1. Propiedad extranjera 100%

Armenia da la bienvenida a los inversores extranjeros con los brazos abiertos, permitiéndoles tener la propiedad total de las propiedades inmobiliarias. Ya sea que desee adquirir, poseer, arrendar, vender, legar o administrar de otro modo su propiedad, disfruta de los mismos derechos que los residentes locales. No es necesario un permiso de residencia ni ningún vínculo específico con Armenia. Incluso las tierras agrícolas pueden ser propiedad de una entidad jurídica.

2. Altas tasas de apreciación

Los inversores en el centro de Ereván presenciaron un notable aumento en el valor de las propiedades, con un notable aumento de 34,51 TP3T en 2018-2019. Esta tendencia alcista se atribuye a una economía en crecimiento y a la caída de las tasas hipotecarias, lo que lo convierte en un mercado lucrativo para una posible apreciación.

3. Alto rendimiento del alquiler

La floreciente industria turística de Armenia está impulsando una fuerte demanda de propiedades de alquiler. La vitalidad de este sector se traduce en atractivos rendimientos de alquiler para los propietarios.

4. Registro rápido y seguro

Los procesos simplificados hacen que la compra de propiedades en Armenia sea excepcionalmente eficiente. El país ocupa el puesto 13 entre 190 naciones en el índice de "Registro de propiedades" del Banco Mundial, lo que indica tanto la velocidad como la confiabilidad de su sistema de registro de propiedades. En particular, incluso es posible comprar propiedades de forma remota sin visitar Armenia.

5. Sin impuestos sobre donaciones o herencias

Armenia se destaca como un destino favorable a los impuestos. No impone impuestos sobre donaciones o sucesiones, lo que ofrece a los inversores más flexibilidad en la gestión de sus activos.

6. No hay impuesto sobre las ganancias de capital

Las personas que venden bienes inmuebles en Armenia suelen disfrutar de exenciones fiscales sobre las ganancias de capital, lo que mejora aún más el atractivo de las inversiones inmobiliarias.

7. Bajos impuestos a la propiedad

Los impuestos a la propiedad en Armenia son notablemente razonables y suelen oscilar entre 0% y 1% del valor catastral, que tiende a ser más bajo que los precios de mercado.

8. Sin derechos de timbre

A diferencia de muchos otros países, Armenia no impone derechos de timbre sobre las transacciones inmobiliarias. Sólo se aplican tasas oficiales modestas, independientes del valor de la propiedad.

9. Oportunidades de residencia y ciudadanía

Armenia amplía las opciones de residencia, incluida la residencia temporal y permanente, junto con programas especiales diseñados para empresarios extranjeros. Además, los inversores en bienes raíces pueden calificar para la ciudadanía por excepción, lo que convierte a Armenia en un destino atractivo para quienes buscan beneficios de inmigración.

Los extranjeros disfrutan de derechos de propiedad ilimitados cuando se trata de bienes inmuebles en Armenia. Tienen todo el espectro de privilegios, incluida la adquisición, retención, arrendamiento, venta, herencia y otras actividades relacionadas con la propiedad, en igualdad de condiciones con los residentes locales. Sorprendentemente, los extranjeros no tienen la obligación de obtener un permiso de residencia ni demostrar vínculos específicos con Armenia.

Además, invertir en bienes raíces puede abrir puertas para asegurar un permiso de residencia temporal o permanente en Armenia, mejorando el atractivo de la inversión inmobiliaria para los extranjeros. Sin embargo, es importante señalar que existe una restricción única a la propiedad extranjera que se aplica únicamente a las tierras agrícolas. Para sortear esta restricción, es posible que los inversores extranjeros deban establecer una entidad legal y adquirir terrenos agrícolas a nombre de la entidad.

Alternativamente, las personas extranjeras con residencia especial en Armenia se les permite poseer directamente tierras agrícolas.

