Armenia es un país moderno y de rápido crecimiento con una rica historia y tradiciones, hermosa naturaleza, excelente cocina, bajos impuestos, baja tasa de criminalidad y bajo costo de vida. Las propiedades en el centro de Ereván aumentaron de valor en 34.5% en 2018-2019 debido a la creciente economía. Los extranjeros pueden ser propietarios 100% de bienes raíces en Armenia y pueden aprovechar las oportunidades de inversión. Armenia generalmente no grava las transacciones inmobiliarias, las ganancias de capital, las donaciones o las herencias. La inversión inmobiliaria también puede otorgar beneficios de inmigración, como residencia o ciudadanía.

Un abogado local capacitado puede ayudarlo a navegar a través del proceso de inversión, evitar trampas y minimizar riesgos. La asistencia legal puede ser muy valiosa en el proceso de verificación de diligencia debida, revisión y preparación de documentos, pagos, registros, etc. Comuníquese con nosotros para una evaluación gratuita de su caso.

Guía legal para comprar una propiedad en Armenia

#1. Propiedad extranjera de bienes inmuebles

#2. Propiedad Estructura

Propiedad exclusiva

Independientemente de su estado civil, puede optar por comprar la propiedad a su único nombre.

En la mayoría de los países, las leyes matrimoniales especifican que los activos adquiridos durante el matrimonio está en manos de ambos cónyuges, independientemente de quién lo haya comprado (propiedad comunitaria). En general, la situación en Armenia no es diferente. En el caso de una pareja casada, la ley civil actúa como si la propiedad fuera de propiedad conjunta en igualdad de condiciones (50-50), a menos que haya disposiciones específicas en contrario en el contrato matrimonial. Por lo tanto, su cónyuge será considerado copropietario de la propiedad independientemente de que su nombre esté incluido o no en el contrato de compra.

La ley armenia no reconoce los "matrimonios de derecho consuetudinario". Si viven juntos pero no están casados, la ley armenia no otorga derechos automáticos de ocupación o propiedad permanente a su pareja. A falta de testamento, el socio tampoco tendrá derechos sucesorios.

Una persona soltera que compra una propiedad en Armenia y posteriormente se casa, puede celebrar un contrato matrimonial, en el que los cónyuges pueden estipular que la propiedad se incluya en los términos del contrato matrimonial.

Co-propiedad

La propiedad conjunta existe cuando la propiedad es comprada por dos o más personas, cada una de las cuales tiene una participación en la propiedad en los términos que decidan entre ellas. En el caso de una pareja, esto normalmente sería en partes iguales pero, cuando hay más de dos compradores, puede ser proporcional a la cantidad que cada persona contribuyó a financiar la compra, por ejemplo, 70% / 20% / 10%. En derecho consuetudinario, el equivalente es el "arrendamiento en común".

Todos los propietarios tienen derecho a participar en las decisiones relativas a la propiedad. La ley exige que las decisiones relativas a la propiedad se tomen por unanimidad. Uno o varios propietarios pueden exigir que se venda la propiedad, a menos que sea posible que sus acciones se separen físicamente o que los otros propietarios estén dispuestos a comprar estas acciones. Si no se puede llegar a un acuerdo, puede ser necesario solicitar al tribunal que se obtenga una orden que autorice la venta de la propiedad.

Uno de los propietarios también puede enajenar en venta o regalar la parte de la propiedad que posee. En caso de venta de su parte de la propiedad, están obligados a otorgar un derecho de preferencia a los propietarios existentes. Esta regla no se aplica cuando la disposición se realiza mediante donación o herencia. Los demás propietarios tienen un mes para ejercer sus derechos de preferencia.

Propiedad de la Compañía

Es posible comprar una propiedad en Armenia utilizando una sociedad limitada local o extranjera que tenga una identidad legal distinta a la de sus accionistas,

Las principales razones para poseer una propiedad armenia a través de una empresa son:

Para permitir la compra de la propiedad por varias personas;
Brindar estabilidad y continuidad en la propiedad y administración de la propiedad familiar;
Facilitar la transferencia y propiedad de la propiedad;
Para evitar las limitaciones de las leyes de sucesiones;
Para crear ventajas fiscales;
Para proteger la vivienda familiar de los acreedores comerciales.

