Adquisición de Bienes Raíces en Armenia
Armenia presenta un destino atractivo para inversores e individuos que buscan residir en el país. Su atractivo radica en su crecimiento económico, su rico patrimonio cultural, su belleza natural, su cocina distintiva, sus bajos impuestos, su seguridad y el valor creciente de las propiedades en el centro de Ereván. Además, Armenia permite a los extranjeros poseer bienes inmuebles con posibles oportunidades de inversión y ventajas fiscales. La baja tasa de criminalidad del país y la ausencia de impuestos sobre las transacciones inmobiliarias, las ganancias de capital, las donaciones o las herencias aumentan su atractivo. Las inversiones inmobiliarias también pueden generar beneficios de inmigración, como permisos de residencia y potencialmente la ciudadanía.
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Descargo de responsabilidad: tenga en cuenta que el contenido original del sitio web está en inglés y que las traducciones a otros idiomas se proporcionan a través de una herramienta de traducción en línea; para obtener información precisa, consulte el texto en inglés.
1. Precios de las propiedades
Apartamentos en el distrito central de Ereván (precio medio por metro cuadrado). Fuente: sitio web oficial de la Comité de Catastro. Conversión AMD/USD según las tarifas publicadas por el Banco Central.
Últimos Meses 12 | ||
|---|---|---|
Mes | Precio | Cambiar |
Marzo 24 | $2,295 | + 2.6% |
Feb 24 | $2,236 | + 0.3% |
Enero 24 | $2,229 | + 0.3% |
Diciembre 23 | $2,221 | + 0.04% |
Nov 23 | $2,220 | + 0.01% |
Oct 23 | $2,198 | -0.09% |
septiembre 23 | $2,200 | + 0.01% |
Agosto 23 | $2,176 | + 1.1% |
Jul 23 | $2,158 | + 0.8% |
Jun 23 | $2,138 | +0.9% |
Mayo de 23 | $2,111 | + 1,28% |
Abr 23 | $2,102 | + 0,4% |
Cambio en 12 meses | + 9,2% | |
Últimos años 12 | ||
|---|---|---|
Año | Precio | Cambiar |
2023 | $2,073 | + 10,5% |
2022 | $1,877 | + 42,4% |
2021 | $1,318 | + 6.8% |
2020 | $1,234 | -2.5% |
2019 | $1,266 | + 15.7% |
2018 | $1,094 | + 18.8% |
2017 | $921 | + 4% |
2016 | $885 | 0% |
2015 | $885 | -1.8% |
2014 | $901 | -14.4% |
2013 | $1,053 | + 3.1% |
2012 | $1,021 | -10.8% |
Cambio en 12 años | + 103% | |
Según las estadísticas oficiales publicadas por la Oficina del Catastro, el mercado inmobiliario en el centro de Ereván ha mostrado un crecimiento significativo, con un aumento notable en el último año. De abril de 2023 a marzo de 2024, promedio precios por metro cuadrado en el centro de la ciudad aumentó de $2,102 a $2,295, lo que refleja un aumento anual del 9.2%. Esta constante tendencia al alza es parte de un aumento mayor observado durante la última década, donde los precios se dispararon de $1,021 en 2012 a $2,073 en 2023, totalizando un aumento del 103%. Este crecimiento estuvo particularmente marcado por un dramático aumento del 42.4% de 2021 a 2022.
Factores clave para los recientes aumentos de precios:
1. Economía en crecimiento: El PIB de Armenia creció un 8% en 7.
2. Tasas hipotecarias más bajas: Los tipos de interés cayeron del 18% a alrededor del 10.5% y se espera que disminuyan aún más.
3. Aumento de la demanda de alquiler: El turismo y la urbanización impulsaron una mayor demanda de propiedades en alquiler.
4. Traslado de depósitos bancarios: Los bienes raíces se volvieron una inversión más atractiva debido a la disminución de las tasas de interés de los depósitos.
5. Nueva construcción limitada: En el centro de Ereván se registró una construcción limitada de nuevas viviendas.
2. Propiedad extranjera de bienes inmuebles
Los extranjeros disfrutan de derechos de propiedad ilimitados cuando se trata de bienes inmuebles en Armenia. Tienen todo el espectro de privilegios, incluida la adquisición, retención, arrendamiento, venta, herencia y otras actividades relacionadas con la propiedad, en igualdad de condiciones con los residentes locales. Sorprendentemente, los extranjeros no tienen la obligación de obtener un permiso de residencia ni demostrar vínculos específicos con Armenia.
