Última actualización febrero 2026
TL; DR
- Personas físicas no residentes La venta de bienes personales (incluidos bienes inmuebles y terrenos) en Armenia generalmente paga impuesto cero de conformidad con el art. 147(1)(16) y el art. 147(1)(38) de la Código de impuestos. Las ventas de acciones también están exentas según el Art. 149(1)(2), a menos que se aplique la regla antielusión para las compañías que poseen bienes raíces.
- Empresas no residentes enfrentan entre el 10% y el 18% en las mismas transacciones: 10% en ganancias de bienes inmuebles, 18% en ventas de acciones (con una exención de tenencia de 2 años) y 0% en valores cotizados (Código de impuestos, artículo 125(4)).
- La diferencia entre tener activos personalmente o a través de una empresa puede significar la diferencia entre cero impuestos y 18% de impuestos en la misma venta, lo que hace de la estructura una decisión de planificación crítica.
- Todas las tarifas están sujetas a anulaciones de tratados de doble imposición cuando corresponda.
Si posee propiedades, acciones u otros activos en Armenia como no residente, el impuesto que paga al venderlos depende de dos factores: el tipo de propiedad y si lo posee personalmente o a través de una empresa. Esta guía desglosa ambos regímenes —el impuesto sobre la renta personal (IRPF) para personas físicas y el impuesto sobre la renta de sociedades (IS) para empresas— para que pueda planificar su salida antes de que la necesite.
¿Quién se considera no residente a efectos fiscales armenios?
Una persona física es no residente si pasa menos de 183 días en Armenia durante un año fiscal y su centro de intereses vitales no está en Armenia. Una empresa es no residente si no está registrada (constituida) en Armenia. Los no residentes tributan únicamente sobre los ingresos de fuentes armenias, no sobre sus ingresos mundiales.Código de impuestos, Art. 4 y Art. 141(1)(2)).
Para obtener una visión más profunda de cómo se determina el estado de residencia, consulte nuestra guía para Normas de Armenia sobre ingresos de origen extranjero e impuestos globales.
¿Cuándo una venta genera impuestos armenios (reglas de abastecimiento)?
La ganancia de un no residente por la venta de un activo se considera ingreso de fuente armenia —y por lo tanto sujeto a impuestos— en dos situaciones (Código de impuestos, Art. 107(3)(5)):
Para activos distintos de acciones y valores de inversión: La ganancia proviene de la enajenación de activos ubicados físicamente en Armenia. Esto abarca bienes inmuebles, vehículos, equipos y cualquier otro bien tangible ubicado en el país.
Para acciones y valores de inversión: La ganancia proviene de la enajenación de acciones de una empresa registrada en Armenia o de valores emitidos por una empresa registrada en Armenia. La ubicación física del vendedor es irrelevante; lo que importa es si la empresa emisora es armenia.
Una excepción: si la ganancia es atribuible a la actividad empresarial de un establecimiento permanente, se rige por las normas del EP (art. 133).
Personas físicas no residentes: IRPF en venta de activos
El régimen del IRPF para personas físicas no residentes que venden activos armenios es notablemente generoso. Diversas exenciones amplias implican que la mayoría de las ventas de activos realizadas por personas físicas no residentes están exentas de impuestos o gravadas con tipos bajos.
Bienes personales: exentos
Los ingresos procedentes de la enajenación de bienes propiedad de una persona que no sea un propietario único o un notario están exentos del IRPF (Código de impuestos, Art. 147(1)(16)). Esta exención se aplica independientemente de la residencia del vendedor y de quién sea el comprador. Abarca bienes inmuebles, vehículos, efectos personales y cualquier otra propiedad utilizada para fines personales (no comerciales).
Se aplican algunas exclusiones limitadas: ventas por parte de desarrolladores individuales de apartamentos o edificios en proyectos de varios apartamentos, ventas de NFT (criptoactivos únicos) y ventas de criptoactivos creados como recompensas de minería o validación.
Parcelas de tierra: exentas
Los ingresos provenientes de la enajenación de terrenos están exentos del IRPF, independientemente del destino previsto del terreno.Código de impuestos, Art. 147(1)(38)). Esta es una exención independiente de la regla de propiedad personal y se aplica incluso si el terreno es agrícola, comercial o industrial.