También puede haber desventajas fiscales en esta solución, especialmente en relación con las retenciones fiscales y el impuesto sobre las ganancias de capital.

#3. Métodos de pago

#1. Pago directo en efectivo. Es común en Armenia comprar bienes inmuebles con dinero en efectivo. Por lo general, un comprador lleva el dinero a la oficina del notario y se lo entrega al vendedor cuando ambas partes firman el acuerdo de compraventa. Este arreglo es arriesgado para el comprador porque si surge algún problema con el registro de propiedad en el Catastro, puede ser difícil o imposible recuperar el pago del vendedor.

Las partes pueden acordar realizar el pago. después el Catastro registra la propiedad del comprador sobre la propiedad. Este arreglo elimina los riesgos para el comprador. En principio, los intereses del vendedor también están protegidos en este escenario porque mantendrá un gravamen sobre la propiedad hasta que se le pague en su totalidad y, en caso de impago, puede reclamar la propiedad. Además, si se pagan las tarifas del servicio de vía rápida, es posible registrar la propiedad en cuestión de horas, lo que reduce aún más los riesgos para el vendedor. Sin embargo, no todos los vendedores aceptarán tal arreglo.

En resumen, los pagos en efectivo conllevan riesgos para el comprador o el vendedor, dependiendo de si el pago se realiza antes o después de que se registre la nueva propiedad.

Pros

Pago inmediato
Sin controles sobre el uso de moneda extranjera
Sin tarifas ni cargos

Contras

Riesgos de falsificación de efectivo
Dificultades para cobrar grandes cantidades
Riesgos de seguridad personal
Posibilidad de errores y errores de conteo

#2. Transferencia bancaria directa. En cuanto a los riesgos asumidos por el comprador y el vendedor, este método es similar a los pagos en efectivo.

Pros

Pago seguro a través de un banco
Los cargos y tarifas pueden minimizarse si tanto el vendedor como el comprador abren cuentas en el mismo banco

Contras

Los riesgos legales son los mismos que con un pago en efectivo
Pago posible solo en moneda local
El banco puede cobrar tarifas por conversión de moneda, transferencia, retiro de fondos, etc.

#3. Acuerdo de depósito en garantía bancaria. Un contrato de depósito en garantía es un acuerdo de tres partes entre el vendedor, el comprador y el agente de depósito en garantía (un banco). La cuenta de depósito en garantía se abre a nombre del comprador, quien luego deposita en ella la cantidad a pagar al vendedor. Una vez depositados, los fondos se "congelan" y el comprador no puede acceder a ellos durante un período de tiempo determinado (por ejemplo, 20 días). El vendedor tendrá acceso a los fondos una vez que se presente al banco prueba de la propiedad registrada del comprador (por ejemplo, certificado de propiedad). Si dicha prueba no se presenta dentro del período especificado (20 días en nuestro ejemplo), el comprador puede recuperar los fondos.

En Armenia, las cuentas de depósito en garantía se utilizan principalmente en relación con transacciones en propiedades hipotecadas, ya que el banco que tiene la hipoteca normalmente insistirá en depositar el dinero en la cuenta de depósito en garantía antes de aceptar la venta.

Pros

Pago seguro a través de un banco
Capa adicional de protección ofrecida por el agente de custodia (banco)
Riesgos mínimos tanto para el comprador como para el vendedor

Contras

El banco cobrará tarifas por abrir la cuenta de depósito en garantía
El banco cobrará tarifas por conversión de moneda, transferencia, retiro de fondos, etc.
Pago posible solo en moneda local
Los vendedores a menudo no están familiarizados con las cuentas de depósito en garantía y se muestran escépticos al respecto.