Además, invertir en bienes raíces puede abrir puertas para asegurar un permiso de residencia temporal o permanente en Armenia, mejorando el atractivo de la inversión inmobiliaria para los extranjeros. Sin embargo, es importante señalar que existe una restricción única a la propiedad extranjera que se aplica únicamente a las tierras agrícolas. Para sortear esta restricción, es posible que los inversores extranjeros deban establecer una entidad legal y adquirir terrenos agrícolas a nombre de la entidad.
Alternativamente, las personas extranjeras con residencia especial en Armenia se les permite poseer directamente tierras agrícolas.
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3. Proceso de Adquisición de Bienes Inmuebles
1. 100% de propiedad extranjera
Armenia da la bienvenida a los inversores extranjeros con los brazos abiertos, permitiéndoles tener la propiedad total de las propiedades inmobiliarias. Ya sea que desee adquirir, poseer, arrendar, vender, legar o administrar de otro modo su propiedad, disfruta de los mismos derechos que los residentes locales. No es necesario un permiso de residencia ni ningún vínculo específico con Armenia. Incluso las tierras agrícolas pueden ser propiedad de una entidad jurídica.
2. Altas tasas de apreciación
Los inversores en el centro de Ereván presenciaron un notable aumento en el valor de las propiedades, con un notable aumento del 34.5% en 2018-2019. Esta tendencia alcista se atribuye a una economía en crecimiento y a la caída de las tasas hipotecarias, lo que lo convierte en un mercado lucrativo para una posible apreciación.
3. Alto rendimiento de alquiler
La floreciente industria turística de Armenia está impulsando una fuerte demanda de propiedades de alquiler. La vitalidad de este sector se traduce en atractivos rendimientos de alquiler para los propietarios.
4. Registro rápido y seguro
Los procesos simplificados hacen que la compra de propiedades en Armenia sea excepcionalmente eficiente. El país ocupa el puesto 13 entre 190 naciones en el índice de "Registro de propiedades" del Banco Mundial, lo que indica tanto la velocidad como la confiabilidad de su sistema de registro de propiedades. En particular, incluso es posible comprar propiedades de forma remota sin visitar Armenia.
5. Sin impuestos sobre donaciones o sucesiones
Armenia se destaca como un destino favorable a los impuestos. No impone impuestos sobre donaciones o sucesiones, lo que ofrece a los inversores más flexibilidad en la gestión de sus activos.
6. Sin impuestos sobre las ganancias de capital
Las personas que venden bienes inmuebles en Armenia suelen disfrutar de exenciones fiscales sobre las ganancias de capital, lo que mejora aún más el atractivo de las inversiones inmobiliarias.
7. Bajos impuestos a la propiedad
Los impuestos a la propiedad en Armenia son notablemente razonables y suelen oscilar entre el 0% y el 1% del valor catastral, que tiende a ser más bajo que los precios del mercado.
8. Sin derechos de timbre
A diferencia de muchos otros países, Armenia no impone derechos de timbre sobre las transacciones inmobiliarias. Sólo se aplican tasas oficiales modestas, independientes del valor de la propiedad.
9. Oportunidades de residencia y ciudadanía
Armenia amplía las opciones de residencia, incluida la residencia temporal y permanente, junto con programas especiales diseñados para empresarios extranjeros. Además, los inversores en bienes raíces pueden calificar para la ciudadanía por excepción, lo que convierte a Armenia en un destino atractivo para quienes buscan beneficios de inmigración.
Viñedos y Huertos
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1. Transferencia bancaria directa
El pago mediante transferencia bancaria directa es similar a las transacciones en efectivo en términos de riesgo para ambas partes. Por lo general, no se recomienda a menos que se haga después de que los derechos de propiedad estén registrados oficialmente.
Ventajas
Contras
2. Acuerdo de depósito en garantía bancario
Un acuerdo de custodia bancaria involucra a tres partes: el vendedor, el comprador y el agente de custodia (un banco). El comprador abre una cuenta de depósito en garantía y deposita el monto de la compra. Una vez depositados, los fondos se bloquean durante un período predeterminado, como 20 días. El vendedor obtiene acceso a los fondos sólo cuando presenta al banco una prueba de la propiedad registrada del comprador, como un certificado de propiedad. Si no se proporciona esta prueba dentro del tiempo especificado, el comprador podrá reclamar los fondos.
