Los extranjeros pueden ser propietarios 100% de bienes raíces en Armenia: pueden adquirir, retener, arrendar, vender, legar y de otro modo disponer de su propiedad en igualdad de condiciones con los locales. Los extranjeros no necesitan tener un permiso de residencia ni mostrar ningún vínculo con Armenia. Al mismo tiempo, invertir en bienes raíces podría calificarlo para una permiso de residencia temporal o permanente. La única restricción se aplica a la propiedad extranjera de tierras agrícolas. Al comprar tierras agrícolas en Armenia, un extranjero puede necesitar configurar una entidad legal y adquirir la tierra a nombre de esa entidad. Las tierras agrícolas también pueden ser propiedad directa de extranjeros que hayan estado de residencia especial en Armenia.

Propiedad exclusiva

Independientemente de su estado civil, puede optar por comprar la propiedad a su único nombre.

En la mayoría de los países, las leyes matrimoniales especifican que los activos adquiridos durante el matrimonio está en manos de ambos cónyuges, independientemente de quién lo haya comprado (propiedad comunitaria). En general, la situación en Armenia no es diferente. En el caso de una pareja casada, la ley civil actúa como si la propiedad fuera de propiedad conjunta en igualdad de condiciones (50-50), a menos que haya disposiciones específicas en contrario en el contrato matrimonial. Por lo tanto, su cónyuge será considerado copropietario de la propiedad independientemente de que su nombre esté incluido o no en el contrato de compra. 

La ley armenia no reconoce los "matrimonios de derecho consuetudinario". Si viven juntos pero no están casados, la ley armenia no otorga derechos automáticos de ocupación o propiedad permanente a su pareja. A falta de testamento, el socio tampoco tendrá derechos sucesorios. 

Una persona soltera que compra una propiedad en Armenia y posteriormente se casa, puede celebrar un contrato matrimonial, en el que los cónyuges pueden estipular que la propiedad se incluya en los términos del contrato matrimonial. 

Co-propiedad

Existe copropiedad cuando el inmueble es adquirido por dos o más personas, cada una de las cuales tiene una participación en el inmueble en los términos que entre ellas se decidan. En el caso de una pareja, normalmente será por partes iguales, pero, cuando haya más de dos compradores, puede ser en proporción a la cantidad que cada uno aportó para financiar la compra. p.ej 70% / 20% / 10%. En derecho consuetudinario, el equivalente es la 'tenencia en común'.

Todos los propietarios tienen derecho a participar en las decisiones relativas a la propiedad. La ley exige que las decisiones relativas a la propiedad se tomen por unanimidad. Uno o varios propietarios pueden exigir que se venda la propiedad, a menos que sea posible que sus acciones se separen físicamente o que los otros propietarios estén dispuestos a comprar estas acciones. Si no se puede llegar a un acuerdo, puede ser necesario solicitar al tribunal que se obtenga una orden que autorice la venta de la propiedad.

Uno de los propietarios también puede enajenar en venta o regalar la parte de la propiedad que posee. En caso de venta de su parte de la propiedad, están obligados a otorgar un derecho de preferencia a los propietarios existentes. Esta regla no se aplica cuando la disposición se realiza mediante donación o herencia. Los demás propietarios tienen un mes para ejercer sus derechos de preferencia. 

Propiedad de la Compañía

Es posible comprar una propiedad en Armenia utilizando una sociedad limitada local o extranjera que tenga una identidad legal distinta a la de sus accionistas,

Las principales razones para poseer una propiedad armenia a través de una empresa son:

• Para permitir la compra de la propiedad por varias personas;
• Brindar estabilidad y continuidad en la propiedad y administración de la propiedad familiar;
• Facilitar la transferencia y propiedad de la propiedad;
• Para evitar las limitaciones de las leyes de sucesiones;
• Para crear ventajas fiscales;
• Para proteger la vivienda familiar de los acreedores comerciales.

 También puede haber desventajas fiscales en esta solución, especialmente en relación con las retenciones fiscales y el impuesto sobre las ganancias de capital.