#4. Caja de Depósitos Seguros. El comprador deposita la cantidad en efectivo en la caja de seguridad que es controlada por el abogado, agente inmobiliario u otro profesional de confianza. Este último actúa como agente de depósito en garantía y le da al vendedor acceso a la caja de seguridad después de que se registra la nueva propiedad. Si dicho registro no se lleva a cabo dentro del período de tiempo especificado (por ejemplo, 20 días), el abogado (agente inmobiliario) devolverá los fondos al comprador. Debido a que la caja de seguridad está ubicada en un banco, este último también puede ayudar a contar el dinero y garantizar que no haya billetes falsos.

Pros

Riesgos mínimos tanto para el comprador como para el vendedor
Capa adicional de protección ofrecida por el abogado / agente inmobiliario
Los cargos por alquilar una caja de seguridad son más bajos en comparación con la transferencia bancaria
Sin control sobre el uso de moneda extranjera

Contras

Dificultades para cobrar grandes cantidades
El banco puede cobrar tarifas por contar / verificar notas
Riesgos de fraude por parte del abogado / agente inmobiliario

Conclusión:

Los pagos directos en efectivo o mediante transferencia bancaria generalmente no se recomiendan, a menos que se realicen después de que se registren sus derechos de propiedad. El uso de una cuenta de depósito en garantía o una caja de seguridad bancaria minimizará los riesgos tanto para el vendedor como para el comprador.

#4. Evaluación y encuesta

#5. Establecer un buen título

#6. Oferta de compra

#7. Acuerdo preliminar

#8. Acuerdo de compraventa (escritura de venta)

El contrato de compraventa final debe celebrarse en presencia de un notario. Aunque los acuerdos más básicos también pueden ser autenticados directamente por un funcionario catastral, se requerirá un notario si el acuerdo tiene que ser personalizado o si una de las partes no habla armenio. El notario tiene la obligación legal de proporcionarle información sobre la naturaleza y las implicaciones del contrato que está firmando. El notario deberá estar satisfecho en cuanto a la identidad de las partes y su capacidad legal para proceder con la transacción. Se requerirán los pasaportes y certificados de matrimonio de todos los firmantes. Si el vendedor es un menor o un anciano o discapacitado, es posible que esté bajo la protección de un tutor, en cuyo caso se solicitará la aprobación del tutor antes de que se pueda concluir la venta. Si el vendedor está casado, el notario querrá estar convencido de que el cónyuge está de acuerdo con la venta.

Cada notario tendrá su propia plantilla de acuerdo y estas plantillas pueden variar en detalle. Es necesario asegurarse de que todas las cláusulas importantes estén incluidas en el acuerdo. Normalmente, los acuerdos están en idioma armenio solamente y la traducción se hace verbalmente leyendo el acuerdo completo al comprador. Se le cobrará una pequeña tarifa por el servicio de intérprete.

El contrato de compraventa debe ser el acuerdo definitivo y completo porque las partes solo tendrán 30 días para registrarlo en el Catastro. Si hay condiciones que aún deben cumplirse es mejor firmar un preacuerdo. No hay reglas de "enfriamiento" en la ley armenia. Una vez firmado, el acuerdo se hace efectivo y las partes no pueden rescindir el contrato.

Si está comprando accesorios o accesorios como parte de la compra de la propiedad, entonces debe hacer arreglos para que se prepare un inventario. Si puede hacerlo, visite la propiedad el día antes de la firma del acuerdo para asegurarse de que todo sea como debe ser, especialmente si la venta incluye una cierta cantidad de accesorios y accesorios. Al mismo tiempo, también puede verificar que obtendrá la posesión vacante de la propiedad después de la ejecución del acuerdo, a menos que este último disponga que la propiedad será desocupada en una etapa posterior.

Si no puede comunicarse con Armenia para firmar el acuerdo en persona, puede hacer arreglos para otorgar a un familiar, amigo o abogado un poder para que lo firme en su nombre.