Las cuentas de depósito en garantía se utilizan comúnmente en transacciones que involucran propiedades hipotecadas, ya que los bancos hipotecarios a menudo requieren que los fondos se depositen en depósito en garantía antes de aprobar la venta.
Ventajas
Contras
3. Caja de seguridad
En este método, el comprador deposita dinero en efectivo en una caja de seguridad, generalmente bajo la supervisión de un profesional de confianza, como un abogado o agente inmobiliario, que actúa como agente de depósito en garantía. El vendedor obtiene acceso a la caja de depósito una vez que se registra oficialmente la nueva propiedad. Si el registro no se produce dentro del plazo acordado (por ejemplo, 20 días), el abogado o agente inmobiliario devuelve los fondos al comprador. El beneficio adicional es que la caja de seguridad generalmente se encuentra en un banco, lo que puede ayudar a contar el dinero y verificar su autenticidad.
Ventajas
Contras
Por lo general, se desaconsejan los pagos directos mediante transferencia bancaria, a menos que se realicen después de que los derechos de propiedad estén legalmente registrados. Para minimizar los riesgos tanto para los compradores como para los vendedores, se recomienda optar por una cuenta de depósito en garantía o una caja de seguridad bancaria. Estos métodos brindan seguridad y garantizan que los fondos solo se liberen cuando esté disponible la documentación de propiedad requerida, salvaguardando los intereses de todas las partes involucradas en la transacción inmobiliaria.
Los compradores extranjeros en Armenia deben tener cuidado y evitar pagar de más por bienes raíces. Para tomar decisiones informadas, considere las siguientes recomendaciones:
1. Informes de valoración
Un informe de valoración es una herramienta invaluable para comprender el precio correcto a pagar por una propiedad, especialmente si requiere renovaciones. Numerosas agencias autorizadas en Armenia emplean personal calificado para realizar tasaciones de propiedades. Si bien no sustituye a un informe de encuesta, una tasación aún puede evaluar el desgaste, lo que potencialmente ofrece información sobre el estado de la propiedad. Las valoraciones suelen basarse en:
- Enfoque de comparación de ventas: Evaluación de precios de venta de propiedades similares.
- Enfoque de costo: Estimar el costo de comprar un terreno similar y construir un edificio comparable.
- Enfoque de ingresos: Evaluación de los ingresos anuales esperados por alquiler.
2. Encuestas de edificios
La ley armenia no obliga a los vendedores a encargar encuestas. Sin embargo, es recomendable que los compradores consideren esta opción. Aunque no existe una profesión específica de topografía de edificios en Armenia, puede contratar a un arquitecto, ingeniero o constructor calificado local (electricista, plomero, etc.) para realizar esta tarea. Una encuesta exhaustiva puede ayudar a minimizar los riesgos asociados con la compra de propiedades y servir como una valiosa herramienta de negociación.
3. Medición de la propiedad
Es prudente medir la propiedad, especialmente el terreno, de forma independiente. Es posible que los documentos catastrales no siempre proporcionen mediciones de área completamente precisas y los límites de la propiedad pueden carecer de claridad. Al verificar estos detalles, los compradores pueden asegurarse de tener una comprensión precisa de la propiedad que pretenden comprar, evitando posibles disputas de límites y otras complicaciones.
El certificado de título limpio, conocido en armenio como "ִֶֽ֫֡֡֯֡ք" ք, es un documento crucial emitido por el Catastro. Proporciona una descripción general completa de la propiedad registrada de una propiedad y detalla varios derechos y gravámenes asociados con ella, que pueden incluir gravámenes, hipotecas, arrendamientos, servidumbres y más. En muchos casos, este certificado es el documento principal en el que confían los compradores durante el proceso de diligencia debida.
En particular, el certificado de título limpio tiene una validez de 15 días hábiles. Dentro de este plazo se deberán celebrar los acuerdos necesarios, ya sean preliminares o definitivos. Si vence el plazo de 15 días, será necesario obtener un nuevo certificado. Cualquier parte involucrada en la transacción, ya sea el vendedor, el comprador u otra parte interesada, puede presentar una solicitud para un certificado de título limpio.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que es posible que ciertos intereses relacionados con la propiedad, como servidumbres o derechos de herederos, no siempre estén completamente verificados por el certificado de título limpio. Podría haber personas con derechos de adquisición anteriores o derechos de preferencia sobre la venta de la propiedad. Además, es posible que las modificaciones o adiciones no autorizadas a la propiedad no hayan sido declaradas a la autoridad de planificación, lo que plantea posibles desafíos.