Los compradores extranjeros corren el riesgo de pagar un precio inflado por la propiedad. Un informe de valoración puede ayudar al comprador a comprender el precio "correcto" a pagar por un edificio o terreno, especialmente uno que requiera renovación. Las tasaciones son realizadas por muchas agencias autorizadas con personal calificado. Aunque el informe de tasación no es un "informe de encuesta", el tasador aún puede evaluar el desgaste para ajustar el valor y puede proporcionar información útil sobre la condición de la propiedad. La tasación generalmente se realiza comparando los precios de venta de una propiedad similar (enfoque de comparación de ventas), el costo estimado de comprar un terreno similar y construir un edificio similar (enfoque de costo) y los ingresos anuales por alquiler que se pueden esperar a cambio (enfoque de ingresos) .

La ley armenia no requiere que el vendedor ordene encuestas. Si bien no existe una profesión de agrimensor de edificios en Armenia, puede optar por utilizar un arquitecto, ingeniero o constructor local (electricista, plomero, etc) para realizar el trabajo. Una buena encuesta puede minimizar los riesgos asociados a la compra de una propiedad y puede utilizarse en las negociaciones de precios. 

También es recomendable medir la propiedad (la tierra en particular) ya que el área que se muestra en los documentos catastrales puede no ser del todo precisa o los límites pueden no mostrarse claramente. 

El certificado de título limpio (en armenio - միաս ն ա կ ա ն տե ղ ե ɯ ա ք ) es emitido por el Catastro y muestra la titularidad registrada, así como otros derechos y gravámenes sobre la propiedad, incluidos gravámenes, hipotecas, arrendamientos, servidumbres, etc.. Es el documento más importante en el proceso de diligencia debida y, en muchos casos, el único documento en el que confían los compradores. El certificado tiene una validez de 15 días hábiles durante los cuales se debe formalizar el acuerdo (preliminar y/o definitivo). Si transcurre el plazo de 15 días, se deberá obtener un nuevo certificado. El vendedor, el comprador o cualquier otra parte interesada puede presentar una solicitud para un certificado de título limpio. 

La existencia de otros intereses en la propiedad, como servidumbres, derechos de herederos, etc., no siempre puede ser completamente verificada por el certificado de título limpio. Puede haber personas que tengan el derecho de adquisición previa o de preferencia sobre la venta de una propiedad. También puede haber alteraciones no autorizadas o adiciones realizadas a la propiedad que no hayan sido declaradas a la autoridad de planificación. Para terrenos edificables, el certificado simplemente establece que el terreno está dividido en zonas para la construcción; Posteriormente será necesario obtener el consentimiento total de la planificación (permiso de construcción).

En Armenia, las ofertas / acuerdos verbales para comprar o vender bienes inmuebles no son válidos ni exigibles. Incluso un acuerdo escrito no es ejecutable, a menos que sea autenticado por un notario o un funcionario del Catastro. Por lo tanto, las formas estándar de contratos que utilizan las agencias inmobiliarias no se pueden hacer cumplir. Por lo tanto, no es recomendable realizar ningún pago (depósito, etc.) en esta etapa. 

Dicho esto, puede ser útil preparar una oferta formal por escrito para mostrar la seriedad de sus intenciones y aclarar los términos de la venta, como la estructura de pago, el monto del depósito de arras, la obligación del vendedor de pagar cualquier utilidad pendiente facturas e impuestos, los costos de la transacción, contingencias, etc. La oferta por escrito puede tomar la forma de un borrador de acuerdo preliminar. 

Un acuerdo preliminar no transfiere la propiedad, pero especifica una fecha futura o un período durante el cual se transferirá la propiedad y puede establecer las condiciones (contingencias) que deben cumplirse antes de que se produzca el cierre. La firma de un acuerdo preliminar no es un paso obligatorio y puede proceder directamente al cierre de la venta. Sin embargo, tener un acuerdo preliminar puede ser útil si no está listo para cerrar la venta inmediatamente pero desea asegurar la propiedad y tener un acuerdo legalmente vinculante. Además, un acuerdo preliminar es útil para asegurarse de que todas las partes estén de acuerdo con los términos del trato y estén "en la misma página".