#9. Registro

#10. Tasas e impuestos

Tarifas de notario y registro

Por convención, el comprador paga los honorarios del notario y el registro oficial, pero las partes pueden acordar que los costos deben ser compartidos o incluso pagados por el vendedor. Estos costos rondan el $200-500. Los honorarios oficiales son fijos y no dependen del valor del inmueble. Los servicios de vía rápida también están disponibles por tarifas adicionales.

Servicio	Tarifa regular	Vía rápida (el mismo día)	Vía rápida (día siguiente)	Vía rápida (tres días)
Tarifa de notario	US$21-31	N / A
Tasa de notarización del gobierno	US$10	N / A
Tarifa de certificado de título limpio	US$21	US$125	US$ 41	N / A
Cuota de registro de propiedad	US$52	US$313	US$156	US$105
Tarifa de registro del gobierno	US$41	N / A

Impuesto sobre las ganancias de capital

La transferencia de propiedad residencial entre individuos normalmente no está sujeta a impuestos, siempre que tanto el comprador como el vendedor sean personas físicas (no registradas como empresarios privados). Por lo tanto, el impuesto sobre las ganancias de capital realizadas por individuos que vendan propiedades residenciales es 0%. Sin embargo, si el comprador es una persona jurídica o un empresario privado, se aplicará una retención de impuestos de 10%.

Impuesto de venta

Los desarrolladores inmobiliarios individuales están sujetos a impuestos a 20% del precio al que venden las propiedades.

Impuesto sobre bienes inmuebles (propiedad)

El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria lo paga el propietario de la propiedad sobre una base anual. Las tasas impositivas están en el rango de 0% a 1% del valor catastral que normalmente es significativamente más bajo que el valor de mercado.

Cuando la propiedad inmueble es vendida por un individuo, el nuevo propietario asume las obligaciones tributarias por cualquier impuesto predial impago. Sin embargo, las enmiendas recientes obligan al vendedor a obtener un certificado que confirme la ausencia de obligaciones fiscales del municipio local.

Impuesto sobre la renta de alquiler

Los ingresos por alquiler que no superen los 58,35 millones de drams armenios (aproximadamente, US$120.000) por año se gravan a 10%. Los ingresos por alquiler que superen esa cantidad están sujetos a impuestos a 20%.

Impuestos de timbre, sucesiones y regalos

Armenia no tiene derechos de timbre, obsequios ni impuestos sobre sucesiones.

Cargos comunales

Si es dueño de una propiedad, como un apartamento, habrá que pagar gastos de mantenimiento y servicio. Dependerán del tamaño y calidad del complejo, como si hay ascensores, piscina, jardines y otras instalaciones.

#11. Hipoteca, banca y seguros

#12. Regulaciones de cambio de moneda y lavado de dinero

#13. Herencia

Herencia intestada. A falta de testamento, la ley estipula un orden de herencia, como sigue:

Cónyuge, hijos y padres;
Hermanos y hermanas (y sus descendientes);
Abuelos;
Tíos y tías (y sus descendientes).

Cada orden de herederos excluye los siguientes herederos y los del mismo orden comparten la herencia por igual entre ellos. En consecuencia, aquellos que están más allá del primer orden de herencia solo heredarán si no hay cónyuge, hijos ni padres. Por lo tanto, si muere dejando un cónyuge sobreviviente, dos padres y dos hijos, cada uno de ellos recibirá 1/5 de su patrimonio. Es posible aumentar los derechos del cónyuge supérstite o de los hijos, pero esto requiere cierta planificación de la herencia.

Esposa. El cónyuge supérstite no está protegido específicamente por la ley de herencia armenia. Esto se debe a que la ley tradicionalmente ha considerado que el patrimonio del fallecido pertenece a toda la familia, y no a un solo miembro de ella. Dicho esto, solo esa parte del patrimonio que pertenece al difunto está sujeta a las leyes de herencia, por lo que un cónyuge sobreviviente normalmente conservará la propiedad de al menos 50% de sus activos de propiedad conjunta.

Si el matrimonio no se registró, el cónyuge supérstite no tendrá derecho a heredar el patrimonio del fallecido. Entre ellos, los que viven en unión libre son extranjeros legales, sin derechos de herencia entre ellos.