Para propiedades designadas para construcción, el certificado simplemente confirma que el terreno está zonificado para tales propósitos. Obtener el consentimiento total para la planificación, a menudo en forma de permiso de construcción, es un paso posterior necesario para proceder legalmente con la construcción en el terreno.
En Armenia, es importante tener en cuenta que las ofertas o acuerdos verbales para comprar o vender bienes inmuebles no tienen validez y no pueden hacerse cumplir. Incluso un acuerdo escrito carece de aplicabilidad a menos que haya sido autenticado por un notario o un funcionario del Catastro. Por lo tanto, los formularios de contrato estándar que suelen utilizar las agencias inmobiliarias no son jurídicamente vinculantes. En consecuencia, no es aconsejable realizar ningún pago, como un depósito, en esta etapa preliminar.
Sin embargo, puede resultar beneficioso preparar una oferta formal por escrito para demostrar su intención seria y aclarar los términos de la venta. Esta oferta escrita puede describir detalles clave, incluida la estructura de pago, el monto del depósito de garantía, las responsabilidades del vendedor con respecto a las facturas e impuestos de servicios públicos pendientes, los costos de transacción, las contingencias y otros términos relevantes. Básicamente, esta oferta escrita puede tomar la forma de un borrador de acuerdo preliminar, proporcionando un marco claro para el eventual acuerdo de compra. Si bien la oferta escrita en sí misma puede no ser legalmente vinculante, sirve como un paso crucial en el proceso de negociación y ayuda a establecer un entendimiento mutuo entre las partes involucradas en la transacción inmobiliaria.
Un acuerdo preliminar en Armenia constituye un paso importante en el proceso de compra o venta de bienes inmuebles. A continuación se presentan algunos puntos clave que debe comprender sobre los acuerdos preliminares:
Objeto y Función: Un acuerdo preliminar no transfiere la propiedad de la propiedad, pero describe una fecha o período futuro para la transferencia de la propiedad. Puede incluir condiciones (contingencias) que deben cumplirse antes del cierre definitivo de la venta. Si bien firmar un acuerdo preliminar no es obligatorio, puede ser beneficioso para asegurar un acuerdo legalmente vinculante, especialmente si no está listo para cerrar la venta de inmediato.
Importancia de la claridad: Un acuerdo preliminar garantiza que todas las partes involucradas en la transacción estén de acuerdo con los términos del acuerdo, lo que ayuda a que todos permanezcan "en la misma página".
Contingencias: Un acuerdo preliminar puede resultar necesario cuando la venta final depende de ciertas contingencias, como obtener financiamiento, liquidar gravámenes sobre la propiedad, realizar tasaciones u obtener permisos o documentos específicos.
Notarización: Para que sea legalmente ejecutable, un acuerdo preliminar debe ser certificado ante notario.
Presentación ante el Catastro: Si bien los acuerdos preliminares generalmente no se registran formalmente, es recomendable presentar una copia ante el Catastro. Esto puede ayudar a minimizar el riesgo de que el vendedor incumpla el contrato al vender la propiedad a un tercero.
Pago de depósito: Normalmente, en esta etapa el comprador paga un depósito al vendedor. El monto específico está sujeto a acuerdo entre las partes.
Naturaleza vinculante: Un acuerdo preliminar es mutuamente vinculante una vez firmado válidamente. Ninguna de las partes puede abandonar el acuerdo a menos que no se cumplan una o más de las contingencias especificadas. El incumplimiento del acuerdo puede dar lugar a varios recursos legales, incluida la pérdida del depósito. Es posible que se exija a los vendedores que paguen una multa, a menudo el doble del monto del depósito, por incumplimiento. En algunos casos, un tribunal puede imponer una ejecución específica para obligar a ambas partes a completar la transferencia de propiedad según el acuerdo.
En Armenia, el acuerdo final de compraventa tiene un peso legal significativo y debe formalizarse en presencia de un notario. Aquí hay detalles importantes a considerar:
Función del Notario: La presencia del notario es imprescindible para validar el acuerdo. Los acuerdos básicos pueden ser autenticados directamente por un funcionario catastral, pero se necesita un notario para acuerdos personalizados o cuando una de las partes no habla armenio.