Acciones y valores: generalmente exentos
Los ingresos procedentes de la enajenación de acciones, participaciones o valores de inversión están exentos del IRPF.Código de impuestos, Art. 149(1)(2)). Se trata de una exención amplia que cubre las ventas de participaciones en empresas armenias, con una excepción importante descrita en el sección anti-evasión abajo.
Cuándo se aplica el PIT
| Tipo de activo | Rate | Provisión |
|---|---|---|
| Acciones de sociedades de cartera inmobiliaria (vendidas dentro del año de adquisición + 3 años fiscales) | 10% | Artículo 149(2)(3), Artículo 150(15) |
| Promotor particular que vende apartamentos/edificios | 20% | Artículo 150(11) |
| NFT y criptoactivos con recompensas de minería | 1% | Artículo 150(9.1) |
| Dividendos (acciones no cotizadas) | 5% | Artículo 150(8) |
| Ingresos por alquiler | 10% (+ 10% adicional por encima de AMD 60 millones/año) | Artículo 150(7) |
| Intereses (depósitos bancarios, deuda pública) | 10% | Artículo 150(5.1) |
| Interés (otros) | 20% | Artículo 150(5) |
| Regalías | 10% | Artículo 150(6) |
Matiz importante: La exención de bienes personales (art. 147(1)(16)) se aplica únicamente cuando la persona no realiza una actividad empresarial. Si una persona no residente compra y vende habitualmente bienes inmuebles armenios con un patrón similar a una actividad comercial, las autoridades fiscales podrían reclasificar las transacciones como ingresos empresariales, eliminando la exención y posiblemente aplicando la tasa general del 20% del IRPF o incluso las normas del IS.Código de impuestos, artículo 4(1)(24)).
Empresas no residentes: Impuesto sobre Sociedades sobre ventas de activos
Las empresas no residentes sin establecimiento permanente en Armenia se enfrentan a un régimen fiscal diferente, generalmente menos favorable. La base imponible es la renta bruta, sin posibilidad de deducciones (art. 105(1)(4)), y los tipos aplicables se establecen en el art. 125(4).
| Tipo de activo | Rate | Provisión |
|---|---|---|
| Propiedad inmobiliaria ubicada en Armenia | 10% de ganancia | Artículo 107(3)(5), Artículo 125(4)(2) |
| Acciones/participaciones (mantenidas ≤ 2 años fiscales después del año de adquisición) | 18% de ganancia | Artículo 125(4)(4) |
| Acciones/participaciones (mantenidas > 2 años fiscales después del año de adquisición) | Eximir | Artículo 108(1)(26) |
| Valores (distintos de acciones/participaciones) | 0% | Artículo 125(4)(4) |
| Otros bienes muebles en Armenia | 10% de ganancia | Artículo 107(3)(5), Artículo 125(4)(2) |
| Bonos del gobierno (intereses, descuento, enajenación) | Eximir | Artículo 126(5) |
| Valores cotizados (negociados en bolsa, hasta el 31 de diciembre de 2027) | Eximir | Artículo 126(5.1) |
| Dividendos | 5% | Artículo 125(4)(3.1) |
| No hay documentos de base de costos disponibles | Impuesto sobre el precio total de venta | Artículo 107(3)(5)(f) |
La tasa del 18% sobre acciones y participaciones es la cifra principal que la mayoría de los inversores corporativos no residentes deben tener en cuenta. Se aplica específicamente a las participaciones en otras organizaciones, no a los valores en general. Los bonos, certificados de fondos de inversión y otros valores no participativos están gravados al 0%.
Comparación lado a lado: tenencias individuales vs. corporativas
Aquí es donde la estructura se convierte en una herramienta de planificación. Una misma transacción puede generar resultados fiscales muy diferentes según si el vendedor es una persona física o jurídica no residente.
