El reinicio de la Visa Dorada en Europa: España cierra, Portugal cambia, Grecia revaloriza

España suprime las Golden Visas inmobiliarias: alcance, escala y consecuencias inmediatas

España ha puesto fin a los nuevos permisos de residencia Golden Visa vinculados a inversiones inmobiliarias. A partir del 3 de abril de 2025, el gobierno suspendió la residencia por inversión vinculada a la tradicional opción de compra de propiedades de 500,000 €. Señales oficiales previas enmarcaron la medida como una respuesta a las presiones para acceder a la vivienda, especialmente en las grandes ciudades.

Consecuencias inmediatas para inversores y asesores:

• No hay nuevos permisos de residencia para la Golden Visa española a través de inversión inmobiliaria, lo que elimina una puerta de entrada clave a la UE.
• Los bufetes de abogados deberían eliminar la ruta inmobiliaria de España de todas las matrices, contenidos de sitios web y materiales de clientes, y reevaluar las estrategias pendientes con los clientes.

Reforma del Golden Visa en Portugal: propiedades excluidas; vías de financiación y la nueva "visa solidaria" explicadas

Portugal ha reformulado su régimen de Visas Doradas para excluir tanto la compra directa de bienes raíces como las transferencias de capital; las vías de acceso ahora se centran en fondos de inversión aprobados y otros canales no inmobiliarios. Este cambio desvía la demanda del sector inmobiliario —históricamente la vía dominante— hacia instrumentos financieros regulados y proyectos específicos.

Al mismo tiempo, el gobierno trazó una dirección "solidaria" para canalizar el capital vinculado a la Visa Dorada hacia viviendas asequibles y alojamiento para inmigrantes, priorizando los resultados sociales por sobre los bienes raíces especulativos.

Trascendencia:

• Los inversores deben pasar del sector inmobiliario a fondos calificados y vehículos vinculados al impacto, modificando los perfiles de riesgo, los requisitos de diligencia debida y las estrategias de salida.
• Los asesores deben actualizar las cotizaciones de tarifas y los cronogramas para reflejar la incorporación de fondos, KYC/AML y los ciclos de suscripción (a diferencia de la transferencia de propiedades).

Grecia eleva el umbral de entrada a 800 €/400 €: bandas de precios regionales e impacto en los inversores

Grecia ha aumentado drásticamente los requisitos mínimos para la visa Golden Visa en materia inmobiliaria: 800,000 € en ubicaciones privilegiadas como Atenas y las islas principales, y 400,000 € en otras regiones, a partir de septiembre de 2024. Esto eleva considerablemente los presupuestos de entrada y reduce el número de propiedades elegibles, especialmente en núcleos urbanos e islas con alta demanda.

Impacto en los inversores:

• Reajuste los presupuestos inmediatamente para reflejar las nuevas bandas regionales.
• Se esperan plazos de búsqueda y adquisición más largos en zonas de 800 €; se deben considerar regiones de 400 € si los objetivos lo permiten.

Factores que impulsan el reinicio de la UE: escasez de viviendas, reacción política y escrutinio regulatorio de las visas de inversionistas

Tres fuerzas sustentan el cambio de la UE:

1. Presiones sobre la asequibilidad de la vivienda: La medida de España vinculó explícitamente las visas de inversionistas con las presiones inmobiliarias, lo que refleja preocupaciones europeas más amplias sobre la oferta limitada de viviendas en ciudades de alta demanda.
2. Reorientación de políticas en Portugal: Los legisladores pretenden dirigir el capital hacia prioridades sociales como la vivienda asequible y el alojamiento para inmigrantes, cambiando la narrativa de la residencia por inversión.
3. Creciente escrutinio sobre las visas de inversionistas: Los analistas y los responsables de las políticas cuestionan la eficacia económica y el impacto social de los modelos de "visa dorada", lo que intensifica la presión para la reforma.

Cuantificando el shock: cuántos permisos y cuánto capital están afectados

Panorama de la situación actual: España, Portugal, Grecia

Jurisdicción	Estado	Rutas elegibles ahora	Mínimos (cuando se divulguen)	Fuente
España	Se suspenden nuevas solicitudes de Golden Visa vinculadas a bienes raíces	Fin de la ruta de la propiedad	-	-
Portugal	Revisado; se excluyen las transferencias de propiedad y de capital puro	Fondos aprobados y otros canales no inmobiliarios; enfoque emergente de impacto social	Varía según el instrumento.	-
Grecia	Reprecio (vigente a partir de septiembre de 2024)	Bienes inmuebles (con umbrales más altos)	800 € en zonas privilegiadas; 400 € en otros lugares	-

Pasos prácticos para recalificar a los clientes este trimestre

1. Pantalla de sensibilidad geográfica: Determinar si la residencia en la UE es esencial o si las opciones no pertenecientes a la UE satisfacen los objetivos de movilidad y estilo de vida.
2. Reevaluar las bandas presupuestarias: Aplique las bandas de 800/400 € de Grecia y las estructuras basadas en fondos de Portugal para confirmar la asequibilidad y el apetito.
3. Replantear el riesgo y la liquidez: Compare la exposición inmobiliaria (rutas reducidas) frente a las estrategias de fondos (riesgo del gestor, bloqueos) en Portugal.
4. Recalibración de la línea de tiempo: Ajuste por la debida diligencia de fondos (Portugal) y búsquedas de propiedades de mayor valor (Grecia).
5. Impuestos y estructuración: Integre la planificación personal y empresarial de manera temprana; cuando sea relevante, evalúe la residencia en Armenia, la configuración de la empresa y las opciones de inversión para la diversificación.