Propiedad exclusiva

Independientemente de su estado civil, tiene la opción de comprar una propiedad en Armenia bajo su exclusivo nombre. En muchos países, las leyes matrimoniales dictan que los bienes adquiridos durante el matrimonio son propiedad conjunta de ambos cónyuges, independientemente del comprador. Armenia sigue un enfoque similar. En el caso de una pareja casada, el derecho civil trata la propiedad como si fuera de propiedad conjunta (50-50), a menos que el contrato matrimonial especifique lo contrario. Por lo tanto, su cónyuge se considera copropietario de la propiedad, incluso si su nombre no figura en el acuerdo de compra.

La ley armenia no reconoce los "matrimonios de hecho". Si convives sin estar casado, tu pareja no obtiene automáticamente derechos de ocupación o propiedad permanentes. Sin testamento, su pareja tampoco tiene derechos de herencia.

Si una persona soltera en Armenia compra una propiedad y posteriormente se casa, puede celebrar un contrato matrimonial para describir cómo se maneja la propiedad dentro de los términos del contrato.

Co-propiedad

La propiedad conjunta surge cuando la propiedad es comprada por dos o más personas, cada una de las cuales tiene una participación en la propiedad según los términos acordados. Para las parejas, esto normalmente implica partes iguales, pero con más compradores, puede ser proporcional a sus contribuciones financieras, por ejemplo, 70% / 20% / 10%. En el derecho consuetudinario, esto es similar a un "arrendamiento en común".

Todos los propietarios tienen derecho a participar en las decisiones relacionadas con la propiedad. La ley exige decisiones unánimes sobre la propiedad. Cualquier propietario o grupo de propietarios puede solicitar la venta de la propiedad, a menos que las acciones puedan separarse físicamente o que otros propietarios estén dispuestos a comprar esas acciones. Si no se llega a un acuerdo, puede ser necesaria una orden judicial para autorizar la venta de la propiedad.

Los propietarios también pueden vender o regalar su parte de la propiedad. En caso de venta, deben ofrecer a los propietarios existentes un derecho de tanteo, que no se aplica a donaciones ni herencias. Otros propietarios tienen un mes para ejercer sus derechos de preferencia.

Propiedad de la Compañía

La propiedad en Armenia se puede comprar a través de una sociedad limitada local o extranjera con identidad jurídica distinta de la de sus accionistas. Las razones para este enfoque incluyen:

• Permitir que varias personas compren la propiedad.
• Garantizar la estabilidad y continuidad en la propiedad y gestión de la propiedad familiar.
• Simplificación de la transferencia y propiedad de la propiedad.
• Mitigar las limitaciones de las leyes de herencia.
• Creando potenciales ventajas fiscales.
• Proteger la casa familiar de los acreedores comerciales.

Sin embargo, es esencial ser consciente de las posibles desventajas fiscales, particularmente relacionadas con las retenciones fiscales y el impuesto sobre las ganancias de capital, al utilizar esta estructura de propiedad.

1. Transferencia bancaria directa

El pago mediante transferencia bancaria directa es similar a las transacciones en efectivo en términos de riesgo para ambas partes. Por lo general, no se recomienda a menos que se haga después de que los derechos de propiedad estén registrados oficialmente.

Los compradores extranjeros en Armenia deben tener cuidado y evitar pagar de más por bienes raíces. Para tomar decisiones informadas, considere las siguientes recomendaciones:

1. Informes de valoración

Un informe de valoración es una herramienta invaluable para comprender el precio correcto a pagar por una propiedad, especialmente si requiere renovaciones. Numerosas agencias autorizadas en Armenia emplean personal calificado para realizar tasaciones de propiedades. Si bien no sustituye a un informe de encuesta, una tasación aún puede evaluar el desgaste, lo que potencialmente ofrece información sobre el estado de la propiedad. Las valoraciones suelen basarse en:

• Enfoque de comparación de ventas: Evaluación de precios de venta de propiedades similares.
• Enfoque de costos: Estimar el costo de comprar un terreno similar y construir un edificio comparable.
• Enfoque de ingresos: Evaluación de los ingresos anuales esperados por alquiler.