Niños. Los hijos de la pareja nacidos fuera del matrimonio gozan de los mismos derechos que los hijos dentro del matrimonio, al igual que los hijos del fallecido nacidos con otra pareja. Los hijos adoptivos de la pareja gozan de los mismos derechos que los hijos naturales, pero están excluidos de cualquier derecho de herencia de sus padres biológicos. Los nietos no reciben ningún derecho, a menos que uno de los hijos del fallecido haya fallecido. En este caso, se ponen en el lugar de su padre fallecido.

Libertad testamentaria. Según la ley armenia, puede disponer libremente de su patrimonio y puede optar por desheredar a su cónyuge, hijos y padres haciendo un testamento o una donación. Sin embargo, aún pueden reclamar el 50% del valor de la propiedad a la que tendrían derecho en ausencia de un testamento si:

Tienen menos de 18 años o más de 60;
Son discapacitados o legalmente incapaces.

El testamento debe hacerse por escrito y notariado. No notarizar el testamento lo invalida.

Planificación de la herencia. Si desea tener algún control sobre su patrimonio en el momento de su muerte, entonces debe realizar una planificación de la herencia, como:

Aumentar la proporción de la participación de un heredero haciendo un testamento;
Haga regalos durante su vida;
Comprar la propiedad a través de una sociedad limitada;
Toma una póliza de seguro de vida.

Impuestos. Las herencias y las donaciones no están sujetas a impuestos en Armenia. Sin embargo, la enajenación de la propiedad aún puede estar sujeta a impuestos en el país donde el heredero tiene su residencia fiscal, a menos que exista un tratado de doble imposición entre Armenia y ese país.

Aceptar la herencia. Los herederos tienen 6 meses después del fallecimiento para aceptar la herencia mediante declaración notarial. El notario establecerá la lista de beneficiarios, verificará si existe un testamento, se encargará de la división de la herencia y emitirá los certificados de herencia a los herederos.

Ejecutor. Puede designar a un abogado u otra persona para que actúe como albacea. El albacea tomará medidas para el mantenimiento y administración de la herencia, informará a los herederos y demás beneficiarios del testamento, pagará y cobrará las deudas, representará la herencia en los tribunales, velará por que la herencia se distribuya de acuerdo con el testamento, asistirá con la interpretación del testamento, informe a los herederos, trabajo con notario, etc.

#14. Consejos y trampas para evitar

Si bien comprar bienes raíces en Armenia es generalmente seguro, se recomienda a los posibles compradores que tomen ciertas precauciones.

