请勿支付定金。我们的房地产业务页面详细介绍了买方审查的范围。

支付、申报和登记购买

在亚美尼亚境内购买价值超过30万亚美尼亚德拉姆（按2026年9月30日亚美尼亚中央银行官方汇率362.83亚美尼亚德拉姆兑1美元计算，约合827美元）的房产，必须以亚美尼亚德拉姆支付，不得使用现金。使用现金支付会导致交易无效，因此这是交易条款，而非银行偏好。

您无需事先开设亚美尼亚账户，即可直接从外国银行汇款。收款的亚美尼亚银行会将汇款兑换成亚美尼亚德拉姆并存入您的德拉姆账户，公证人必须接受该汇款作为付款证明。不同的公证人有不同的文件要求，因此请在汇款前确认您所在公证人的具体要求。另一种选择是开设亚美尼亚第三方托管账户，账户注册完成后即可放款。在全额付清房款之前，房产将自动抵押给卖方。我们的银行页面介绍了非居民如何开户。

报告门槛对公证处、地籍局和您的银行均有约束力。公证处和地籍局需报告金额超过 50,000,000 亚美尼亚德拉姆（约合 137,800 美元）的房地产交易，银行则需报告金额超过 20,000,000 亚美尼亚德拉姆（约合 55,100 美元）的非现金交易。任何金额的可疑交易均需报告。代理人和公证处还会进行客户和受益所有人的身份识别以及基于风险的资金来源核查，因此，从第一笔转账开始，保持存款的清晰凭证至关重要。

登记申请必须在公证后30个工作日内提交至地籍局。错过此期限通常会导致交易无效，且仅在少数法定情况下方可恢复。此期限指的是提交申请的截止日期，地籍局自身的处理时间不在此期限之内。公证人通常代表双方提交申请，但任何一方均可自行提交。一项例外情况允许通过地籍局的电子平台，使用示范表格，与银行签订无需公证的买卖及抵押协议。但据其他资料显示，目前该途径在实践中并不适用，因此除非您的银行另有书面确认，否则请做好公证的准备。完​​整的申请流程详见我们的《通过电子地籍局登记房产购买指南》 。

成本和时间安排

以下德拉姆数字按 2026 年 9 月 30 日澳大利亚联邦银行官方汇率 362.83 德拉姆兑 1 美元进行换算。

• 公证费：每处房产需缴纳5,000亚美尼亚德拉姆（约14美元）的公证费，另加10,000至15,000亚美尼亚德拉姆的服务费，因此公证费核心费用为15,000至20,000亚美尼亚德拉姆（约41至55美元）。提交注册申请的公证人需额外支付3,000亚美尼亚德拉姆（约8美元）。
• 地籍统一证书：10,000 AMD（约 28 美元），或 60,000 AMD（约 165 美元），两小时即可办理。
• 公寓或房屋登记：标准第四个工作日办理费用为 45,000 亚美尼亚德拉姆（约合 124 美元），第三个工作日为 70,000 亚美尼亚德拉姆（约合 193 美元），第二个工作日为 95,000 亚美尼亚德拉姆（约合 262 美元），当日两小时内办理费用为 170,000 亚美尼亚德拉姆（约合 469 美元）。速度倍增适用于服务费；国家税费固定为 20,000 亚美尼亚德拉姆（约合 55 美元）。
• 经纪人佣金：买方支付的2%，在房价之外另行收取。
• 翻译、公证处认证口译和评估费用另计。

通常情况下，卖方需要 3 至 7 天时间准备文件，1 至 7 天时间预约公证，一天时间签署文件，并在第四个工作日内完成登记。从签署文件到产权登记完成，通常需要一到两周时间，无需支付加急费用；如果您在每个步骤都支付加速费用，则可以当天完成。

在税务方面，个人向非企业家的个人出售房产，通常免征销售所得税；而向公司出售房产，通常需缴纳全部处置收入的10%作为税款，由卖方承担。年度房产税税率为地籍价值的0%至1%，自2026年1月1日起实行全额税率。亚美尼亚不征收印花税、赠与税或遗产税。2026年8月30日生效的房产税变更仅在地籍处理阶段生效，并不延长新购房产30个工作日的申报期限。

在您开始之前，需要明确一点：拥有亚美尼亚房产本身并不能保证您获得居留许可。我们关于通过商业或房地产获得亚美尼亚居留许可的指南中列出了可行的途径。

常见问题

最后更新：10月1，2026