2. Estudios de construcción

La ley armenia no obliga a los vendedores a encargar encuestas. Sin embargo, es recomendable que los compradores consideren esta opción. Aunque no existe una profesión específica de topografía de edificios en Armenia, puede contratar a un arquitecto, ingeniero o constructor calificado local (electricista, plomero, etc.) para realizar esta tarea. Una encuesta exhaustiva puede ayudar a minimizar los riesgos asociados con la compra de propiedades y servir como una valiosa herramienta de negociación.

3. Medición de la propiedad

Es prudente medir la propiedad, especialmente el terreno, de forma independiente. Es posible que los documentos catastrales no siempre proporcionen mediciones de área completamente precisas y los límites de la propiedad pueden carecer de claridad. Al verificar estos detalles, los compradores pueden asegurarse de tener una comprensión precisa de la propiedad que pretenden comprar, evitando posibles disputas de límites y otras complicaciones.

En Armenia, es importante tener en cuenta que las ofertas o acuerdos verbales para comprar o vender bienes inmuebles no tienen validez y no pueden hacerse cumplir. Incluso un acuerdo escrito carece de aplicabilidad a menos que haya sido autenticado por un notario o un funcionario del Catastro. Por lo tanto, los formularios de contrato estándar que suelen utilizar las agencias inmobiliarias no son jurídicamente vinculantes. En consecuencia, no es aconsejable realizar ningún pago, como un depósito, en esta etapa preliminar.

Sin embargo, puede resultar beneficioso preparar una oferta formal por escrito para demostrar su intención seria y aclarar los términos de la venta. Esta oferta escrita puede describir detalles clave, incluida la estructura de pago, el monto del depósito de garantía, las responsabilidades del vendedor con respecto a las facturas e impuestos de servicios públicos pendientes, los costos de transacción, las contingencias y otros términos relevantes. Básicamente, esta oferta escrita puede tomar la forma de un borrador de acuerdo preliminar, proporcionando un marco claro para el eventual acuerdo de compra. Si bien la oferta escrita en sí misma puede no ser legalmente vinculante, sirve como un paso crucial en el proceso de negociación y ayuda a establecer un entendimiento mutuo entre las partes involucradas en la transacción inmobiliaria.

Un acuerdo preliminar en Armenia constituye un paso importante en el proceso de compra o venta de bienes inmuebles. A continuación se presentan algunos puntos clave que debe comprender sobre los acuerdos preliminares:

1. Objeto y Función: Un acuerdo preliminar no transfiere la propiedad de la propiedad, pero describe una fecha o período futuro para la transferencia de la propiedad. Puede incluir condiciones (contingencias) que deben cumplirse antes del cierre definitivo de la venta. Si bien firmar un acuerdo preliminar no es obligatorio, puede ser beneficioso para asegurar un acuerdo legalmente vinculante, especialmente si no está listo para cerrar la venta de inmediato.

2. Importancia de la claridad: Un acuerdo preliminar garantiza que todas las partes involucradas en la transacción estén de acuerdo con los términos del acuerdo, lo que ayuda a que todos permanezcan "en la misma página".

3. Contingencias: Un acuerdo preliminar puede resultar necesario cuando la venta final depende de ciertas contingencias, como obtener financiamiento, liquidar gravámenes sobre la propiedad, realizar tasaciones u obtener permisos o documentos específicos.

4. Notarización: Para que sea legalmente ejecutable, un acuerdo preliminar debe ser certificado ante notario.

5. Presentación ante el Catastro: Si bien los acuerdos preliminares generalmente no se registran formalmente, es recomendable presentar una copia ante el Catastro. Esto puede ayudar a minimizar el riesgo de que el vendedor incumpla el contrato al vender la propiedad a un tercero.