Estado civil. Si el vendedor está casado o divorciado, es probable que se requiera el consentimiento del cónyuge para la venta. Incluso si la propiedad no fue adquirida en matrimonio, debe tener cuidado porque el cónyuge (excónyuge) puede afirmar que él / ella contribuyó a las mejoras de la propiedad y, por lo tanto, adquirió derechos sobre ella. Armenia no reconoce los matrimonios de hecho. Sin embargo, depender únicamente de los registros públicos puede no ser suficiente, ya que el matrimonio podría contraerse en un país extranjero.
Donaciones y herencias. Si el vendedor heredó la propiedad o la recibió como obsequio, debe averiguar si hay otros miembros de la familia que puedan impugnar el testamento o el obsequio. Es posible que un heredero aparezca después de la venta y reclame los derechos sobre la propiedad. Tenga en cuenta que si hay niños involucrados, la transacción deberá ser aprobada por la autoridad de tutela (jefe de la comunidad local). Este último está obligado por ley a garantizar que la venta sea en el interés superior del niño.
Capacidad para contratar. Debe estar atento si el comportamiento del vendedor parece extraño. Según la ley armenia, las personas con discapacidad mental pueden ser declaradas incapaces por orden judicial, mientras que los adictos a las drogas, el alcohol o incluso los juegos de azar pueden tener una capacidad limitada. Los acuerdos con estas personas pueden ser impugnados e invalidados por sus tutores u otras partes interesadas. Es posible que desee verificar los registros judiciales o solicitar un certificado que confirme que el vendedor no está registrado en instituciones mentales.
Insolvencia. Si resulta que el vendedor se encuentra en una situación financiera difícil y vende la propiedad por debajo del valor de mercado, es posible que se declare en quiebra poco después de la venta y el administrador concursal puede impugnar la venta en los tribunales dentro de un período de 3 años. hora. Por lo tanto, si compra una propiedad a un precio con descuento, asegúrese de que la probabilidad de quiebra sea baja.
Gravámenes y litigios. Antes de firmar el acuerdo de venta, el Catastro emitirá un certificado de título limpio que confirme que la propiedad no está hipotecada, arrestada o gravada con derechos de terceros. Sin embargo, se recomienda que averigüe si el vendedor está involucrado en algún litigio que pueda afectar la propiedad.
Transacciones anteriores. Incluso si no hay gravámenes y disputas pendientes, es necesario verificar el historial de la propiedad para asegurarse de que no haya habido actividades sospechosas en el pasado. Por ejemplo, una serie de transferencias durante un período corto de tiempo puede ser una señal de problemas potenciales. El estatuto de limitaciones en Armenia normalmente no excede los 10 años, pero incluso las transacciones más antiguas pueden ser examinadas. Se debe prestar especial atención a la adquisición de propiedades mediante donaciones, herencias o privatizaciones.
Pasivos fiscales y facturas de servicios públicos. Según la ley armenia, el nuevo propietario asume las obligaciones tributarias sobre la propiedad. Sin embargo, las enmiendas recientes obligan al vendedor a obtener un certificado que confirme la ausencia de obligaciones fiscales del municipio local. Por ley, el nuevo propietario no asume ninguna factura de servicios públicos impaga. Sin embargo, en la práctica puede resultar difícil firmar nuevos contratos a su nombre con las empresas de servicios públicos si el antiguo propietario no pagó las facturas. Para ahorrar tiempo y nervios, se recomienda que solicite estados de cuenta que confirmen el pago total de todas las facturas de servicios públicos.
Notarización. Si bien ciertas ventas no requieren certificación notarial, aún debe considerar la ejecución del contrato ante un notario público. Un notario es personalmente responsable por negligencia y tiene los incentivos para hacer todas las verificaciones necesarias, como asegurarse de que todos los consentimientos estén en su lugar, los poderes sean válidos y no revocados, que el vendedor esté en su sano juicio, etc. de buena fe si surge alguna disputa en el futuro.
Cuentas de depósito en garantía. La práctica común en Armenia es que el vendedor realice el pago en efectivo al momento de firmar el contrato de compraventa en la notaría. Sin embargo, esta práctica no es recomendable porque llevar bolsas llenas de billetes de un dólar no es muy seguro y el vendedor puede querer llevar el dinero al banco para comprobar si los billetes son falsos (la proporción de billetes de dólar falsos en Armenia es relativamente alta ). Más importante aún, no se recomienda pagar el monto total antes de que su título sea registrado oficialmente. Estos problemas pueden evitarse utilizando una cuenta de depósito en garantía o una herramienta equivalente. Los inconvenientes de usar una cuenta de depósito en garantía son los cargos bancarios adicionales en el rango de 0.1-0.3% del dinero depositado y los costos de convertir el dinero en moneda local (la ley requiere que los pagos se realicen en drams armenios, pero el vendedor normalmente espera recibir el pago en dólares estadounidenses). Consulte el párrafo #3 "Métodos de pago" para obtener más información.