| transacción | Persona física no residente | Empresa no residente |
|---|---|---|
| Vender un apartamento en Ereván | Eximir (Artículo 147(1)(16)) | 10% sobre la ganancia (art. 125(4)(2)) |
| Vender un terreno | Eximir (Artículo 147(1)(38)) | 10% sobre la ganancia (art. 125(4)(2)) |
| Vender acciones de una LLC armenia (mantenidas durante 1 año) | Eximir (Artículo 149(1)(2)) | 18% sobre la ganancia (art. 125(4)(4)) |
| Vender acciones de una LLC armenia (mantenidas durante más de 3 años) | Eximir (Artículo 149(1)(2)) | Eximir (Artículo 108(1)(26)) |
| Vender acciones de una sociedad RE-holding (mantenidas durante 1 año) | 10% (Artículo 149(2)(3)) | 18% (Artículo 125(4)(4)) |
| Vender acciones cotizadas en la bolsa de Armenia | Eximir (Artículo 149(1)(2)) | Eximir hasta el año 2027 (art. 126(5.1)) |
| Recibir dividendos (no cotizadas) | 5% (Artículo 150(8)) | 5% (Artículo 125(4)(3.1)) |
| Vender bonos del gobierno | Eximir (Artículo 149(1)(1)) | Eximir (Artículo 126(5)) |
El patrón es claro: en la mayoría de las ventas de activos, las personas físicas no residentes pagan significativamente menos, a menudo nada, en comparación con las empresas no residentes que venden activos idénticos. La excepción son los dividendos, donde ambos pagan el 5%, y los bonos del Estado y los valores cotizados, donde ambos están exentos.
Exenciones del período de tenencia y normas antielusión
CIT: Período de tenencia de acciones de 2 años
Según el artículo 108(1)(26), las ganancias derivadas de la enajenación de acciones, participaciones o participaciones de capital están exentas del impuesto sobre sociedades si la venta se produce después de dos ejercicios fiscales completos posteriores al ejercicio fiscal que incluye la fecha de adquisición. Este cálculo se basa en el año natural, no en un período de 24 meses.
Ejemplo: Acciones adquiridas el 15 de marzo de 2024 (año fiscal 2024). Los dos años fiscales siguientes son 2025 y 2026. La venta está exenta del Impuesto sobre Sociedades a partir del 1 de enero de 2027.
Esta exención se aplica a las empresas no residentes y reduce efectivamente la tasa de venta de acciones del 18% al 0% para los inversores pacientes.
PIT: norma antielusión para sociedades holding inmobiliarias
La exención del IRPF para valores (art. 149(1)(2)) no se aplica cuando el vendedor está enajenando acciones de una empresa cuyos activos consisten en edificios, apartamentos, casas u otras estructuras, y la venta ocurre dentro del año de adquisición o los tres años fiscales siguientes (art. 149(2)(3)).
Ejemplo: Acciones de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) inmobiliaria adquirida en 2024. La norma antielusión fiscal se aplica hasta finales de 2027 (año de adquisición 2024 + tres años fiscales 2025, 2026 y 2027). Las ventas realizadas a partir del 1 de enero de 2028 están exentas.
Durante el período restringido, la ganancia tributa al 10% (art. 150(15)). Esta norma existe para impedir que las personas incorporen bienes inmuebles a una sociedad y vendan las acciones de la misma libres de impuestos en lugar de vender la propiedad directamente.
Tenga en cuenta los diferentes períodos de tenencia: el Impuesto sobre Sociedades (IS) requiere 2+1 años fiscales para la exención general de acciones; la exención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para las sociedades holding de bienes raíces requiere 3+1 años fiscales. Ambos utilizan años naturales.
Cómo se recaudan los impuestos: retención y autoliquidación
Cuando el comprador de un activo armenio es una empresa, un propietario único o un notario armenio, el comprador actúa como agente fiscal y es responsable de calcular y retener el impuesto del pago al no residente (Código de impuestos, Art. 132 para el IS, Art. 152 para el IRPF). La responsabilidad de pagar el impuesto recae en el comprador, no en el vendedor.
Si se aplica una exención —por ejemplo, la exención de bienes personales según el Art. 147(1)(16) para personas físicas—, el agente fiscal no realiza ninguna retención. La exención elimina por completo la obligación tributaria; no hay retención seguida de devolución.
Cuando no existe un agente fiscal (por ejemplo, cuando tanto el comprador como el vendedor son personas físicas, o cuando el comprador se encuentra fuera de Armenia), el no residente debe autoevaluar y pagar el impuesto directamente (art. 130(5) para el CIT, art. 154(2) para el PIT).