Un acuerdo preliminar puede ser necesario si la venta final depende de contingencias, tales como:

• Asegurar una hipoteca u otro financiamiento;
• Despejar la propiedad de gravámenes;
• Realización de una tasación;
• Obtener otros documentos / permisos, como el consentimiento de la autoridad de tutela (municipal) si uno de los vendedores es menor de edad.

Un acuerdo preliminar debe estar notariado para que sea legalmente ejecutable. Aunque los acuerdos preliminares generalmente no se registran formalmente, es recomendable presentar una copia ante el Catastro para minimizar la posibilidad de que el vendedor incumpla el contrato vendiendo la propiedad a un tercero.

Normalmente, en esta etapa el comprador pagará un depósito al vendedor. El monto del depósito puede variar y será acordado por las partes.

Un acuerdo preliminar es un instrumento mutuamente vinculante. Una vez firmado válidamente, ninguna de las partes puede retirarse del trato, a menos que no se cumpla una o más de las contingencias. Si cualquiera de las partes no cumple con los términos del acuerdo, la otra parte tendrá una variedad de recursos legales disponibles para él. Como mínimo, un comprador moroso arriesga su depósito. Es común estipular que un vendedor moroso debe pagar el doble del monto del depósito como penalización. A menos que se estipule lo contrario, un tribunal puede ordenar una ejecución específica para obligar a las partes a completar la transferencia.

El acuerdo final de compraventa debe ejecutarse en presencia de un notario. Aunque los acuerdos más básicos también pueden ser autenticados directamente por un oficial catastral, se requerirá un notario si el acuerdo debe personalizarse o si una de las partes no habla armenio. El notario tiene la obligación legal de brindarle información sobre la naturaleza y las implicaciones del acuerdo que está firmando. El notario deberá estar satisfecho en cuanto a la identidad de las partes y su capacidad legal para proceder con la transacción. Se requerirán los pasaportes (y posiblemente los certificados de matrimonio) de todos los signatarios. Si el vendedor es menor de edad o anciano o incapacitado, puede estar bajo la protección de un tutor, en cuyo caso se solicitará la aprobación del tutor antes de que se pueda concluir la venta. Si el vendedor está casado, el notario querrá asegurarse de que el cónyuge esté de acuerdo con la venta.

Cada notario tendrá su propia plantilla de acuerdo y estas plantillas pueden variar en detalle. Es necesario asegurarse de que todas las cláusulas importantes estén incluidas en el acuerdo. Normalmente, los acuerdos están en idioma armenio solamente y la traducción se hace verbalmente leyendo el acuerdo completo al comprador. Se le cobrará una pequeña tarifa por el servicio de intérprete.

El contrato de compraventa debe ser el acuerdo definitivo y completo porque las partes solo tendrán 30 días para registrarlo en el Catastro. Si hay condiciones que aún deben cumplirse es mejor firmar un preacuerdo. No hay reglas de "enfriamiento" en la ley armenia. Una vez firmado, el acuerdo se hace efectivo y las partes no pueden rescindir el contrato.

Si está comprando accesorios o accesorios como parte de la compra de la propiedad, entonces debe hacer arreglos para que se prepare un inventario. Si puede hacerlo, visite la propiedad el día antes de la firma del acuerdo para asegurarse de que todo sea como debe ser, especialmente si la venta incluye una cierta cantidad de accesorios y accesorios. Al mismo tiempo, también puede verificar que obtendrá la posesión vacante de la propiedad después de la ejecución del acuerdo, a menos que este último disponga que la propiedad será desocupada en una etapa posterior.

Si no puede comunicarse con Armenia para firmar el acuerdo en persona, puede hacer arreglos para otorgar a un familiar, amigo o abogado un poder para que lo firme en su nombre.