Precios de las propiedades en Armenia

Apartamentos en el distrito central de Ereván (precio medio por un metro cuadrado)

Últimos 12 meses
Mes	Precio	Cambio
20 de oct	$1,266	-1%
20 de septiembre	$1,280	-1%
20 de agosto	$1,293	-2.7%
20 de julio	$1,329	-3.1%
20 de junio	$1,372	-0.6%
20 de mayo	$1,380	-1.3%
20 abr	$1,398	+2.3%
20 de marzo	$1,367	-1.6%
20 de febrero	$1,389	+0.9%
20 de enero	$1,377	+0.8%
19 de diciembre	$1,366	+1.3%
19 de nov	$1,348	+1.9%
Cambio en 12 meses		-6%

Últimos 12 años
Año	Precio	Cambio
2019	$1,266	+15.7%
2018	$1,094	+18.8%
2017	$921	+4%
2016	$885	0%
2015	$885	-1.8%
2014	$901	-14.4%
2013	$1,053	+3.1%
2012	$1,021	-10.8%
2011	$1,144	-10.2%
2010	$1,274	+2%
2009	$1,248	-20.8%
2008	$1,576	+6.9%
Cambio en 12 años		-19.7%

El mercado inmobiliario armenio creció exponencialmente entre 2002 y 2008 con un aumento de los precios de 570%. En 2009, la economía del país se vio afectada por la crisis financiera mundial y los precios inmobiliarios bajaron gradualmente durante los próximos años. Se mantuvieron estables durante 2014-2016 y comenzaron a crecer en 2017. Los precios en el centro de Ereván aumentaron en 18.8% en 2018 y en 15.7% en 2019. Los principales factores que contribuyen al aumento de precios son:

Economía en crecimiento (crecimiento del PIB de 7.6% en 2019)
Tasas de interés hipotecarias más bajas. Las tasas bajaron de 18% en 2009 a alrededor de 10.5% y se espera que disminuyan aún más a 7-7.5%
Mayor demanda de propiedades en alquiler, impulsada por el crecimiento del turismo y el crecimiento de la población de la ciudad debido a la repatriación y la urbanización.
Los depósitos bancarios se convierten en una alternativa menos atractiva a la inversión en propiedades de alquiler, ya que las tasas de interés sobre los depósitos continúan disminuyendo.
Construcción limitada de nuevas viviendas en el centro de Ereván.

Ventas bancarias y propiedades embargadas

Terreno de inversión en Lermontovo, 6.200 m2, $9.500

Diez razones para invertir en propiedades armenias

1. Propiedad extranjera 100%

Los extranjeros pueden ser propietarios 100% de bienes raíces en Armenia: pueden adquirir, retener, arrendar, vender, legar y de otro modo disponer de su propiedad en igualdad de condiciones con los locales. Los extranjeros no necesitan tener un permiso de residencia ni mostrar ningún vínculo con Armenia. La tierra agrícola puede ser propiedad de una entidad legal.

2. Altas tasas de apreciación

Las propiedades en el centro de Ereván aumentaron de valor en 34.5% en 2018-2019 debido al crecimiento de la economía y la reducción de las tasas hipotecarias.

3. Alto rendimiento del alquiler

La demanda de propiedades de alquiler se ve impulsada principalmente por la floreciente industria del turismo.

4. Registro rápido y seguro

Todo el proceso de compra de una propiedad en Armenia puede llevar solo unos días. Armenia ocupa un lugar muy alto - el 13 - entre 190 países en el “Registro de propiedad” del Banco Mundial índice que mide tanto la eficiencia como la calidad del sistema de registro de la propiedad. A modo de comparación, EE. UU. Ocupa el puesto 39, el Reino Unido, el 41, Francia, el 99.

5. Sin impuestos sobre donaciones o herencias

Armenia no tiene impuestos sobre donaciones o sucesiones.

6. No hay impuesto sobre las ganancias de capital

Las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles por un individuo generalmente no están gravadas.

7. Bajos impuestos a la propiedad

Las tasas de impuestos sobre bienes raíces están en el rango de 0% a 1% del valor catastral, que normalmente es significativamente más bajo que el valor de mercado.

8. Sin derechos de timbre

No hay derechos de timbre. Solo pequeño oLos honorarios oficiales se pagan y no dependen del valor del inmueble.