En el caso del Impuesto sobre Sociedades (IS), la retención se realiza en efectivo y se activa por pago efectivo, compensación, reestructuración de deuda, cesión o condonación de deuda (art. 132(2)). El impuesto retenido por el agente se considera la obligación final del IS (art. 130(4)).
Las reglas de base de costos y la trampa de la documentación
Para los no residentes, la ganancia (apreciación del valor del activo) es la diferencia positiva entre el precio de venta y el valor contable del activo (Código de impuestos, Art. 4(1)(36)). Sin embargo, la posibilidad de deducir la base imponible depende enteramente de contar con la documentación adecuada.
El Código Tributario establece una jerarquía de la prueba de base de costos (Art. 107(3)(5)):
Existen documentos de adquisición: La base de coste se determina a partir de los documentos de adquisición, transferencia y colocación (subpunto b). Este es el caso habitual: contratos de compraventa, facturas y registros similares.
Sólo existen documentos de importación/transferencia: Si no existen documentos de adquisición pero el activo fue importado a Armenia, la base del costo se determina a partir de las declaraciones aduaneras o las declaraciones de impuestos de importación (subpunto a).
Activos depreciables: La ganancia se calcula sobre el valor contable al momento de la enajenación, utilizando los documentos del enajenante (subpunto c).
Activos revalorizados: Si el activo fue revaluado legalmente y la revaluación afectó la base del IS, se utiliza el importe revaluado (subpunto d).
No hay ningún documento: El precio total de venta se considera la ganancia — base de costo cero (subpunto f). Este es el peor escenario posible y es totalmente evitable con un registro adecuado.
La lección es sencilla: conserve los documentos de adquisición. Un no residente que no pueda presentar los registros de compra de una propiedad de $500,000 pagará impuestos sobre la totalidad de los $500,000, no solo sobre las ganancias.
Normas especiales para valores cotizados y bonos gubernamentales
Tanto los particulares como las empresas se benefician de exenciones sobre los bonos del gobierno armenio y los valores cotizados en bolsa:
Bonos del gobierno: Los intereses, los ingresos por descuento al vencimiento y las ganancias por enajenación están exentos para las personas físicas no residentes (art. 149(1)(1)) y las empresas no residentes (art. 126(5)).
Acciones cotizadas en bolsa: Los dividendos y las ganancias derivadas de la enajenación de acciones cotizadas en la Bolsa de Valores de Armenia están exentos para las empresas no residentes hasta el 31 de diciembre de 2027 (art. 126(5.1)). Para las personas físicas no residentes, la exención general para valores, prevista en el art. 149(1)(2), se aplica sin fecha de caducidad.
Bonos cotizados en bolsa: Los ingresos por intereses y las ganancias derivadas de la enajenación están exentos en determinadas condiciones y plazos. Los bonos cotizados antes del 1 de enero de 2025 se rigen por un conjunto de normas; los bonos cotizados entre el 1 de enero de 2025 y el 31 de diciembre de 2027 se rigen por otro (artículo 126(5.1), apartados 3 a 6).
Estas disposiciones están diseñadas para fomentar el desarrollo del mercado de capitales en Armenia y representan un incentivo significativo para los inversores de cartera.
Alivio del tratado de doble imposición
Armenia tiene convenios de doble imposición con más de 45 países. Cuando un convenio es aplicable, puede reducir o eliminar el impuesto armenio sobre la venta de activos. Según la legislación armenia, las disposiciones de los convenios prevalecen sobre las normas nacionales contradictorias.Código de impuestos).
Para acceder a las tasas de los tratados, un no residente generalmente necesita presentar un certificado válido de residencia fiscal de su país de origen. El análisis de los tratados depende de cada caso y de las disposiciones de cada uno en materia de ganancias de capital, bienes inmuebles y acciones de empresas.
Si está planeando vender un activo importante, confirme si existe un tratado con su país de residencia y cómo asigna los derechos tributarios antes de cerrar la transacción.
Preguntas Frecuentes
¿Las personas no residentes pagan impuestos sobre las ganancias de capital cuando venden bienes inmuebles en Armenia?