6. Pago de depósito: Normalmente, en esta etapa el comprador paga un depósito al vendedor. El monto específico está sujeto a acuerdo entre las partes.

7. Naturaleza vinculante: Un acuerdo preliminar es mutuamente vinculante una vez firmado válidamente. Ninguna de las partes puede abandonar el acuerdo a menos que no se cumplan una o más de las contingencias especificadas. El incumplimiento del acuerdo puede dar lugar a varios recursos legales, incluida la pérdida del depósito. Es posible que se exija a los vendedores que paguen una multa, a menudo el doble del monto del depósito, por incumplimiento. En algunos casos, un tribunal puede imponer una ejecución específica para obligar a ambas partes a completar la transferencia de propiedad según el acuerdo.

En Armenia, una vez ejecutado el acuerdo final de compraventa, el comprador tiene un plazo crítico de 30 días hábiles para registrar sus derechos de propiedad en el Catastro. Es fundamental respetar este plazo, ya que si no se registra dentro del plazo especificado, se invalidará el contrato de compraventa. Esto es lo que necesita saber sobre el proceso de registro:

1. Documentación requerida: Para iniciar el proceso de registro, el comprador debe proporcionar una copia original del contrato de compraventa junto con una traducción notariada de su pasaporte. Si el registro se realiza a través de abogado u otro representante, también será necesario un poder notarial.

2. Plazo de inscripción: La duración del proceso de registro puede variar desde unas pocas horas hasta unos días, dependiendo de si opta por pagar las tarifas del servicio rápido.

3. Certificado de propiedad: Una vez completado el registro, recibirá un certificado de propiedad. Este certificado contiene detalles básicos sobre la propiedad y el nuevo propietario.

4. Actualización de servicios públicos: Posteriormente, deberás presentar el certificado de propiedad a los servicios públicos (como proveedores de electricidad, gas y telefonía). Este paso garantiza que actualicen sus registros para reflejar el cambio de propiedad y preparen nuevos acuerdos de servicio en su nombre.

Honorarios de notario y registro: Por convención, el comprador suele cubrir los gastos notariales y de registro oficial, que pueden oscilar entre $200 y $600. Estos honorarios son fijos y no dependen del valor de la propiedad. Los servicios de vía rápida están disponibles por un costo adicional.

La posibilidad de financiar la compra de su propiedad con una hipoteca en Armenia depende de varios factores: su nacionalidad, su país de residencia actual y la fuente de sus ingresos. Algunos bancos atienden exclusivamente a ciudadanos o residentes armenios. Por lo general, se le pedirá que proporcione un depósito, que puede oscilar entre 10% y 30% del precio de compra de la propiedad, según las políticas del prestamista. Los plazos de las hipotecas pueden extenderse hasta 30 años, lo que brinda flexibilidad en el pago. Las tasas de interés en Armenia suelen promediar alrededor de 10-13% para préstamos en moneda local y 8-10% para préstamos en dólares estadounidenses.

Si necesita información sobre cómo abrir cuentas bancarias, por favor haga clic aquí.

En cuanto al seguro de propiedad, puede anticipar costos anuales que oscilan entre 0,1% y 1% del valor de su propiedad.

Las leyes armenias exigen que los compradores de bienes inmuebles realicen pagos en la moneda local, drams armenios. Si la transacción se realiza a través de un banco, es responsabilidad del banco garantizar el cumplimiento de estas normas.

Los servicios de cambio de divisas están disponibles a través de bancos, otras instituciones de crédito y oficinas de cambio de divisas.

Es importante tener en cuenta que no existen restricciones a la transferencia de moneda extranjera hacia o desde Armenia.

Sin embargo, cuando el monto de la transacción supera los 50 millones de drams (aproximadamente US$105,000), cualquier pago excedente debe realizarse mediante transferencia bancaria.