9. Residencia y ciudadanía

Armenia ofrece residencia temporal, permanente y especial a empresarios extranjeros, así como ciudadanía por excepción a importantes inversores. Invertir en bienes raíces puede calificarlo para tales beneficios de inmigración.

Búsqueda de Propiedades

Listados

La información sobre propiedades en Armenia es abundante en sitios web de listados como estate.am, myrealty.am, bnakaran.comy list.am. Estos sitios web pueden dar una idea del tipo de propiedades disponibles y sus precios antes de que realmente comience su búsqueda. Tener una idea clara del tipo de propiedad que está buscando (residencia principal, casa de vacaciones, propiedad de alquiler o inversión) y su ubicación (ciudad o campo) ayudará a que la búsqueda de propiedad sea mucho más fácil.

Agentes / Corredores

En Armenia es común que los agentes cobren 2% al vendedor y 2% al comprador, lo que eleva el monto de la comisión a 4% del valor de la transacción. Se le pedirá al comprador que pague la comisión por separado y además del precio de la propiedad.

Lista de agentes inmobiliarios

Consejos para seleccionar una propiedad de alquiler en Ereván

Ubicación. Si está buscando una propiedad de alquiler, su búsqueda debe centrarse en el centro de Ereván, es decir, propiedades dentro del "círculo" formado por las calles Moskovyan, Khanjyan, Khorenatsi y Saryan. Siempre hay demanda de propiedades en esta zona, especialmente durante la temporada alta de turismo de abril a octubre. Muchos propietarios prefieren alquilar el apartamento a diario a turistas y otros visitantes durante la temporada alta y alquilarlo a largo plazo durante el resto del año (noviembre a marzo). Ciertos profesionales recomiendan evitar el vecindario "Glendale Hills" en Argishti Street a pesar de su buena ubicación cerca de Republic Square.

Edificio. La mayoría de los apartamentos en Ereván se encuentran en edificios de bajo costo con paneles de hormigón (de gran altura) o en edificios de piedra de menor calidad ("Khrushchyovkas") construidos en los años 1960-80. En general, los inversores deberían evitar estos apartamentos. Esto les deja con dos opciones: las llamadas "Stalinkas" construidas en la década de 1930-50 y los nuevos edificios levantados después de la recuperación económica de Armenia en la década de 2000. Las "stalinkas" son generalmente más baratas pero debido a su antigüedad, la falta de ascensores y el mal mantenimiento de las áreas comunes no siempre son atractivas para los compradores. Los edificios nuevos también difieren mucho en calidad. No todos los desarrolladores tienen buena reputación y los apartamentos similares en edificios vecinos pueden tener precios muy diferentes.

Departamento. Los apartamentos en la planta baja (primer) y el último piso generalmente se venden con descuento. Los apartamentos en planta baja se evitan por razones de seguridad, falta de privacidad, ruido, humedad proveniente del sótano, mientras que los apartamentos en el último piso (especialmente en edificios más antiguos) son menos demandados debido a posibles goteras desde el techo, sol más fuerte en verano y dificultades de acceso sin ascensor. Muchos edificios antiguos tienen superestructuras en forma de uno o dos pisos adicionales. Es mejor evitar invertir en ellos. Los apartamentos orientados al norte generalmente carecen de luz natural. Los apartamentos con grandes ventanales orientados al sur pueden crear el problema opuesto.

Resumen del país

	Encabezamiento
	Zona KILÓMETROS CUADRADOS.	29,700
	Población	2,962,000
	Capital:	Ereván (1.075.000)
	Religión:	cristiano (94.8%)
	idioma:	armenio
	TASA DE ALFABETIZACIÓN:	99%
	Clima:	VERANO 33C INVIERNO 4C
	Moneda:	DRAM ($1 = 480 AMD)
	Salario promedio:	$387
	Crecimiento del PIB (2019):	7.6%
	PIB per cápita:	$4,173
	Desempleo:	18%
	Inflación:	1.7%

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Nerses Isajanyan

Abogado gerente
LL.M. Universidad de Georgetown
Bar de Nueva York | Cámara de Abogados de Armenia

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