Obligaciones del Notario: El notario está legalmente obligado a brindarle información sobre la naturaleza y las implicaciones del acuerdo que está firmando. También deberán verificar la identidad de las partes involucradas y garantizar su capacidad jurídica para la transacción. Esto suele implicar comprobar los pasaportes (y posiblemente los certificados de matrimonio) de todos los firmantes.
Consideraciones de tutela: Si el vendedor es menor de edad, anciano o discapacitado y está bajo la protección de un tutor, se requerirá la aprobación del tutor antes de concluir la venta. Si el vendedor está casado, el notario también solicitará confirmación de que el cónyuge consiente en la venta.
Plantillas de acuerdos notariales: Cada notario puede tener su propio modelo de acuerdo y el nivel de detalle puede variar. Es crucial garantizar que todas las cláusulas importantes estén incluidas en el acuerdo. Por lo general, los acuerdos se redactan en idioma armenio y se brindan servicios de traducción verbal mediante una tarifa.
Acuerdo Final e Integral: El contrato de compraventa debe ser integral porque las partes sólo tienen 30 días para registrarlo en el Catastro. Si aún quedan condiciones por cumplir, es recomendable firmar un acuerdo preliminar. La ley armenia no tiene reglas de "enfriamiento", por lo que una vez firmado, el acuerdo es efectivo y no puede retirarse.
Inventario e Inspección de Propiedad: Si la compra incluye accesorios o accesorios, considere preparar un inventario. Si es posible, visite la propiedad un día antes de firmar el acuerdo para asegurarse de que todo esté como se espera, especialmente si ciertos elementos y accesorios son parte de la venta. Además, verifique que obtendrá la posesión vacante de la propiedad a menos que el acuerdo especifique lo contrario.
Poder legal: Si no puede estar físicamente presente en Armenia para la firma del acuerdo, puede otorgar un poder a un familiar, amigo o abogado para que firme en su nombre.
En Armenia, una vez ejecutado el acuerdo final de compraventa, el comprador tiene un plazo crítico de 30 días hábiles para registrar sus derechos de propiedad en el Catastro. Es fundamental respetar este plazo, ya que si no se registra dentro del plazo especificado, se invalidará el contrato de compraventa. Esto es lo que necesita saber sobre el proceso de registro:
- Documentación requerida: Para iniciar el proceso de registro, el comprador debe proporcionar una copia original del contrato de compraventa junto con una traducción notariada de su pasaporte. Si el registro se realiza a través de abogado u otro representante, también será necesario un poder notarial.
- Plazo de inscripción: La duración del proceso de registro puede variar desde unas pocas horas hasta unos días, dependiendo de si opta por pagar las tarifas del servicio rápido.
- Certificado de propiedad: Una vez completado el registro, recibirá un certificado de propiedad. Este certificado contiene detalles básicos sobre la propiedad y el nuevo propietario.
- Actualización de servicios públicos: Posteriormente, deberás presentar el certificado de propiedad a los servicios públicos (como proveedores de electricidad, gas y telefonía). Este paso garantiza que actualicen sus registros para reflejar el cambio de propiedad y preparen nuevos acuerdos de servicio en su nombre.
Honorarios de notario y registro: Por convención, el comprador normalmente cubre los gastos notariales y de registro oficial, que pueden oscilar entre 200 y 600 dólares. Estos honorarios son fijos y no dependen del valor de la propiedad. Los servicios de vía rápida están disponibles por un costo adicional.
Servicio | Tarifa regular | Vía Rápida (el mismo día) | Vía rápida (al día siguiente) | Vía Rápida (Tres Días) |
|---|---|---|---|---|
Tarifa notarial | US $ 21-31 | BCBHXNUMX* | ||
Tarifa gubernamental de notarización | US$10 | BCBHXNUMX* | ||
Tarifa del certificado de título limpio | US$21 | US$125 | US$ 41 | BCBHXNUMX* |
Tarifa de registro de propiedad | US$52 | US$313 | US$156 | US$105 |
Tarifa gubernamental de registro | US$41 | BCBHXNUMX* | ||
Impuesto sobre las ganancias de capital: Las transferencias de propiedades residenciales entre particulares suelen estar exentas del impuesto sobre las ganancias de capital, siempre que tanto el comprador como el vendedor sean personas físicas (no registradas como empresarios privados). En tales casos, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital provenientes de la venta de propiedades residenciales es del 0%. Sin embargo, si el comprador es una entidad jurídica o un empresario privado, se puede aplicar una retención en origen del 10 % al importe total de la transacción.