Después de la firma del acuerdo final de compraventa, el comprador tiene 30 días hábiles para registrar sus derechos de propiedad en el Catastro. El no registrar estos derechos dentro del período de 30 días resultará en la invalidación del acuerdo de compraventa. El comprador deberá presentar una copia original del contrato de compraventa y una traducción notariada del pasaporte. Se requerirá un poder notarial si el registro se realiza a través de un abogado u otro representante. El proceso de registro puede tardar desde unas horas hasta unos días, dependiendo de si paga las tarifas del servicio de vía rápida. Se emitirá un certificado de propiedad con detalles básicos sobre la propiedad y el nuevo propietario. A continuación, presentará el certificado de propiedad a los servicios públicos (luz, gas, teléfono, etc.) para que también registren el cambio de propiedad y preparen nuevos contratos a su nombre. 

Impuesto sobre las ganancias de capital

La transferencia de propiedad residencial entre individuos normalmente no está sujeta a impuestos, siempre que tanto el comprador como el vendedor sean individuos (no registrados como empresarios privados). Por lo tanto, el impuesto sobre las ganancias de capital realizadas por individuos de la venta de propiedades residenciales es 0%. Sin embargo, si el comprador es una entidad legal o un empresario privado, se puede aplicar una retención de impuestos de 10% sobre el monto total de la transacción.

Impuesto sobre las ventas para desarrolladores

Los desarrolladores inmobiliarios individuales están sujetos a impuestos a 20% del precio al que venden las propiedades.

Impuesto sobre bienes inmuebles (propiedad)

El impuesto inmobiliario es pagadero por el propietario del bien inmueble anualmente. Las tasas de impuestos están en el rango de 0% a 1% del valor catastral que normalmente es significativamente más bajo que el valor de mercado. Es posible verificar el monto exacto del impuesto a la propiedad para una propiedad en particular en el web del catastro. 

Las enmiendas recientes obligan al vendedor a obtener un certificado que confirme la ausencia de obligaciones tributarias del municipio local antes de que sea posible registrar la venta.

Impuesto sobre la renta de alquiler

Los ingresos por alquiler que no excedan los 60 millones de drams armenios (aproximadamente, US$140,000) por año están gravados con 10%. Los ingresos por alquiler que excedan esa cantidad están sujetos a impuestos en 20%.   

Impuestos de timbre, sucesiones y regalos

Armenia no tiene derechos de timbre, obsequios ni impuestos sobre sucesiones. 

Cargos comunales

Si es dueño de una propiedad, como un apartamento, habrá que pagar gastos de mantenimiento y servicio. Dependerán del tamaño y calidad del complejo, como si hay ascensores, piscina, jardines y otras instalaciones.

La posibilidad de financiar la compra con una hipoteca depende de tu nacionalidad, el país en el que vives y de donde proceden tus ingresos. Algunos bancos solo trabajarán con ciudadanos o residentes armenios. Por lo general, deberá proporcionar un depósito de 10-30% del precio de compra, según el prestamista. El plazo es de hasta 30 años y la tasa de interés promedio es 10-13% (moneda local) y 8-10% (dólares estadounidenses). 

Para obtener información sobre la apertura de cuentas bancarias, haga clic aquí. 

Los costos anuales del seguro de propiedad están normalmente en el rango de 0.1-1% del valor de la propiedad. 

Las leyes armenias requieren que el comprador de bienes inmuebles realice los pagos en moneda local, drams armenios. Si el pago se realiza a través de un banco, este último debe asegurarse de que se cumplan estas normas. 

Los servicios de cambio de divisas son proporcionados por bancos, otras instituciones de crédito y oficinas de cambio de divisas.

No existen restricciones para la transferencia de divisas hacia o desde Armenia. 

Si el monto de la transacción supera los 50 millones de drams (aprox. US$105,000), el pago en exceso debe realizarse mediante transferencia bancaria.

Herencia intestada. A falta de testamento, la ley estipula un orden de herencia, como sigue:

1. Cónyuge, hijos y padres;
2. Hermanos y hermanas (y sus descendientes);
3. Abuelos; 
4. Tíos y tías (y sus descendientes).

Cada orden de herederos excluye los siguientes herederos y los del mismo orden comparten la herencia por igual entre ellos. En consecuencia, aquellos que están más allá del primer orden de herencia solo heredarán si no hay cónyuge, hijos ni padres. Por lo tanto, si muere dejando un cónyuge sobreviviente, dos padres y dos hijos, cada uno de ellos recibirá 1/5 de su patrimonio. Es posible aumentar los derechos del cónyuge supérstite o de los hijos, pero esto requiere cierta planificación de la herencia.