En los casos en que no exista testamento, las leyes de herencia armenias establecen un orden de herencia específico:

1. Cónyuge, hijos y padres: Estas personas tienen prioridad en la herencia del patrimonio.

2. Hermanos y hermanas (y sus descendientes): Si no existen cónyuge, hijos o padres, los siguientes en la línea de herencia son los hermanos y sus descendientes.

3. Abuelos: En ausencia de las categorías anteriores, los abuelos se convierten en herederos elegibles.

4. Tíos y tías (y sus descendientes): Si no se aplica ninguna de las categorías anteriores, se consideran para la herencia los tíos, las tías y sus descendientes.

Cada orden de herederos excluye a los de otros órdenes, y los individuos dentro del mismo orden comparten la herencia por igual. En los casos en que el propietario del patrimonio deja atrás a un cónyuge supérstite, dos padres y dos hijos, cada uno heredaría 1/5 del patrimonio. Es posible mejorar los derechos del cónyuge supérstite o de los hijos mediante la planificación sucesoria.

Esposa: La ley de sucesiones armenia no ofrece protección específica al cónyuge supérstite. Sin embargo, normalmente, el cónyuge supérstite conserva la propiedad de al menos 50% de activos de propiedad conjunta. Los matrimonios no registrados no pueden otorgar derechos de herencia.

Niños: Los hijos, independientemente de si nacieron dentro o fuera del matrimonio, tienen los mismos derechos de herencia. Los hijos adoptados disfrutan de los mismos derechos que los hijos naturales pero no pueden heredar de sus padres biológicos. Los nietos heredan sólo si uno de los hijos del fallecido fallece, en cuyo caso ocupan el lugar de sus padres.

Libertad testamentaria: Según la ley armenia, usted tiene la libertad de disponer de su patrimonio como desee mediante un testamento o una donación notariada. Sin embargo, ciertas condiciones, como restricciones de edad o discapacidades, pueden permitir que su cónyuge, hijos o padres reclamen el 50% del valor de la propiedad en ausencia de un testamento.

Planificación de la herencia: Para ejercer control sobre su patrimonio tras su muerte, considere métodos de planificación de la herencia, incluido el aumento de la parte del heredero mediante un testamento, la realización de donaciones vitalicias, la compra de propiedades a través de una sociedad limitada o la obtención de una póliza de seguro de vida.

Impuestos: Armenia no impone impuestos sobre herencias o donaciones. Sin embargo, la enajenación de bienes puede estar sujeta a impuestos en el país de residencia fiscal del heredero, a menos que exista un tratado de doble imposición entre Armenia y ese país.

Aceptar la herencia: Los herederos tienen un plazo de 6 meses después del fallecimiento para aceptar la herencia mediante declaración notarial. El notario supervisa las listas de beneficiarios, verifica la existencia de un testamento, divide el patrimonio y emite certificados de herencia a los herederos.

Ejecutor: Puede nombrar un albacea, como un abogado, para administrar el patrimonio. Las responsabilidades del albacea incluyen mantener y administrar el patrimonio, cobrar deudas, representar legalmente, velar por el cumplimiento del testamento y actuar de enlace con el notario, entre otras tareas.

Al comprar bienes raíces en Armenia, generalmente es un proceso seguro, pero es recomendable tomar precauciones específicas:

Estado civil: Tenga en cuenta el estado civil del vendedor. Si está casado o divorciado, puede ser necesario el consentimiento del cónyuge para la venta. Incluso si la propiedad no se adquirió durante el matrimonio, el cónyuge o excónyuge podría reclamar contribuciones para mejoras de la propiedad. Armenia no reconoce los matrimonios de hecho, pero los matrimonios de países extranjeros pueden plantear complicaciones.

Donaciones y herencia: Investigue si la propiedad fue heredada o recibida como regalo. Otros miembros de la familia pueden impugnar testamentos o donaciones, lo que podría afectar la venta. Si hay niños involucrados, es posible que la transacción necesite la aprobación de la autoridad de tutela para garantizar que sea lo mejor para el niño.