Generalmente no. Según el artículo 147(1)(16) del Código Tributario, las rentas derivadas de la enajenación de bienes propiedad de una persona física no empresarial están exentas del IRPF. Esto aplica independientemente de la residencia y de quién sea el comprador. La exención abarca los bienes inmuebles, y una disposición aparte (artículo 147(1)(38)) exime específicamente la venta de terrenos. El principal riesgo radica en que su patrón de transacciones se asemeje a una actividad empresarial, lo que podría anular la exención.
¿Qué pasa con las empresas no residentes? ¿Pagan impuestos sobre las ventas de propiedades?
Sí. Las empresas no residentes pagan el 10% del Impuesto sobre Sociedades sobre la ganancia (precio de venta menos la base de costo documentada) derivada de la venta de una propiedad ubicada en Armenia (Art. 125(4)(2)). Si no se dispone de documentación de la base de costo, el precio de venta total se considera ganancia y se grava al 10%.
¿Existe un período de tenencia que hace que las ventas de acciones estén libres de impuestos?
Para las empresas no residentes, sí: las acciones mantenidas durante más de dos ejercicios fiscales completos posteriores al año de adquisición están exentas del 18% del Impuesto sobre Sociedades (Art. 108(1)(26)). Para las personas físicas no residentes, la venta de acciones generalmente está exenta de todas formas (Art. 149(1)(2)), pero si la empresa posee bienes inmuebles, la exención se suspende durante el año de adquisición más tres ejercicios fiscales adicionales (Art. 149(2)(3)).
¿Debo tener activos armenios personalmente o a través de una empresa?
Desde una perspectiva puramente armenia del impuesto de salida, la propiedad personal suele ser más favorable: la mayoría de las ventas de activos realizadas por personas físicas no residentes están exentas, mientras que las empresas pagan entre un 10 % y un 18 %. Sin embargo, la estructuración de activos implica consideraciones que van más allá del impuesto de salida: protección de la responsabilidad, facilidad de gestión, restricciones a la propiedad extranjera de terrenos, costos de cumplimiento continuo y la normativa fiscal de su país de origen. Le recomendamos que consulte su situación específica con un asesor fiscal antes de tomar decisiones estructurales.
¿Quién es responsable de retener el impuesto: el comprador o el vendedor?
Cuando el comprador es una empresa, un empresario individual o un notario armenio, actúa como agente fiscal y es responsable de calcular y liquidar el impuesto. Si se aplica una exención, el agente fiscal no realiza ninguna retención; no hay retención seguida de devolución. Si no hay agente fiscal (por ejemplo, si ambas partes son personas físicas), el vendedor no residente debe autoliquidar y pagar directamente.
¿Qué pasa si no tengo documentos de compra de mi propiedad armenia?
Según el artículo 107(3)(5)(f), si no puede proporcionar los documentos de adquisición, el precio total de la venta se considera su ganancia imponible, lo que equivale a una base imponible de coste cero. Esto aplica a las empresas; para las personas físicas no residentes que venden bienes personales, la exención del artículo 147(1)(16) implica que la cuestión de la documentación es irrelevante, ya que la venta está exenta de todas formas.
¿Los bonos gubernamentales y los valores cotizados en bolsa están exentos de impuestos para los no residentes?
Sí. Los bonos del Estado están totalmente exentos tanto para personas físicas no residentes (art. 149(1)(1)) como para empresas (art. 126(5)). Las acciones y bonos cotizados en bolsa están exentos para empresas no residentes hasta el 31 de diciembre de 2027 (art. 126(5.1)), y para las personas físicas, la exención general para valores (art. 149(1)(2)) se aplica sin fecha de caducidad.
¿Puede un tratado de doble imposición reducir o eliminar el impuesto armenio?
Potencialmente sí. Armenia tiene convenios fiscales con más de 45 países, y sus disposiciones prevalecen sobre la legislación nacional. Un convenio puede reducir o eliminar el impuesto armenio sobre las ganancias de capital, dependiendo del convenio específico y del tipo de activo que se venda. Necesitará un certificado de residencia fiscal válido de su país de origen para solicitar los beneficios del convenio.
¿Planea vender activos en Armenia? El resultado fiscal depende de su estructura, período de tenencia y documentación; todos estos aspectos pueden optimizarse antes del cierre de la transacción. Contacte con nuestro equipo para una evaluación confidencial y asesoramiento personalizado.
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