Esposa. El cónyuge supérstite no está protegido específicamente por la ley de herencia armenia. Esto se debe a que la ley tradicionalmente ha considerado que el patrimonio del fallecido pertenece a toda la familia, y no a un solo miembro de ella. Dicho esto, solo esa parte del patrimonio que pertenece al difunto está sujeta a las leyes de herencia, por lo que un cónyuge sobreviviente normalmente conservará la propiedad de al menos 50% de sus activos de propiedad conjunta. 

Si el matrimonio no se registró, el cónyuge supérstite no tendrá derecho a heredar el patrimonio del fallecido. Entre ellos, los que viven en unión libre son extranjeros legales, sin derechos de herencia entre ellos.

Niños. Los hijos de la pareja nacidos fuera del matrimonio gozan de los mismos derechos que los hijos dentro del matrimonio, al igual que los hijos del fallecido nacidos con otra pareja. Los hijos adoptivos de la pareja gozan de los mismos derechos que los hijos naturales, pero están excluidos de cualquier derecho de herencia de sus padres biológicos. Los nietos no reciben ningún derecho, a menos que uno de los hijos del fallecido haya fallecido. En este caso, se ponen en el lugar de su padre fallecido.

Libertad testamentaria. Según la ley armenia, puede disponer libremente de su patrimonio y puede optar por desheredar a su cónyuge, hijos y padres haciendo un testamento o una donación. Sin embargo, aún pueden reclamar el 50% del valor de la propiedad a la que tendrían derecho en ausencia de un testamento si:

1. Tienen menos de 18 años o más de 60;
2. Son discapacitados o legalmente incapaces.

El testamento debe hacerse por escrito y notariado. No notarizar el testamento lo invalida. 

Planificación de la herencia. Si desea tener algún control sobre su patrimonio en el momento de su muerte, entonces debe realizar una planificación de la herencia, como:

• Aumentar la proporción de la participación de un heredero haciendo un testamento;
• Haga regalos durante su vida;
• Comprar la propiedad a través de una sociedad limitada;
• Toma una póliza de seguro de vida.

Impuestos. Las herencias y las donaciones no están sujetas a impuestos en Armenia. Sin embargo, la enajenación de la propiedad aún puede estar sujeta a impuestos en el país donde el heredero tiene su residencia fiscal, a menos que exista un tratado de doble imposición entre Armenia y ese país.

Aceptar la herencia. Los herederos tienen 6 meses después del fallecimiento para aceptar la herencia mediante declaración notarial. El notario establecerá la lista de beneficiarios, verificará si existe un testamento, se encargará de la división de la herencia y emitirá los certificados de herencia a los herederos. 

Ejecutor. Puede designar a un abogado u otra persona para que actúe como albacea. El albacea tomará medidas para el mantenimiento y administración de la herencia, informará a los herederos y demás beneficiarios del testamento, pagará y cobrará las deudas, representará la herencia en los tribunales, velará por que la herencia se distribuya de acuerdo con el testamento, asistirá con la interpretación del testamento, informe a los herederos, trabajo con notario, etc.

Si bien comprar bienes raíces en Armenia es generalmente seguro, se recomienda a los posibles compradores que tomen ciertas precauciones.