Impuesto sobre las ventas para desarrolladores: Los promotores inmobiliarios individuales están sujetos a un impuesto sobre las ventas del 20%, calculado sobre la base del precio de venta de las propiedades que desarrollan.
Impuesto sobre bienes inmuebles (propiedad): Los propietarios deben pagar un impuesto inmobiliario anual. Los tipos impositivos oscilan entre el 0% y el 1% del valor catastral, a menudo inferiores al valor de mercado. Los montos del impuesto a la propiedad se pueden consultar en el sitio web del Catastro. Las regulaciones recientes exigen que los vendedores obtengan un certificado que confirme la ausencia de obligaciones tributarias del municipio local antes de registrar la venta.
Impuesto sobre la renta de alquiler: Los ingresos por alquileres inferiores a 60 millones de drams armenios (aproximadamente 140,000 dólares EE.UU.) al año están sujetos a un tipo impositivo del 10 por ciento. Los ingresos que superen este umbral se enfrentan a una tasa impositiva del 20%.
A partir del 1 de diciembre de 2023, se promulgó una enmienda al Código Fiscal de la República de Armenia. Según esta modificación, la falta de declaración y remisión de impuestos por el alquiler de bienes inmuebles dará lugar a una multa para el arrendador. La multa se fija en el 5 por ciento del valor catastral de la propiedad, evaluado de conformidad con la ley y aproximado al valor de mercado, con un tope de 500,000 AMD. En caso de reincidencia dentro del año de la sanción inicial, se impondrá una multa posterior del 10 por ciento del valor catastral del bien inmueble, nuevamente estimado conforme a la ley y aproximado al valor de mercado, pero sin exceder un millón de tragos.
Impuestos de timbre, sucesiones y donaciones: Armenia no impone derechos de timbre, donaciones ni impuestos sobre sucesiones.
Cargos Comunales: Los propietarios, especialmente en complejos de apartamentos, son responsables de los cargos de mantenimiento y servicio, que varían según el tamaño, la calidad y las comodidades disponibles de la propiedad, como ascensores, piscinas, jardines y otras instalaciones.
La posibilidad de financiar la compra de su propiedad con una hipoteca en Armenia depende de varios factores: su nacionalidad, su país de residencia actual y la fuente de sus ingresos. Algunos bancos atienden exclusivamente a ciudadanos o residentes armenios. Por lo general, se le pedirá que proporcione un depósito, que puede oscilar entre el 10% y el 30% del precio de compra de la propiedad, según las políticas del prestamista. Los plazos de las hipotecas pueden extenderse hasta 30 años, lo que brinda flexibilidad en el pago. Las tasas de interés en Armenia suelen oscilar entre el 10% y el 13% para los préstamos en moneda local y entre el 8% y el 10% para los préstamos en dólares estadounidenses.
Si necesita información sobre cómo abrir cuentas bancarias, por favor haz clic aquí.
En cuanto al seguro de propiedad, puede anticipar costos anuales que oscilan entre el 0.1% y el 1% del valor de su propiedad.
Las leyes armenias exigen que los compradores de bienes inmuebles realicen pagos en la moneda local, drams armenios. Si la transacción se realiza a través de un banco, es responsabilidad del banco garantizar el cumplimiento de estas normas.
Los servicios de cambio de divisas están disponibles a través de bancos, otras instituciones de crédito y oficinas de cambio de divisas.
Es importante tener en cuenta que no existen restricciones a la transferencia de moneda extranjera hacia o desde Armenia.
Sin embargo, cuando el monto de la transacción supera los 50 millones de drams (aproximadamente 105,000 dólares estadounidenses), cualquier pago excedente debe realizarse mediante transferencia bancaria.
4. Consideraciones para la adquisición de propiedades
Al comprar bienes raíces en Armenia, generalmente es un proceso seguro, pero es recomendable tomar precauciones específicas:
Estado civil: Tenga en cuenta el estado civil del vendedor. Si está casado o divorciado, puede ser necesario el consentimiento del cónyuge para la venta. Incluso si la propiedad no se adquirió durante el matrimonio, el cónyuge o excónyuge podría reclamar contribuciones para mejoras de la propiedad. Armenia no reconoce los matrimonios de hecho, pero los matrimonios de países extranjeros pueden plantear complicaciones.
Donaciones y herencia: Investigue si la propiedad fue heredada o recibida como regalo. Otros miembros de la familia pueden impugnar testamentos o donaciones, lo que podría afectar la venta. Si hay niños involucrados, es posible que la transacción necesite la aprobación de la autoridad de tutela para garantizar que sea lo mejor para el niño.