Capacidad para contratar: Preste atención al comportamiento del vendedor. La ley armenia permite a los tribunales declarar incapaces a las personas con discapacidad mental. Los adictos a las drogas, al alcohol o al juego pueden tener capacidad limitada y los acuerdos con ellos podrían ser impugnados. Puede ser prudente consultar los registros judiciales u obtener un certificado de salud mental.

Insolvencia: Si el vendedor parece estar en dificultades financieras y vende por debajo del valor de mercado, podría ser declarado en quiebra poco después de la venta. Un administrador concursal podría impugnar la venta en un plazo de tres años. Asegúrese de que la probabilidad de quiebra sea baja al comprar una propiedad con descuento.

Gravámenes y Litigios: Si bien el Catastro emite un certificado de título limpio que confirma que no hay hipotecas ni gravámenes, verifique si el vendedor está involucrado en algún litigio relacionado con la propiedad antes de firmar el acuerdo de venta.

Transacciones anteriores: Examine el historial de la propiedad en busca de actividades sospechosas, como transferencias frecuentes en un período corto. En Armenia se pueden examinar incluso transacciones más antiguas, en particular las adquisiciones mediante donaciones, herencias o privatizaciones.

Obligaciones tributarias y facturas de servicios públicos: El vendedor está obligado a presentar un certificado que confirme la ausencia de obligaciones fiscales por parte del municipio local. Si bien los nuevos propietarios no son responsables de las facturas de servicios públicos impagas anteriores según la ley, podría resultar complicado establecer nuevos contratos con las empresas de servicios públicos si las facturas antiguas siguen sin pagarse. Solicite declaraciones que confirmen que todas las facturas de servicios públicos están liquidadas.

Notarización: Considere la posibilidad de certificar ante notario el contrato de compraventa, incluso si no es estrictamente necesario. Los notarios son personalmente responsables de las malas prácticas y realizan las comprobaciones necesarias, como el consentimiento, los poderes válidos y la capacidad mental del vendedor. La notarización demuestra buena fe si surgen disputas.

Cuentas de depósito en garantía: En lugar de la práctica común de pagos en efectivo durante la firma en la notaría, considere usar una cuenta de depósito en garantía o una herramienta similar. Esto evita llevar grandes sumas en efectivo y permite verificar la autenticidad de la moneda. Las cuentas de depósito en garantía generan cargos bancarios adicionales y costos de conversión de moneda, pero pueden brindar seguridad y transparencia en el proceso de transacción. Referirse a "Métodos de pago" para más detalles.

Apartamentos en el distrito central de Ereván (precio medio por un metro cuadrado). Fuente: sitio web oficial de la Comité de Catastro. Conversión AMD/USD según las tasas publicadas por el Banco Central.

Listados

Los listados de propiedades en Armenia se pueden encontrar fácilmente en sitios web como estate.am, myrealty.am, bnakaran.comy list.am. Estas plataformas ofrecen información valiosa sobre las propiedades disponibles y sus precios, lo que le permite obtener una comprensión preliminar antes de embarcarse en su búsqueda.

Antes de lanzarse a buscar una propiedad, es beneficioso tener una idea clara de lo que está buscando, ya sea una residencia principal, una casa de vacaciones, una propiedad de alquiler o una oportunidad de inversión, así como la ubicación preferida, ya sea en una ciudad o en el campo.

Agentes / Corredores

En Armenia, es costumbre que los agentes cobren una comisión de 2% tanto al vendedor como al comprador, por un total de 4% del valor de la transacción. El comprador normalmente cubre su parte de la comisión por separado, además del precio de compra de la propiedad.

Lista de agentes inmobiliarios

1. Akcern

2. Alex-R

3. Barras

4. Regocijado

5. Casa dorada

6. Kentron

7. Mi calle

8. Revan

9. Casa segura

10. Viva Realty

11. Yerkir