1. Estado civil. Si el vendedor está casado o divorciado, es probable que se requiera el consentimiento del cónyuge para la venta. Incluso si la propiedad no fue adquirida en matrimonio, debe tener cuidado porque el cónyuge (excónyuge) puede afirmar que él / ella contribuyó a las mejoras de la propiedad y, por lo tanto, adquirió derechos sobre ella. Armenia no reconoce los matrimonios de hecho. Sin embargo, depender únicamente de los registros públicos puede no ser suficiente, ya que el matrimonio podría contraerse en un país extranjero.
2. Donaciones y herencias. Si el vendedor heredó la propiedad o la recibió como obsequio, debe averiguar si hay otros miembros de la familia que puedan impugnar el testamento o el obsequio. Es posible que un heredero aparezca después de la venta y reclame los derechos sobre la propiedad. Tenga en cuenta que si hay niños involucrados, la transacción deberá ser aprobada por la autoridad de tutela (jefe de la comunidad local). Este último está obligado por ley a garantizar que la venta sea en el interés superior del niño.
3. Capacidad para contratar. Debe estar atento si el comportamiento del vendedor parece extraño. Según la ley armenia, las personas con discapacidad mental pueden ser declaradas incapaces por orden judicial, mientras que los adictos a las drogas, el alcohol o incluso los juegos de azar pueden tener una capacidad limitada. Los acuerdos con estas personas pueden ser impugnados e invalidados por sus tutores u otras partes interesadas. Es posible que desee verificar los registros judiciales o solicitar un certificado que confirme que el vendedor no está registrado en instituciones mentales.
4. Insolvencia. Si resulta que el vendedor se encuentra en una situación financiera difícil y vende la propiedad por debajo del valor de mercado, es posible que se declare en quiebra poco después de la venta y el administrador concursal puede impugnar la venta en los tribunales dentro de un período de 3 años. hora. Por lo tanto, si compra una propiedad a un precio con descuento, asegúrese de que la probabilidad de quiebra sea baja.
5. Gravámenes y litigios. Antes de firmar el acuerdo de venta, el Catastro emitirá un certificado de título limpio que confirme que la propiedad no está hipotecada, arrestada o gravada con derechos de terceros. Sin embargo, se recomienda que averigüe si el vendedor está involucrado en algún litigio que pueda afectar la propiedad.
6. Transacciones anteriores. Incluso si no hay gravámenes y disputas pendientes, es necesario verificar el historial de la propiedad para asegurarse de que no haya habido actividades sospechosas en el pasado. Por ejemplo, una serie de transferencias durante un período corto de tiempo puede ser una señal de problemas potenciales. El estatuto de limitaciones en Armenia normalmente no excede los 10 años, pero incluso las transacciones más antiguas pueden ser examinadas. Se debe prestar especial atención a la adquisición de propiedades mediante donaciones, herencias o privatizaciones.
7. Pasivos fiscales y facturas de servicios públicos. Las enmiendas recientes obligan al vendedor a obtener un certificado que confirme la ausencia de obligaciones tributarias del municipio local. Por ley, el nuevo propietario no asume ninguna factura de servicios públicos impaga. Sin embargo, en la práctica puede ser difícil firmar nuevos contratos a su nombre con las empresas de servicios públicos si el propietario anterior no paga las facturas. Para ahorrar tiempo y nervios, se recomienda que solicite declaraciones que confirmen el pago completo de todas las facturas de servicios públicos.
8. Notarización. Si bien ciertas ventas no requieren certificación notarial, aún debe considerar la ejecución del contrato ante un notario público. Un notario es personalmente responsable por negligencia y tiene los incentivos para hacer todas las verificaciones necesarias, como asegurarse de que todos los consentimientos estén en su lugar, los poderes sean válidos y no revocados, que el vendedor esté en su sano juicio, etc. de buena fe si surge alguna disputa en el futuro.
9. Cuentas de depósito en garantía. La práctica común en Armenia es que el vendedor realice el pago en efectivo al momento de firmar el contrato de compraventa en la notaría. Sin embargo, esta práctica no es recomendable porque llevar bolsas llenas de billetes de un dólar no es muy seguro y el vendedor puede querer llevar el dinero al banco para comprobar si los billetes son falsos (la proporción de billetes de dólar falsos en Armenia es relativamente alta ). Más importante aún, no se recomienda pagar el monto total antes de que su título sea registrado oficialmente. Estos problemas pueden evitarse utilizando una cuenta de depósito en garantía o una herramienta equivalente. Los inconvenientes de usar una cuenta de depósito en garantía son los cargos bancarios adicionales en el rango de 0.1-0.3% del dinero depositado y los costos de convertir el dinero en moneda local (la ley requiere que los pagos se realicen en drams armenios, pero el vendedor normalmente espera recibir el pago en dólares estadounidenses). Consulte el párrafo #3 "Métodos de pago" para obtener más información.