Capacidad para contratar: Preste atención al comportamiento del vendedor. La ley armenia permite a los tribunales declarar incapaces a las personas con discapacidad mental. Los adictos a las drogas, al alcohol o al juego pueden tener capacidad limitada y los acuerdos con ellos podrían ser impugnados. Puede ser prudente consultar los registros judiciales u obtener un certificado de salud mental.
Insolvencia: Si el vendedor parece estar en dificultades financieras y vende por debajo del valor de mercado, podría ser declarado en quiebra poco después de la venta. Un administrador concursal podría impugnar la venta en un plazo de tres años. Asegúrese de que la probabilidad de quiebra sea baja al comprar una propiedad con descuento.
Gravámenes y Litigios: Si bien el Catastro emite un certificado de título limpio que confirma que no hay hipotecas ni gravámenes, verifique si el vendedor está involucrado en algún litigio relacionado con la propiedad antes de firmar el acuerdo de venta.
Transacciones anteriores: Examine el historial de la propiedad en busca de actividades sospechosas, como transferencias frecuentes en un período corto. En Armenia se pueden examinar incluso transacciones más antiguas, en particular las adquisiciones mediante donaciones, herencias o privatizaciones.
Obligaciones tributarias y facturas de servicios públicos: El vendedor está obligado a presentar un certificado que confirme la ausencia de obligaciones fiscales por parte del municipio local. Si bien los nuevos propietarios no son responsables de las facturas de servicios públicos impagas anteriores según la ley, podría resultar complicado establecer nuevos contratos con las empresas de servicios públicos si las facturas antiguas siguen sin pagarse. Solicite declaraciones que confirmen que todas las facturas de servicios públicos están liquidadas.
Notarización: Considere la posibilidad de certificar ante notario el contrato de compraventa, incluso si no es estrictamente necesario. Los notarios son personalmente responsables de las malas prácticas y realizan las comprobaciones necesarias, como el consentimiento, los poderes válidos y la capacidad mental del vendedor. La notarización demuestra buena fe si surgen disputas.
Cuentas de fideicomiso: En lugar de la práctica común de pagos en efectivo durante la firma en la notaría, considere usar una cuenta de depósito en garantía o una herramienta similar. Esto evita llevar grandes sumas en efectivo y permite verificar la autenticidad de la moneda. Las cuentas de depósito en garantía generan cargos bancarios adicionales y costos de conversión de moneda, pero pueden brindar seguridad y transparencia en el proceso de transacción. Consulte "Métodos de pago" para obtener más detalles.
En los casos en que no exista testamento, las leyes de herencia armenias establecen un orden de herencia específico:
Cónyuge, hijos y padres: Estas personas tienen prioridad en la herencia del patrimonio.
Hermanos y hermanas (y sus descendientes): Si no existen cónyuge, hijos o padres, los siguientes en la línea de herencia son los hermanos y sus descendientes.
Abuelos: En ausencia de las categorías anteriores, los abuelos se convierten en herederos elegibles.
Tíos y tías (y sus descendientes): Si no se aplica ninguna de las categorías anteriores, se consideran para la herencia los tíos, las tías y sus descendientes.
Cada orden de herederos excluye a los de otros órdenes, y los individuos dentro del mismo orden comparten la herencia por igual. En los casos en que el propietario del patrimonio deja atrás a un cónyuge supérstite, dos padres y dos hijos, cada uno heredaría 1/5 del patrimonio. Es posible mejorar los derechos del cónyuge supérstite o de los hijos mediante la planificación sucesoria.
Cónyuge: La ley de sucesiones armenia no ofrece protección específica al cónyuge supérstite. Sin embargo, normalmente el cónyuge supérstite conserva la propiedad de al menos el 50% de los activos conjuntos. Los matrimonios no registrados no pueden otorgar derechos de herencia.
Niños: Los hijos, independientemente de si nacieron dentro o fuera del matrimonio, tienen los mismos derechos de herencia. Los hijos adoptados disfrutan de los mismos derechos que los hijos naturales pero no pueden heredar de sus padres biológicos. Los nietos heredan sólo si uno de los hijos del fallecido fallece, en cuyo caso ocupan el lugar de sus padres.
Libertad testamentaria: Según la ley armenia, usted tiene la libertad de disponer de su patrimonio como desee mediante un testamento o una donación notariada. Sin embargo, ciertas condiciones, como restricciones de edad o discapacidades, pueden permitir que su cónyuge, hijos o padres reclamen el 50% del valor de la propiedad en ausencia de un testamento.
Planificación de la herencia: Para ejercer control sobre su patrimonio tras su muerte, considere métodos de planificación de la herencia, incluido el aumento de la parte del heredero mediante un testamento, la realización de donaciones vitalicias, la compra de propiedades a través de una sociedad limitada o la obtención de una póliza de seguro de vida.
Los Impuestos: Armenia no impone impuestos sobre herencias o donaciones. Sin embargo, la enajenación de bienes puede estar sujeta a impuestos en el país de residencia fiscal del heredero, a menos que exista un tratado de doble imposición entre Armenia y ese país.
Aceptando la herencia: Los herederos tienen un plazo de 6 meses después del fallecimiento para aceptar la herencia mediante declaración notarial. El notario supervisa las listas de beneficiarios, verifica la existencia de un testamento, divide el patrimonio y emite certificados de herencia a los herederos.
Ejecutor: Puede nombrar un albacea, como un abogado, para administrar el patrimonio. Las responsabilidades del albacea incluyen el mantenimiento y administración del patrimonio, el cobro de deudas, la representación legal, velar por el cumplimiento del testamento y el enlace con el notario, entre otras tareas.
Propiedades
Los listados de propiedades en Armenia se pueden encontrar fácilmente en sitios web como finca.am, myrealty.am, bnakaran.com y lista.am. Estas plataformas ofrecen información valiosa sobre las propiedades disponibles y sus precios, lo que le permite obtener una comprensión preliminar antes de embarcarse en su búsqueda.
Antes de lanzarse a buscar una propiedad, es beneficioso tener una idea clara de lo que está buscando, ya sea una residencia principal, una casa de vacaciones, una propiedad de alquiler o una oportunidad de inversión, así como la ubicación preferida, ya sea en una ciudad o en el campo.
Agentes/Corredores
En Armenia, es costumbre que los agentes cobren una comisión del 2% tanto al vendedor como al comprador, por un total del 4% del valor de la transacción. El comprador normalmente cubre su parte de la comisión por separado, además del precio de compra de la propiedad.
Lista de agentes inmobiliarios
Consejos para seleccionar una propiedad de alquiler en Ereván
Lugar: Al buscar propiedades de alquiler, su atención en Ereván debe centrarse en las áreas centrales, particularmente en las cercanías formadas por las calles Moskovyan, Khanjyan, Khorenatsi y Saryan. Esta zona tiene una demanda constante, especialmente durante la temporada alta de turismo, de abril a octubre. Muchos propietarios prefieren alquileres a corto plazo a los turistas durante este período y alquileres a largo plazo durante el resto del año (de noviembre a marzo). Sin embargo, algunos expertos aconsejan evitar el barrio "Glendale Hills" en la calle Argishti a pesar de su proximidad a la Plaza de la República.
Edificio: La mayoría de los apartamentos en Ereván se encuentran en edificios de gran altura con paneles de hormigón de bajo costo o en edificios de piedra de menor calidad conocidos como "Khrushchyovkas", construidos entre los años 1960 y 1980. Por lo general, no se recomiendan para inversores. En cambio, tiene dos opciones: "Stalinkas", construidas entre las décadas de 1930 y 1950, y edificios más nuevos construidos después de la recuperación económica de Armenia en la década de 2000. Las "Stalinkas" suelen ser más asequibles, pero pueden carecer de ascensores y de un mantenimiento adecuado de las zonas comunes debido a su antigüedad, lo que las hace menos atractivas para los compradores. Los edificios más nuevos varían mucho en calidad, y algunos desarrolladores tienen más reputación que otros. Los precios pueden variar significativamente entre edificios vecinos.
Apartamento: Los apartamentos de la planta baja y del último piso suelen venderse con descuento. Las unidades de la planta baja a menudo se evitan debido a preocupaciones de seguridad, falta de privacidad, ruido y posible humedad del sótano. Los apartamentos en el último piso, especialmente en edificios más antiguos, pueden ser menos populares debido al riesgo de goteras en el techo, el calor excesivo del verano y las dificultades de acceso sin ascensor. Muchos edificios antiguos tienen pisos de superestructura adicionales, que es mejor evitar. Los apartamentos orientados al norte pueden carecer de luz natural, mientras que aquellos con grandes ventanales orientados al sur pueden presentar el problema contrario.
